Ordin nr.57 din 21.05.2026 cu privire la aprobarea Ghidului în evaluare: Evaluarea proprietăţii generatoare de afaceri

AGENŢIA GEODEZIE, CARTOGRAFIE ŞI CADASTRU

O R D I N

cu privire la aprobarea  Ghidului în evaluare:

Evaluarea proprietăţii generatoare de afaceri

nr. 57  din  21.05.2026

 (în vigoare 01.01.2027) 

Monitorul Oficial al R. Moldova nr. 222-223 art. 398 din 27.05.2026

* * *

În temeiul art.2 alin.(3), art.13² alin.(1) lit.b) şi art.18 alin.(1) din Legea nr.989/2002 cu privire la activitatea de evaluare (publicată în Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2002, nr.102, art.773), cu modificările ulterioare,

ORDON:

1. Se aprobă Ghidul în evaluare: Evaluarea proprietăţii generatoare de afaceri (se anexează).

2. Prezentul ordin se publică în Monitorul Oficial al Republicii Moldova şi se plasează pe site-ul web oficial al Agenţiei Geodezie, Cartografie şi Cadastru.

3. Prezentul ordin intră în vigoare la data de 1 ianuarie 2027.

4. Se admite aplicarea anticipată a Ghidului în evaluare Evaluarea proprietăţii generatoare de afaceri începând cu data publicării prezentului ordin.

5. Controlul asupra executării prezentului ordin se pune în sarcina domnului Ştefan Crigan, director general adjunct al Agenţiei Geodezie, Cartografie şi Cadastru.

Aprobat

prin Ordinul Directorului general

al Agenţiei Geodezie, Cartografie şi Cadastru

nr. 57/2026

GHID ÎN EVALUARE:

Evaluarea proprietăţii generatoare de afaceri

CAPITOLUL I.

DISPOZIŢII GENERALE

1. Proprietatea generatoare de afaceri (în continuare - PGA) reprezintă o unitate economică integrată, alcătuită din terenuri, construcţii, instalaţii, echipamente şi alte active corporale şi necorporale utilizate în desfăşurarea unei activităţi economice specifice. Caracterul distinctiv al PGA constă în legătura organică dintre bunul imobil şi activitatea economică desfăşurată în cadrul acestuia, valoarea proprietăţii fiind determinată preponderent de capacitatea sa de a genera beneficii economice prin utilizare.

2. Evaluarea PGA se efectuează în ipoteza operării de către un operator de eficienţă rezonabilă cu respectarea cerinţelor Standardelor de Evaluare aprobate prin Ordinul Directorului general al Agenţiei Geodezie, Cartografie şi Cadastru nr.21/2025 (în continuare – SEV 2025) şi Ghidului în evaluare: Evaluarea bunurilor imobile aprobat prin Ordinul Directorului general al Agenţiei Geodezie, Cartografie şi Cadastru nr.59/2025 (în continuare - Ghid EBI).

3. În categoria PGA se includ, cu titlu exemplificativ: hoteluri, restaurante, staţii de alimentare cu combustibil (în continuare – staţie PECO), clinici medicale private, săli de sport, cinematografe, centre de conferinţe, parcuri de distracţie, unităţi de producţie cu specific turistic şi alte proprietăţi cu funcţiune economică integrată. Lista orientativă sectorială este prezentată în Anexa nr.1, iar exemple suplimentare de PGA sunt prezentate în Anexa nr.2 la prezentul ghid.

4. PGA se diferenţiază de proprietăţile generice (de tip birouri, apartamente, spaţii comerciale) prin faptul că valoarea acestora derivă preponderent din capacitatea activului de a genera venituri în baza utilizării economice specifice, dar nu exclusiv din caracteristicile fizice sau juridice ale proprietăţii imobiliare.

5. Încadrarea obiectului evaluării ca PGA sau ca proprietate generică se stabileşte de evaluator, în funcţie de caracteristicile economice şi funcţionale ale activului, utilizarea desemnată (scopul evaluării) şi premisele aplicabile, cu reflectarea corespunzătoare în termenii de referinţă ai evaluării.

