416/10.05.99 Hotărîre cu privire la aprobarea Strategiei pieţei spaţiului locativ şi altor bunuri imobiliare

GUVERNUL REPUBLICII MOLDOVA

H O T Ă R Î R E

cu privire la aprobarea Strategiei pieţei spaţiului

locativ şi altor bunuri imobiliare

nr. 416  din  10.05.99

 (în vigoare 20.05.1999) 

Monitorul Oficial al R.Moldova nr.50-52 art.406 din 20.05.1999

* * *

Abrogat: 31.10.2012

Hotărîrea Guvernului nr.796 din 25.10.2012

În temeiul hotărîrilor Guvernului Republicii Moldova nr.304 din 10 iunie 1996 "Privind măsurile pentru crearea pieţei spaţiului locativ şi imobiliare" (Monitorul Oficial, 1996, nr.42-44, art.360) şi nr.270 din 8 aprilie 1999 "Cu privire la aprobarea Programului de activitate a Guvernului Republicii Moldova pentru anii 1999-2002 "Supremaţia legii, revitalizare economică, integrare europeană" (Monitorul Oficial, 1999, nr.39-41, art.279), Guvernul Republicii Moldova

HOTĂRĂŞTE:

1. Se aprobă Strategia pieţei spaţiului locativ şi altor bunuri imobiliare (anexa nr.1).

2. Ministerul Economiei şi Reformelor şi Ministerul Finanţelor vor conlucra cu instituţiile financiare internaţionale şi organizaţiile donatoare şi creditoare în vederea atragerii asistenţei tehnice, a creditelor avantajoase şi investiţiilor pentru realizarea măsurilor preconizate în sus-numita strategie.

3. Se modifică componenţa Consiliului de supraveghere a activităţii Agenţiei Naţionale pentru Servicii privind Spaţiul Locativ şi Bunurile Imobiliare, aprobată prin Hotărîrea Guvernului Republicii Moldova nr.304 din 10 iunie 1996 (Monitorul Oficial, 1996, nr.42-44, art.360), expunînd-o într-o nouă redacţie, potrivit anexei nr.2.

Anexa nr.1

la Hotărîrea Guvernului

Republicii Moldova

nr.416 din 10 mai 1999

STRATEGIA

pieţei spaţiului locativ şi altor bunuri imobiliare

INTRODUCERE

Strategia pieţei spaţiului locativ şi altor bunuri imobiliare (în continuare – Strategia) este elaborată în temeiul hotărîrilor Guvernului Republicii Moldova nr.304 din 10 iunie 1996 "Privind măsurile pentru crearea pieţei spaţiului locativ şi imobiliare" (Monitorul Oficial, 1996, nr.42-44, art.360) şi nr.270 din 8 aprilie 1999 "Cu privire la aprobarea Programului de activitate a Guvernului Republicii Moldova pentru anii 1999-2002 "Supremaţia legii, revitalizarea economică, integrare europeană" (Monitorul Oficial, 1999, nr.39-41, art.279).

După proclamarea independenţei ţării, în economie, instituţiile politice, condiţiile sociale şi modul de viaţă al populaţiei s-au produs transformări majore. Ca urmare a procesului de privatizare, un număr mare de întreprinderi şi 88 la sută din fondul de locuinţe aparţin actualmente sectorului privat. Însă veniturile derizorii ale cetăţenilor şi ale statului şi schimbările lente din structurile instituţionale au determinat starea nesatisfăcătoare a fondului de locuinţe. Aceasta impune luarea de măsuri radicale pentru ameliorarea situaţiei în sector.

Guvernul a stabilit principiile generale ale prezentei Strategii încă în anul 1994, cînd a aprobat Concepţia locativă naţională, care constau în:

a) dreptul fiecărei familii de a-şi alege modalitatea de soluţionare a problemelor locative;

b) repartizarea distinctă a funcţiilor de realizare a ei între sectorul public şi cel privat;

c) crearea condiţiilor pentru dezvoltarea pieţei spaţiului locativ şi altor bunuri imobiliare.

Concepţia locativă naţională a trasat diverse măsuri tactice, stabilind realizarea acestor principii generale în trei etape într-o perspectivă de 10 ani. Procesul de implementare a Concepţiei a demarat cu elaborarea cadrului legislativ şi standardelor tehnice, inclusiv proiectele de legi cu privire la locuinţe, condominiu şi exproprierea pentru necesităţile publice şi unele hotărîri guvernamentale privind atragerea investiţiilor extrabugetare. Cu toate acestea, prevederile sus-numitei Concepţii privind elaborarea unui mecanism financiar şi de creditare, ce ar facilita procurarea şi construcţia locuinţelor de către toate categoriile de cetăţeni, nu se aplică. Cauza principală o constituie criza din economia naţională şi, în consecinţă, scăderea capacităţii de cumpărare a populaţiei, precum şi incapacitatea statului de a acorda asistenţă prin subvenţii sau alte forme de finanţare pentru procurarea şi construcţia locuinţelor. În plus, nu s-a realizat coordonarea interdepartamentală a acestor probleme. De aceea, la elaborarea prezentei Strategii au fost preluate numeroase obiective, fixate în Concepţia locativă naţională, cărora trebuie să li se acorde prioritate.

Capitolul I

SITUAŢIA ACTUALĂ ÎN SECTORUL IMOBILIAR

1. Atribuirea terenurilor

Republica Moldova a moştenit sistemul socio-economic comun ţărilor fostei Uniuni Sovietice, inclusiv monopolul statului asupra pămîntului. Dar în timp ce în acest sistem se produc, totuşi, unele modificări, privatizarea terenurilor din localităţile urbane se desfăşoară prea lent comparativ cu ritmul rapid de privatizare a patrimoniului după 1993.

Conform legislaţiei naţionale, pămîntul poate fi proprietate privată, adică poate fi cumpărat, vîndut, arendat şi moştenit, însă mecanismele de înregistrare a drepturilor de posesiune şi de transmitere a terenului în proprietate sînt extrem de complicate. Un obstacol în dezvoltarea pieţei funciare îl constituie Codul civil, care nu prevede desfăşurarea activităţilor de antreprenoriat, nu defineşte conceptul de proprietate privată sau de profit obţinut prin utilizarea proprietăţii. Un alt impediment sînt legile şi regulamentele în vigoare, care se referă în general la terenurile agricole, iar terenurile urbane sînt evaluate numai după potenţialul lor agricol, conform Legii privind preţul normativ şi modul de vînzare a pămîntului. Totodată, baza de date pentru inventarierea terenurilor publice şi private şi a tranzacţiilor funciare este neadecvată şi învechită.

