Hotărâre nr. 235 din 04.04.2022
pentru aprobarea Avizului asupra proiectului de lege cu privire la condominiu
GUVERNUL REPUBLICII MOLDOVA
H O T Ă R Â R E
pentru aprobarea Avizului asupra proiectului
de lege cu privire la condominiu
nr. 235 din 04.04.2022
(în vigoare 08.04.2022)
Monitorul Oficial al R. Moldova nr. 98-105 art. 281 din 08.04.2022
* * *
Guvernul HOTĂRĂŞTE:
Se aprobă şi se prezintă Parlamentului Avizul asupra proiectului de lege cu privire la condominiu.
| PRIM-MINISTRU | Natalia GAVRILIŢA |
| Contrasemnează: | |
| Viceprim-ministru, | |
| ministrul infrastructurii | |
| şi dezvoltării regionale | Andrei Spînu |
| Ministrul justiţiei | Sergiu Litvinenco |
| Nr.235. Chişinău, 4 aprilie 2022. | |
Aprobat
prin Hotărârea Guvernului nr.235/2022
Aviz
asupra proiectului de lege cu privire la condominiu
Guvernul a examinat proiectul de lege cu privire la condominiu, înaintat cu titlu de iniţiativă legislativă (nr.399 din 15 decembrie 2021) de către un grup de deputaţi în Parlament, şi comunică următoarele.
Potrivit notei informative, proiectul are drept scop îmbunătăţirea cadrului normativ care reglementează relaţiile dintre proprietarii de apartamente şi alte încăperi izolate, ca parte a relaţiilor de condominiu; sporirea gradului de informare a proprietarilor despre situaţia asociaţiei ai cărei membri sunt; controlul costurilor aferente; reglementarea unui proces decizional mai flexibil.
Considerând obiectivele urmărite, prezenta iniţiativă legislativă se susţine cu următoarele obiecţii şi propuneri de îmbunătăţire.
La art.1:
Alin. (1) şi (2), ce stabilesc obiectul de reglementare, se vor expune într-un singur alineat, iar cuvintele "de asemenea" se vor exclude, ca fiind irelevante.
Totodată, la alin.(2) este defectuos expusă prevederea de la lit.b). Astfel, atragem atenţia că în Hotărârea nr.20/2016 privind excepţia de neconstituţionalitate a art.22 alin.(4) din Legea condominiului în fondul locativ nr.913-XIV din 30 martie 2000 (calitatea de membru al asociaţiei de coproprietari în condominiu) § 69 Curtea Constituţională a reţinut că, în esenţă, asociaţia de coproprietari în condominiu este o formă de asociere specifică. Astfel, obiectul de reglementare al legii ar trebui să fie mecanismul de asociere al proprietarilor bunurilor din condominiu.
Art.2 este declarativ, nu stabileşte o norma juridică şi, prin urmare, se va include în nota informativă la proiect.
La art.3, unele noţiuni ("condominiu", "părţi comune", "teren al condominiului", "unitate") redau prevederile existente deja în cuprinsul art.462 şi 555 alin.(2) şi (3) din Codul civil al Republicii Moldova nr.1107/2002, motiv pentru care sugerăm excluderea acestora, astfel evitându-se un caz de dublare normativă, ceea ce este contrar regulilor de tehnică legislativă.
Noţiunea "administratorul asociaţiei" nu este completă, deoarece nu s-a precizat că administratorul asociaţiei poate fi şi preşedintele consiliului asociaţiei.
La noţiunea "comunitate de proprietari din condominiu" se va ţine cont că, capacitatea de folosinţă şi capacitatea de exerciţiu sunt caracteristice persoanei fizice şi persoanei juridice (art.24, 25, 176 şi 177 din Codul civil al Republicii Moldova nr.1107/2002), iar potrivit definiţiei acestei noţiuni, comunitatea nu va avea statut de persoană juridică.
La noţiunea "cotă-parte", după cuvintele "suprafaţa totală a unităţii" se vor introduce cuvintele "deţinute în proprietate" pentru un spor de precizie normativă (obiecţie valabilă şi pentru art.12 alin.(1) din proiect). Totodată, se va revedea necesitatea definiţiei în măsura în care la art.12 alin.(1) este reglementat modul de stabilire a cotelor-părţi.
La noţiunile "cotă de contribuţie" şi "fond de reparaţie şi dezvoltare" sunt prevăzute doar cheltuielile asociaţiei care are statut de persoană juridică, nefiind reglementate cheltuielile comunităţii de proprietari din condominiu. În acest context, se va revizui întregul proiect în partea ce se referă doar la asociaţia proprietarilor din condominiu or, potrivit art.5 alin.(2) lit.h) din proiect, forma de administrare a condominiului poate fi asociaţie sau comunitate.
Noţiunea "drept de proprietate comună" se va completa cu cuvintele "din condominiu".
În definiţia noţiunii "preşedintele consiliului", după cuvintele "adunarea generală" se vor introduce cuvintele "de către membrii consiliului", conform art.46 alin.(7) din proiect.
Definiţia noţiunii "servicii intermediate" urmează a fi completată cu cuvintele "serviciul public de alimentare cu apă".
Concomitent, se propune completarea cu definiţia noţiunii de "proprietari vulnerabili", pentru a fi excluse orice interpretări ulterioare.
În definiţia noţiunii "teren al condominiului" este prevăzut că, în cazul în care proprietarii părţilor comune deţin doar dreptul de superficie asupra terenului condominiului, referinţele la "teren" se consideră referinţe asupra dreptului, respectiv asupra terenului, însă ulterior în textul actului normativ se utilizează sintagma "drept de proprietate comună" asupra terenului condominiului. Astfel, pentru a exclude interpretarea eronată a dreptului condominiului asupra terenului condominiului, în textul proiectului se propune utilizarea sintagmei "drept de proprietate/posesie comună" asupra terenului condominiului.
De asemenea, întrucât art.108 alin.(1) lit.d) prevede că Guvernul, în termen de 6 luni de la data publicării prezentei legi, va asigura identificarea, inventarierea şi evidenţa părţilor comune adiacente clădirilor care întrunesc calităţile unui condominiu şi al căror proprietar este statul, considerăm oportună completarea cu o nouă noţiune: "părţi comune adiacente clădirilor care întrunesc calităţile unui condominiu".
