Постановление № 296 от 17.05.2023

ПРАВИТЕЛЬСТВО РЕСПУБЛИКИ МОЛДОВА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

об утверждении Положения о порядке функционирования фонда

ремонта и развития ассоциации собственников в кондоминиуме

№ 296  от  17.05.2023

 (в силу 30.05.2023) 

Мониторул Офичиал ал Р. Молдова № 179-181 ст. 408 от 30.05.2023

* * *

На основании статьи 53 и пункта g) части (1) статьи 104 Закона № 187/2022 о кондоминиуме (Официальный монитор Республики Молдова, 2022 г., № 238-244, ст.467) Правительство

ПОСТАНОВЛЯЕТ:

1. Утвердить Положение о порядке функционирования фонда ремонта и развития ассоциации собственников в кондоминиуме (прилагается).

2. Настоящее постановление вступает в силу с даты опубликования в Официальном мониторе Республики Молдова.

Утверждено

Постановлением Правительства

№ 296/2023

ПОЛОЖЕНИЕ

о порядке функционирования фонда ремонта и развития

ассоциации собственников в кондоминиуме

I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1. Положение о порядке функционирования фонда ремонта и развития ассоциации собственников в кондоминиуме (в дальнейшем – Положение) устанавливает порядок организации, функционирования и управления финансовыми средствами фонда ремонта и развития ассоциации собственников в кондоминиуме (в дальнейшем – фонд).

2. В целях настоящего Положения используются понятия, определенные в Законе № 187/2022 о кондоминиуме, а также следующие понятия:

1) формирование фонда – накопление финансовых средств из разрешенных источников для финансирования фонда;

2) управление фондом – действия и меры, предпринимаемые для учреждения, формирования, управления и использования финансовых средств фонда;

3) экономический факт – сделка, операция, событие, которое изменило или может изменить активы, собственный капитал, долги, затраты и/или расходы ассоциации.

3. Ассоциация собственников в кондоминиуме (в дальнейшем – ассоциация) обязана учредить фонд и управлять им в соответствии с положениями Закона № 187/2022 о кондоминиуме и настоящим Положением.

4. Принципами функционирования фонда являются:

1) прозрачность – предоставление членам ассоциации полной и приемлемой информации о формировании и управлении фондом;

2) эффективность – формирование и управление фондом в целях получения наилучшей пользы для кондоминиума;

3) справедливость – равные права для каждого собственника в кондоминиуме в отношении участия в формировании и управлении фондом;

4) предсказуемость – формирование и управление фондом на основе документов, нормативных актов и настоящего Положения;

5) координирование – согласование собственниками в кондоминиуме порядка формирования и управления фондом.

II. ФОРМИРОВАНИЕ И ЗАЩИТА ФОНДА

5. Финансовые средства фонда формируются из следующих источников:

1) доходы от взносов в фонд собственников в кондоминиуме;

2) доходы от имущественного найма общих частей;

3) доходы от процентов по банковским депозитам ассоциации;

4) доходы от процентов и пеней за просрочку по причитающимся ассоциации платежам, собираемые на основании части (4) статьи 58 Закона № 187/2022 о кондоминиуме;

5) гранты, пожертвования, взятые ассоциацией кредиты/займы;

6) другие доходы от деятельности ассоциации.

6. Финансовые средства фонда, собираемые в соответствии с пунктом 5, размещаются и хранятся на отдельном банковском счете ассоциации, а обслуживание отдельного банковского счета осуществляется автоматически за счет средств фонда.

7. Все поступления в фонд или выплаты из фонда осуществляются только через банковский счет, предусмотренный в пункте 6.

8. Ассоциация в качестве владельца банковского счета, предусмотренного в пункте 6, должна уведомить банк о том, что банковский счет содержит финансовые средства фонда и что он предназначен исключительно для поступлений и платежей, связанных с фондом.

9. У ассоциации есть только один банковский счет, на котором хранятся финансовые средства фонда. В случае ассоциаций, включающих несколько кондоминиумов, в целях статьи 77 Закона № 187/2022 о кондоминиуме для каждого кондоминиума ведется отдельный фонд на отдельном банковском счете.