Actualul mod de atribuire a terenurilor pentru construcţii nu-i satisface nici pe beneficiarii particulari, nici pe cei comerciali (schemele nr.1 şi 2). Sondajul efectuat în rîndurile persoanelor care au primit terenuri pe gratis a evidenţiat numeroasele dificultăţi pe care aceştia le întîmpină în procesul exploatării terenurilor, inclusiv procedurile îndelungate şi complicate de obţinere a autorizaţiei de construire, absenţa infrastructurii în zonele terenurilor atribuite, precum şi a mecanismelor de obţinere a creditelor pe termene rezonabile. Lipseşte transparenţa, potenţialii beneficiari nu au acces la informaţia privind preţurile, caracteristicile terenurilor, disponibilul de terenuri, atribuirea lor etc. Deşi terenurile sînt atribuite gratis, cheltuielile directe sau indirecte pentru obţinerea lor pot atinge 30% din costul total al construcţiei. Nu au fost elaborate procedurile de stabilire a relaţiilor de colaborare între sectorul public şi cel privat pentru realizarea proiectelor de exploatare a terenurilor. Sistemul de planificare urbană, moştenit de la fostul sistem sovietic, nu este racordat la cererea de pe piaţa funciară şi locativă. Legea privind principiile urbanismului şi amenajării teritoriului, adoptată în 1996, deocamdată nu se aplică integral.

Totuşi, se produc şi unele schimbări, care impulsionează apariţia pieţei funciare. În corespundere cu Legea cadastrului bunurilor imobile, se prevede crearea unui sistem unic de înregistrare a bunurilor imobile (a construcţiilor şi terenurilor) şi a drepturilor asupra lor în registrul bunurilor imobile, ceea ce va garanta drepturile la proprietate, va permite gajarea terenurilor pentru obţinerea de împrumuturi, crearea suportului pentru elaborarea sistemului informaţional-geografic urban (SIGUR) privind piaţa funciară şi de locuinţe, va contribui la formarea unui mecanism eficient de planificare urbană şi administrare a terenurilor şi va pregăti baza pentru impozitarea adecvată a proprietăţii.

La constituirea pieţei vor contribui şi actele legislative aflate în proces de elaborare, inclusiv noul Cod civil şi noile legi cu privire la expropriere pentru scopuri de utilitate publică şi cu privire la condominiu.

2. Fondul de locuinţe

Conform situaţiei de la 1 ianuarie 1999, fondul naţional de locuinţe constituie circa 1,3 milioane de unităţi, dintre care 37 la sută sînt situate în localităţile urbane. Construcţia de locuinţe a atins cel mai înalt nivel în anul 1987, iar începînd cu anul 1991 se află în declin continuu atît în sectorul public, cît şi în cel privat (tabelele 1, 2 şi 3). Ea a scăzut de la 23 mii unităţi în anul 1990 la 4 mii unităţi în anul 1996 şi, practic, a fost întreruptă, lăsînd nefinalizate numeroase blocuri cu destinaţie de locuinţă.

Fondul de locuinţe din localităţile urbane s-a format în temei din blocuri construite din panouri mari de beton, piatră şi blocuri monolit.

Anterior privatizării, fondul de locuinţe era constituit din locuinţe de stat, locuinţe departamentale, aflate la balanţa întreprinderilor, organizaţiilor de stat şi sindicatelor, altor formaţiuni obşteşti, locuinţe în case cooperatiste şi case particulare. La 1 ianuarie 1998 proprietatea privată constituia 91,0 la sută din locuinţe, inclusiv proprietatea cooperativelor de construcţie a locuinţelor – 1,0 la sută, iar proprietatea publică – 8,0 la sută. Pentru comparaţie, în anul 1994 în economiile în tranziţie din Europa de Sud (ETES) în proprietatea privată se aflau 90% din locuinţe, iar în economiile de tranziţie din Europa Centrală (ETEC) – 52%.

În Republica Moldova funcţionează astăzi vechiul sistem de repartizare a locuinţelor, conform căruia suprafaţa locuibilă stabilită pentru o persoană este de 9 m.p., iar raportul dintre suprafaţa locuibilă şi cea totală – de 0,55-0,6. Dată fiind discrepanţa dintre oferta şi cererea de locuinţe, în listele generale ale solicitanţilor erau incluşi cetăţenii, cărora le reveneau pînă la 6 m.p. de suprafaţă locuibilă pentru o persoană. Actualele norme prevăd, de asemenea, întocmirea listei solicitanţilor privilegiaţi, divizaţi în 21 de grupuri, şi a listei solicitanţilor de locuinţe cooperatiste. De exemplu, lista solicitanţilor de locuinţe în municipiul Chişinău include 55,0 mii de persoane. Datele privind persoanele care au nevoie de locuinţe nu reflectă situaţia reală, deoarece sistemul existent de evidenţă permite înregistrarea repetată a lor atît de către autorităţile publice locale, cît şi în cadrul întreprinderii în care lucrează. Mai mult decît atît, fiecare membru al familiei poate fi înregistrat la locul său de muncă. În prezent numărul solicitanţilor de locuinţe s-a micşorat nu din cauză că cererea de procurare şi construcţie a locuinţelor ar fi scăzut, ci datorită impactului asupra sectorului locativ, generat de condiţiile macroeconomice, de reorganizarea şi lichidarea unor întreprinderi, precum şi din alte motive.

O altă problemă, generată de starea actuală a economiei, o constituie lipsa mijloacelor financiare pentru întreţinerea şi renovarea fondului de locuinţe. Întreprinderile de întreţinere a fondului de locuinţe erau finanţate anterior din fondurile autorităţilor publice locale, din contul plăţilor achitate de locatari şi surselor financiare provenite din prestarea diverselor servicii. Bugetul limitat al acestor întreprinderi, pe de o parte, şi privatizarea fondului de locuinţe, pe de altă parte, au condus la scăderea responsabilităţii lor pentru întreţinerea şi renovarea blocurilor locative.

Sondajul privind preferinţele gospodăriilor şi capacitatea de cumpărare (SPG) reflectă pregnant starea nesatisfăcătoare a fondului de locuinţe şi nivelul redus de comodităţi oferite locatarilor (tabelul 4). Indicatorii privind spaţiul locativ arată suprapopularea camerelor – 1,6 persoane la o cameră, comparativ cu media pe ETES – 1,2 şi ETEC – 1,0 persoană, la o locuinţă revenind în medie 1,15 familii comparativ cu media pe ETES – 0,94 şi ETEC – 1,03 familii.

Conform datelor sondajelor efectuate, populaţia în general nu este satisfăcută de starea fondului de locuinţe. Numai 25% din respondenţi sînt satisfăcuţi de calitatea locuinţelor lor şi a infrastructurii aferente. După tipul clădirii, rating-ul cel mai mic îl au blocurile de locuit monolit cu16 etaje, construite recent, în timp ce rating-ul cel mai înalt îl au locuinţele din piatră şi casele individuale. Cît priveşte tipul de comodităţi – încălzirea, izolarea şi umiditatea sînt cele mai importante elemente apreciate de locatari. Rating-ul acordat spaţiilor de uz comun din blocurile de locuit este de asemenea mic din cauza iluminării slabe şi insalubrităţii, iar o jumătate din respondenţi au afirmat că blocul lor de locuit are nevoie de renovare totală şi/sau de reparaţie generală. În ceea ce priveşte vecinătatea, locatarii acordă rating-uri satisfăcătoare accesului (şi nu calităţii prestaţiilor) la transportul public şi magazine. Populaţia este nemulţumită de nivelul asigurării securităţii locuinţelor, locurilor de joacă a copiilor, de iluminatul străzilor, terenurilor adiacente, de starea sanitară şi întreţinerea spaţiilor de folosinţă comună.

