612/01.08.2017 Hotărîre pentru aprobarea Conceptului Programului de stat "Prima Casă"

GUVERNUL REPUBLICII MOLDOVA

H O T Ă R Î R E

pentru aprobarea Conceptului Programului de stat "Prima Casă"

nr. 612  din  01.08.2017

 (în vigoare 04.08.2017) 

Monitorul Oficial al R. Moldova nr. 277-288 art. 711 din 04.08.2017

* * *

În vederea realizării prevederilor punctului 7.4 din compartimentul XIV. Tineret şi Sport al Planului de acţiuni al Guvernului pentru anii 2016-2018, aprobat prin Hotărîrea Guvernului nr.890 din 20 iulie 2016 (Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2016, nr.217-229, art.966), cu modificările ulterioare, şi a facilitării accesului persoanelor fizice la achiziţia unei locuinţe, Guvernul

HOTĂRĂŞTE:

1. Se aprobă Conceptul Programului de stat "Prima casă" (se anexează).

2. Se desemnează Ministerul Finanţelor în calitate de autoritate responsabilă pentru elaborarea cadrului normativ în vederea implementării Conceptului Programului de stat "Prima casă".

3. Ministerul Finanţelor, în termen de 2 luni de la data publicării prezentei hotărîri, va prezenta Guvernului spre aprobare actele normative de rigoare.

Aprobat

prin Hotărîrea Guvernului

nr.612 din 1 august 2017

Notă: Pe tot parcursul textului, abrevierea "ODIMM" se substituie cu abrevierea "IP ODA" conform Hot.Guv. nr.910 din 21.12.2022, în vigoare 29.12.2022

CONCEPTUL

Programului de stat "Prima casă"

1. Identificarea problemei şi unele practici

1) Situaţia curentă a creditelor imobiliare în Republica Moldova

În Republica Moldova soldul creditelor raportat la produsul intern brut scade continuu: 42,0 % în 2013, 31,0 % în 2015 şi circa 27,5 % în 2016. Conform datelor oficiale ale Băncii Mondiale, în economiile dezvoltate ponderea creditelor ipotecare în produsul intern brut înregistrează valori în limitele şi peste 100 %: media în Uniunea Europeană – 138%; Olanda – 220%; Suedia – 132%, Danemarca – 180%, Austria – 118%, Islanda – 99%. În ţările în curs de dezvoltare, ponderea acestor credite în produsul intern brut variază între 60% şi 100%, de exemplu: Bulgaria – 60%, Croaţia – 70%, Rusia – 60%, Turcia – 70%, Ucraina – 61%.

2) Constrîngerile de bază identificate de bănci la acordarea creditelor imobiliare:

a) insuficienţa garanţiei/gajului pentru obţinerea creditelor imobiliare din partea clienţilor în proporţiile solicitate de către bancă. Bunul imobil procurat este acceptat în garanţie, în medie, cu 65-70 % din valoarea acestuia, solicitanţii fiind nevoiţi fie să participe cu o contribuţie proprie foarte mare (de circa 30 %), fie să constituie gaj suplimentar;

b) lipsa resurselor financiare pentru creditare în condiţii de dobîndă atractivă, în special pentru familiile tinere care nu dispun de locuinţă;

c) veniturile modeste ale solicitanţilor de credit pentru deservirea creditului imobiliar.

3) Practici de susţinere din partea statului a creditării imobiliare

Practici naţionale

a) Programul "Prima casă" al Primăriei mun. Chişinău

Programul a derulat în perioada anilor 2011 – 2012. Primăria mun. Chişinău a garantat 100 % pentru creditele imobiliare în cadrul programului municipal. Ipoteca a fost creată în proporţie de 100 % în favoarea băncii. Suprafaţa imobilului eligibil în program se determina pornind de la 12 m² pentru fiecare membru al familiei. În perioada menţionată au fost acordate circa 250 de credite imobiliare.

b) Programul emis în scopul finalizării lucrărilor de construcţie a caselor cooperatiste de locuit (CCL)

Finanţarea băncilor pentru acest program a fost realizată din resursele Băncii Naţionale a Moldovei prin acordarea, în perioada anilor 1992 – 2000, a creditelor pe termen lung în baza unor hotărîri ale Guvernului şi Parlamentului Republicii Moldova. Pentru deservirea creditelor respective, Banca Naţională a Moldovei stabileşte o rată de bază a dobînzii pentru creditele pe termen lung (mai mare de 5 ani), care se determină periodic de către aceasta. Conform ultimelor statistici ale Băncii Naţionale a Moldovei, acest indicator constituie 6,0%.