La art.5:
La alin.(2) se propune să fie completat cu o nouă literă, cu următorul conţinut: "dreptul asupra terenului", deoarece conform alin.(1) constituirea condominiului se realizează în temeiul actului de constituire încheiat de către unicul proprietar (superficiar) sau de către toţi coproprietarii (superficiarii) terenului. În situaţia în care înregistrarea condominiului este condiţionată de existenţa unei clădiri în care sunt înregistrate încăperi izolate (unităţi) ce constituie proprietatea exclusivă a cel puţin doi proprietari şi bunuri, inclusiv încăperi destinate utilizării comune, considerăm că actul de constituire a condominiului poate fi încheiat şi de către proprietarii încăperilor izolate (unităţilor) respective, înregistrate sub numere cadastrale separate.
Totodată, la alin.(2) sintagma "descrierea completă şi exactă" reprezintă o noţiune generică cu caracter incert.
În alin.(4) se propune desfăşurarea cerinţelor faţă de actele de constituire şi procedura de aprobare şi semnare.
Alin.(6) urmează să fie revizuit, deoarece este dificilă implementarea unui mecanism de examinare concomitentă a actului de constituire de către două organe cu competenţe diferite. În acest sens, propunem ca depunerea la organul înregistrării de stat a setului de documente pentru înregistrarea asociaţiei, inclusiv a actului de constituire, să se efectueze doar după înregistrarea actului respectiv la organul cadastral.
La fel, se propune revizuirea art.4, 5 şi 8, or conform prevederilor Codului civil al Republicii Moldova nr.1107/2002 şi ale Legii nr.220/2007 privind înregistrarea de stat a persoanelor juridice şi a întreprinzătorilor individuali, actul de constituire este un document de care se călăuzeşte persoana juridică în activitatea sa, iar condominiul reprezintă un complex unic de bunuri imobiliare.
De asemenea, menţionăm că art.9 alin.(1) din Legea condominiului în fondul locativ nr.913/2000, care avea drept scop reglementarea constituirii condominiului în fondul locativ, unităţile (locuinţele) care au fost înregistrate în cadastru în baza contractelor de privatizare, prevede că terenurile pe care sunt amplasate blocuri de locuinţe şi alte bunuri imobiliare din condominiu se transmit gratuit de către autoritatea administraţiei publice locale, în calitate de bunuri comune, în proprietatea comună în diviziune a proprietarilor. Ţinând cont că aceste prevederi au fost aplicate pe parcursul anilor, pentru asigurarea continuităţii şi neadmiterii unor prevederi discriminatorii, considerăm că actul normativ trebuie să prevadă şi în continuare transmiterea gratuită în proprietatea condominiului a terenurilor aferente blocurilor locative privatizate, în cazul în care terenurile respective fac parte din domeniul "privat" al statului sau al unităţii administrativ teritoriale. Referitor la blocurile locative construite de dezvoltatori imobiliari privaţi, menţionăm că acestea au fost edificate pe terenuri proprietate privată, procurate în acest scop de dezvoltatorii imobiliari respectivi, al căror cost a fost inclus în costul locuinţelor construite conform contractelor de investiţii încheiate cu cetăţenii, sau pe terenuri proprietate publică, deţinute de dezvoltatorii imobiliari în baza contractelor de locaţiune. În primul caz, considerăm că dezvoltatorii imobiliari urmează să fie obligaţi prin lege să transmită terenurile aferente blocurilor locative respective cu titlu gratuit condominiului instituit. În al doilea caz, considerăm că autorităţile publice locale sau centrale, în a căror administrare se află terenurile aferente blocurilor locative respective, urmează să transmită aceste terenuri condominiului în superficie, acesta fiind în drept să solicite ulterior privatizarea terenurilor respective. Referitor la condominiile create în baza unor clădiri cu destinaţie nelocativă amplasate pe terenuri proprietate publică a statului sau a unităţilor administrativ teritoriale, considerăm că terenurile aferente acestor clădiri pot fi transmise condominiilor respective doar cu drept de superficie, acestea fiind în drept să solicite instituirea superficiei sau privatizarea terenurilor în cauză după finalizarea procesului de delimitare a acestor terenuri între stat şi unitatea administrativ teritorială.
La alin.(7) este necesar a preciza cine suspendă activitatea asociaţiei.
La art.8, în alin.(1) sesizăm o ambiguitate în formularea "cu condiţia ca modificările planificate nu contravin legislaţiei privind calitatea în construcţii şi nu alterează semnificativ decorul ei arhitectural".
La art.11:
La alin.(3) lit.a) şi lit.b) se va revedea sintagma "la balanţa", or, noţiunea de "balanţă" reprezintă un termen contabil. Astfel, în acest context, se va utiliza, eventual, noţiunea "în administrarea".
De asemenea, la art.11, 34, 37, 43, 48 ş.a. abrevierea "etc." se va exclude, fiind în dezacord cu regula preciziei normei de drept.
La art.16, din alin.(7) se vor exclude cuvintele "din prezentul articol" pentru a asigura conformitatea cu art.55 alin.(4) din Legea nr.100/2017 cu privire la actele normative.
La art.17:
Se propune excluderea din denumire a sintagmei "şi limitele acestuia", or conform prevederilor art.46 alin.2 lit.b) din Legea nr.100/2017 cu privire la actele normative, dispoziţiile de conţinut stabilesc drepturi şi obligaţii, precum şi modul de realizare a acestora.
La alin.(3) nu este clară necesitatea obligaţiei proprietarului bunului din condominiu de a înştiinţa asociaţia în privinţa transmiterii bunului în folosinţă, or, acest fapt presupune notificarea tuturor proprietarilor din condominiu, care în cazul condominiului format din mai multe blocuri pot constitui şi peste o sută de membri. Eventual, ar putea fi notificat administratorul asociaţiei sau consiliul asociaţiei. Totodată, atragem atenţia că nerespectarea acestei obligaţii nu atrage nicio sancţiune. Sub acest aspect se va revizui şi art.27 alin.(1) din proiect.
