Hotărâre nr. 296 din 17.05.2023

GUVERNUL REPUBLICII MOLDOVA

H O T Ă R Â R E

pentru aprobarea Regulamentului privind modul de

funcţionare a fondului de reparaţii şi dezvoltare al

asociaţiei de proprietari din condominiu

nr. 296  din  17.05.2023

 (în vigoare 30.05.2023) 

Monitorul Oficial al R. Moldova nr.179-181 art. 408 din 30.05.2023

* * *

În temeiul art.53 şi art.104 alin.(1) lit.g) din Legea nr.187/2022 cu privire la condominiu (Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2022, nr.238-244, art.467), Guvernul

HOTĂRĂŞTE:

1. Se aprobă Regulamentul privind modul de funcţionare a fondului de reparaţii şi dezvoltare al asociaţiei de proprietari din condominiu (se anexează).

2. Prezenta hotărâre intră în vigoare la data publicării în Monitorul Oficial al Republicii Moldova.

Aprobat

prin Hotărârea Guvernului nr.296/2023

REGULAMENT

privind modul de funcţionare a fondului de reparaţii şi dezvoltare

al asociaţiei de proprietari din condominiu

I. DISPOZIŢII GENERALE

1. Regulamentul privind modul de funcţionare a fondului de reparaţii şi dezvoltare al asociaţiei de proprietari din condominiu (în continuare – Regulament) stabileşte modul de organizare, funcţionare şi administrare a mijloacelor financiare ale fondului de reparaţii şi dezvoltare din cadrul asociaţiei de proprietari din condominiu (în continuare – fond).

2. În sensul prezentului Regulament se utilizează noţiunile definite în Legea nr.187/2022 cu privire la condominiu, precum şi următoarele noţiuni:

1) formare a fondului – acumulare de mijloace financiare din surse admise pentru finanţarea fondului;

2) gestionare a fondului – acţiuni şi măsuri întreprinse pentru instituirea, formarea, administrarea şi utilizarea mijloacelor financiare ale fondului;

3) fapt economic – tranzacţie, operaţiune, eveniment care a modificat sau poate modifica activele, capitalul propriu, datoriile, veniturile, costurile şi/sau cheltuielile asociaţiei.

3. Asociaţia de proprietari din condominiu (în continuare – asociaţie) este obligată să instituie şi să administreze fondul în conformitate cu prevederile Legii nr.187/2022 cu privire la condominiu şi cu prezentul Regulament.

4. Principiile de funcţionare a fondului sunt:

1) transparenţa – punerea la dispoziţia membrilor asociaţiilor a informaţiei complete şi pertinente privind formarea şi gestionarea fondului;

2) eficienţa – formarea şi gestionarea fondului în vederea obţinerii celui mai bun beneficiu pentru condominiu;

3) echitatea – drepturi egale pentru fiecare proprietar din condominiu privind participarea la formarea şi gestionarea fondului;

4) previzibilitatea – formarea şi gestionarea fondului în baza documentelor, actelor normative şi prezentului Regulament;

5) coordonarea – punerea în acord a proprietarilor din condominiu privind modul de formare şi gestionare a fondului.

II. FORMAREA ŞI PROTECŢIA FONDULUI

5. Mijloacele financiare ale fondului se formează din următoarele surse:

1) veniturile din contribuţiile la fond ale proprietarilor din condominiu;

2) veniturile din locaţiunea părţilor comune;

3) veniturile din dobânzi la depozitele bancare ale asociaţiei;

4) veniturile din dobânzi şi penalităţi de întârziere aferente datoriilor restante către asociaţie, colectate în temeiul art.58 alin.(4) din Legea nr.187/2022 cu privire la condominiu;

5) granturile, donaţiile, creditele/împrumuturile contractate de asociaţie;

6) alte venituri din activitatea asociaţiei.