c) Programul naţional de susţinere a tinerilor absolvenţi angajaţi în sfera bugetară

Acest program a fost lansat prin Hotărîrea Guvernului nr.1259 din 12 noiembrie 2008 şi a fost destinat asigurării cu locuinţă gratuită a tinerilor specialişti cu studii superioare şi postuniversitare de rezidenţiat, repartizaţi şi angajaţi în cîmpul muncii în instituţiile publice (bugetare) din sate (comune).

Ca rezultat, prin intermediul Ministerului Administraţiei Publice Locale, au fost procurate, din contul bugetului de stat, 25 de case de locuit în diferite raioane ale ţării. Costul unei case nu putea să depăşească 100,0 mii de lei.

Practici internaţionale

a) Practica României

Programul "Prima casă" a fost lansat în România în anul 2009. Conform ultimelor statistici din România, valoarea medie a unui credit "Prima casă" este de circa 178,0 mii de lei româneşti (RON) (echivalentul în lei moldoveneşti – 850 mii de lei, sau 38,0 mii de euro). Iniţial, statul garanta 80 % din valoarea creditului, la momentul actual – 50 %.

b) Practica Italiei denotă, de asemenea, susţinerea din partea autorităţilor locale (a regiunilor) a tinerilor – cupluri de familie – în procurarea locuinţelor sociale (de exemplu, în Bolognia).

c) În Kazahstan, pentru asigurarea cu locuinţe a populaţiei prin sporirea accesului cetăţenilor la sistemul de creditare şi îmbunătăţirea calităţii funcţionării acestuia, în anul 2003, printr-o hotărîre a Consiliului de administraţie al Băncii Naţionale, a fost creat Fondul de garantare a creditelor ipotecare, sub formă de societate pe acţiuni, iar acţionari au devenit Banca Naţională şi Ministerul Finanţelor. Sarcinile de bază ale Fondului respectiv constau în crearea condiţiilor optime pentru creşterea termenului de scadenţă a creditelor ipotecare, scăderea nivelului dobînzilor, majorarea sumei creditelor şi micşorarea avansului, precum şi crearea sistemului de garantare a creditelor ipotecare şi a segmentului de piaţă a asigurărilor. În limitele sumei maximale de acoperire prevăzute de obligaţia de garantare, fondul achită pierderile creditorului.

2. Conceptul Programului de stat "Prima casă" în Republica Moldova

Planul de acţiuni al Guvernului pentru anii 2016-2018, aprobat prin Hotărîrea Guvernului nr.890 din 20 iulie 2016, include acţiuni referitor la elaborarea conceptului pentru implementarea Programului de stat "Prima casă" în Republica Moldova. În baza conceptului aprobat, va fi elaborat cadrul normativ necesar în vederea implementării Programului de stat "Prima casă".

1) Dispoziţiile generale ale Programului

Scopul Programului constă în facilitarea accesului persoanelor fizice la achiziţia unei locuinţe prin contractarea de credite garantate parţial de stat, în special pentru familii tinere. Programul este unul naţional, aplicabil pe întreg teritoriul Republicii Moldova, şi poartă un caracter social, reprezentat de intervenţia statului în procesul de garantare a creditelor.

Obiectivele Programului sînt îndreptate spre:

a) suportul familiilor tinere în obţinerea primei locuinţe prin facilitarea accesului la credite ipotecare;

b) crearea condiţiilor optime pentru creşterea termenului de scadenţă a creditelor ipotecare;

c) reducerea migraţiei în rîndul tinerilor. Lipsa unei locuinţe este cauza principală pentru care tinerii moldoveni decid să emigreze;

d) creşterea ratei de angajări oficiale în economia naţională şi transparentizarea salarizării;

e) creşterea transparenţei tranzacţiilor imobiliare.

Subiecţii Programului:

a) beneficiarul Programului – persoana fizică care doreşte să-şi procure o locuinţă prin creditare;

b) creditorul – banca finanţatoare;

c) garantul – Ministerul Finanţelor, care va mandata Instituţia Publică Organizaţia pentru Dezvoltarea Antreprenoriatului (în continuare – IP ODA) să emită garanţii în numele şi din contul statului, în favoarea băncilor care acordă credite persoanelor fizice pentru achiziţia unei locuinţe în cadrul Programului, în limitele plafoanelor aprobate anual pentru acest scop.