La art.20 alin.(3), obligarea proprietarului bunului în condominiu să-şi vândă bunul aduc atingere dreptului de proprietate garantat de art.46 din Constituţia Republicii Moldova.
Respectiv, datoria proprietarului pentru plata reconstrucţiei clădirii va fi urmărită conform procedurii generale pe calea acţiunii în justiţie.
La art.21 alin.(1), opinăm că norma respectivă este ambiguă şi aparent contravine conceptului legii care stabileşte că proprietarii dintr-un condominiu pot opta ca formă de organizare fie pentru asociaţie, fie pentru comunitate fără personalitate juridică. Prin urmare, pentru sporirea clarităţii normei, considerăm că se impune o dezvoltare suplimentară a normei conţinute în acest alineat sau, după caz, excluderea acesteia.
La art.22 este necesar de stabilit numărul de proprietari din condominiu care pot înfiinţa asociaţia şi numărul de voturi.
De asemenea, pentru excluderea unor eventuale neclarităţi propunem completarea art.3 cu o nouă noţiune care să prevadă cine poate avea calitatea de reprezentant şi modul de obţinere a unei astfel de calităţi.
La art.23:
Alin.(1) urmează a fi completat cu o literă distinctă care să prevadă obiectul şi scopurile activităţii asociaţiei, astfel încât să se asigure corelarea acestei prevederi cu art.178 alin.(3) din Codul civil al Republicii Moldova nr.1107/2002, care stabileşte că "(…) În actele de constituire ale persoanei juridice cu scop nelucrativ se stabileşte obiectul şi scopurile activităţii ei.".
La alin.(2) lit.a) semnalăm că cuvintele "trebuie elaborat compact şi pe înţelese" necesită a fi revăzute, deoarece nu corespund unui limbaj juridic (observaţia este valabilă inclusiv pentru art.29 alin.(5) "se redactează pe înţelese şi succint", art.32 alin.(2) "trebuie să pună chestiunea", art.34 alin.(6) "poate hotărî pe oricare altă chestiune", art.35 alin.(5) "Asociaţia nu este ţinută să verifice", art.36 alin.(15) "la ora hotărâtă") etc.
La alin.(3), prima propoziţie după cuvântul "resort" de completat cu cuvintele "va elabora şi".
Art.24 urmează a fi revizuit, deoarece calitatea de consumator o are doar persoana fizică, nu şi persoana juridică, fapt prevăzut în art.3 din Codul civil al Republicii Moldova nr.1107/2002 şi în art.2 din Legea nr.105/2003 privind protecţia consumatorilor.
La art.27:
La alin.(1) se recomandă de reformulat sintagma "oricărei dovezi satisfăcătoare în acest sens", întrucât este o prevedere incertă. Totodată, se recomandă înlocuirea cuvintelor "dobândirea proprietăţii" cu cuvintele "dobândirea dreptului de proprietate", întrucât în cazul bunurilor imobile, momentul dobândirii dreptului de proprietate este cel de înregistrare a bunului în registrul bunurilor imobile.
La alin.(4) nu se consideră eficient mecanismul propus de rambursare a cheltuielilor legate de solicitarea informaţiei privind proprietarul actual al unităţii din condominiu de la Agenţia Servicii Publice, şi anume rambursarea de la proprietarul anterior. Mai mult decât atât, obligaţia de a notifica asociaţia în privinţa dobândirii dreptului de proprietate asupra unităţii din condominiu o are doar noul proprietar, care ar şi trebui să ramburseze aceste cheltuieli.
La art.28 alin.(3), cuvintele "Proprietarii poartă răspundere subsidiară şi proporţională cotei de contribuţie" urmează a fi substituite cu cuvintele "Proprietarii poartă răspundere în limitele cotei de contribuţie". Or, răspunderea subsidiară presupune că creditorul va fi în drept să pretindă executarea obligaţiilor asociaţiei, inclusiv din contul bunurilor ce aparţin cu drept de proprietate proprietarilor unităţilor, fapt care nu poate fi acceptat.
La art.31 se recomandă de exclus alin.(3), întrucât dublează prevederile alin.(1) ale aceluiaşi articol.
La art.32 alin.(3), urmează a se concretiza care alte organe ale asociaţiei pot fi înfiinţate;
Art.33 alin.(2) urmează a fi exclus ca fiind irelevant pentru conţinutul actului normativ respectiv.
Totodată, urmează a fi exclus şi alin.(5) al aceluiaşi articol, întrucât la alin.(1) se menţionează că proprietarii participă gratuit la activităţile tuturor organelor asociaţiei.
La art.34:
La alin.(2) urmează a fi reglementat, eventual, un mecanism de contestare a hotărârilor şi a acţiunilor adunării generale, în măsura în care acestea, adoptate în condiţiile legii, sunt obligatorii pentru toţi proprietarii din condominiu, inclusiv pentru cei care nu au participat la adunare ori au votat împotrivă, şi pentru toate organele asociaţiei.
Având în vedere că art.33 alin.(1) stabileşte o regulă generală, potrivit căreia proprietarii participă gratuit la activităţile tuturor organelor asociaţiei, se propune expunerea alin.(3) lit.j) în următoarea redacţie:
"j) aprobă, după caz, mărimea remuneraţiei administratorului asociaţiei".
La alin.(3) lit.a) se propune excluderea cuvintelor "şi completări" prin prisma art.62 alin.(1) din Legea nr.100/2017 cu privire la actele normative.
Cu referire la lit.b) a aceleiaşi norme, specificăm că bugetul anual este format din venituri şi cheltuieli. Astfel, menţiunea care se face în paranteze cu privire la bugetul anual al asociaţiei, şi anume "veniturile planificate şi datoriile planificate", urmează a fi exclusă.
În acelaşi context, la alin.(8) al aceluiaşi articol, cuvintele "conform următoarelor articole" se recomandă de exclus sau de menţionat la care articole se face trimitere.