6. Mijloacele financiare ale fondului colectate conform pct.5 sunt plasate şi păstrate pe un cont bancar separat al asociaţiei, iar deservirea contului bancar separat se realizează automat din mijloacele fondului.

7. Toate încasările în fond sau plăţile din fond se realizează numai prin contul bancar prevăzut la pct.6.

8. Asociaţia, în calitate de titular al contului bancar prevăzut la pct.6, trebuie să notifice băncii faptul că contul bancar cuprinde mijloacele financiare ale fondului şi că este destinat exclusiv pentru încasări şi plăţi aferente fondului.

9. Asociaţia are un singur cont bancar, care cuprinde mijloacele financiare ale fondului. În cazul asociaţiilor cu mai multe condominii, în sensul art.77 din Legea nr.187/2022 cu privire la condominiu, pentru fiecare condominiu se menţine un fond separat pe un cont bancar separat.

10. Se interzice sechestrarea ori executarea silită a mijloacelor financiare din contul bancar al fondului pentru satisfacerea creanţelor creditorilor asociaţiei, cu excepţia cazului în care creanţa rezultă dintr-un contract încheiat cu asociaţia în care se prevede expres că asociaţia va efectua plăţi în temeiul respectivului contract din contul bancar al fondului (clauza de plată din fond).

III. CONTRIBUŢIA LA FOND

11. Contribuţia la fond se plăteşte în mod obligatoriu de către fiecare proprietar din condominiu, cu excepţiile prevăzute la pct.14, în cuantumul şi modul aprobat de adunarea generală a asociaţiei.

12. Cuantumul contribuţiei la fond se calculează proporţional cotei-părţi atribuite unităţii proprietarului din condominiu, conform formulei:

unde:

CF – cuantumul contribuţiei la fond al fiecărui proprietar din condominiu, exprimată în lei;

P – cota-parte atribuită unităţii proprietarului din condominiu, exprimată în %;

F – valoarea anuală a fondului, exprimată în lei.

13. Valoarea anuală a fondului se stabileşte în cadrul bugetului anual al asociaţiei şi se referă numai la fondul planificat pentru a fi format în anul următor, aprobat de adunarea generală a asociaţiei, după consultarea cu consiliul asociaţiei. Valoarea anuală a fondului prezentată spre aprobare este detaliată după surse de formare a mijloacelor fondului şi după tipuri de cheltuieli preconizate a fi realizate în anul pentru care se achită contribuţia la fond.

14. Adunarea generală poate adopta scutiri de la obligaţia de plată a contribuţiei la fond sau poate stabili grafice diferenţiate de plată a contribuţiilor la fond pentru proprietarii din categoria de persoane socialmente vulnerabile, în conformitate cu criteriile aprobate de aceasta.

15. Contribuţia la fond se achită prin virament la contul bancar în temeiul art.53 alin.(4) din Legea nr.187/2022 cu privire la condominiu. Periodicitatea plăţii se decide de către adunarea generală.

16. Cuantumul contribuţiei la fond datorată de proprietarul din condominiu, inclusiv al datoriilor restante la fond, se specifică în linie separată în factura de plată emisă fiecărui proprietar de către asociaţie.

17. Încasările asociaţiei din contribuţiile la fond nu se impozitează sub nicio formă.

18. Contribuţiile la fond achitate nu se returnează proprietarilor din condominiu, cu excepţia mijloacelor financiare în cazul constatării nulităţii hotărârii adunării generale privind stabilirea cuantumului contribuţiei la fond sau a valorii anuale a fondului. În cazul schimbării proprietarului unităţii din condominiu, proprietarul precedent nu are dreptul la returnarea mijloacelor financiare aferente cotei-părţi atribuite acestuia din soldul mijloacelor financiare ale fondului sau la returnarea oricărei plăţi efectuate în conformitate cu hotărârile asociaţiei.