3. Piaţa de locuinţe

În localităţile urbane piaţa de locuinţe se află la etapa incipientă de dezvoltare. Cele mai importante tranzacţii au început în anul 1993. În tranzacţiile locative sînt antrenate birourile de inventariere tehnică (BIT), oficiile de notariat, brokerii şi eventualii proprietari, precum şi agenţiile de privatizare, în cazurile în care unităţile locative au fost privatizate. Documentul principal ce atestă efectuarea tranzacţiilor este certificatul de autentificare a dreptului de proprietate asupra construcţiei, eliberat de BIT, care conţine date despre proprietar şi înscrisul privind eliberarea anterioară a documentelor titulare. Pînă nu demult taxa pentru înregistrarea proprietăţii constituia 10% din preţul de vînzare indicat în certificatul de înregistrare, cu excepţia cazurilor cînd locuinţa (casa) era vîndută unui membru al familiei. În atare situaţie taxa atingea 0,5 – 1,0%. Preţul iniţial al imobilului, stabilit de BIT, era de obicei de 5-10 ori mai mic decît preţul real de vînzare. La începutul anului 1998 Parlamentul a stabilit printr-o hotătîre taxa de stat pentru autentificarea notarială a contractelor de vînzare-cumpărare a locuinţelor de 2%, ceea ce sporeşte valoarea imobilelor. Însă prin Legea nr.126-XIV din 30 iulie 1998 aceasta a fost anulată, deoarece prin Legea cu privire la notariat birourile notariale (private) vor percepe plăţi doar pentru serviciile acordate de notar, dar nu taxe de înregistrare.

Procesul de închiriere a locuinţelor este reglementat de Codul locativ şi Codul civil. Darea în chirie este efectuată de către proprietarii locuinţelor personal sau prin serviciile de brokeri. Mărimea chiriei depinde de calitatea, amplasamentul şi nivelul de confort al locuinţei şi variază între 50-60 dolari SUA pe lună pentru o garsonieră, 100-150 dolari SUA pentru un apartament cu două camere şi peste 150 dolari pentru unul cu trei camere. Businessmanii străini plătesc o chirie între 500-1000 $/lună pentru un apartament, iar pentru spaţiile închiriate pentru oficii – 3000-4000 $/lună. Informaţia despre disponibilul de locuinţe se difuzează prin intermediul ziarelor, revistelor, radioului şi TV. Una dintre problemele dificile este cea a evaluării locuinţelor. De obicei, evaluarea este efectuată arbitrar de către proprietar sau broker, fără a se aplica anumite criterii profesioniste.

Transparenţa în tranzacţiile cu locuinţele constituie indiciul unei pieţe a spaţiului locativ eficiente. Putem afirma că majoritatea tranzacţiilor încheiate pe piaţa naţională sînt legitime. Cu toate acestea, s-au întreprins diferite acţiuni neoficiale, uneori ilegale, de evaziune fiscală, de folosire a documentelor false în scopul vînzării proprietăţii în acelaşi timp către doi cumpărători, de denaturare a datelor, vînzare a apartamentului privatizat fără consimţămîntul celorlalţi membri ai familiei etc.

În municipiile Chişinău şi Bălţi activează circa 30 de agenţi imobiliari autorizaţi şi un număr nedefinit de brokeri neoficiali. Licenţele pentru desfăşurarea activităţii de privatizare sînt eliberate brokerilor de Departamentul privatizării şi administrării proprietăţii de stat pe lîngă Ministerul Economiei şi Reformelor, dar ele nu prevăd şi activităţi de tranzacţionare pe piaţa imobiliară.

Începînd din anul 1994, vînzarea de locuinţe a sporit brusc. Pînă în anul 1995 s-a desfăşurat activ procesul de privatizare a locuinţelor, iar din anul 1996 încoace, din contra, predomină vînzarea lor (diagrama nr.1).

 

4. Finanţarea construcţiei şi procurării locuinţelor

şi capacitatea populaţiei de cumpărare

Locatarii, constructorii, furnizorii de materiale de construcţie, beneficiarii şi băncile comerciale consideră că cel mai mare obstacol în dezvoltarea pieţei spaţiului locativ o constituie lipsa accesului la creditele pe termen lung. Actualmente cele 26 bănci autorizate din Republica Moldova sînt implicate în finanţarea sectorului locativ prin credite, acordate pe termen de 2-5 ani cu o rată a dobînzii de 20-40%, şi prin împrumuturi pentru construcţia locuinţelor şi producerea materialelor de construcţie, ceea ce constituie doar o parte neînsemnată din portofoliile lor creditare. Deşi în 1996 circa 45 milioane de lei au fost canalizate, prin cîteva bănci comerciale, pentru construcţia de locuinţe cu rata dobînzii ridicată, în ultimii ani tradiţionalele subvenţii de stat aproape că au fost suspendate. Lipsa cadrului juridic adecvat, incertitudinea economică şi lipsa de experienţă în ceea ce priveşte creditul ipotecar conduc la practici dure de subscripţie forfetară, caracterizate prin împrumuturi în raport de 30-70% din valoarea lor. În prezent acordarea de credite persoanelor care dispun de un spaţiu locativ, a cărui valoare acoperă numai 30-40% din suma solicitată, şi persoanelor cu venituri mai mici de 200-250 $/lună este limitată.

Capacitatea de cumpărare a locuinţelor de către populaţie este influenţată în primul rînd de creşterea lentă a veniturilor ei (de exemplu, salariul nominal mediu a crescut în anii 1991-1998 de 643 ori, iar indicele general al preţurilor de consum – de 7386 ori, depăşind de 17 ori nivelul de creştere a salariului), de ridicarea vertiginoasă a costurilor construcţiilor noi, care s-au mărit în anii 1991-1998 de 4788 ori, devansînd creşterea veniturilor populaţiei de 7,5 ori, precum şi de majorarea plăţilor pentru serviciile comunale. Circa 25% din cetăţeni cheltuiesc pentru întreţinerea locuinţelor peste 30% din venit, ceea ce depăşeşte standardele ţărilor Europei de Vest. Majoritatea acestor cheltuieli trebuie, însă, raportate la achitarea serviciilor comunale şi doar o parte foarte mică din ele – la întreţinerea locuinţei. În urma unor noi majorări a tarifelor la serviciile comunale ponderea lor va spori în continuare.

Astfel, doar 1-2% din populaţie au acces la noile locuinţe. Prin introducerea mecanismului de acordare a creditelor pe termen lung, nivelul accesibilităţii poate atinge 5-10% din cetăţeni.

În prezent o cerere sporită de locuinţe se înregistrează doar pe piaţa locuinţelor existente, la care preţurile sînt mai joase faţă de preţurile la locuinţele în fază de construcţie.

5. Construcţia de locuinţe

În anul 1990 sectorul construcţiilor deţinea locul al treilea în economia Republicii Moldova, cu o pondere de 8% în PIB, şi se considera unul dintre cele mai prestigioase atît din punct de vedere al salariului mediu înalt, cît şi din punct de vedere al asigurării într-un timp scurt a angajaţilor cu locuinţe. În următorii şase ani, din cauza crizei economiei naţionale, ritmurile construcţiei de locuinţe au coborît mult mai rapid decît în ţările vecine Ucraina şi România şi în C.S.I. (diagrama nr.2).

