Ordin nr.85 din 27.05.2026 cu privire la aprobarea Metodei de determinare a gradului de finalizare a construcţiei în scopul impozitării

MINISTERUL INFRASTRUCTURII
ŞI DEZVOLTĂRII REGIONALE

O R D I N

cu privire la aprobarea Metodei de determinare a gradului

de finalizare a construcţiei în scopul impozitării

nr. 85  din  27.05.2026

 (în vigoare 16.06.2026) 

Monitorul Oficial al R. Moldova nr. 246-249 art. 445 din 16.06.2026

* * *

În temeiul art.278 alin.(1) din Codul fiscal nr.1163/1997 (republicat în Monitorul Oficial al Republicii Moldova, ediţie specială din 8 februarie 2007) şi al pct.9 subpct. 12) din Regulamentul cu privire la organizarea şi funcţionarea Ministerului Infrastructurii şi Dezvoltării Regionale, aprobat prin Hotărârea Guvernului nr.690/2017 (Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2017, nr.322-328, art.792), cu modificările ulterioare,

ORDON:

1. Se aprobă Metoda de determinare a gradului de finalizare a construcţiei în scopul impozitării (se anexează).

2. Direcţia politici şi reglementări în domeniul amenajării teritoriului, urbanismului, construcţiilor şi locuinţelor va asigura publicarea prezentului ordin în Monitorul Oficial al Republicii Moldova şi pe site-ul web oficial al autorităţii.

3. Autorităţile administraţiei publice locale aplică prevederile Metodei în exercitarea competenţelor stabilite de legislaţie, în conformitate cu prevederile prevăzute la art.277 şi art.278 din Codul fiscal nr.1163/1997.

4. Metoda se aplică fără a aduce atingere prevederilor altor acte normative aplicabile în domeniul construcţiilor şi administrării fiscale.

5. Controlul asupra executării prezentului ordin se pune în sarcina secretarului de stat responsabil de domeniul amenajarea teritoriului, urbanism, construcţii şi locuinţe.

6. Prezentul ordin intră în vigoare la data publicării în Monitorul Oficial al Republicii Moldova.

Aprobat

prin Ordinul viceprim-ministrului,

ministrul infrastructurii

şi dezvoltării regionale

nr.85/2026

Metoda de determinare

a gradului de finalizare a construcţiei în scopul impozitării

Capitolul I

DISPOZIŢII GENERALE

1. Metoda de determinare a gradului de finalizare a construcţiei în scopul impozitării (în continuare - Metoda) stabileşte procedura de determinare a gradului de finalizare a construcţiei, în scopul aplicării obligaţiilor fiscale prevăzute la art.277 şi art.278 din Codul fiscal nr.1163/1997. Rezultatul determinării gradului de finalizare a construcţiei se consemnează într-un Act de constatare, care reflectă starea de fapt constatată la momentul examinării, perfectat de Comisia de determinare a gradului de finalizare a construcţiei, constituită în cadrul autorităţilor publice locale (în continuare - APL). Actul de constatare nu înlocuieşte expertiza tehnică şi nu constituie temei pentru înregistrarea construcţiei în Registrul bunurilor imobile.

2. Prevederile prezentei Metode sunt obligatorii şi se aplică tuturor categoriilor de proprietari ai construcţiilor, indiferent de forma de proprietate – persoane fizice şi persoane juridice, în scopul aplicării corecte a obligaţiilor fiscale prevăzute la art.277 şi art.278 din Codul fiscal nr.1163/1997.

3. Prevederile prezentei Metode se aplică construcţiilor care întrunesc cumulativ următoarele cerinţe:

3.1 aflate la un grad de finalizare de cel puţin 50%;

3.2 rămase nefinalizate timp de 3 ani de la începerea lucrărilor de construcţie;

3.3 amplasate în intravilanul sau extravilanul localităţilor urbane şi rurale, indiferent de forma de proprietate.

4. Prin Actul de constatare, care este un act administrativ cu caracter individual, perfectat de Comisia de determinare a gradului de finalizare a construcţiei, se stabileşte gradul de finalizare a construcţiei şi este întocmit exclusiv în scopul determinării obiectului impozabil. Actul nu creează, nu modifică şi nu stinge raporturi juridice civile sau reale asupra construcţiei şi poate fi contestat în condiţiile Codului administrativ nr.116/2018.