Totodată, urmează a fi exclusă şi ultima frază din conţinutul alin.(9), şi anume "În acest caz, proces-verbal nu se întocmeşte", întrucât orice decizie a adunării generale este prevăzută expres în proces-verbal.
La art.36:
La alin.(2) atragem atenţia că se utilizează termenul "preşedintele adunării", pe când la alin.(8) din acelaşi articol se menţionează că adunarea generală poate fi prezidată de preşedintele consiliului, administratorul asociaţiei sau de către o altă persoană aleasă în calitate de preşedinte al şedinţei. Astfel, se va uniformiza terminologia în partea ce ţine de preşedintele şedinţei adunării generale în tot textul proiectului. Adiţional, la art.36 se va prevedea alegerea secretarului adunării generale, care va asista preşedintele şedinţei şi va fi responsabil de întocmirea procesului-verbal (a se vedea şi art.39 alin.(2), art.40 alin.(7), art.41 alin.(2) din proiect).
Alin.(11) urmează a fi modificat, or şedinţele trebuie să se desfăşoare în limba de stat, şi nu alege fiecare participant limba în care să comunice. În acest sens, în conţinutul normei este prevăzut că preşedintele şedinţei asistă participanţii în depăşirea unor eventuale bariere de comunicare.
La alin.(13) se recomandă de substituit cuvintele "în formă textuală pe cale electronică" cu cuvintele "în format electronic". În acest sens, se recomandă de revăzut conţinutul proiectului (de exemplu, art.88 alin.(1)).
La art.37 alin.(1), se propune de exclus a doua frază, întrucât prima frază a normei este una generală, indiferent de forma desfăşurării adunării.
În vederea stabilirii unor reguli mai riguroase privind obţinerea de către asociaţie a unor finanţări rambursabile, se propune ca la alin.(2) lit.b) cuvintele "suma totală a veniturilor incluse" să fie substituite cu textul "50% din veniturile incluse".
La art.38 alin.(2), nu este clar cum se va aplica repartizarea voturilor la adunarea generală în cazul condominiului mixt, unde există unităţi cu destinaţie locativă şi unităţi cu destinaţie comercială sau de alt tip.
La art.39 alin.(1), se propune completarea cu o literă nouă cu următorul cuprins: "numărul total de membri şi numărul de membri prezenţi la şedinţă;".
La art.43 alin.(6), prevederea "nu afectează interesele proprietarilor indicaţi la alin.(5)" o considerăm ambiguă şi aptă de a aduce atingere drepturilor unor proprietari, în contextul în care alin.(5) stabileşte că "(5) Proprietarii din condominiu care nu sunt proprietari cu interes special, nu sunt convocaţi, dar au dreptul să participe la adunarea cu interes special şi prezenta opinia proprie." Astfel, referinţa la alin.(5) ar putea induce ideea că sunt vizaţi doar proprietarii fără un interes special care au participat la adunarea cu interes special, or hotărârile adoptate la acest gen de hotărâri nu ar trebui să afecteze pe niciun proprietar fără interes special.
La art.44:
La alin.(1) urmează a se completa cu prevederi ce ar permite numirea administratorului atât din componenţa membrilor asociaţiei, cât şi din afara acesteia.
La alin.(3) litera j), propoziţiile 2- 4 urmează de expus în articol separat.
La alin.(5) urmează a se reglementa procedura în cazul în care asociaţia nu are desemnat un consiliu.
Alin.(6) de exclus, deoarece contravine prevederilor art.7 alin.(5) din Legea nr.220/2007 privind înregistrarea de stat a persoanelor juridice şi a întreprinzătorilor individuali, în redacţia Legii nr.175/2021 pentru modificarea unor acte normative (în vigoare din 10 ianuarie 2022). Potrivit art.2 din Legea nr.220/2007 privind înregistrarea de stat a persoanelor juridice şi a întreprinzătorilor individuali noţiunea de "înregistrare de stat" include şi certificarea faptului modificării actelor de constituire ale persoanelor juridice, precum şi înscrierea datelor în Registrul de stat. Cu titlu informativ aducem la cunoştinţă că executarea normelor propuse ar implica costuri suplimentare din partea Agenţiei Servicii Publice, iar proiectul nu prevede alocarea mijloacelor necesare pentru implementarea acestor prevederi.
La art.46:
Remarcăm că dreptul administratorului de a fi concomitent membru de drept al consiliului (alin. (4)) urmează a fi analizat suplimentar. Or, pe de o parte, se propune ca administratorul să fie membru de drept al consiliului (art.46 alin.(4)), iar pe de altă parte, una dintre atribuţiile de bază ale consiliului o constituie supravegherea anume a activităţii administratorului, care este concomitent membru de drept al consiliului (alin. (1)).
Mai mult decât atât, trezesc neclarităţi prevederile alin.(7), potrivit căruia administratorul poate fi concomitent preşedintele consiliului, şi ale alin.(8), potrivit căruia şedinţele consiliului se convoacă cel puţin trimestrial de către preşedintele acestuia.
La alin.(5) ultima propoziţie urmează a se exclude, deoarece contravine prevederilor art.33 alin.(1) lit.m) din Legea nr.220/2007 privind înregistrarea de stat a persoanelor juridice şi a întreprinzătorilor individuali.
La art.47:
La alin.(2) se va preciza domeniul în care este necesar să deţină studii superioare cenzorul.
La alin.(3) se va analiza dacă rudele de gradul I pot fi membri în consiliul asociaţiei şi în comisia de cenzori concomitent.
La art.49:
La alin.(2) lit.a) şi alin (3) lit.i), se propune revizuirea textului sub aspectul redării clare a conţinutului normelor, inclusiv pentru primul caz, indicarea unui număr procentual de beneficiari care necesită acces la servicii, or, exprimarea voinţei doar a unora nu poate constitui voinţa majorităţii, respectiv, în al doilea caz nu este clar care servicii urmează a fi facturate şi înaintate unităţilor debranşate de la servicii, iar cuvintele "încetează să fie conforme cu legea" de la liniuţa a 3-a nu are un aspect definitiv şi pot fi interpretate extensiv în defavoarea beneficiarului, astfel, considerăm oportun de a fi substituite cu textul "nu deţin certificat de conformitate valabil, în conformitate cu legislaţia."