În anul 1992 volumul construcţiei a scăzut faţă de anul 1991 în Moldova cu 79,5%, în Ucraina – cu 97,2%, România – cu 66,5%; în anul 1993, faţă de anul 1992, respectiv – cu 60,5%, 84,8% şi 64,6%; în anul 1994, faţă de anul 1993 – cu 52,9%, 69,0% şi circa 60%. Din cauza lipsei de fonduri au rămas nefinalizate 170 blocuri locative cu circa 10000 de apartamente cu un grad mediu de executare tehnică de 35%. Forţa de muncă din sector a scăzut de la 150 mii lucrători în anul 1993 la 68 mii în 1995, scădere generată şi de emigrarea muncitorilor calificaţi în Federaţia Rusă, Ucraina şi Israel, unde salariile sînt mult mai mari decît în ţară.

În intervalul 1991-1994 în sectorul construcţiilor s-a produs o schimbare radicală. Pînă în anul 1991 acesta era supracentralizat, avînd întreprinderi de construcţie administrate de cîteva structuri de stat. Planificarea se efectua în întregime de către Comitetul de Stat pentru Planificare, dirijarea tehnică ţinea de competenţa Comitetului de Stat pentru Construcţii, iar lucrările erau coordonate de către ministerele respective. Între 1992 şi 1994 principalele întreprinderi de construcţie au fost transformate în societăţi pe acţiuni. Pînă în ianuarie 1999 au fost înregistrate 473 de întreprinderi de construcţie, majoritatea lor fiind firme mici cu 10-100 de angajaţi.

S-a descentralizat şi sistemul de proiectare. Astfel, conform situaţiei din 1 ianuarie 1999, 92 întreprinderi au obţinut autorizaţie pentru desfăşurarea activităţii de proiectare. S-a schimbat modul de abordare a proiectului de construcţie, care a fost înlocuit cu proiectul de investiţii.

Firmele de construcţie (în continuare – întreprinderi de construcţie) mari au depus eforturi enorme pentru a nu se dezmembra şi a-şi menţine monopolul şi sferele geografice de influenţă (în condiţiile reducerii volumelor de producţie). Cu toate acestea, pe piaţă au apărut firme mici şi flexibile – antreprenori (contractanţi) generali şi subantreprenori (subcontractanţi). Apariţia proprietăţii private a impus schimbarea modului de contractare a lucrărilor de antrepriză. Deşi actele normative cu privire la desfăşurarea tenderelor au fost adoptate în 1996, ele nu sînt aplicate suficient în procesul de încheiere a contractelor.

Industria construcţiilor a utilizat şi continuă să utilizeze tehnologiile de construcţie din panouri de beton armat, elemente prefabricate, din beton monolit şi din piatră. În urma reducerii vertiginoase a surselor financiare bugetare pentru construcţia de locuinţe, începînd din anul 1994 construcţia din panouri mari, elemente prefabricate şi beton monolit a scăzut brusc. Actualele tendinţe în construcţia de locuinţe sînt construcţiile de înălţime mică din piatră, monolit – piatră şi din panouri mari.

Starea mecanismelor, utilajului şi echipamentelor din industria de construcţii este, în linii mari, nesatisfăcătoare. Astfel, conform datelor estimative ale întreprinderilor de construcţie pe anul 1992, gradul de uzură a mecanismelor de construcţie utilizabile (macarale, buldozere, excavatoare etc.) a constituit 50%. Actualmente acest nivel a atins 80%, ceea ce înseamnă că mecanismele şi utilajele rămase vor putea funcţiona cel mult 3-5 ani. Ţara nu dispune de baza tehnică necesară pentru producerea mecanismelor şi echipamentelor de construcţie, iar procurarea lor prin leasing încă nu se practică. Creşte concurenţa întreprinderilor din Europa Occidentală, furnizoare de utilaje pentru instalaţiile de alimentare cu apă şi canalizare, instalaţiile sanitare, electrice etc., care anterior erau importate din fostele republici sovietice.

Conform sondajului, 75% din întreprinderile de construcţie, deşi au lucrat în pierdere, şi-au îndeplinit angajamentele luate în anii precedenţi. Pentru a-şi onora angajamentele, 15% din întreprinderi au contractat credite. O problemă serioasă cu impact mare asupra stării financiare a întreprinderilor de construcţie o constituie neachitarea sau achitarea cu întîrziere (inclusiv la buget) de către beneficiari a lucrărilor (serviciilor) executate. Pe lîngă dificultăţile financiare, multe întreprinderi se confruntă cu lipsa instrumentelor de administrare specifice economiei de piaţă – sisteme informaţionale, departamente marketing, programe adecvate de instruire a personalului în domeniile respective etc.

6. Industria materialelor de construcţie

Pe parcursul anilor 80 fondurile alocate anual în industria materialelor de construcţie constituiau în medie 12% din suma totală a investiţiilor în industrie. Aceste alocaţii erau orientate, în special, pentru producerea cimentului, blocurilor de piatră, cărămizii şi elementelor prefabricate din beton armat. În acest domeniu erau ocupaţi 27,7 mii de angajaţi, salariul lor fiind mai mare decît salariul mediu pe republică. În cursul anilor 1990-1996 volumul producţiei s-a redus considerabil, producţia de ciment constituind în anul 1995 numai 4% faţă de nivelul atins pînă în anul 1990, cea a materialelor din beton armat – 8,1%, iar de vopsele – 5,3%. În anul 1995 în industria materialelor de construcţie cheltuielile pentru energie şi combustibili au constituit 33% din totalul cheltuielilor de producţie şi au sporit în continuare în funcţie de creşterea cheltuielilor pentru producerea energiei. Datele statistice arată că ponderea cheltuielilor de producere a materialelor de construcţie în volumul total al cheltuielilor pentru construcţie s-a majorat de la 72% în 1995 la 76% în 1996.

În ianuarie 1999 erau înregistrate 147 de întreprinderi producătoare de materiale de construcţie. Majoritatea întreprinderilor din fostul sector de stat s-au transformat în societăţi pe acţiuni. 42 din aceste întreprinderi sînt membre ale Concernului republican "INMACOM" şi produc peste 50% din materialele şi articolele de construcţie din ţară. Deşi echipamentul tehnic de producţie din acest sector este încă în stare bună, există pericolul ieşirii lui din uz.