10. Арест или обращение взыскания на средства, находящиеся на банковском счете фонда, для удовлетворения требований кредиторов ассоциации запрещается, за исключением случая, если требование вытекает из заключенного с ассоциацией договора, в котором прямо предусмотрено, что ассоциация осуществляет платежи по указанному договору с банковского счета фонда (условие о выплатах из фонда).

III. ВЗНОС В ФОНД

11. Взнос в фонд уплачивается в обязательном порядке каждым собственником в кондоминиуме, за исключениями, предусмотренными в пункте 14, в размере и порядке, утвержденном общим собранием ассоциации.

12. Размер взноса в фонд рассчитывается пропорционально доле, присвоенной единице собственника в кондоминиуме, согласно формуле:

где:

CF – размер взноса в фонд каждого собственника в кондоминиуме, выраженного в леях;

P – доля, присвоенная единице собственника в кондоминиуме, выраженная в %;

F – годовая сумма фонда, выраженная в леях.

13. Годовая сумма фонда устанавливается в рамках годового бюджета ассоциации и относится только к фонду, запланированному к формированию на следующий год, утвержденному общим собранием ассоциации после консультаций с советом ассоциации. Представляемая на утверждение годовая сумма фонда детально указывается по источникам формирования средств фонда и по видам расходов, которые намечено осуществить в году, за который уплачивается взнос в фонд.

14. Общее собрание может утвердить освобождения от обязательства по уплате взноса в фонд или может наметить дифференцированные графики уплаты взносов в фонд для собственников из категории социально уязвимых лиц, в соответствии с утвержденными собранием критериями.

15. Взнос в фонд уплачивается по перечислению на банковский счет на основании части (4) статьи 53 Закона № 187/2022 о кондоминиуме. Решение о периодичности уплаты принимается общим собранием.

16. Размер взноса в фонд, подлежащего уплате собственником в кондоминиуме, в том числе просроченных задолженностей в фонд, указывается отдельной строкой в счете-фактуре на оплату, выписанном ассоциацией каждому собственнику.

17. Поступления ассоциации в виде взносов в фонд не облагаются никакой формой налога.

18. Уплаченные взносы в фонд не возвращаются собственникам в кондоминиуме, за исключением финансовых средств в случае признания недействительным решения общего собрания об установлении размера взноса в фонд или годовой суммы фонда. В случае смены собственника единицы в кондоминиуме, прежний собственник не имеет права на возврат финансовых средств, связанных с присвоенной ему долей, из остатка финансовых средств фонда или на возврат любого платежа, осуществленного в соответствии с решениями ассоциации.

19. По просроченным задолженностям собственников в кондоминиуме по уплате взносов в фонд ассоциация собственников в кондоминиуме имеет право на процент за просрочку, начисляемый на соответствующую сумму со дня, непосредственно следующего за сроком погашения платежа, до даты внесения платежа. Сбор платежей осуществляется в соответствии со статьей 58 Закона № 187/2022 о кондоминиуме.

IV. ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ФОНДА

20. Финансовые средства фонда могут использоваться ассоциацией только на следующие цели:

1) осуществление срочных вмешательств в общие доли в пределах, строго необходимых для:

a) предотвращения рисков для жизни или здоровья людей либо их имущества;

b) предотвращения рисков для целостности или безопасности кондоминиума;

c) устранения повреждений общих частей;

2) инвентаризация, паспортизация и проведение технических экспертиз здания;

3) проведение энергетического аудита здания авторизованными энергоаудиторами;

4) разработка проектной документации для реконструкции, модернизации, реабилитации и ремонта; согласование, проверка и экспертиза соответствующего проекта; получение разрешения на строительство и других разрешительных документов, необходимых в соответствии с законом;

5) производство работ по реконструкции, модернизации, реабилитации или ремонту здания, инженерных сетей и других общих частей, в том числе реабилитация и тепловая изоляция с точки зрения энергетической эффективности;

6) услуги технического надзора;

7) платежи, подлежащие внесению ассоциацией на основании кредитных договоров (договоров о займе), полученных для финансирования работ по реконструкции, модернизации, восстановлению или ремонту общих частей;

8) проведение работ по сносу здания в случае констатации аварийного состояния и невозможности проведения работ по реконструкции или в других аналогичных ситуациях.