La alin.(5), cuvântul "rezilia" se va substitui cu cuvântul "rezolvi", în conformitate cu prevederile art.1084 din Codul civil al Republicii Moldova nr.1107/2002.
La art.50:
La alin.(1), se propune excluderea cuvintelor "şi nu generează cheltuieli majorate pentru ceilalţi proprietari", deoarece dreptul proprietarului unităţii de a renunţa la folosirea în unitate a sistemului de încălzire nu ar fi oportun să fie condiţionat de o asemenea circumstanţă. Totodată, nu este clară impunerea proprietarului unităţii debranşate de a contribui la cheltuielile pentru întreţinerea sistemului de încălzire, de beneficiile căruia acesta nu se foloseşte.
La alin.(3), cuvintele "prin alte legi", urmează a fi substituite cu cuvintele "alte acte normative", deoarece noţiunea de "acte normative" este una generică, care înglobează şi legile.
Totodată, secţiunea 3 "Repartizarea cheltuielilor şi contractarea serviciilor intermediate" se propune de a fi completată cu un articol nou în vederea reglementării prestării serviciilor publice în interiorul blocului locativ, cu trimitere la elaborarea Regulamentului cu privire la prestarea serviciilor comunale şi necomunale, folosirea, exploatarea şi administrarea locuinţelor, în scopul corelării proiectului la prevederile Legii nr.75/2015 cu privire la locuinţe şi ale Legii nr.303/2013 privind serviciul public de alimentare cu apă şi de canalizare.
La art.53 alin.(1), se va exclude textul "(fondul)", deoarece la prima utilizare în text deja s-a indicat acest fapt (a se vedea art.3).
La art.55 alin.(3), se va preciza periodicitatea de informare a proprietarilor despre soldul contului bancar al fondului asociaţiei.
La art.56, urmează a fi revizuită prevederea de la alin.(2) din proiect, or, în lipsa unor detalieri suplimentare, se prezintă a fi injustă soluţia dată, în contextul în care contractantul de la care achiziţionează bunurile, lucrurile sau serviciile asociaţia în mod normal nu are acces la informaţia despre sumele de bani aflate pe contul bancar destinat fondului. Prin urmare, în acest caz considerăm că suntem în prezenţa unui temei de nulitate ce îi este imputabil exclusiv asociaţiei (persoanei ce o reprezintă la încheierea contractului), motiv pentru care nu susţinem soluţia ca urmările acestei situaţii să fie suportate de partea contractantă fără vreo culpă în speţă (poate fi analizată aici soluţia restituirii îmbogăţirii respective de către factorul de decizie din cadrul asociaţiei care se face responsabil nemijlocit de inserarea în contract a clauzei de plată în fond cu desconsiderarea prevederilor art.56).
La art.59:
Potrivit art.39 din proiect, procesul-verbal al adunării generale conţine un volum de informaţii destul de vast, care are, indiscutabil, relevanţă pentru asociaţie, însă este irelevant pentru conţinutul unui document executoriu. Or, potrivit prevederilor art.14 din Codul de executare al Republicii Moldova nr.443/2004, există un şir de informaţii absolut necesare pentru a asigura executarea unui document executoriu. Astfel, se consideră util a reformula proiectul astfel încât nu procesul-verbal al adunării generale să devină document executoriu, ci hotărârile acesteia şi doar cele care ţin de obligaţii pecuniare. În acest caz, daca prin hotărârea adunării generale se va stabili o obligaţie în sumă exact calculată sau calculabilă, cu indicarea exactă a persoanei de la care urmează a fi încasată (nume, prenume, IDNP, adresa), aceasta ar putea fi pusă în executare drept document executoriu.
Un alt aspect asupra căruia atenţionam este faptul că în textul proiectului nu se indică un termen în care actele adunării generale a asociaţiei pot fi contestate şi dacă în general acestea pot fi contestate, care este efectul contestaţiei asupra posibilităţii executării silite a acestora, are sau nu efect suspensiv.
În altă ordine de idei, menţionăm că pentru a corespunde unor exigenţe specifice procedurii de executare (în particular celor impuse prin hotărârea Curţii Constituţionale nr.39/2017 şi adresarea ce o însoţeşte, dar şi prevederilor art.15 şi 30 din Codul de executare al Republicii Moldova nr.443/2004), propunem expunerea alin.(6) cu următorul cuprins:
"(6) Hotărârea adunării generale, întocmită corespunzător şi care poartă girul persoanei autorizate constituie document executoriu în sensul art.11 din Codul de executare al Republicii Moldova nr.443/2004 în privinţa obligaţiilor pecuniare faţa de asociaţie, care cad în sarcina proprietarilor enumeraţi în aceasta, calculate în conformitate cu hotărârea adunării generale. Aceste documente executorii vor fi puse în executare silită de către reprezentantul asociaţiei executorului judecătoresc competent, în condiţiile art.30 din Codul de executare al Republicii Moldova nr.443/2004, doar după expirarea termenului de 15 zile de la comunicarea hotărârii adunării generale către toţi proprietarii enumeraţi în aceasta. Comunicarea actelor va fi făcută de executorul judecătoresc, prin modalităţile prevăzute de Legea cu privire la condominiu şi Statutul asociaţiei şi condiţiile, în baza unui contract încheiat cu asociaţia."
Alin.(7) este expus confuz în redacţia actuală. Astfel, creanţa poate fi stabilită drept executorie de adunarea generală dacă ea a devenit scadentă între data desfăşurării adunării şi o perioadă de 2 ani după data adunării generale.
La art.60, atragem atenţia că pare a fi disproporţionată această reglementare în raport cu alte categorii de creditori, deoarece nici chiar creanţele aferente întreţinerii copilului/părinţilor sau recuperării prejudiciului cauzate prin decesul întreţinătorului nu au acest privilegiu. Or, aceste categorii de creditori sunt totuşi mai vulnerabili decât asociaţia. Din acest motiv, considerăm oportun reanalizarea normei respective, eventual cu includerea acestor creanţe în categoria doi şi trei a creanţelor prevăzute în art.145 din Codul de executare al Republicii Moldova nr.443/2004.