19. Pentru datoriile restante înregistrate de proprietarii din condominiu la plata contribuţiilor la fond, asociaţia are dreptul la dobândă de întârziere pentru suma respectivă de la data imediat următoare scadenţei plăţii până la data în care s-a efectuat plata. Colectarea plăţilor se efectuează în conformitate cu art.58 din Legea nr.187/2022 cu privire la condominiu.

IV. UTILIZAREA FONDULUI

20. Mijloacele financiare ale fondului pot fi utilizate de către asociaţie numai în următoarele scopuri:

1) efectuarea intervenţiilor urgente la părţile comune, în măsură strict necesară, pentru:

a) prevenirea riscurilor pentru viaţa sau sănătatea oamenilor ori pentru bunurile lor;

b) prevenirea riscurilor pentru integritatea sau siguranţa condominiului;

c) înlăturarea deteriorărilor părţilor comune;

2) inventarierea, paşaportizarea şi efectuarea expertizelor tehnice ale clădirii;

3) efectuarea auditului energetic al clădirii de către auditori energetici autorizaţi;

4) elaborarea documentaţiei de proiect pentru reconstrucţie, modernizare, reabilitare şi reparaţie; avizarea, verificarea şi expertizarea proiectului respectiv; obţinerea autorizaţiei de construire şi a altor acte permisive cerute de lege;

5) realizarea lucrărilor de reconstrucţie, modernizare, reabilitare sau reparaţie, inclusiv reabilitarea şi izolarea termică din punctul de vedere al eficienţei energetice, a clădirii, a reţelelor inginereşti şi a altor părţi comune;

6) serviciile de supraveghere tehnică;

7) plăţile datorate de către asociaţie în temeiul contractelor de credit (împrumut) primite pentru finanţarea lucrărilor de reconstrucţie, modernizare, reabilitare sau reparaţie a părţilor comune;

8) îndeplinirea lucrărilor de demolare a clădirii, în cazul constatării stării de avariere şi a imposibilităţii lucrărilor de reconstrucţie sau în alte situaţii similare.

21. Mijloacele financiare ale fondului prevăzute la pct.20 subpct. 1) sunt utilizate numai pentru măsurile şi acţiunile determinate de evenimente excepţionale, care impun o implicare imediată şi care nu pot fi amânate pe o perioadă mai mare de 10 zile.

22. Excedentele anuale rezultate din execuţia bugetelor precedente ale fondului, rămase neutilizate la finele anului, se reportează în anul următor pentru a fi utilizate de fond cu aceeaşi destinaţie.

23. Mijloacele financiare acumulate în fond, neîncadrate în angajamente contractuale curente, pot fi investite în depozite bancare sau valori mobiliare de stat, fără însă a prejudicia gestionarea eficientă şi promptă a fondului, în conformitate cu prezentul Regulament. Decizia de investire a mijloacelor financiare se aprobă de către consiliul asociaţiei.

24. Administratorul asociaţiei este împuternicit să încheie tranzacţii şi să efectueze plăţile necesare din fond pentru achiziţionarea de către asociaţie a bunurilor, lucrărilor sau serviciilor prevăzute la pct.20 subpct. 1) şi în modul stabilit la pct.21, fără a fi necesară obţinerea avizului altui organ al asociaţiei, cu excepţia cazurilor în care, potrivit statutului asociaţiei, încheierea unor astfel de tranzacţii necesită aprobarea condiţiilor acestora de către adunarea generală a asociaţiei conform pct.28 subpct. 1) şi cu condiţia ca, la data încheierii tranzacţiei, asociaţia să dispună de suficiente mijloace financiare în fond pentru respectiva achiziţie.

25. Contractul prin care asociaţia face o achiziţie de bunuri, lucrări sau servicii şi care conţine clauza de plată din fond este nul, dacă la momentul încheierii contractului soldul mijloacelor băneşti din contul bancar al fondului nu era suficient pentru a acoperi 100% din suma datorată de asociaţie conform contractului.