Rolurile principale ale Ministerului Finanţelor în cadrul Programului vor fi următoarele:

- propune Parlamentului spre aprobare plafonul anual al garanţiilor de stat care pot fi emise conform Programului;

- propune Parlamentului spre aprobare suma mijloacelor financiare destinate executării garanţiilor de stat emise conform Programului, în cazul activării acestor garanţii;

- efectuează plata garanţiei în contul băncilor finanţatoare, în baza confirmării de către IP ODA;

- stabileşte cuantumul comisionului de garantare pentru garanţia de stat.

Obiectul Programului: apartamente din blocuri locative şi case de locuit individuale, care se află pe teritoriul Republicii Moldova şi care au fost finalizate şi date în exploatare pînă la depunerea cererii de către beneficiarul Programului.

2) Elementele principale ale Programului de stat "Prima casă"

Criteriile de eligibilitate a beneficiarului Programului:

a) vîrsta beneficiarului – pînă la 45 de ani la momentul solicitării creditului ipotecar;

b) beneficiarul este cetăţean al Republicii Moldova, angajat în Republica Moldova, şi dispune de venituri din surse oficiale;

c) beneficiarul nu deţine în proprietate exclusivă sau comună cu soţul/soţia o locuinţă şi nu are în derulare un credit ipotecar pentru achiziţionarea locuinţei;

d) plata lunară achitată de către beneficiar (dobînda şi suma principală) nu va depăşi 50 % din veniturile oficiale salariale nete cumulative ale familiei beneficiarului Programului. La stabilirea valorii veniturilor salariale vor fi acceptate şi veniturile oficiale ale rudelor de gradul I;

e) beneficiarul întruneşte, în funcţie de politica băncii, alte condiţii specifice prevăzute de normele interne de creditare şi principiile de management al riscurilor ale băncilor finanţatoare.

Condiţiile Programului de stat "Prima casă":

a) plafonul maxim al preţului de achiziţie a locuinţei – 1,0 milion de lei;

b) participaţia proprie iniţială a beneficiarului Programului este de cel puţin 10 % din preţul de achiziţie a locuinţei;

c) termenul creditului va fi de pînă la 25 de ani, dar nu va depăşi vîrsta de pensionare a beneficiarului, stabilită de legislaţia în vigoare;

d) unitatea monetară de creditare: lei moldoveneşti;

e) rata maximă efectivă a dobînzii la creditele acordate se reglementează de condiţiile Programului;

f) creditul va fi rambursat integral pînă la momentul expirării contractului de credit, cu posibilitatea achitării anticipate, fără achitarea de către beneficiar a comisioanelor pentru această situaţie;

g) constituirea ipotecii asupra locuinţei achiziţionate în cadrul Programului:

- 50 % din preţul de achiziţie a locuinţei în favoarea băncii;

- 50 % din preţul de achiziţie a locuinţei în favoarea statului.

h) beneficiarul Programului se obligă să nu înstrăineze locuinţa achiziţionată în primii 5 ani de la data dobîndirii în proprietate, cu excepţia cazului de achitare deplină a datoriei pe credit, care include suma principală, dobînda şi comisioanele aferente. După expirarea acestui termen, cu acordul băncii şi al IP ODA, în cazul preluării contractului de credit de către un terţ, acesta trebuie să întrunească criteriile de eligibilitate a beneficiarilor Programului.

Criterii de eligibilitate a băncii finanţatoare:

a) participarea băncilor în Programul de stat "Prima casă" este voluntară;

b) orice bancă licenţiată din Republica Moldova poate acorda credite ipotecare, în cadrul Programului de stat "Prima casă", persoanelor fizice care îndeplinesc criteriile de eligibilitate;

c) volumul total al creditelor acordate de bănci în cadrul Programului de stat "Prima casă" va fi monitorizat de către IP ODA şi comunicat băncilor. De la momentul atingerii valorii maxime de creditare a Programului, băncile nu vor mai acorda credite noi, cu excepţia cazului în care se va decide asupra extinderii Programului;

d) solicitarea achitării mijloacelor în baza garanţiei acordate de stat se va face numai în condiţiile în care beneficiarul nu-şi onorează plata sumei principale şi a dobînzilor în decurs de peste 91 de zile consecutiv;

e) băncile comerciale implicate în Programul de stat "Prima casă" vor prezenta Băncii Naţionale a Moldovei informaţia privind creditele imobiliare neperformante, iar Banca Naţională a Moldovei va publica pe pagina sa web informaţia respectivă în formă agregată pe sistemul bancar.