Dacă totuşi se doreşte privilegierea absolută a acestor creanţe, ar trebui îmbunătăţită redacţia alin.(2), întrucât acesta va provoca dificultăţi în aplicare, în special ipoteza din propoziţia a doua – "În absenţa situaţiilor financiare aprobate, se vor lua în cont cheltuielile de administrare efectiv suportate de către asociaţie.". Astfel, atât creditorului ipotecar, cât şi executorului judecătoresc le va fi dificil să determine exact, în cifre, ce înseamnă acest lucru, iar imposibilitatea stabilirii acestei sume va atrage tergiversarea distribuirii sumelor către toţi creditorii. În acest sens, recomandăm, dacă se menţine această idee, a se completa alin.(2) cu următoarele: "Asociaţia va prezenta executorului judecătoresc/creditorului ipotecar, în cel mult 5 zile lucrătoare de la solicitare, mărimea exactă a valorii privilegiului. În cazul în care la expirarea termenului indicat informaţiile date nu sunt oferite, distribuirea sumelor va fi făcută fără a se ţine cont de privilegiul asociaţiei."
La alin.(3), cuvintele "sau pe altă cale legală" sunt incerte şi urmează a fi excluse sau se va concretiza la ce se referă acestea.
La art.64:
La alin.(2) pct.1) litera a), cuvântul "înregistrare" urmează a fi substituit cu textul "identificare de stat (IDNO)", conform prevederilor art.2 din Legea nr.220/2007 privind înregistrarea de stat a persoanelor juridice şi a întreprinzătorilor individuali.
La alin.(2) pct.3), literele a) şi b) sunt identice după conţinut.
La art.67 alin.(4), considerăm că se impune o dezvoltare a normei respective prin prisma necesităţii indicării unor situaţii când rambursarea cheltuielilor de audit poate fi refuzată (sau, după caz, prin indicarea expresă că acest drept al adunării generale este discreţionar, soluţie pe care însă nu o încurajăm având în vedere faptul că realizarea periodică a unui audit extern al asociaţiei este o acţiune benefică, de care pot profita toţi proprietarii, în cazul depistării unor nereguli în gestiunea asociaţiei).
La art.72, prevederile alin.(1) şi (2) se consideră excesive. Astfel, cuvintele "intervenţii sau lucrări la faţadă sau oricare alt element al părţilor comune ale condominiului" sunt lipsite de claritate, or, intervenţiile sau lucrările pot să nu ducă la schimbarea faţadei sau a altor elemente ale părţilor comune. Mai mult decât atât, acest tip de lucrări poate fi necesar în cazul deteriorărilor. Prin urmare, ar trebui să fie interzise fără acordul adunării generale doar lucrările care schimbă exteriorul clădirii. Totodată, deşi în proiect este indicat că mărimea sancţiunilor se stabileşte în regulamentul condominiului, în acest caz mărimea acestora s-a indicat expres în lege. În partea ce ţine de alineatul (2), la fel este disproporţionată interdicţia faţă de proprietar de a efectua intervenţii/lucrări în bunul ce-i aparţine, fără a notifica administratorul asociaţiei. Adiţional, nu este clar ce presupune termenul "intervenţii", motiv pentru care normele necesită a fi revizuite.
La art.75 alin.(3), cuvântul "după" se propune a fi exclus, ca fiind inoportun în contextul normei.
La art.76, cu referire la soluţia propusă, considerăm că se impune stabilirea anumitor limite de timp exprese şi doar la depăşirea acestora automobilul străin sau alte bunuri străine vor putea fi evacuate/înlăturate, în caz contrar se poate ajunge la unele situaţii abuzive.
La art.79, considerăm necesar ca înregistrarea unei noi asociaţii de către o comunitate din cadrul asociaţiei cu mai multe condominii să fie efectuată ca rezultat al reorganizării prin dezmembrare, în condiţiile Codului civil al Republicii Moldova nr.1107/2002 şi ale Legii nr.220/2007 privind înregistrarea de stat a persoanelor juridice şi a întreprinzătorilor individuali.
La art.80 alin.(4), serviciile prestate de gestionar dublează funcţiile administratorului prevăzute la art.44 din proiect. În acest caz, nu este clar definit care sunt atribuţiile administratorului sau dacă gestionarul (persoană fizică sau juridică) va fi înscris în Registrul de stat al persoanelor juridice în calitate de administrator.
La art.81 alin.(2), este discutabil dreptul unui proprietar în condominiu de a cere numirea unui administrator de către primarul localităţii, mai ales în situaţia în care asociaţia proprietarilor în condominiu este numeroasă. Mai mult decât atât, acest mecanism este în dezacord cu principiile asocierii proprietarilor în condominiu.
La art.82 alin.(1) litera a), a doua propoziţie contravine prevederilor art.35 alin.(1) al proiectului de lege.
La art.84, se recomandă reformularea denumirii articolului, or noţiunea de "regim" se referă la un sistem de organizare şi de conducere a vieţii economice, politice şi sociale a unui stat; formă de guvernământ a unui stat.
Concomitent, se recomandă excluderea alin.(1) – (3), întrucât alin.(1) şi alin.(2) derivă din noţiunea de comunitate specificată şi la art.3 din proiect, iar alin.(3) dublează prevederile alin.(2).
Totodată, la alin.(5) se recomandă excluderea cuvintelor "la fel poate fi parte la procedura administrativă", or cuvintele "poate avea altă calitate procesuală în procesele judiciare", înglobează şi procedura administrativă.
La art.87:
Denumirea articolului este exactă cu cea a art.22, fapt ce poate induce în eroare şi contravine prevederilor Legii nr.100/2017 cu privire la actele normative;
La alin.(2) cuvântul "trebuie" este impropriu şi urmează a fi exclus.