5. Actul de constatare constituie documentul oficial în baza căruia organele abilitate cu administrarea impozitului pe bunurile imobiliare, în funcţie de categoria contribuabilului, stabilesc baza impozabilă aferentă construcţiei, aceasta constituind obiect al impunerii, în conformitate cu prevederile art.278 alin.(1) din Codul fiscal nr.1163/1997.

6. Transmiterea Actului de constatare către organele abilitate cu administrarea impozitului pe bunurile imobiliare se realizează potrivit procedurii stabilite în prezenta Metodă, în funcţie de categoria contribuabilului, în vederea stabilirii bazei impozabile aferente construcţiei şi cu respectarea termenelor de comunicare prevăzute.

Capitolul II

ORGANIZAREA ŞI FUNCŢIONAREA COMISIEI DE DETERMINARE

A GRADULUI DE FINALIZARE A CONSTRUCŢIEI

7. În scopul determinării gradului de finalizare a construcţiilor în vederea aplicării prevederilor art.278 din Codul fiscal nr.1163/1997, în cadrul APL se constituie Comisia de determinare a gradului de finalizare a construcţiei (denumită în continuare - Comisie).

8. Comisia se constituie în cadrul autorităţilor publice locale, în temeiul art.29 alin.(1) lit.g) din Legea nr.436/2006 privind administraţia publică locală prin dispoziţia primarului.

9. Comisia este formată din cel puţin 3 membri:

9.1 un reprezentant al autorităţii executive al administraţiei publice locale;

9.2 un specialist în domeniul urbanismului şi amenajării teritoriului;

9.3 un specialist în domeniul construcţiilor sau al controlului tehnic.

10. Prin dispoziţia de constituire a Comisiei se stabileşte:

10.1 componenţa nominală a Comisiei acesteia;

10.2 preşedintele şi secretarul Comisiei;

10.3 atribuţiile membrilor Comisiei;

10.4 termenul de exercitare a mandatului membrului Comisiei (pentru o perioadă determinantă sau pentru un caz individual).

11. În activitatea Comisiei pot fi cooptaţi, cu titlu consultativ, după caz:

11.1 experţi tehnici atestaţi în construcţii;

11.2 agenţi economici cu activităţi în domeniul expertizei tehnice.

12. Comisia se consideră deliberativă dacă la şedinţă participă majoritatea membrilor desemnaţi. Deciziile Comisiei se adoptă cu votul majorităţii membrilor prezenţi.

13. Comisia are următoarele atribuţii:

13.1 solicită, după caz, documentele relevante (certificatul de urbanism pentru proiectare, autorizaţia de construire, proiectul de execuţie, situaţii de lucrări etc.);

13.2 examinează dosarul privind determinarea gradului de finalizare a construcţiei;

13.3 efectuează verificarea în teren;

13.4 stabileşte gradul de finalizare a construcţiei potrivit prezentei Metode;

13.5 consemnează rezultatele examinării într-un Act de constatare.

14. Determinarea gradului de finalizare a construcţiei, iniţiată în condiţiile pct.16, se realizează de către Comisie prin următoarele acţiuni consecutive:

14.1 constituirea şi gestionarea dosarului privind determinarea gradului de finalizare a construcţiei, de către secretarul Comisiei sau de către persoana responsabilă desemnată din cadrul autorităţii publice locale;

14.2 analiza documentaţiei prezentate;

14.3 examinarea construcţiei în teren;

14.4 evaluarea stadiului de executare a elementelor structurale şi nestructurale;

14.5 stabilirea procentuală a gradului de finalizare;

14.6 consemnarea constatărilor în Actul de constatare.

15. Actul de constatare se întocmeşte potrivit modelului prevăzut în Anexa nr.2.

Capitolul III

PROCEDURA INIŢIERII ŞI EXAMINĂRII

16. Procedura iniţierii de determinare a gradului de finalizare a construcţiei se poate realiza:

16.1 la iniţiativa APL în cazul întrunirii condiţiilor din pct.3; sau

16.2 la cererea titularului de drepturi asupra construcţiei.

17. Procedura se iniţiază prin dispoziţia emisă de primar sau a persoanei împuternicite, în conformitate cu prevederile legislaţiei în vigoare.

Prin notificare, titularul de drepturi asupra construcţiei va fi informat despre iniţierea procedurii de determinare a gradului de finalizare a construcţiei în cel mult 15 zile lucrătoare. Forma notificării este prezentată la Anexa nr.1 a prezentei Metode.