21. Финансовые средства фонда, предусмотренные в подпункте 1) пункта 20, используются только для мер и действий, обусловленных чрезвычайными случаями, которые требуют незамедлительного вмешательства и не могут быть отложены более чем на 10 дней.

22. Ежегодные бюджетные излишки, образовавшиеся в результате исполнения предыдущих бюджетов фонда, оставшиеся неиспользованными на конец года, переводятся на следующий год для использования фондом с тем же назначением.

23. Накопившиеся в фонде финансовые средства, не включенные в какие-либо текущие договорные обязательства, могут быть инвестированы в банковские депозиты или государственные ценные бумаги без ущерба, однако, для эффективного и оперативного управления фондом в соответствии с настоящим Положением. Решение об инвестировании финансовых средств утверждается советом ассоциации.

24. Администратор ассоциации уполномочен заключать сделки и осуществлять необходимые платежи из фонда для приобретения ассоциацией товаров, работ или услуг, предусмотренных в подпункте 1) пункта 20, и в порядке, установленном в пункте 21, без необходимости в получении одобрения от другого органа ассоциации, за исключением случаев, когда согласно уставу ассоциации для заключения таких сделок требуется одобрение их условий общим собранием ассоциации в соответствии с подпунктом 1) пункта 28, и при условии, что на дату заключения сделки у ассоциации имеется достаточно финансовых средств в фонде для совершения соответствующей закупки.

25. Договор, по которому ассоциация производит закупку товаров, работ или услуг и который содержит условие о выплатах из фонда, является ничтожным, если на момент заключения договора остаток денежных средств на банковском счете фонда был недостаточным для покрытия 100 процентов суммы, подлежащей уплате ассоциацией согласно договору.

26. Если ассоциации были поставлены товары, работы или услуги на основании договора, признанного ничтожным в соответствии с пунктом 25, то в значении статьи 1996 Гражданского кодекса Республики Молдова № 1107/2002 ни ассоциация, ни собственники в кондоминиуме не обязаны возвращать полученное таким образом обогащение.

27. Закупка товаров, работ или услуг может быть осуществлена в порядке отступления от условия достаточности денежных средств, предусмотренного в пункте 25, в случае предоставления грантов или в случаях, одобренных общим собранием ассоциации в отношении договоров, на основании которых полная или частичная оплата будет произведена не из финансовых средств фонда, в том числе за счет кредитов/займов, которые должны быть взяты в целях обеспечения сумм, подлежащих уплате в соответствии с договором.

V. УПРАВЛЕНИЕ ФОНДОМ

Часть 1

Полномочия руководящих органов ассоциации по управлению фондом

28. Общее собрание ассоциации имеет следующие полномочия в отношении деятельности фонда:

1) ежегодно утверждает запланированные доходы, затраты и/или расходы фонда в ходе утверждения годового бюджета ассоциации;

2) утверждает на 2-3-летний период доходы, затраты и/или расходы фонда в рамках среднесрочного плана (2-3 года) ассоциации;

3) утверждает расходы финансовых средств фонда, не предусмотренные в утвержденном годовом бюджете;

4) ежегодно утверждает размер взноса в фонд;

5) утверждает политику бухгалтерского учета ассоциации и направления расходов из фонда одновременно с утверждением годовых финансовых отчетов;

6) утверждает условия договоров на производство работ, предусмотренных в пункте 20, в отношении финансовых обязательств, которые будут оплачиваться за счет фонда;

7) утверждает условия получения ассоциацией возмездного финансирования (ссуда, кредит, лизинг и др.), используемого для формирования фонда;

8) принимает решения по объектам и мероприятиям, непосредственно связанным с необходимостью содержания и ремонта общих частей, в случае их финансирования из финансовых средств фонда;

9) утверждает процедуру хранения отчетов, смет расходов, документации по управлению фондом и срок их хранения, предусмотренную в положении об ассоциации;

10) утверждает инвестирование финансовых средств фонда, предусмотренных в пункте 23, в соответствии с условиями, одобренными общим собранием.