La alin.(2) lit.a), considerăm oportun reconsiderarea soluţiei potrivit căreia hotărârea de înfiinţare a asociaţiei se consideră adoptată şi valabilă dacă este semnată de către proprietarii a cel puţin 5 unităţi din condominiul cu destinaţie locativă, dat fiind faptul că într-un asemenea condominiu numărul proprietarilor de unităţi poate fi de ordinul zecilor sau chiar sutelor, număr faţă de care 5 unităţi este o cifră nesemnificativă şi irelevantă pentru a putea considera că aceasta este dorinţa reală a proprietarilor din condominiul respectiv.
La art.89, prevederea de la alin.(1) este formulată într-o manieră prea generală, fără a detalia care anume aspecte sunt susceptibile controlului autorităţii administraţiei publice locale, aceasta creând premisele pentru situaţii de abuz din partea acestor autorităţi.
Se propune expunerea alin.(2), prin prisma prevederilor pct.8 subpct. 2 din Regulamentul cu privire la organizarea şi funcţionarea Agenţiei pentru Supraveghere Tehnică, aprobat prin Hotărârea Guvernului nr.1088/2017, coroborat cu art.28 alin.(2) lit.d) din Legea nr.105/2003 privind protecţia consumatorului, în următoarea redacţie:
"(2) Controlul asupra reparaţiei şi reconstrucţiei clădirilor, a părţilor comune şi a unităţilor din condominiu se efectuează de către Agenţia pentru Supraveghere Tehnică."
Totodată, art.89 se va completa cu alin.(3) în următoarea redacţie:
"(3) Controlul asupra întreţinerii şi deservirii clădirilor, a părţilor comune şi a unităţilor din condominiu se efectuează de către autoritatea administraţiei publice locale şi, după caz, de alt organ împuternicit conform legislaţiei.", or redacţia propusă va permite excluderea dublării acţiunilor dintre instituţiile publice abilitate.
La art.90:
La alin.(5), denumirea actului normativ enunţat se va expune ţinând cont de prevederile art.55 alin.(5) din Legea nr.100/2017 cu privire la actele normative.
Se propune excluderea ultimei fraze din alin.(6), or acest fapt este clar şi din cele expuse în prima frază, astfel, nu este clar termenul de punere în aplicare a normei.
Alin.(8) urmează a fi completat cu cuvintele "până la expirarea mandatului".
Alin.(9) urmează a fi completat cu cuvintele "cu înscrierea datelor în Registrul de stat al persoanelor juridice, în condiţiile Legii nr.220/2007 privind înregistrarea de stat a persoanelor juridice şi a întreprinzătorilor individuali".
La art.91:
Alin.(3) şi (4) contravin prevederilor art.204-207 şi 222 din Codului civil al Republicii Moldova nr.1107/2002 şi capitolului IV din Legea nr.220/2007 privind înregistrarea de stat a persoanelor juridice şi a întreprinzătorilor individuali.
Alin.(3) se propune a fi expus în următoarea redacţie:
"(3) Hotărârea cu privire la transformarea persoanelor juridice menţionate la alin.(1) şi aprobarea statutului asociaţiei se ia de către adunarea generală a membrilor (participanţilor) acestora.", dat fiind faptul că, în termen de 18 luni, se poate convoca adunarea generală a membrilor, pe de o parte, iar, pe de altă parte, reorganizarea persoanei juridice excede competenţele administratorului.
La alin.(7), în virtutea caracterului obligatoriu al actelor normative, cuvintele "în vigoare" sunt inutile şi urmează a fi excluse.
La art.92:
La alin.(2) şi (3), considerăm că prevederile pot fi acceptate doar în privinţa părţilor comune din cadrul clădirii condominiului şi nu pot fi acceptate în privinţa terenului condominiului, din următoarele motive:
a) terenul aferent clădirii poate aparţine condominiului cu drept de proprietate doar în unele cazuri, iar în alte cazuri (de exemplu, condominiile create în baza unor clădiri cu destinaţie nelocativă amplasate pe terenuri proprietate publică a statului sau a unităţilor administrativ teritoriale), terenul aferent clădirii poate aparţine condominiului doar cu drept de superficie şi în aceste cazuri prevederile alin.(3) nu pot fi aplicate;
b) în cazul în care terenul condominiului nu este separat şi format ca bun imobil separat, nu este clar asupra cărui teren se va face însemnarea "condominiu" în Registrul bunurilor imobile;
c) în cazul în care terenul condominiului nu este delimitat pe domenii sau acest teren face parte din domeniul public (de exemplu, terenurile aferente blocurilor locative amplasate pe terenurile cu destinaţie specială aflate în gestiunea Ministerului Apărării etc.).
Referitor la prevederile alin.(7), potrivit cărora dreptul de înregistrare a încăperilor izolate neînregistrate în cadastru (locuinţele neprivatizate) după stat sau unităţile administrativ teritoriale se stinge la expirarea termenului de 1 an de la data intrării în vigoare a capitolului VIII, iar după 3 ani se consideră părţi comune din condominiu, menţionăm că acestea intră în contradicţie cu prevederile art.59 alin.(3) şi alin.(31) din Legea nr.75/2015 cu privire la locuinţe şi considerăm că nu pot fi acceptate.
La art.93, nu este clar sensul condiţionării declarării condominiului prin efectul legii în funcţie de data dării în exploatare a clădirii, data eliberării autorizaţiei de construire faţă de data intrării în vigoare a capitolului VIII, care complică aplicarea prevederilor legii. Completarea actului normativ cu prevederi clare referitoare la terenurile proprietate publică care urmează a fi transmise condominiului cu drept de proprietate şi care pot fi transmise doar cu drept de superficie, ar înlesni aplicarea actului normativ.
De asemenea, pentru asigurarea simplificării aplicării actului normativ, declararea condominiului prin efectul legii urmează a fi condiţionat doar de darea în exploatare a clădirii şi înregistrarea ei în Registrul bunurilor imobile, indiferent de data dării în exploatare a clădirii, precum şi de faptul existenţei în cadrul clădirii a cel puţin două încăperi izolate înregistrate cu numere cadastrale separate care aparţin diferitor proprietari. În acest caz, va decădea necesitatea includerii în proiectul legii a mai multor articole cu diferite particularităţi (art.93 şi 94).