26. Dacă asociaţiei i-au fost furnizate bunuri, lucrări sau servicii în baza contractului nul, conform pct.25, atunci, în sensul art.1996 din Codul civil al Republicii Moldova nr.1107/2002, nici asociaţia şi nici proprietarii din condominiu nu sunt obligaţi să restituie îmbogăţirea obţinută astfel.

27. Achiziţia de bunuri, lucrări sau servicii poate fi efectuată prin derogare de la condiţia de suficienţă a mijloacelor băneşti prevăzute la pct.25 în cazul acordării granturilor sau în cazurile aprobate de către adunarea generală a asociaţiei pentru contractele în al căror temei plata integrală sau parţială va fi efectuată din alte mijloace financiare decât ale fondului, inclusiv din credite/împrumuturi care urmează a fi contractate în scopul acoperirii sumelor datorate conform contractului.

V. GESTIUNEA FONDULUI

Secţiunea 1

Competenţele organelor de conducere

ale asociaţiei în gestionarea fondului

28. Adunarea generală a asociaţiei are următoarele competenţe privind activitatea fondului:

1) aprobă anual veniturile, costurile şi/sau cheltuielile planificate ale fondului în cadrul aprobării bugetului anual al asociaţiei;

2) aprobă pe o perioadă de 2-3 ani veniturile, costurile şi/sau cheltuielile fondului în cadrul planului pe termen mediu (2-3 ani) al asociaţiei;

3) aprobă cheltuielile mijloacelor financiare ale fondului neprevăzute în bugetul anual aprobat;

4) aprobă anual cuantumul contribuţiei la fond;

5) aprobă politica contabilă a asociaţiei şi direcţiile cheltuielilor din fond concomitent cu aprobarea situaţiilor financiare anuale;

6) aprobă condiţiile contractuale pentru efectuarea lucrărilor prevăzute la pct.20, pentru angajamentele financiare, care vor fi achitate din contul fondului;

7) aprobă condiţiile obţinerii de către asociaţie a unei finanţări rambursabile (împrumut, credit, leasing etc.), utilizate pentru formarea fondului;

8) decide cu privire la obiectele şi măsurile ce ţin nemijlocit de necesităţile de întreţinere şi reparaţie a părţilor comune, în cazul finanţării acestora din mijloacele financiare ale fondului;

9) aprobă procedura de păstrare a rapoartelor, devizelor de cheltuieli, documentaţiei privind gestionarea fondului şi termenul de păstrare a acestora, prevăzută în regulamentul asociaţiei;

10) aprobă investirea mijloacelor financiare ale fondului, prevăzute la pct.23, conform condiţiilor aprobate de adunarea generală.

29. Consiliul asociaţiei are următoarele competenţe privind activitatea fondului, dacă statutul asociaţiei nu prevede altfel:

1) supraveghează activitatea administratorului privind exercitarea atribuţiilor referitoare la activitatea fondului;

2) examinează şi prezintă recomandări adunării generale a asociaţiei privind chestiunile legate de activitatea fondului, prevăzute la pct.28, înainte de aprobarea de către adunarea generală a asociaţiei;

3) examinează orice chestiune care implică formarea şi utilizarea fondului, prezentată spre consultare de către administratorul asociaţiei;

4) examinează şi prezintă avizul privind orice chestiune legată de activitatea fondului, la cererea administratorului asociaţiei;

5) exercită alte atribuţii cu referire la activitatea fondului, prevăzute de statutul asociaţiei.