18. Titularul de drepturi asupra construcţiei este obligat să prezinte documentele solicitate în termen de 15 zile lucrătoare de la data recepţionării notificării.

Documentele pot fi prezentate pe suport de hârtie sau electronic, în conformitate cu Codul administrativ nr.116/2018.

19. În cazul în care, în procesul examinării, se constată necesitatea unor informaţii sau documente suplimentare, Comisia dispune solicitarea acestora.

Solicitarea oficială a informaţiilor şi documentelor se efectuează de către autoritatea publică locală, prin secretarul Comisiei sau prin persoana responsabilă desemnată, către titularul de drepturi asupra construcţiei şi către autorităţile şi registrele publice competente.

Solicitarea se transmite în formă scrisă sau electronică, cu indicarea motivului solicitării documentelor necesare.

20. Neprezentarea documentelor în termenul legal nu suspendă procedura şi nu împiedică determinarea gradului de finalizare.

21. În cazul lipsei documentelor din motivul inexistenţei acestora (inclusiv construcţii neautorizate), refuzului de a prezenta documentele sau neprezentării în termenul legal, Comisia determină gradul de finalizare în baza constatărilor efectuate în teren şi a informaţiilor disponibile din registrele publice, consemnând expres situaţia în Actul de constatare.

22. Actul de constatare se întocmeşte după finalizarea examinării în teren şi a analizei documentaţiei, pe baza constatărilor obiective ale Comisiei, în termen de 30 de zile lucrătoare.

23. Titularul de drepturi asupra construcţiei are dreptul să prezinte explicaţii scrise şi obiecţii până la perfectarea Actului de constatare.

Capitolul IV

SEMNAREA, COMUNICAREA ŞI VALABILITATEA

ACTULUI DE CONSTATARE

24. Actul de constatare se semnează electronic, de membrii Comisiei prezenţi la examinare şi se înregistrează în registrul ţinut de autoritatea publică locală.

25. Actul de constatare se comunică titularului de drepturi asupra construcţiei de către autoritatea publică locală, prin secretarul Comisiei sau prin persoana responsabilă desemnată, în termen de 5 zile lucrătoare de la data semnării.

Comunicarea se efectuează în conformitate cu prevederile Codului administrativ nr.116/2018, prin unul dintre următoarele moduri:

25.1 remiterea directă, cu confirmarea primirii;

25.2 transmiterea prin poştă, cu aviz de recepţie;

25.3 transmiterea în format electronic, prin mijloace care asigură confirmarea recepţionării.

26. Actul de constatare poate fi contestat în condiţiile legii.

27. Actul de constatare se transmite, în vederea aplicării prevederilor art.278 alin.(1) din Codul fiscal nr.1163/1997, organelor abilitate cu administrarea impozitului pe bunurile imobiliare, în funcţie de categoria contribuabilului, după cum urmează:

27.1 pentru contribuabili - persoane fizice, către serviciului de colectare a impozitelor şi taxelor locale din cadrul primăriei;

27.2 pentru contribuabili - persoane juridice, către Serviciul Fiscal de Stat.

Transmiterea Actului de constatare se efectuează de către APL, prin secretarul Comisiei sau prin persoana responsabilă desemnată, în termen de 30 de zile lucrătoare de la data semnării acestuia.

28. În cazul contestării actului în instanţa de judecată, transmiterea acestuia către autoritatea fiscală competentă sau serviciului prevăzut la pct.27 se efectuează după pronunţarea definitivă a instanţei de judecată.

29. Valabilitatea Actului de constatare încetează la perfectarea unui alt act administrativ sau a unui document oficial care constată finalizarea construcţiei sau schimbarea stadiului acesteia.

Capitolul V

METODA DE DETERMINARE A GRADULUI

de finalizare a construcţiei

30. Gradul de finalizare a construcţiei se determină exclusiv în baza elementelor constructive executate integral pentru fiecare nivel (subsol, parter, etaj, mansardă), raportate la numărul total de niveluri prevăzute în proiectul de execuţie.

31. La determinarea gradului de finalizare se iau în considerare următoarele elemente principale ale construcţiei:

31.1 fundaţii;

31.2 structura de rezistenţă;

31.3 planşee;

31.4 închideri exterioare;

31.5 acoperiş;

31.6 alte lucrări (reţele edilitare/inginereşti, finisări exterioare şi interioare).