Industria materialelor de construcţie produce o gamă largă de produse, inclusiv ciment, ghips, var, cărămidă, agregate poroase, materiale izolatoare şi diverse tipuri de elemente din beton armat. Circa 75% din materialele pentru construcţia de locuinţe sînt produse în ţară. În anul 1996 volumul materiei prime indigene a constituit 35% din volumul total al materialelor de construcţie utilizate. S-a schimbat structura consumatorilor de materiale; ponderea întreprinderilor de construcţie mari – consumatori de materiale s-a redus de la 89% în 1990 la 29% în 1996. S-au folosit pe larg tranzacţiile barter. Piaţa de desfacere a materialelor de construcţie este limitată în legătură cu capacitatea ei mică în raport cu cota valorică a acestor materiale şi cu tarifele mari de transport. Există posibilităţi de valorificare mai eficientă a materiei prime indigene, de exemplu la producerea sticlei, materialelor termorezistente, ceramicii şi porţelanului. Rezervele de calcar existente ar putea fi valorificate prin modernizarea utilajului de tăiat piatră. Republica importă un şir de materiale de construcţie: ţiglă, plăci de ceramică, panouri de ciment şi ghips, linoleum. În anul 1996 importurile au constituit 13,3 milioane dolari SUA. Se exportă ciment, ţiglă pentru acoperiş, cărămidă şi alte articole. În acelaşi an contravaloarea exportului a atins 1,3 milioane dolari SUA.

Conform unor estimări recente, în prezent 80% din întreprinderile de construcţie sînt profitabile. Cea mai nerentabilă este industria cimentului. Întreprinderile din acest sector rareori recurg la împrumuturi. Datele sondajului efectuat arată că 20% din întreprinderi au contractat credite pe termen scurt (în mod tradiţional, pe 3-6 luni, cu o rată a dobînzii de 40%), în timp ce împrumuturile pe termen lung au fost întrebuinţate numai ca măsură de consolidare, de exemplu pentru a achita datoriile salariale. Totodată, sporirea cheltuielilor pentru energie a avut un impact grav asupra cheltuielilor de producţie.

7. Probleme instituţionale

În ultimii ani, prin crearea Ministerului Dezvoltării Teritoriului, Construcţiilor şi Gospodăriei Comunale s-au obţinut anumite progrese în raţionalizarea structurii organizaţionale în domeniul locuinţelor. Totuşi, există responsabilităţi duble şi neclarităţi, fapt care impune o mai bună coordonare pe orizontală între organele de stat şi între sectorul public şi cel privat, precum şi pe verticală între autorităţile administraţiei publice centrale şi locale.

Unul dintre domeniile necoordonate este, în primul rînd, privatizarea, care a început într-un ritm accelerat, lăsînd nesoluţionată chestiunea responsabilităţii privind întreţinerea şi renovarea blocurilor locative, inclusiv atribuirea unor noi funcţii şi responsabilităţi asociaţiilor proprietarilor de locuinţe privatizate, întreprinderilor municipale de întreţinere a fondului de locuinţe, autorităţilor publice centrale şi locale. În al doilea rînd, nu sînt clare obligaţiunile autorităţilor publice centrale şi locale privind comercializarea şi utilizarea numeroaselor clădiri nefinalizate. În al treilea rînd, lipsa experienţei de colaborare între sectorul public şi cel privat privitor la amenajarea terenurilor destinate construcţiei de locuinţe şi spaţiilor comerciale şi, în final, experienţa mică de implicare a societăţii în planificarea, administrarea terenurilor, în sectorul locativ şi în alte sectoare sociale şi economice.

Unul din marile neajunsuri rezidă în lipsa informaţiei accesibile privind terenurile disponibile, soluţionarea problemelor locative, producerea şi asigurarea cu materiale de construcţie, alte aspecte esenţiale ale pieţei imobiliare. Parţial, aceasta se întîmplă din cauza că autorităţile publice locale şi centrale nu acumulează şi nu difuzează astfel de informaţie.

Capitolul II

OBIECTIVELE, PRINCIPIILE ŞI METODELE DE REALIZARE A STRATEGIEI

1. Obiectivele

Prevederile Constituţiei Republicii Moldova şi ale principalelor legi, care reglementează activitatea economică, constituie punctul de pornire în formularea obiectivelor strategiei pieţei spaţiului locativ şi altor bunuri imobiliare. Dreptul asupra proprietăţii de stat şi private este prevăzut în diverse articole ale Constituţiei. Nimeni nu poate fi privat de bunurile sale, cu excepţia cazurilor de utilitate publică, stabilite de lege, cu condiţia despăgubirii prealabile şi echitabile a pierderilor. Legea cu privire la proprietate prevede dreptul proprietarului de a poseda, folosi şi administra proprietatea sa, atîta timp cît acţiunile lui nu vin în contradicţie cu legislaţia, nu prejudiciază bunăstarea societăţii şi mediul ambiant. Deşi obiectul Codului funciar este sectorul agricol, el stipulează că pămîntul poate fi proprietate de stat şi privată, că proprietarii de pămînt au dreptul să dispună după cum cred de cuviinţă de terenurile aflate în posesia lor şi de produsele obţinute pe ele, să folosească posibilităţile oferite de aceste terenuri în corespundere cu legea, să construiască pe ele locuinţe, edificii comerciale şi alte tipuri de clădiri, să le arendeze sau să le transmită, integral sau parţial, sub alte forme de folosinţă.

În situaţia creată statul trebuie să ia decizii şi să exercite funcţiile de moderator. În asemenea condiţii sectorul privat va avea posibilitatea de a satisface necesităţile în locuinţe, iar statul va asigura protecţia socială a categoriilor socialmente vulnerabile ale populaţiei de diverse consecinţe negative ale economiei de piaţă.

În acest scop urmează să se întreprindă următoarele măsuri:

atragerea investiţiilor private pentru dezvoltarea sectorului locativ şi altor tipuri de imobile, precum şi pentru acoperirea cheltuielilor de reevaluare a acestora;

eliminarea obstacolelor existente privind oferta, transmiterea şi folosinţa terenurilor şi locuinţelor;

crearea condiţiilor de reglementare şi economice, care ar permite satisfacerea necesităţilor tuturor participanţilor la piaţa funciară şi de locuinţe – proprietari, arendaşi, constructori, cumpărători şi vînzători;

reglementarea operaţiilor pe piaţa funciară şi de locuinţe în vederea asigurării accesului la locuinţe pentru categoriile puţin asigurate ale populaţiei;

minimizarea impactului negativ asupra situaţiei ecologice şi sănătăţii societăţii şi reducerea efectelor calamităţilor naturale asupra locuinţei;

atragerea mijloacelor din sectorul public şi cel privat şi a investiţiilor externe pentru a impulsiona dezvoltarea pieţei de locuinţe şi alte bunuri imobiliare. Aceste acţiuni includ angajamentele financiare, reformele instituţionale şi juridice, sprijinul politic şi implicarea societăţii;

sporirea contribuţiei sectorului de locuinţe în economia naţională.

2. Statul ca factor de decizie şi moderator

Exercitarea de către stat a funcţiilor de factor de decizie şi moderator nu semnifică reducerea responsabilităţii lui pentru sectorul public şi cel privat, ci delimitarea obligaţiunilor între autorităţile publice centrale şi locale. În linii mari, autorităţile publice centrale se vor preocupa de elaborarea strategiilor generale, legislaţiei, de dezvoltarea capacităţilor creative, învestirea cu responsabilităţi, remanierile instituţionale şi evaluarea gradului în care metodele şi programele utilizate corespund obiectivelor strategiei. Autorităţile publice locale vor avea în atribuţie planificarea şi managementul, reglementarea tranzacţiilor funciare şi cu proprietatea, impozitul funciar şi imobiliar, subvenţionarea locuinţelor, asigurarea informării publicului larg despre activitatea pieţei funciare şi de locuinţe şi alte funcţii de sprijinire a acestor pieţe.