[Pct.2 modificat prin Hot.Guv. nr.910 din 21.12.2022, în vigoare 29.12.2022]

3. Mecanismul de garantare a creditelor prin intermediul Programului de stat "Prima casă"

Plafonul maxim al Programului şi nivelul de garantare:

a) plafonul maxim al Programului nu va depăşi 1,0 miliard de lei în primii 2 ani de la lansarea acestuia;

b) statul va garanta 50 % din soldul creditului (suma principală);

c) beneficiarul Programului, concomitent cu achitarea plăţii lunare pentru credit, va achita lunar băncii finanţatoare un comision de garantare în valoare de 0,5 % anual din soldul garanţiei de stat;

d) comisionul de garantare va fi revizuit cel puţin o dată la 2 ani de către Ministerul Finanţelor, în baza experienţelor de default la creditele Programului de stat "Prima casă";

e) banca finanţatoare va transfera trimestrial către IP ODA comisioanele de garantare colectate de la beneficiari pentru fiecare contract de credit acordat în cadrul Programului de stat "Prima casă".

Rata dobînzii la creditele ipotecare:

Rata maximă efectivă a dobînzii (în continuare – RED) va fi suma următoarelor componente:

a) rata de referinţă pentru Programul de stat "Prima casă" comunicată de către Banca Naţională a Moldovei (calculată ca rata medie ponderată a dobînzilor la depozitele cu termenul de la 6 luni pînă la 12 luni);

b) o marjă maximă de pînă la 3,0 %, care va fi precizată anual de către Guvern;

c) comisionul de garantare de 0,5 % anual din soldul garanţiei de stat.

RED va fi flotantă şi va fi publicată de către IP ODA, o dată la 6 luni, pe pagina sa web. Rata dobînzii care se va aplica pentru perioada 1 iulie – 31 decembrie se va baza pe rata de referinţă publicată de Banca Naţională a Moldovei pentru luna mai, iar pentru perioada 1 ianuarie – 30 iunie se va baza pe rata de referinţă publicată de Banca Naţională a Moldovei pentru luna noiembrie a anului precedent. Aceasta va fi adusă la cunoştinţa beneficiarului de credit, în scris sau în format electronic, de către băncile finanţatoare în termen de 10 zile calendaristice pînă la modificarea RED. Modificarea RED va fi obligatorie pentru bănci doar în cazul micşorării ratei de referinţă.

Alte comisioane şi tarife:

a) băncile nu sînt în drept să perceapă alte taxe adiţionale, cu excepţia unui comision unic la acordarea creditului pentru a acoperi costurile juridice ce ţin de documentarea creditului, a cărui valoare va fi stabilită de cadrul normativ al Programului de stat "Prima casă", dar nu mai mult de 1,0 % din suma creditului;

b) beneficiarii vor achita separat prima de asigurare pentru asigurarea ipotecii în favoarea băncii finanţatoare şi Ministerului Finanţelor proporţional cotelor garanţiilor de stat acordate (50/50 %), în conformitate cu prevederile Legii nr.142 -XVI din 26 iunie 2008 cu privire la ipotecă, la valoarea de înlocuire împotriva tuturor riscurilor de pieire sau deteriorare fortuită;

c) Ministerul Finanţelor, împreună cu autorităţile responsabile, va efectua o analiză şi va prezenta propuneri Guvernului privind modificarea taxelor de stat pentru autentificarea contractelor de înstrăinare a imobilului şi pentru autentificarea contractelor de ipotecă semnate în cadrul Programului de stat "Prima casă".