6. Procesul de evaluare a PGA implică o analiză integrată a următoarelor componente funcţionale:

6.1. componentele imobiliare (teren şi construcţii);

6.2. activele operaţionale relevante pentru funcţionarea economică a PGA (echipamente, instalaţii, licenţe, autorizaţii, după caz), în măsura în care acestea influenţează utilizarea şi potenţialul economic al proprietăţii evaluate;

6.3. aspectele juridice (drepturi de proprietate, contracte de operare/închiriere, restricţii);

6.4. performanţa financiară şi operaţională a activului (inclusiv, după caz: capacitatea operaţională, principalele surse de venit, structura costurilor, cheltuielile de capital pentru întreţinere, riscurile operaţionale relevante etc.), analizate exclusiv în măsura în care acestea influenţează valoarea proprietăţii evaluate şi fără a echivala evaluarea PGA cu evaluarea întreprinderii sau a participaţiilor la întreprinderi.

7. Prezentul ghid concretizează particularităţile evaluării PGA şi se interpretează ca instrument complementar prevederilor SEV 2025, fără a le substitui sau contraveni.

8. Prevederile ghidului sunt obligatorii pentru evaluatorii bunurilor imobile la evaluarea PGA.

9. Ghidul oferă orientare atât pentru evaluarea PGA în integritatea sa, ca activ operaţional, cât şi pentru alocarea valorii PGA pe principalele sale componente. Prezentul ghid se aplică în corelare cu standardele menţionate la punctul 12.

10. În sensul prezentului Ghid se utilizează următoarele noţiuni:

10.1. operatorul de eficienţă rezonabilă (OER) – persoană fizică sau juridică ipotetică care desfăşoară activitatea aferentă unei PGA în condiţii normale de piaţă, cu respectarea cadrului normativ aplicabil şi a practicilor uzuale din domeniul respectiv, utilizând resursele disponibile în mod eficient şi judicios, astfel încât să asigure obţinerea unor beneficii economice sustenabile.

10.2. profitul operaţional sustenabil (POS) - nivelul EBITDA realizat de un OER pe baza unui venit sustenabil derivat din percepţia pieţei asupra potenţialului comercial al PGA.

10.3. EBITDA (Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization) – indicator financiar care exprimă rezultatul operaţional al unei entităţi înainte de deducerea cheltuielilor cu dobânzile, impozitul pe profit, amortizarea şi deprecierea activelor. EBITDA reflectă performanţa operaţională curentă a afacerii şi capacitatea acesteia de a genera fluxuri de numerar din activitatea de exploatare, independent de structura de finanţare, politica fiscală şi metodele contabile de amortizare.

10.4. venit sustenabil (VS) – venitul constant, realizat în mod consecvent pe o perioadă de timp, al cărui nivel este probabil să se menţină în viitor, în condiţiile păstrării capacităţii operaţionale şi atractivităţii economice a activului evaluat.

10.5. potenţial de afacere (PA) – este profitul prognozat în contextul evaluării PGA, pe care un OER s-ar aştepta să-l obţină din exploatarea PGA. PA poate fi mai mare sau mai mic faţă de cel obţinut în ultimii ani. PA reflectă influenţa factorilor specifici activelor PGA, cum ar fi: amplasarea, designul, nivelul de adaptare şi istoricul afacerii, toate în relaţie cu condiţiile pieţei.

10.6. Goodwill transferabil – element al fondului comercial aferent unei PGA, care reprezintă valoarea economică suplimentară faţă de valoarea activelor identificabile şi care rezultă din capacitatea proprietăţii şi a afacerii aferente de a genera beneficii economice viitoare, în măsura în care această capacitate poate fi preluată de un nou proprietar.

CAPITOLUL II.

ARIE DE APLICABILITATE

11. Ghidul se aplică exclusiv evaluării PGA efectuate în următoarele scopuri:

11.1. tranzacţii de vânzare–cumpărare;

11.2. restructurări, lichidări sau reorganizări;

11.3. alocarea valorii pe componente;

11.4. alte scopuri prevăzute în standardele de evaluare sau în termenii de referinţă ai evaluării.