Statul îşi va exercita funcţia de moderator prin coordonarea minuţioasă a acţiunilor participanţilor la piaţa de locuinţe – proprietari, beneficiari, constructori, brokeri, bancheri etc. El va folosi procedee adecvate de antrenare a tuturor grupurilor interesate în programele şi acţiunile privind piaţa de locuinţe şi imobiliară.

3. Piaţa de locuinţe

A. Obiectivele

Obiectivele pe termen lung ale strategiei operaţionale locative sînt următoarele:

sporirea capacităţii pieţei de locuinţe de a asigura tipurile de locuinţe posibile şi acceptabile pentru toate categoriile sociale de cetăţeni;

menţinerea şi îmbunătăţirea stării tehnice a fondului de locuinţe existent, inclusiv utilizarea celor mai eficiente materiale şi metode de construire a caselor, asigurînd o înaltă energoabilitate;

garantarea susţinerii financiare planificate a categoriilor socialmente vulnerabile ale populaţiei în scopul facilitării participării lor la piaţa de locuinţe;

sporirea aportului sectorului locativ în economia naţională.

B. Principiile generale

În actualele condiţii macroeconomice, cînd statul alocă mijloace financiare minime, iar experienţa în problemele economiei de piaţă şi posibilităţile de cumpărare a noilor construcţii locative sînt reduse, pentru realizarea acestor obiective într-un termen scurt există puţine variante de alternativă. Astfel, principiile generale de dezvoltare a pieţei de locuinţe includ următoarele acţiuni:

schimbarea rolului statului prin trecerea lui de la funcţia de ofertant direct de locuinţe la cea de reglor în problema locativă, adică de creare a condiţiilor în care sectorul privat şi cel cooperatist să se afle în raporturi de interdependenţă pînă în momentul cînd va apare necesitatea intervenţiei sale în scopul protejării categoriilor socialmente vulnerabile ale populaţiei, în măsura în care îi permit mijloacele de care dispune;

promovarea unor principii conform cărora statul ar deţine rolul de factor hotărîtor în mobilizarea mijloacelor participanţilor la procesul de investiţii, iar decizia definitivă privind reşedinţa acestora va fi luată individual de către fiecare participant. Aceasta nu prevede degrevarea statului de obligaţiuni, ci numai reorientarea finanţelor publice;

elaborarea în prima etapă de realizare a strategiei a unei legislaţii mai perfecte, acordarea de noi facilităţi sectorului privat şi difuzarea operativă a informaţiei în rîndul populaţiei;

transmiterea obligaţiunilor de întreţinere şi renovare a fondului de locuinţe existent către asociaţiile proprietarilor de locuinţe privatizate;

soluţionarea chestiunii privind casele de locuit nefinalizate prin darea lor în exploatare pe măsură ce vor apare posibilităţi de investire a mijloacelor bugetare şi private; alocarea mijloacelor creditare disponibile pentru finalizarea lor; schimbarea destinaţiei iniţiale sau demontarea (demolarea) lor;

diminuarea impactului, determinat de creşterea bruscă a tarifelor la serviciile comunale, de privatizare şi desfăşurarea proceselor de piaţă, prin formarea unui sistem de garanţii orientat spre susţinerea păturilor socialmente vulnerabile ale populaţiei.

În general, strategia locativă poate fi realizată după principiul "scării locative", al cărei scop principal constă în elaborarea metodelor şi programelor ce ar ajuta fiecare categorie socială de populaţie să urce încă o treaptă şi astfel să-şi îmbunătăţească condiţiile locative. La momentul actual, din cauza capacităţii scăzute de cumpărare şi imposibilităţii de alegere a locuinţelor, aceste şanse sînt reduse. Pentru deblocarea sistemului constituit sînt necesare diverse acţiuni de lungă durată. În primul rînd, extinderea pieţei de case individuale şi cu puţine nivele, mai confortabile, pentru proprietarii cu venituri mari, care ar putea să le procure, eliberînd apartamentele din casele cu multe nivele. Astfel, pe piaţă ar apare mai multe apartamente, ceea ce ar permite categoriilor de populaţie cu venituri medii să vîndă şi să-şi schimbe apartamentele pe altele mai bune. Totodată, s-ar reduce preţurile la apartamente şi categoriile de cetăţeni puţin asigurate, prin acordarea subvenţiilor de stat, şi-ar putea procura locuinţe.

C. Metodele

Privind întreţinerea fondului de locuinţe existent

Stabilirea mijloacelor financiare necesare şi punerea în seama asociaţiilor proprietarilor de locuinţe privatizate a obligaţiunilor de întreţinere şi reparaţie a locuinţelor acestora;

implementarea tehnologiilor cu consum redus de energie;

investirea mijloacelor financiare, în funcţie de posibilităţi, în construcţia caselor de locuit nefinalizate şi obţinerea veniturilor ce urmează a fi folosite pentru întreţinerea fondului de locuinţe;

promovarea dezvoltării companiilor private de întreţinere şi reparaţie.

Privind finanţarea sectorului locativ

Crearea condiţiilor financiare, juridice şi instituţionale necesare pentru asigurarea accesului proprietarilor potenţiali, al posesorilor de spaţiu locativ şi al asociaţiilor proprietarilor de locuinţe privatizate la creditele pe termen lung.

Privind alegerea locuinţei

Asigurarea diversităţii tipurilor de locuinţe, inclusiv prin promovarea construcţiei de locuinţe cu densitate mare şi regim de înălţime redus.

Privind investiţiile în infrastructură

Coordonarea activităţii de investire în infrastructură şi valorificarea de către beneficiari a terenurilor în sectorul privat şi cel de stat prin programe de vînzare a terenurilor de către autorităţile administraţiei publice locale;

stimularea dezvoltării infrastructurii urbane în scopul accesibilizării pieţei funciare;

asigurarea recuperării investiţiilor alocate în infrastructura terenurilor destinate construcţiei individuale şi colective.

Privind consultarea opiniei publice la luarea deciziilor

Crearea condiţiilor pentru antrenarea asociaţiilor proprietarilor de locuinţe privatizate, organizaţiilor nonguvernamentale, altor grupuri sociale şi persoanelor individuale la procesul de adoptare a deciziilor privind planificarea, proiectarea şi funcţionarea sectorului locativ.

Privind categoriile de populaţie socialmente vulnerabile

Asigurarea, în măsura posibilităţilor, a condiţiilor de locuire pentru cetăţenii din categoriile vulnerabile atît în partea integrală a fondului de locuinţe, cît şi în formaţiuni locative speciale;

alocarea de subvenţii categoriilor de populaţie socialmente vulnerabile în scopul acordării de ajutor pentru primirea sau păstrarea locuinţelor prin susţinerea financiară directă a familiilor şi persoanelor concrete, şi nu prin finanţarea indirectă a construcţiei.

