Общие указания от 30.11.95 к "Сборнику укрупненных показателей инвентаризационной стоимости недвижимого имущества"

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ

С Б О Р Н И К

укрупненных показателей инвентаризационной

стоимости недвижимого имущества

от  30.11.1995

 (в силу 30.11.1995) 

Мониторул Офичиал ал Р.Молдова N 67 ст.24 от 30.11.1995

* * *

Общие указания

к "Сборнику укрупненных показателей инвентаризационной

стоимости недвижимого имущества"

I. ВВЕДЕНИЕ

Настоящий сборник разработан отраслевым институтом "Урбанпроект" по заданию Правительства Республики Молдова (Постановление Правительства Республики Молдова от 5.01.93 г. N 3 "Об утверждении поправочных коэффициентов к нормам по оценке имущества физических лиц").

Сборник предназначен для выполнения государственными бюро технической инвентаризации работ по определению инвентаризационной стоимости следующего недвижимого имущества физических и юридических лиц Республики Молдова:

- часть 1 - одно- и двухэтажных домов усадебного типа с сопутствующими строениями и сооружениями на участке, дач и домов для сезонного проживания, гаражей для частного транспорта (далее- объектов);

- часть 2 - квартир в многоэтажных жилых домах типовых серий.

В основу настоящего сборника положен метод анализа затрат по возведению объекта - аналога оцениваемого строения.

Инвентаризационная стоимость объекта может быть восстановительная и действительная.

Восстановительная стоимость объекта - это величина общественно-необходимых (т.е. усредненных) затрат по возведению строительного объекта на определенную дату. Восстановительная стоимость определяется по настоящему сборнику.

Действительная стоимость объекта рассчитывается как разница между восстановительной стоимостью и суммой фактического износа.

Инвентаризационная стоимость объекта не зависит от способа возведения, принадлежности объекта, вида собственности и цели определения стоимости.

Инвентаризационная стоимость объектов может быть использована для следующих целей:

- для исчисления сумм государственной пошлины за нотариальное удостоверение договоров отчуждения недвижимости (если инвентаризационная стоимость не превышает рыночную);

- для раздела недвижимого имущества в судебном порядке;

- др.целей, не противоречащих действующим законодательным и др. нормативным актам.

Показатели настоящего сборника рассчитаны в ценах базового 1991 г. и скорректированы с учетом индекса изменения сметных цен в строительстве уровню 1991 года, рассчитанного Департаментом по статистике (на 1.01.1994 г. - 602.18).

Инвентаризационная стоимость строения, являющегося совместной собственностью нескольких лиц, подсчитывается на строение в целом с указанием всех сособственников. При оценке объекта, принадлежащего нескольким лицам на праве долевой собственности (например 1/2 и 1/2; 1/2; 1/4 и 1/4 и т.д.), исчисляются и указываются данные об оценке на каждого сособственника также в одной оценочной форме.

При расчетах укрупненных показателей институтом "Урбанпроект" были использованы строительные сметы на объекты-представители, ранее послужившие основой для расчета "Норм по оценке принадлежащих гражданам Молдавской ССР строений для целей государственного страхования" издания 1982 года, утвержденных постановлением Совета Министров Молдавской ССР от 29 марта 1982 года N 119 ( Ведомости МССР, 1982 г., N 4, ст.42).

Краткая характеристика и эскизы объектов-представителей приведены на стр.34-39 Норм издания 1982 года. Кроме того, сохраняют силу и должны использоваться специалистами при оценке:

- таблицы 5-57 (стр.40-86) " Процентное отношение (удельный вес) стоимости отдельных частей строений к общей их стоимости в зависимости от материала стен и кровли".

Указанные таблицы применяются для определения степени износа объекта а также для оценки незавершенного строительством объекта, стоимость которого определяется исходя из степени готовности конструктивных элементов и объекта в целом на день оценки.

Настоящим сборником предусмотрены следующие единицы измерения:

- один кубический метр (м³) - для одно- и двухэтажных домов усадебного типа, мансард, остекленных веранд, подвалов, гаражей, сараев и пристроек;

- один квадратный метр (м²) - для квартир в многоэтажных жилых домах типовых серий, открытых веранд, навесов, погребов, теплиц, ограждений и мощений;

- один погонный метр (пог.м) - для глубины колодцев;

- одна штука (шт.) - для смотровых и выгребных ям, бассейна, туалета крыльца, ворот, газовой установки, устройства ванны, внутреннего водопровода и внутренней канализации.

В тех случаях, когда в оцениваемых строениях имеются отклонения от типичного строения, улучшающие его качество, такие как устройство водяного отопления, наличие облицовки и т.д., или, наоборот, ухудшающие качество строения, стоимость единицы измерения увеличивается (снижается) путем применения следующих поправочных коэффициентов:

В настоящем сборнике приведена стоимость единиц измерения объектов (куб.м, кв.м, м или шт.) без учета скидки на износ.

Износ объекта определяется путем его тщательного осмотра и показывается в процентах от стоимости этого строения в новом состоянии.

Процент износа определяется с учетом общего состояния объекта, которое зависит от условий его содержания и местонахождения, срока службы, вида и качества строительных материалов, своевременности ремонта степени износа и разрушения основных частей строения - фундамента, крыши, перекрытия и т.д.