12. Evaluatorul aplică acest ghid în corelare cu următoarele standarde şi ghiduri:

12.1. SEV 100 –106 Standarde generale;

12.2. SEV 200 Întreprinderi şi participanţii la întreprinderi;

12.3. SEV 210 Active necorporale;

12.4. SEV 230 Drepturi asupra proprietăţii imobiliare;

12.5. SEV 233 Proprietatea în curs de construire;

12.6. SEV 300 Maşini, echipamente, instalaţii şi infrastructură;

12.7. Ghidurile în evaluare aprobate de Agenţia Geodezie, Cartografie şi Cadastru.

13. Prezentul Ghid nu se aplică evaluărilor efectuate în scop de garantare a împrumuturilor, pentru care se utilizează cadrul normativ şi Ghidul în evaluare: Evaluarea pentru garantarea împrumutului.

CAPITOLUL III.

RELAŢIA CU STANDARDELE DE CONTABILITATE

14. Conform Standardelor Internaţionale de Raportare Financiară (IFRS) şi reglementărilor contabile naţionale, PGA poate fi înregistrată în bilanţ la cost sau la valoarea justă. Evaluarea pentru raportare financiară se efectuează conform Ghidului în evaluare: Evaluarea pentru raportare financiară. În cazul evaluărilor PGA efectuate pentru scopuri de raportare financiară, se aplică prevederile Ghidului în evaluare: Evaluarea pentru raportare financiară, coroborat cu particularităţile metodologice prevăzute de prezentul ghid.

CAPITOLUL IV.

INSTRUCŢIUNI DE APLICARE

A. Abordări şi metode de evaluare aplicabile

15. Principala abordare recomandată pentru PGA este abordarea prin venit şi se aplică prin:

15.1. Metoda fluxurilor de numerar actualizate (DCF) – pentru fluxuri variabile în timp sau PGA complexe care necesită o analiză pe elemente componente. Evaluatorul va ţine cont de durata de viaţă economică rămasă a PGA evaluată, având în vedere că unele active au durată de viaţă limitată (de exemplu: exploatări miniere) sau beneficiază de unele subvenţii pe timp limitat (de exemplu: certificate verzi);

15.2. Metoda capitalizării directe – pentru fluxuri relativ stabile şi previzibile.

16. Abordarea prin piaţă poate fi utilizată ca metodă de verificare a rezultatelor abordării prin venit, dacă există suficiente tranzacţii comparabile relevante. Abordarea prin piaţă se recomandă a fi utilizată conform instrucţiunilor din SEV 230 Drepturi asupra proprietăţii imobiliare.

17. Abordarea prin cost este aplicabilă doar în cazuri excepţionale (de exemplu: lipsă totală de venituri în situaţia în care activitatea PGA este sistată sau se află în debut operaţional şi de date comparabile relevante), cu justificarea corespunzătoare.

B. Ipoteza evaluării PGA (premisa)

18. Evaluarea PGA se efectuează, de regulă, în baza ipotezei continuării activităţii economice existente la data evaluării, desfăşurate de un OER, care dispune de toate licenţele, autorizaţiile şi avizele necesare, precum şi de mijloacele fixe, obiectele de inventar şi fondul de rulment corespunzător desfăşurării activităţii specifice.

19. Valoarea estimată a PGA, inclusiv componenta aferentă goodwill-ului transferabil, se determină în baza unui nivel sustenabil al activităţii economice, specific unui OER. În situaţia în care evaluarea este realizată în baza unei alte ipoteze decât cea a continuării activităţii economice la data evaluării (de exemplu: activ în curs de repunere în funcţiune, activ disponibil pentru utilizare alternativă, activ cu activitatea sistată), evaluatorul trebuie să indice în mod expres şi justificat, în raportul de evaluare, ipoteza utilizată şi efectele acesteia asupra valorii estimate.

20. În cadrul evaluării PGA se va recunoaşte exclusiv goodwill-ul care este demonstrabil transferabil, respectiv susţinut prin drepturi legale, relaţii contractuale, amplasament, reputaţie comercială asociată locaţiei, sisteme şi proceduri operaţionale sau alte elemente obiective care nu depind în mod esenţial de calităţile, reputaţia sau implicarea personală a titularului anterior. Elementele operaţionale, licenţele, autorizaţiile, contractele sau alte componente similare sunt analizate exclusiv din perspectiva influenţei acestora asupra capacităţii PGA de a genera beneficii economice şi nu presupun, în mod automat, transferabilitatea juridică a acestora.