Instituţionale

Descentralizarea responsabilităţilor în ceea ce priveşte soluţionarea problemei locative, transmiterea acesteia spre soluţionare autorităţilor administraţiei publice locale şi instituţiilor nestatale;

organizarea utilizării cît mai eficiente a veniturilor obţinute din impozitarea proprietăţii pentru susţinerea financiară a bugetelor autorităţilor administraţiei publice locale şi pentru rentabilizarea terenurilor;

Perfecţionarea metodelor de planificare urbanistică, a standardelor şi regulamentelor de construcţie în scopul folosirii raţionale şi profitabile a terenurilor urbane;

extinderea activităţii beneficiarilor, devizierilor, brokerilor şi altor participanţi la piaţa de locuinţe, precum şi amplificarea colaborării sectorului public şi celui privat în sfera locuinţelor.

4. Piaţa funciară

A. Obiectivele

Obiectivele pe termen lung ale funcţionării pieţei funciare sînt:

sporirea ofertei şi diversităţii terenurilor urbane accesibile tuturor categoriilor sociale de populaţie pentru construcţia în sectorul privat a locuinţelor şi obiectelor cu altă destinaţie;

folosirea preţurilor de piaţă drept reper în tranzacţiile funciare;

crearea unui sistem raţional de administrare a terenurilor, avîndu-se în vedere formarea fondului funciar de stat pentru necesităţile sociale şi dezvoltarea în perspectivă a oraşelor;

asigurarea eficacităţii, protecţiei juridice şi transparenţei tranzacţiilor funciare;

optimizarea sistemului de impozitare a terenurilor în scopul susţinerii financiare a autorităţilor administraţiei publice locale.

B. Principiile generale

La baza alegerii metodelor şi programelor de realizare a obiectivelor specificate stau următoarele principii:

folosirea şi administrarea terenurilor urbane motivată, în primul rînd, de factorii de piaţă, precum şi de către stat, prin planificarea şi aplicarea măsurilor de reglementare ce iau în considerare interesele sociale şi ecologice ale tuturor categoriilor de populaţie;

capacitatea pieţei funciare de a răspunde prompt cerinţelor individuale şi comerciale;

îndrumarea activităţii pieţei funciare de către Ministerul Dezvoltării Teritoriului, Construcţiilor şi Gospodăriei Comunale prin concentrarea atenţiei sale asupra elaborării strategiei generale, coordonării obligaţiunilor instituţionale noi şi formării personalului;

stimularea activităţii pieţei funciare de către autorităţile administraţiei publice locale prin desfăşurarea licitaţiilor şi publicităţii privind veniturile de la proprietatea funciară şi de alt tip, dirijarea proceselor de valorificare a terenurilor, ţinîndu-se cont de interesele sectorului public şi celui privat;

asigurarea prin legislaţie, la eliberarea titlurilor de proprietate, a garanţiilor necesare, precum şi satisfacerea altor cerinţe privind transparenţa tranzacţiilor funciare;

accesibilitatea informaţiei despre caracteristicile respective ale pieţei funciare, obligaţiunile şi planurile de perspectivă pentru toate persoanele fizice, organizaţiile de stat şi private, care doresc să participe la procesele de piaţă.

Procedeele de înstrăinare a fondului funciar de stat prin transmitere liberă sau vînzare nu corespund cerinţelor actuale şi de aceea înstrăinarea urmează să fie efectuată de către organele administraţiei publice locale diferenţiat, după cum urmează:

atribuirea terenurilor pentru proiectele prioritare, destinate susţinerii categoriilor de populaţie socialmente vulnerabile;

rezervarea unei anumite părţi din fondul funciar de stat pentru necesităţile sociale şi dezvoltarea în perspectivă a localităţilor. Ar fi raţional ca o parte din aceste terenuri să fie transmise în arendă pe termene scurte şi lungi;

restul terenurilor urmează să fie repartizate în proprietate privată la preţuri de piaţă. Desfăşurarea sistematică a licitaţiilor pentru vînzarea terenurilor va stabiliza nivelul general al preţurilor pe piaţă în funcţie de cerinţele şi condiţiile existente. Dacă există anumite motive pentru reducerea preţurilor la pămînt, de exemplu în cazul cumpărării terenurilor de către întreprinderi, condiţiile folosirii în continuare a acestor terenuri trebuie să fie stipulate clar în contractele respective;

activitatea de gestionare a terenurilor – clasificarea, vînzarea, repartizarea, transmiterea în arendă etc.- trebuie să se efectueze în condiţii de transparenţă, asigurîndu-se accesul liber la informaţie al întregii populaţii prin intermediul birourilor speciale, create pe lîngă organele administraţiei publice locale.

C. Metodele

Se propun următoarele metode de realizare a scopurilor nominalizate:

Privind tranzacţiile funciare

Stimularea vînzării terenurilor din fondul public la preţuri de piaţă, cu aplicarea minimă a preţurilor normative, cu excepţia cazurilor cînd aceste terenuri sînt destinate unor proiecte prioritare de construcţie a locuinţelor pentru categoriile de populaţie socialmente vulnerabile sau pentru crearea fondurilor funciare publice;

simplificarea procedurilor şi sporirea transparenţei tranzacţiilor funciare;

crearea unui sistem eficient de testare şi monitoring privind cererea de terenuri, inclusiv sistemul procedurilor de apreciere a efectului îngrădirilor în folosirea terenurilor.

Privind infrastructura teritoriilor adiacente

Crearea sistemelor echitabile şi accesibile de recuperare a cheltuielilor pentru întreţinerea infrastructurii teritoriilor adiacente prin utilizarea veniturilor de la impozitarea proprietăţii, depunerilor particulare ale beneficiarilor şi altor tipuri de plasamente.

Informaţia privind terenurile urbane

Crearea sistemului informaţional geografic urban (SIGUR) al terenurilor urbane şi altor imobile, bazat pe datele din cadastru despre accesibilitatea, apartenenţa, starea terenului, serviciile ce ţin de infrastructură, preţurile utilizate în tranzacţiile înregistrate etc. Această informaţie, împreună cu datele din cadastru, va fi elaborată la nivelul autorităţilor administraţiei publice locale, fiind difuzată gratuit tuturor persoanelor interesate din sectoarele public şi cel privat, precum şi întregii comunităţi.

Privind exproprierea

Stabilirea procedurilor de declarare a intereselor publice în ceea ce priveşte terenurile şi, în caz de necesitate, de expropriere a acestora pentru cauze de utilitate publică.

Privind evaluarea

Implementarea metodelor moderne de evaluare a terenurilor.

Privind planificarea urbanistică şi administrarea terenurilor urbane

Aprobarea noilor principii de planificare urbanistică, ce ar stimula utilizarea eficientă a terenurilor din punctul de vedere al reducerii consumului de energie, resurse naturale, a traficului, precum şi din punctul de vedere al protecţiei terenurilor agricole valoroase prin aplicarea unor forme de dezvoltare intensivă a terenurilor urbane. Reducerea cheltuielilor de construcţie prin utilizarea unor sisteme operaţionale de prestare a serviciilor comunale;

implementarea planificării strategice, care să propună diverse moduri de utilizare a terenurilor, crearea rezervelor de terenuri funciare publice în scopul folosirii lor ulterioare, adaptarea programelor de infrastructură la diverse etape de utilizare a terenurilor, perfecţionarea proceselor de elaborare a sistemului de control, folosind variantele zonale, ce prevăd mai multe alternative privind utilizarea terenurilor (inclusiv pentru scopuri de utilitate publică) şi tipurile de construcţii;

experimentarea diverselor forme de colaborare între sectorul public şi cel privat în domeniul valorificării terenurilor atît în scopul dezvoltării infrastructurii pentru extinderea oraşelor, cît şi în scopul utilizării lor mai eficiente în zonele construite.