Для определения физического износа конструктивных элементов объектов специалистами БТИ необходимо пользоваться таб.3 " Определение процента износа строений, принадлежащих гражданам при их поэлементной оценке" стр.27 Норм издания 1982 года.

При определении физического износа строения неспециалистами предпочтительнее пользоваться таб.2 "Ориентировочные скидки на износ строений" стр.27 Норм издания 1982 года.

В тех случаях, когда при поэлементной оценке строений общий процент всех элементов окажется меньше или больше 100%, полученный процент износа на все строение необходимо умножить на 100, а полученное произведение разделить на общий процент элементов (готовности) строения.

Пример 1:

Общий процент удельных весов элементов строения составил 90%, износ учтенных элементов строения определен в размере 20%. Истинный износ данного строения составит:

Пример 2:

Процент удельных весов элементов строения определен в размере 110%, износ учтенных элементов строения определен в размере 30%. Истинный износ данного строения составит:

Для оценки строения устанавливаются:

1. Хозяйственное назначение.

2. Год возведения.

3. Материалы, из которых оно построено.

4. Износ.

5. Имеющиеся в данном строении отклонения от типичного.

Обмер строений производится рулеткой с точностью до 0,1 м, причем 0 05 м и более округляется до 0,1 м, а менее 0,05 м - отбрасывается.

Длина и ширина (домов, сараев, гаражей, остекленных и открытых веранд, навесов и пристроек) измеряется по наружному обмеру, произведенному выше цоколя.

Длина и ширина подвалов определяется по наружному очертанию стен выше уровня земли, погребов - по внутреннему измерению площади пола.

Глубина колодцев измеряется от уровня земли до дна колодца.

Высота строений (оцениваемых на 1 куб.м здания) измеряется от среднего уровня земли до верхнего обреза стены с учетом толщины потолочного перекрытия.

Высота строений (Н), расположенных на участках, имеющих уклон, принимается равной полусумме двух высот (наибольшей и наименьшей), измеренных по концам длины (или ширины) строения.

Высота строений (пристроек) с односкатными крышами измеряется в двух местах - наиболее низком и наиболее высоком (от поверхности земли до верхнего обреза стен с учетом толщины перекрытия), и из этих измерений берется средняя величина.

Высота подвалов определяется от пола до потолочного перекрытия.

Площадь строения определяется путем умножения длины на ширину (а по ограждениям - длину на высоту), объем строения определяется путем умножения площади строения на высоту. Конечные результаты объема или площади строения (в зависимости от единицы измерения, на которую разработаны оценочные нормы) округляются до единицы.

Пример:

При обмере строения установлено, что длина его составляет 8,6 м, ширина - 5,3 м, высота - 3,1 м. Объем (кубатура) этого строения составит 141,3 (8,6 х 5,3 х 3,1 = 141,3), а с округлением - 141 куб.м.

Пример по оценке строений

Требуется оценить строения, находящиеся в сельской местности:

а) дом одноэтажный - объемом 288 куб.м. Построен в 1975 г. Фундамент - бутовый; стены - саманные; перегородки - саманные; перекрытие - деревянное утепленное; полы - дощатые окрашенные; двери - филенчатые; крыша - черепичная; печи - кирпичные; ЭМР.

В доме, кроме печей, имеются водяное отопление, водопровод, канализация и ванна.

Оценка строений органами БТИ производится на бланках ф. N 1у и 2с.

Производится описание каждого конструктивного элемента строения, из которых построено здание, и его состояние, характеризующее степень износа.

Пользуясь таблицами процентных отношений элементов строений, определяется общий процент элементов строения, износ каждого элемента и истинный износ всего оцениваемого строения.

Произведем оценку жилого дома согласно таб.2:

Надбавки по дому:

устройство водяного отопления (на куб. м) - 1.09

устройство внутреннего водопровода ( шт. ) - 224.46 (лей)

устройство внутренней канализации ( шт.) - 376.51 (лей)

ванная установка с водогрейной колонкой (шт.) - 66.77 (лей)

Оценка дома составит:

Согласно таб.2 настоящего сборника восстановительная стоимость жилого дома составляет 35.14 лей за 1 куб. м здания, а с учетом водяного отопления:

35.14 х 1.09 = 38.30 лей

Полная восстановительная стоимость жилого дома будет равна:

288 куб.м х 38.30 = 11030 лей + (224.46 + 376.51 + 66.77) = 11698 лей.

В этом примере удельный износ жилого дома составляет 12%, а действительная стоимость жилого дома с учетом износа будет равна:

В аналогичном порядке оцениваются и другие строения.

II. УКАЗАНИЯ ПО ЧАСТИ-II СБОРНИКА

Во второй части сборника приведены укрупненные показатели восстановительной стоимости одного кв.м общей приведенной площади квартиры в многоэтажных домах типовых серий.

Стоимость 1 кв.м общей приведенной площади не учитывает стоимость встроенно-пристроенных помещений в жилом многоэтажном доме. При необходимости определения стоимости встроенно-пристроенных помещений в жилом доме следует пользоваться сборниками укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов издания 1969-1970 гг.

СВОДНАЯ ТАБЛИЦА