C. Operatorul de eficienţă rezonabilă

21. OER constituie etalonul de comportament economic utilizat în evaluarea PGA şi desemnează operatorul ipotetic care administrează activele şi procesele operaţionale cu diligenţa unui bun proprietar, în condiţii normale de piaţă, pentru obţinerea unor beneficii economice sustenabile. OER reprezintă reperul pentru estimarea performanţei economice normale a PGA.

22. OER se caracterizează prin următoarele elemente definitorii:

22.1. gestiune prudenţială şi judicioasă – utilizarea resurselor materiale, financiare şi umane în mod eficient, prin optimizarea raportului cost–beneficiu şi evitarea cheltuielilor nejustificate sau a risipei care nu contribuie la crearea valorii economice;

22.2. performanţă normativă – realizarea unor indicatori de productivitate, rentabilitate şi calitate corespunzători nivelului mediu al sectorului de activitate, asigurând continuitatea şi sustenabilitatea operaţională, fără aplicarea unor măsuri excepţionale sau restructurări radicale care ar distorsiona capacitatea economică normală a proprietăţii;

22.3. conformitate şi responsabilitate – respectarea integrală a cadrului normativ aplicabil, a standardelor de calitate, a cerinţelor de protecţie a mediului şi a normelor sociale, asigurând echilibrul dintre profitabilitate şi obligaţiile legale;

22.4. optimizare incrementală – implementarea unor măsuri rezonabile de îmbunătăţire a eficienţei operaţionale, inclusiv ajustări moderate ale gradului de utilizare a capacităţilor sau ale structurii de personal, în limitele practicilor uzuale ale pieţei, fără a presupune investiţii sau transformări structurale majore necaracteristice unui operator tipic.

23. Informaţiile, ipotezele şi prognozele utilizate în cadrul procesului de evaluare pentru a reflecta activitatea unui OER vor fi fundamentate şi documentate în raportul de evaluare. Justificarea acestora se va realiza prin prezentarea analizelor comparative de piaţă, a studiilor sectoriale, a indicatorilor de performanţă specifici domeniului de activitate şi a altor surse relevante, care să demonstreze caracterul rezonabil, obiectiv şi aplicabil al ipotezelor adoptate. Evaluatorul are obligaţia de a indica sursele datelor utilizate, de a fundamenta alegerea abordărilor şi metodelor de evaluare aplicate, precum şi de a preciza limitele analizei, în conformitate cu cerinţele SEV 2025.

D. Abordarea prin venit

24. Performanţele actuale ale activului/activităţii entităţii evaluate pot constitui punct de referinţă pentru determinarea nivelului rezonabil şi mentenabil al activităţii economice, în ipoteza operării de către un OER, iar evaluatorul va efectua ajustări corespunzătoare asupra veniturilor şi cheltuielilor atipice pentru a reflecta o situaţie economică normalizată. Ajustările pot viza, fără a se limita la acestea, următoarele elemente: vânzări ocazionale de active; subvenţii, granturi şi compensaţii cu caracter excepţional; amenzi şi penalităţi; cheltuieli de natură personală ale acţionarilor sau conducerii executive; achiziţii a unor active (unităţi de afaceri) care nu sunt parte din activitatea continuă normală a entităţii; efecte ale modificărilor reglementărilor aplicabile (sectoriale/fiscale); costurile de restructurare; pierderi în legătură cu deteriorarea activelor; situaţii de criză şi alte evenimente care nu sunt legate de activitatea normală a entităţii. Evaluatorul are obligaţia de a documenta aceste ajustări în raportul de evaluare, cu indicarea surselor şi justificărilor aferente.

25. La stabilirea duratei prognozei fluxurilor de numerar, evaluatorul va ţine cont de eventualele limitări temporale ale activităţii economice, determinate, după caz, de:

25.1. epuizarea resurselor naturale sau materiale;

25.2. durata de viaţă economică sau fizică a activului;

25.3. restricţii de natură juridică, contractuală sau reglementară;

25.4. condiţii sectoriale relevante (sezonalitate, cicluri de piaţă, ş.a.);

25.5. durata de timp pentru care activele au fost primite în leasing, dacă acestea pot fi transferate în cadrul tranzacţiei de vânzare-cumpărare a PGA.