29. Совет ассоциации имеет следующие полномочия в отношении деятельности фонда, если уставом ассоциации не предусмотрено иное:

1) осуществляет надзор за деятельностью администратора по осуществлению полномочий, касающихся деятельности фонда;

2) рассматривает и представляет общему собранию ассоциации рекомендации по вопросам, связанным с деятельностью фонда, предусмотренным в пункте 28, до утверждения общим собранием ассоциации;

3) рассматривает любой вопрос, предполагающий формирование и использование фонда, представленный для консультаций администратором ассоциации;

4) рассматривает и дает заключение по любому вопросу, связанному с деятельностью фонда, по запросу администратора ассоциации;

5) осуществляет другие полномочия, связанные с деятельностью фонда, предусмотренные в уставе ассоциации.

30. Администратор ассоциации имеет следующие полномочия в отношении деятельности фонда:

1) управляет финансовыми средствами фонда в пределах полномочий;

2) осуществляет контроль за банковскими операциями фонда, элементами бухгалтерского учета и экономическими фактами фонда;

3) обеспечивает ведение учета по каждому собственнику в кондоминиуме в отношении уплаты взносов, долгов, в том числе просроченных, перед фондом;

4) выдает, по запросу собственника, справку об отсутствии просроченных взносов в фонд;

5) разрабатывает ежегодный проект запланированных доходов, затрат и/или расходов фонда на следующий год, одновременно с разработкой и в рамках годового бюджета ассоциации, проводит консультации по нему с советом и представляет его на утверждение общему собранию ассоциации до 30 ноября каждого года;

6) обеспечивает исполнение решений общего собрания и совета;

7) осуществляет и другие полномочия, предусмотренные в части (3) статьи 44 Закона № 187/2022 о кондоминиуме, связанные с деятельностью фонда.

31. Ревизор или, по обстоятельствам, ревизионная комиссия имеет следующие полномочия в отношении деятельности фонда:

1) осуществляет мониторинг финансовых средств фонда, в том числе доходов и затрат и/или расходов, а также других экономических фактов фонда. В этих целях ревизор/ревизионная комиссия вправе запрашивать и проверять финансовые и экономические документы ассоциации и предлагать меры по улучшению деятельности ассоциации по формированию, использованию и управлению фондом;

2) проводит по меньшей мере ежегодно ревизию формирования, использования и управления фондом, одновременно с ревизией финансовой и экономической деятельности ассоциации;

3) представляет общему собранию ассоциации заключения по годовой смете доходов и расходов фонда, по годовому отчету и размеру взноса.

32. Субъект хозяйственной деятельности ассоциации, в случае его назначения, осуществляет в отношении фонда полномочия, предусмотренные в статье 82 Закона № 187/2022 о кондоминиуме.

Часть 2

Раскрытие информации о фонде

33. Администратор должен ежеквартально информировать собственников в кондоминиуме об остатке и движении средств на банковском счете фонда в отчетном квартале и совокупно – с начала года, с детальной разбивкой по источникам формирования в соответствии с пунктом 5 и по целям использования средств фонда в соответствии с пунктом 20.

34. Информирование собственников в кондоминиуме в соответствии с пунктом 33 осуществляется путем опубликования информации на доске объявлений или на платформе е-Кондоминиум согласно статье 65 Закона № 187/2022 о кондоминиуме.

35. Финансово-экономическая отчетность по фонду с констатацией доходов, затрат и/или расходов ежегодно представляется на утверждение общему собранию ассоциации.

36. Годовой отчет и полугодовые отчеты о финансово-экономическом положении фонда с констатацией доходов, расходов и экономических фактов, представляются собственникам по их требованию.

37. Остаток финансовых средств фонда содержится в сводной ведомости ассоциации, составляемой в соответствии с положениями статьи 64 Закона № 187/2022 о кондоминиуме.

Часть 3

Учет финансовых средств фонда

38. Учет финансовых средств и экономических фактов фонда ведется в бухгалтерии отдельно от других экономических фактов ассоциации, с детальной разбивкой по элементам доходов, затрат/расходов и других экономических операций, в соответствии с положениями законодательства в области бухгалтерского учета.

39. Ассоциация ведет бухгалтерский учет финансовых средств и экономических фактов фонда понятным и простым способом для возможности их проверки ревизионной комиссией ассоциации и с обеспечением представления информации собственникам в кондоминиуме в соответствии с частью 2.

40. Элементы бухгалтерского учета и экономические факты фонда являются составной частью финансовых отчетов ассоциации.