Totodată, însemnarea în Registrul bunurilor imobile a înscrisului "condominiu" asupra clădirii condominiului nu poate fi realizată automat, ci doar la solicitarea scrisă a asociaţiei de proprietari în condominiu sau cel puţin a unuia dintre proprietarii încăperilor izolate din cadrul clădirii, iar însemnarea înscrisului "condominiu" asupra terenului condominiului poate fi realizată în baza actului de transmitere a terenului.
La art.95, cu referire la alin.(1), menţionăm că nu se susţine transmiterea cu titlu gratuit a unor porţiuni suplimentare din terenul proprietate publică a statului sau a unităţii administrativ teritoriale, adiacente terenului condominiului, dar se pledează ca acestea să fie transmise cu titlu oneros.
La art.99:
La alin.(1) propunem excluderea cuvintelor "(inclusiv autorităţile lor)", deoarece autorităţile publice nu deţin funcţia de proprietar al bunurilor imobile, ele pot exercita funcţia de administrator/gestionar al bunurilor.
La alin.(1) lit.(b), menţionăm că nu susţinem suportarea de către stat sau unităţile administrativ teritoriale a cheltuielilor aferente procesului de formare şi înregistrare în cadastru a terenurilor condominiului (efectuarea studiului de formare de către o companie licenţiată în urbanism, efectuarea lucrărilor cadastrale, întocmirea şi prezentarea spre recepţie a actelor respective, înregistrarea terenului condominiului în cadastru), deoarece costul acestor lucrări este considerabil, iar lipsa în bugetele autorităţilor publice a mijloacelor necesare în acest scop poate stopa procesul respectiv, aceste costuri urmând a fi suportate de către condominiu. Referitor la termenul pentru realizarea acestor acţiuni, considerăm că nu trebuie stabilit de la data intrării în vigoare a capitolului VIII, dar de la data depunerii cererii respective de către asociaţia de proprietari în condominiu.
Prevederile alin.(1) lit.(c) din proiect contravin prevederilor art.510 alin.(2) din Codul civil al Republicii Moldova nr.1107/2002, care prevede că, în cazul bunurilor imobile, dreptul de proprietate se dobândeşte la data înregistrării în registrul bunurilor imobile.
Obiecţiile expuse la art.99 sunt valabile şi pentru prevederile art.102.
La art.100, nu este clar sensul. Prevederile Legii nr.29/2018 privind delimitarea proprietăţii publice se aplică în procesul delimitării bunurilor imobile proprietate publică după apartenenţă (între stat şi unităţile administrativ teritoriale) şi pe domenii (public şi privat).
La art.101, prevederile pot fi aplicate în cazul în care proprietarul (proprietarii) terenului condominiului au achiziţionat terenul respectiv în scopul edificării clădirii condominiului şi costul terenului a fost inclus în costul unităţilor (încăperilor izolate) din cadrul clădirii. În caz contrar, proprietarii din condominiu pot solicita doar instituirea superficiei asupra terenului condominiului.
La art.104, alin.(1) urmează a fi completat cu o referinţă la persoanele fizice şi juridice private prevăzute la art.101 din proiect, în contextul în care asupra acestora planează obligaţia prevăzută la art.101 alin.(1) lit.b) pct.i).
La art.107:
La alin.(1), referitor la intrarea în vigoare a actului normativ, va fi revăzut, deoarece formularea utilizată nu se referă la o dată exactă, ci la o anumită perioadă, or, legea nu poate intra în vigoare la diferite momente în interiorul unei perioade. Pentru indicarea exactă a momentului intrării în vigoare a actului normativ, se vor utiliza cuvintele "la expirarea a", urmate de perioada rezervată pentru intrarea în vigoare a actului, după următorul model: "intră în vigoare la expirarea a 6 luni de la data publicării în Monitorul Oficial al Republicii Moldova", respectiv, "intră în vigoare la expirarea a 12 luni de la data publicării în Monitorul Oficial al Republicii Moldova".
La alin.(6), textul "Actele legislative, precum şi actele normative subordonate legii" se va substitui cu cuvintele "Actele normative", deoarece ultimul este un termen generic şi include atât legile, cât şi actele normative subordonate acestora.
La art.108 alin.(1), recomandăm ca termenul de 6 luni să fie extins la minimum 12 luni, pentru a fi posibilă punerea în aplicare a dispoziţiilor actului normativ şi rezervarea unui termen suficient pentru ca autorităţile responsabile să poată executa actul normativ, întrucât identificarea, inventarierea şi evidenţa părţilor comune adiacente clădirilor care întrunesc calităţile unui condominiu şi al căror proprietar este statul nu va fi posibilă fizic de executat în termen de 6 luni.
Propuneri de ordin general
Conform prevederilor art.178 al Codului civil al Republicii Moldova nr.1107/2002, actele de constituire ale persoanei juridice includ contractul de constituire şi/sau statutul. În scopul evitării unor eventuale confuzii, propunem ca pe tot parcursul textului proiectului noţiunea de "act de constituire" de substituit cu o noţiune (de exemplu, "contract de constituire" sau "statut") corespunzătoare esenţei documentului.
Prevederile proiectului de lege au impact asupra bugetului de stat, printre care implementarea acţiunilor prevăzute la art.104 alin.(2) şi (3) din proiect. Totodată, ar putea avea impact asupra bugetului de stat şi dreptul asociaţiilor de a obţine de la Agenţia Servicii Publice, o dată pe an, informaţia gratuită din registrul bunurilor imobile despre proprietarii din condominiu.
Remarcăm că cheltuielile pentru măsurile prevăzute nu sunt estimate şi cuantificate, din care cauză apare necesitatea completării notei informative la capitolul 5 "Fundamentarea economico-financiară" cu o analiză mai amplă.
Mai mult decât atât, în Legea bugetului de stat pentru anul 2022 nu sunt prevăzute mijloace financiare pentru acoperirea necesităţilor prevăzute de prezentul proiect, iar potrivit art.131 alin.(6) din Constituţia Republicii Moldova, nicio cheltuială bugetară nu poate fi aprobată fără stabilirea sursei de finanţare.