Durata prognozei trebuie să reflecte perioada în care activul poate genera fluxuri de numerar în mod sustenabil, în condiţiile operării de către un OER.

26. La estimarea valorii de reversie, evaluatorul va analiza, după caz, obligaţiile sau costurile de conformare (inclusiv de mediu) ce pot apărea la încetarea activităţii, în măsura în care acestea sunt relevante şi probabile. Acestea vor fi identificate şi cuantificate în cadrul procesului de evaluare, cu respectarea reglementărilor naţionale şi internaţionale aplicabile, inclusiv în domeniul protecţiei mediului.

27. Dacă, în urma analizei pieţei, se constată că un OER ar putea îmbunătăţi PA al PGA prin efectuarea unor modificări rezonabile asupra proprietăţii, aceste intervenţii vor fi justificate şi reflectate în prognozele de venituri şi cheltuieli. Astfel de modificări pot include, fără a se limita la:

27.1. lucrări de redecorare sau reamenajare;

27.2. reparaţii şi mentenanţă curentă;

27.3. investiţii în publicitate şi promovare;

27.4. optimizări funcţionale sau tehnologice;

27.5. utilizarea alternativă a PGA sau a unui component al acesteia.

Costurile aferente vor fi estimate în mod realist, cu respectarea principiilor de transparenţă şi fundamentare economică.

28. Rata de actualizare sau capitalizare utilizată trebuie să fie corelată în mod explicit cu tipul fluxului de numerar utilizat, în conformitate cu cerinţele standardului SEV 103 “Abordări în evaluare”, paragraful A20.5.

29. Evaluatorul va asigura coerenţa metodologică între tipul fluxurilor de numerar utilizate în evaluare şi tipul ratei de actualizare/capitalizare aplicate. În cazul utilizării fluxurilor înainte de impozitare (pre-tax), se va aplica o rată de actualizare corespunzătoare (pre-tax), iar în cazul fluxurilor după impozitare (post-tax), se va utiliza o rată post-tax. Orice incongruenţă între fluxuri şi rata aplicată trebuie evitată, întrucât conduce la distorsionarea valorii estimate şi la neconformitatea raportului cu standardele de evaluare.

30. Rata de actualizare/capitalizare trebuie să reflecte riscurile specifice asociate sectorului de activitate, locaţiei geografice, precum şi naturii operaţionale a activului evaluat. Evaluatorul va argumenta factorii de risc relevanţi şi modul în care aceştia sunt reflectaţi în rată.

E. Diferenţierea dintre evaluarea PGA şi evaluarea întreprinderii

31. Evaluatorul trebuie să diferenţieze în mod clar conceptele şi metodele aplicabile în evaluarea întreprinderilor (altele decât cele aferente PGA), conform prevederilor SEV 200 “Întreprinderi şi participaţii la întreprinderi”, de cele utilizate exclusiv în evaluarea proprietăţii generatoare de afaceri.

32. Evaluatorul va delimita clar conceptele aferente evaluării unei afaceri ca entitate juridică de cele specifice evaluării unei PGA ca activ funcţional imobiliar. Această distincţie trebuie să fie reflectată în alegerea metodelor, în interpretarea datelor şi în formularea concluziilor de evaluare.

33. În raport vor fi diferenţiate:

33.1. valoarea activelor componente ale unei PGA (teren, construcţii, echipamente etc.);

33.2. valoarea activităţii economice desfăşurate prin utilizarea acestei proprietăţi.

34. Dacă titularul dreptului de proprietate asupra PGA nu coincide cu entitatea care operează afacerea, evaluatorul va analiza alocarea unei părţi din profitul operaţional sustenabil pentru remunerarea capitalului şi riscului operatorului, conform principiilor economice şi practicii pieţei, cu justificare.

35. POS reprezintă nivelul EBITDA, estimat a fi realizat de un OER, pe baza unui VS derivat din percepţia pieţei asupra potenţialului comercial al PGA. POS trebuie să reflecte toate costurile operaţionale ale OER, precum şi alocări anuale pentru rezerve de înlocuire a echipamentelor, reparaţii capitale şi redecorări necesare pentru menţinerea funcţionalităţii imobilului.