32. Ponderea elementului (Pe) reprezintă gradul total de finalizare a construcţiei, exprimată procentual (%), determinată în funcţie de ponderea aferentă elementului constructiv şi raportul dintre numărul de niveluri executate integral şi numărul total de niveluri prevăzut în proiect.

33. Ponderea aferentă fiecărui element constructiv în gradul total de finalizare este următoarea:

33.1 fundaţii – 15%;

33.2 structura de rezistenţă – 25%;

33.3 planşee – 15%;

33.4 închideri exterioare – 15%;

33.5 acoperiş – 10%;

33.6 alte lucrări (reţele edilitare/inginereşti, finisări exterioare şi interioare) – 20%.

Totalul ponderilor pentru elementele principale constituie: Pa = 100%.

34. Gradul de finalizare pentru fiecare element se calculează conform formulei:

Pe = Pa x Ne / Np

unde:

Pe – ponderea elementului în gradul total de finalizare a construcţiei (%);

Pa – ponderea aferentă elementului constructiv (%), stabilită la pct.33;

Ne – numărul de niveluri executate integral pentru elementul respectiv;

Np – numărul total de niveluri prevăzut în proiect.

35. În cazul fundaţiilor, ponderea se acordă integral dacă acestea sunt executate conform proiectului, indiferent de numărul de niveluri.

36. Se consideră executat integral un element constructiv atunci când acesta este realizat complet pentru nivelul respectiv, în conformitate cu proiectul de execuţie.

37. Elementele executate parţial nu se iau în calcul la determinarea gradului de finalizare.

38. Gradul total de finalizare a construcţiei se determină prin însumarea ponderilor calculate pentru fiecare element constructiv.

39. În cazul construcţiilor cu un singur nivel, gradul de finalizare se determină prin aplicarea directă a ponderilor aferente elementelor executate integral.

40. În cazul în care proiectul de execuţie nu este disponibil, Comisia stabileşte numărul total de niveluri şi structura constructivă în baza constatărilor efectuate la faţa locului şi a informaţiilor din registrele publice, consemnând expres această situaţie în Actul de constatare.

41. Determinarea gradului de finalizare potrivit prezentei metodologii are exclusiv scop fiscal şi nu prezintă evaluare tehnică sau expertiză în domeniul calităţii în construcţii.

Exemplu 1: Construcţii cu 2 niveluri (parter + etaj)

Date iniţiale:

Numărul total de niveluri prevăzute (Np) = 2

Numărul de niveluri executate integral (Ne) = 1 (parter)

Proiectul de execuţie:

compartiment Arhitectur㠖 anexat/lipsă;

compartiment Rezistenţ㠖 anexat/lipsă;

Elemente realizate integral:

fundaţia – integral;

structura de rezistenţ㠖 doar pentru parter;

planşee – doar peste parter;

închideri exterioare – doar pentru parter;

acoperiş – neexecutat.

Tabelul de calcul:

Gradul de finalizare al construcţiei = 42,5 %

Exemplu 2: Construcţii cu 3 niveluri (subsol +parter + etaj)

Date iniţiale:

Numărul total de niveluri prevăzute (Np) = 3

Numărul de niveluri executate integral (Ne) = 2 (subsol + parter)

Proiectul de execuţie:

compartiment Arhitectură – anexat/lipsă;

compartiment Rezistenţă – anexat/lipsă;

Elemente realizate integral:

fundaţia – integral;

structura de rezistenţă – subsol + parter;

planşee –peste subsol şi peste parter;

închideri exterioare – parter şi etaj;

acoperiş – neexecutat.

Tabelul de calcul:

Gradul de finalizare al construcţiei = 51,6 %

Exemplu 3: Construcţie finalizată parţial la nivel unic

Date iniţiale:

Numărul total de niveluri prevăzute (Np) = 1

Numărul de niveluri executate integral (Ne) = 1

Proiectul de execuţie:

compartiment Arhitectură;

compartiment Rezistenţă;

Elemente realizate integral:

fundaţia;

structura;

planşeul;

închideri exterioare;

acoperiş.

Tabelul de calcul:

Gradul de finalizare al construcţiei = 35 %

42. Determinarea gradului de finalizare a construcţiilor potrivit Metodei nu substituie procedurile prevăzute de legislaţia în domeniul urbanismului, construcţiilor sau al calităţii în construcţii.

43. Stabilirea şi calculul obligaţiilor fiscale aferente bunurilor imobile se realizează de către autorităţile fiscale competente, în conformitate cu legislaţia fiscală.