30. Administratorul asociaţiei are următoarele competenţe privind activitatea fondului:

1) administrează mijloacele financiare ale fondului în limitele atribuţiilor;

2) exercită controlul asupra operaţiunilor bancare ale fondului, elementelor contabile şi faptelor economice ale fondului;

3) asigură evidenţa fiecărui proprietar din condominiu privind achitările contribuţiilor, datoriile, inclusiv restante, la fond;

4) eliberează, la cererea proprietarului, certificatul privind lipsa contribuţiilor restante la fond;

5) elaborează proiectul anual al veniturilor, costurilor şi/sau cheltuielilor planificate ale fondului pentru anul următor, concomitent cu elaborarea şi în cadrul proiectului bugetului anual al asociaţiei, consultarea acestuia cu consiliul şi prezentarea spre aprobare adunării generale a asociaţiei până la data de 30 noiembrie a fiecărui an;

6) asigură executarea hotărârilor adunării generale şi ale consiliului;

7) exercită alte atribuţii prevăzute de art.44 alin.(3) din Legea nr.187/2022 cu privire la condominiu, care ţin de activitatea fondului.

31. Cenzorul sau, după caz, comisia de cenzori are următoarele competenţe privind activitatea fondului:

1) monitorizează mijloacele financiare ale fondului, inclusiv veniturile şi costurile şi/sau cheltuielile, precum şi alte fapte economice ale fondului. În acest scop, cenzorul/comisia de cenzori este în drept să solicite şi să verifice documentele financiare şi economice ale asociaţiei şi să propună măsuri pentru îmbunătăţirea activităţii asociaţiei în formarea, utilizarea şi gestionarea fondului;

2) efectuează, cel puţin anual, revizia formării, utilizării şi gestionării fondului, concomitent cu revizia activităţii financiare şi economice a asociaţiei;

3) prezintă adunării generale a asociaţiei avize asupra devizului anual de venituri şi cheltuieli ale fondului, asupra dării de seamă anuale şi a cuantumului contribuţiei.

32. Gestionarul asociaţiei, dacă este desemnat, exercită, în raport cu fondul, atribuţiile prevăzute în art.82 din Legea nr.187/2022 cu privire la condominiu.

Secţiunea a 2-a

Dezvăluirea informaţiei privind fondul

33. Administratorul informează trimestrial proprietarii din condominiu despre soldul şi rulajul contului bancar al fondului în trimestrul de gestiune şi cumulativ de la începutul anului, cu detalierea după categorii de surse de formare, conform pct.5, şi după scopuri de utilizare a mijloacelor fondului, conform pct.20.

34. Informarea proprietarilor în condominiu conform pct.33 se realizează prin publicarea informaţiei pe panoul informativ sau în platforma e-Condominiu conform art.65 din Legea nr.187/2022 cu privire la condominiu.

35. Situaţia financiar-economică a fondului, cu constatarea veniturilor, costurilor şi/sau a cheltuielilor, se prezintă anual spre avizare adunării generale a asociaţiei.

36. Raportul anual şi raporturile semestriale privind situaţia financiar-economică a fondului, cu constatarea veniturilor, cheltuielilor şi a faptelor economice, se prezintă proprietarilor la cererea acestora.

37. Soldul mijloacelor financiare ale fondului se conţine în fişa de sinteză a asociaţiei, elaborată în conformitate cu prevederile art.64 din Legea nr.187/2022 cu privire la condominiu.

Secţiunea a 3-a

Evidenţa mijloacelor financiare ale fondului

38. Evidenţa mijloacelor financiare şi a faptelor economice ale fondului se ţine în contabilitate separat de alte fapte economice ale asociaţiei, detaliată după elemente de venituri, costuri/cheltuieli şi alte operaţiuni economice, în conformitate cu prevederile legislaţiei în domeniul contabilităţii.

39. Asociaţia ţine contabilitatea mijloacelor financiare şi faptelor economice ale fondului în mod clar şi simplu, astfel încât să poată fi verificate de către comisia de cenzori a asociaţiei şi să asigure prezentarea informaţiei proprietarilor din condominiu, conform secţiunii a 2-a.

40. Elementele contabile şi faptele economice ale fondului sunt parte componentă a situaţiilor financiare ale asociaţiei.