36. În procesul de alocare a POS, evaluatorul va analiza raportul risc-beneficiu specific fiecărei părţi implicate (proprietar versus operator), în conformitate cu principiile de echitate şi cu practica pieţei. Această alocare trebuie să fie justificată prin argumente economice şi prin referinţe la tranzacţii comparabile.

37. În evaluarea PGA, deşi pot fi utilizate metode similare celor din evaluarea întreprinderilor, datele de intrare sunt distincte, fiind determinate de specificul imobiliar şi operaţional al proprietăţii. Aceste date diferă de cele utilizate în evaluarea entităţilor juridice sau a participaţiilor la întreprinderi şi se tratează în mod corespunzător în procesul de evaluare.

F. Active închiriate sau netransferabile

38. Evaluatorul are obligaţia de a identifica, în cadrul procesului de inspecţie şi analiză documentară, echipamentele şi alte active corporale esenţiale pentru desfăşurarea activităţii economice care sunt deţinute de terţi. În raportul de evaluare, se va preciza în mod explicit dacă aceste active sunt incluse sau excluse din valoarea estimată a PGA, cu justificarea corespunzătoare.

39. În cazul în care în componenţa unei PGA sunt incluse active corporale esenţiale utilizate în baza unor forme contractuale, precum leasingul financiar, comodatul, închirierea pe termen lung sau structuri corporative indirecte, evaluatorul analizează, în mod documentat, dacă aceste active pot fi transmise împreună cu dreptul de proprietate asupra PGA, în cadrul unei tranzacţii ipotetice între părţi independente.

40. În situaţia în care activele identificate nu sunt transferabile, evaluatorul va estima impactul acestei limitări asupra valorii de piaţă a PGA, din perspectiva unui potenţial cumpărător, inclusiv prin:

40.1. estimarea costurilor de înlocuire sau substituire a activelor netransferabile;

40.2. evaluarea riscurilor asociate cu întreruperea activităţii economice;

40.3. examinarea necesităţii prelungirii licenţelor, autorizaţiilor sau avizelor asociate activităţii;

40.4. posibilitatea valorificării beneficiilor economice aferente acestor elemente în contextul tranzacţiei analizate.

Aspectele vor fi documentate în raportul de evaluare, cu respectarea principiilor de transparenţă, relevanţă şi conformitate metodologică.

CAPITOLUL V.

PARTICULARITĂŢI PRIVIND ALOCAREA VALORII

41. Dacă scopul evaluării impune alocarea valorii pe componente, evaluatorul va distribui valoarea estimată pe următoarele componente, după caz:

41.1. teren;

41.2. construcţie/construcţii;

41.3. maşini, echipamente, instalaţii şi infrastructură;

41.4. active circulante şi datorii curente (includerea acestora se va preciza în mod explicit);

41.5. active necorporale, inclusiv goodwill-ul transferabil (dacă este cazul).

Această alocare va fi documentată în raportul de evaluare, cu menţionarea metodologiei utilizate şi a limitărilor aferente.

42. Estimarea valorilor individuale ale componentelor unei PGA se poate realiza printr-un proces de alocare proporţională a valorii totale, în condiţiile în care nu există informaţii directe de piaţă care să permită identificarea şi izolarea valorii uneia sau mai multor componente în mod distinct. Evaluatorul va preciza în mod clar caracterul derivat al acestor valori şi va evita interpretarea lor ca valori de piaţă autonome.

43. Prin excepţie, în cazul în care există date de piaţă verificate, care reflectă în mod clar valoarea de tranzacţionare sau de închiriere a unor componente individuale ale PGA, acestea pot fi utilizate ca bază pentru estimarea valorii separate a respectivei componente. Evaluatorul va documenta sursa, relevanţa şi aplicabilitatea acestor date în contextul evaluării.

44. Valorile individuale ale componentelor rezultate din procesul de alocare nu reprezintă, în mod automat, valori de piaţă. Evaluatorul va include în raport o menţiune explicită privind natura estimativă şi limitările acestor valori, în conformitate cu scopul evaluării.

45. PGA sunt, prin natura lor, active specializate, concepute şi realizate pentru o utilizare economică specifică. Modificările intervenite în condiţiile pieţei – determinate de factori precum: structura sectorului de activitate; nivelul concurenţei locale; evoluţiile legislative; influenţe contextuale – pot avea un impact semnificativ asupra valorii acestor proprietăţi, iar evaluatorul va analiza aceste aspecte în mod corespunzător.