Procedura de obţinere a garanţiei de stat de către banca finanţatoare:

a) în cazul în care beneficiarul nu-şi onorează plata sumei principale şi a dobînzii în decurs de peste 91 de zile consecutiv, banca va clasifica creditul ipotecar ca neperformant;

b) după clasificarea creditului ca neperformant, banca va expedia o solicitare la adresa IP ODA de efectuare a plăţii garanţiei de stat în valoare de 50 % din soldul creditului nerambursat (anexa la Conceptul Programului de stat "Prima casă");

c) după recepţionarea solicitării de plată a garanţiei de stat, Ministerul Finanţelor va efectua, în termen de 15 zile lucrătoare, plata garanţiei de stat în valoare de 50 la sută din soldul creditului nerambursat;

d) garanţia de stat este irevocabilă, dar poate fi retrasă în cazul încălcării de către bancă a condiţiilor Programului de stat "Prima casă".

Exercitarea dreptului de ipotecă:

a) odată cu clasificarea creditului ca neperformant, în cazul în care banca solicită plata garanţiei de stat, băncile imediat vor iniţia procesul de exercitare a dreptului de ipotecă în modul stabilit de legislaţia în vigoare;

b) preţul de vînzare a locuinţei ipotecate urmează a fi coordonat de către bancă cu IP ODA. În cazul comercializării locuinţei ipotecate, banca va transfera Ministerului Finanţelor 50 % din preţul obţinut (cu deducerea costurilor administrative generate de procedurile de vînzare a locuinţei ipotecate confirmate de IP ODA), dar nu mai mult decît suma primită ca urmare a activării garanţiei de stat;

c) în cazul în care suma obţinută de Ministerul Finanţelor ca urmare a comercializării locuinţei ipotecate este mai mică decît cea transferată băncii din contul garanţiei de stat, beneficiarul este obligat să achite diferenţa datoriei Ministerului Finanţelor şi băncii în decurs de 90 de zile calendaristice.

Anexă

la Conceptul Programului de stat

"Prima casă"

Procedura de obţinere a garanţiei

de stat de către banca finanţatoare

Băncile care vor acorda credite în cadrul Programului de stat "Prima casă" urmează să verifice dacă beneficiarul îndeplineşte condiţiile de eligibilitate. Băncile pot să impună şi unele condiţii suplimentare în conformitate cu politicile proprii de gestionare a riscurilor, însă în limitele prevederilor Programului de stat "Prima casă". După efectuarea verificării corespunderii beneficiarului tuturor criteriilor de eligibilitate, banca va expedia IP ODA, în format electronic, informaţii cu privire la eligibilitatea beneficiarului şi locuinţa care va fi ipotecată.

După recepţionarea solicitării de credit din partea băncii, IP ODA, în termen de 5 zile lucrătoare, va informa banca dacă solicitarea a fost aprobată sau nu. În cazul respingerii acesteia, IP ODA va menţiona motivele deciziei respective. IP ODA va menţine o bază de date cu privire la creditele ipotecare garantate de stat şi va atribui un număr de înregistrare a acestora, informînd banca în acest sens.

Băncile care au acordat credite în cadrul Programului de stat "Prima casă" vor transfera comisionul de garantare la începutul fiecărui trimestru şi vor comunica, în acelaşi timp, soldul creditelor. Imediat ce un credit este clasificat drept neperformant, banca va solicita IP ODA plata garanţiei de stat. Comunicarea din partea băncii va conţine numărul de înregistrare a creditului la IP ODA şi soldul creditului care este datorat.

Odată cu recepţionarea solicitării de plată a garanţiei de stat, Ministerul Finanţelor, în baza unei confirmări de către IP ODA, va efectua în numele băncii, în termen de 15 zile lucrătoare, plata garanţiei de stat în sumă de 50 % din soldul creditului nerambursat.

Odată cu clasificarea unui credit drept neperformant, banca care a acordat creditul va iniţia imediat procedura de exercitare a dreptului de ipotecă. Valoarea netă de recuperare a locuinţei ipotecate, după deducerea costurilor administrative generate de procedurile de lichidare confirmate de către IP ODA, va fi adusă la cunoştinţa IP ODA în termen de 10 zile lucrătoare de la data vînzării locuinţei ipotecate. Banca, de asemenea, va transfera Ministerului Finanţelor 50 % din suma obţinută în termen de 5 zile lucrătoare de la data informării în scris a IP ODA cu privire la vînzarea locuinţei ipotecate, dar nu mai mult decît suma primită ca urmare a activării garanţiei de stat. Pentru orice întîrziere, Ministerul Finanţelor va percepe de la bancă o dobîndă egală cu rata de bază stabilită de Banca Naţională a Moldovei.