46. Evaluatorul trebuie să deţină cunoştinţe corespunzătoare privind specificul segmentului de piaţă relevant, pentru aprecierea capacităţii PGA de a susţine o activitate comercială viabilă, desfăşurată de un OER. Totodată, evaluatorul trebuie să fie familiarizat cu metodele de estimare a valorii individuale a componentelor PGA, în măsura în care acest lucru este relevant pentru scopul evaluării şi cerinţele beneficiarului.

CAPITOLUL VI.

DISPOZIŢII FINALE

47. Prevederile prezentului ghid se aplică şi în cazul în care PGA se află într-una dintre următoarele situaţii:

47.1. activitatea PGA este sistată, iar datele şi informaţiile privind activitatea anterioară nu sunt disponibile;

47.2. activitatea PGA este sistată, iar o parte sau toate activele componente nu mai sunt disponibile sau operaţionale;

47.3. PGA se află în faza de debut operaţional.

În aceste cazuri, evaluatorul adaptează metodologia de evaluare, ţinând cont de specificul situaţiei şi de scopul evaluării.

48. În contextul situaţiilor menţionate la punctul 46, procesul de evaluare va include, în mod obligatoriu, analiza următoarelor elemente:

48.1. costurile şi durata de achiziţie şi instalare a echipamentelor necesare reluării sau demarării activităţii;

48.2. durata şi costurile estimate pentru obţinerea licenţelor, autorizaţiilor şi avizelor necesare;

48.3. costurile şi durata procesului de recrutare şi instruire a personalului;

48.4. perioada necesară pentru atingerea unui nivel de VS. Evaluatorul va justifica estimarea VS prin referinţe la date de piaţă, analize sectoriale şi scenarii rezonabile de operare.

49. Evaluatorul are obligaţia de a justifica în mod explicit toate ipotezele utilizate în procesul de evaluare, precum şi sursele şi caracterul datelor de intrare.

50. Raportul de evaluare va include în mod explicit următoarele menţiuni:

50.1. conformitatea cu Standardele de evaluare – SEV 2025;

50.2. respectarea prevederilor ghidului – Ghid EBI;

50.3. tipul valorii estimate (de exemplu: valoare de piaţă, valoare de investiţie, valoarea justă etc.);

50.4. premisa utilizată (de exemplu: activ în funcţiune, activ cu activitate sistată, activ disponibil pentru utilizare alternativă etc.);

50.5. metoda aplicată şi justificarea alegerii acesteia în raport cu specificul proprietăţii şi scopul evaluării.

51. Raportul va include, în anexă sau în corpul principal, un model de evaluare de tip DCF sau de capitalizare directă, după caz. Modelul va fi însoţit de: datele suport utilizate în estimări; ajustările aplicate; sursele de informaţii; ipotezele fundamentale privind veniturile, cheltuielile, perioada de prognoză şi rata de actualizare/capitalizare.

52. Evaluatorul va include, după caz, o secţiune dedicată analizei de sensibilitate, care evidenţiază impactul modificării principalelor ipoteze asupra valorii estimate. Această analiză poate cuprinde scenarii alternative, precum: scăderea veniturilor operaţionale; creşterea costurilor de exploatare; modificarea ratei de capitalizare sau a ratei de actualizare.

Anexa nr.1

la Ghidul în evaluare: Evaluarea
proprietăţii generatoare de afaceri

GHID SECTORIAL PENTRU IDENTIFICAREA
PROPRIETĂŢILOR GENERATOARE DE AFACERI

1. INTRODUCERE

1.1. Acest ghid oferă evaluatorilor o clasificare orientativă a PGA în funcţie de sectorul economic în care activează. PGA sunt active specializate, a căror valoare este determinată preponderent de capacitatea de a genera venituri printr-o utilizare economică specifică şi prin operarea ca unităţi funcţionale.

1.2. PGA cuprind proprietăţi care:

1.2.1. sunt utilizate exclusiv pentru o activitate economică concretă;

1.2.2. nu sunt uşor reconvertibile la alte utilizări fără pierderi semnificative de valoare;

1.2.3. includ componente corporale şi necorporale: clădiri, echipamente, licenţe, know-how etc.;

1.2.4. necesită licenţe, autorizaţii şi contracte pentru a genera venit;

1.2.5. pot fi supuse amortizării rapide sau influenţate de politici publice / reglementări (de exemplu: subvenţii, tarife reglementate).

1.3. Toate PGA sunt active specializate, a căror valoare este legată de funcţionarea ca afacere şi nu doar de caracteristicile fizice. Evaluarea lor necesită o abordare integrată, de regulă prin metoda DCF, folosind modelul unui OER.

1.4. În toate cazurile, valoarea PGA este determinată de potenţialul de venit realizabil în condiţiile operării de către un OER, iar activele imobiliare sunt indisolubil legate de funcţiunea economică.

2. CLASIFICARE SECTORIALĂ A PGA

2.1. Sector: Turism şi ospitalitate

2.1.1. Hotel

2.1.2. Pensiune agroturistică

2.1.3. Staţiune balneară / centru de tratament

2.1.4. Camping / parc rulote

2.1.5. Hostel urban pentru tineri

2.2. Sector: Comerţ şi alimentaţie publică

2.2.1. Restaurant sau cafenea cu brand propriu

2.2.2. Bar / club de noapte

2.2.3. Fast food de franciză

2.2.4. Cofetărie artizanală cu producţie proprie

2.2.5. Magazin de tip delicatese cu consum la faţa locului

2.3. Sector: Sănătate şi servicii medicale

2.3.1. Clinică medicală privată

2.3.2. Spital privat / centru de diagnostic

2.3.3. Centru de reabilitare

2.3.4. Centru de imagistică medicală

2.3.5. Farmacie cu laborator propriu

2.3.6. Centru SPA & Wellness

2.3.7. Centru de fitness / sport

2.4. Sector: Cultură şi divertisment

2.4.1. Teatru privat

2.4.2. Cinematograf

2.4.3. Galerie de artă comercială

2.4.4. Arenă pentru spectacole / concerte

2.4.5. Muzeu interactiv privat

2.5. Sector: Logistică şi transport

2.5.1. Terminal logistic multimodal

2.5.2. Centru intermodal (rutier-feroviar)

2.5.3. Depozit vamal privat

2.5.4. Staţie de autobuze privată

2.5.5. Parcare multietajată cu plată

2.6. Sector: Energie

2.6.1. Parc fotovoltaic

2.6.2. Parc eolian

2.6.3. Microhidrocentrală (MHC)

2.6.4. Staţie de cogenerare

2.6.5. Centru de stocare a energiei (baterii industriale)

2.6.6. Staţie PECO

2.7. Sector: Agricultură şi agroindustrie

2.7.1. Fermă industrială zootehnică (pui/păsări, porci, vaci/bovine)

2.7.2. Livadă intensivă cu depozit

2.7.3. Fermă de flori cu seră

2.7.4. Fabrică de procesare lapte (brânză, iaurt)

2.7.5. Distilerie / fabrică artizanală de bere

2.7.6. Unităţi de Procesare Agroalimentară

2.8. Sector: Infrastructură specializată

2.8.1. Centru de date (Data Center)

2.8.2. Centru de reciclare

2.8.3. Spălătorie auto automată

2.8.4. Tipografie comercială

2.8.5. Atelier auto + magazin piese

2.9. Sector: Servicii sociale şi comunitare

2.9.1. Cămin privat pentru vârstnici

2.9.2. Centru pentru persoane cu dizabilităţi

2.9.3. Adăpost social operat privat / ONG

2.9.4. Centru de incluziune educaţională

2.9.5. Complex social multifuncţional

2.9.6. Grădiniţe / licee private

2.9.7. Centre şi campusuri educaţionale

3. CONCLUZII

Evaluatorii trebuie să analizeze fiecare proprietate nu doar prin prisma caracteristicilor fizice, ci şi a interdependenţei dintre activele componente şi modelul de afacere. Identificarea corectă a PGA este esenţială pentru alegerea metodei de evaluare adecvate, de regulă abordarea prin venit (DCF sau capitalizare).

Anexa nr.2

la Ghidul în evaluare: Evaluarea
proprietăţii generatoare de afaceri

Informaţie suplimentară

(pentru documente informative tehnice)

Tabelul nr.1. Exemple PGA