5. Construcţiile şi industria materialelor de construcţie

A. Obiectivele

Scopurile dezvoltării bazei de construcţii şi industriei materialelor de construcţie într-o perspectivă de lungă durată sînt următoarele:

prelungirea procesului de restructurare şi diversificare a producţiilor în corespundere cu cerinţele pieţei de locuinţe şi alte imobile;

utilizarea maximă a materiei prime indigene în industria materialelor de construcţie;

reorientarea funcţiei statului în aceste ramuri;

conştientizarea de către agenţii economici a cerinţelor pieţei.

B. Principiile generale

Dezvoltarea în perspectivă a construcţiilor şi industriei materialelor de construcţie întîmpină greutăţi generate de condiţiile macroeconomice nefavorabile, lipsa cererii, experienţei în domeniul economiei de piaţă etc. Revitalizarea construcţiilor şi industriei materialelor de construcţie necesită timp. De aceea statul, prin intermediul organelor coordonatoare, trebuie să stimuleze investiţiile companiilor străine pentru renovarea şi modernizarea capacităţilor de producţie atît pe piaţa internă, cît şi pe cea externă.

În acest scop se propune:

optimizarea procesului de conducere colectivă în fiecare sector şi găsirea unor noi surse de capital. O deosebită importanţă vor avea acţiunile de vînzare a unei părţi din patrimoniul de stat, rămas în cele 11 societăţi pe acţiuni înfiinţate prin reorganizarea fostelor trusturi mari de construcţie, care variază între 21-52%;

La restructurizarea firmelor se va proceda la vînzarea surplusurilor de bunuri şi excluderea unor genuri de activităţi, ceea ce le va face mobile, flexibile şi atractive pentru investitorii străini. Cererea din partea clientelei lor principale – sectorul locativ – se va concretiza prin încheierea unor contracte mici pentru diverse tipuri de construcţii individuale. Va apărea cererea de noi serii de case de locuit cu suprafeţe majorate şi de materiale pentru construcţia lor. Cererea de case cu puţine nivele, precum şi de materiale cu termoizolare sporită va determina firmele să facă investiţii în tehnologii noi. Aceasta va afecta cel mai mult firmele implicate în producerea semifabricatelor. În unele cazuri se va recurge la reprofilarea lor în producerea materialelor de construcţie a caselor cu puţine nivele şi cu o densitate mare a construcţiilor;

pregătirea şi perfecţionarea personalului pentru activităţi în condiţiile relaţiilor de piaţă. Marketingul, sistemele informaţionale de administrare, însuşirea diferitor specialităţi constituie orientările principale în instruirea personalului din industria materialelor de construcţie. Acordarea asistenţei în aceste domenii va opri emigrarea specialiştilor din Moldova;

crearea unei pieţe viabile a materialelor de construcţie va permite asociaţiilor proprietarilor de locuinţe privatizate să încheie contracte de întreţinere şi renovare a blocurilor locative cu multe apartamente. Actualmente piaţa de întreţinere de către particulari a locuinţelor funcţionează insuficient, însă ea poate să ia amploare în cazul conştientizării de către asociaţi a priorităţilor oferite de aceste contracte;

folosirea de către firmele producătoare de materiale de construcţie a materiei prime indigene şi a utilajului modern, lărgirea asortimentului producţiei şi sporirea calităţii ei.

Funcţiile statului în domeniul construcţiilor şi industriei materialelor de construcţie constau în:

asigurarea cadrului juridic pentru funcţionarea acestor domenii;

alinierea la standardele internaţionale recunoscute ale producţiei şi respectarea lor;

protecţia drepturilor consumatorilor;

organizarea producţiei conform necesităţilor consumatorilor;

studierea celor mai rentabile tehnologii şi materiale de construcţie;

aprobarea standardelor în construcţii şi exercitarea controlului asupra calităţii construcţiilor;

difuzarea informaţiei cu privire la preţuri, standarde şi de altă natură, ce prezintă interes pentru specialişti şi pentru publicul larg în general;

instruirea personalului;

stimularea financiară şi alte măsuri de atragere a investiţiilor interne şi străine.

C. Metodele

Instituţionale

Continuarea privatizării întreprinderilor din această sferă, demonopolizarea activităţii lor şi susţinerea dezvoltării noilor firme;

acordarea de asistenţă la vînzarea capitalului de stat, aflat în posesia societăţilor pe acţiuni şi, în măsura posibilităţilor, comercializarea surplusurilor de bunuri în scopul îmbunătăţirii situaţiei financiare;

acordarea de asistenţă şi stimularea atragerii investiţiilor străine în scopul producerii materialelor de construcţie pentru necesităţile interne şi pentru export;

reorientarea rolului statului la nivel local şi central;

formarea unor noi asociaţii profesionale în sectorul materialelor de construcţie, în special în scopul efectuării investigaţiilor privind economisirea energiei atît în procesele industriale, cît şi în utilizarea materialelor de construcţie produse; lărgirea asortimentului de produse pe piaţă şi coordonarea acţiunilor pentru găsirea investiţiilor interne;

perfecţionarea sistemului de administrare în societăţile pe acţiuni prin efectuarea schimbărilor organizaţionale, familiarizarea cu procedeele de piaţă, cu tehnica de calcul modernă etc.

Operaţionale

Reformarea vechiului sistem de planificare şi proiectare în scopul creării mediului concurenţial pentru institutele de stat de proiectare şi firmele private noi, selectării proiectelor şi materialelor de construcţie, implementării programelor computerizate pentru proiectare etc.;

acordarea asistenţei în organizarea sistemului de control asupra calităţii, conform Legii privind calitatea în construcţii;

implementarea strategiei privind atestarea materialelor de construcţie de către Organizaţia de Atestare a Produselor din Geneva şi participarea la Comitetul European pentru Standarde/Comitetul Internaţional pentru Standarde;

acordarea de drepturi companiilor pentru leasingul utilajului de construcţie;

practicarea largă a tenderelor pentru elaborarea noilor proiecte de construcţie, precum şi pentru lucrările de întreţinere şi renovare a fondului de locuinţe.

Tehnologice

Implementarea tehnologiilor alternative de construcţie a caselor cu puţine (2-5) nivele, inclusiv folosirea materialelor tradiţionale, cum ar fi betonul, piatra, cărămida etc., precum şi diverse tipuri de izolări;

reexaminarea standardelor de consum al energiei termice, contorizarea, realizarea altor măsuri pentru economisirea energiei în blocurile locative noi. Descentralizarea sistemelor de încălzire, îmbunătăţirea lucrărilor de izolare, alte măsuri de reducere a consumului de energie în fondul de locuinţe existent;

studierea şi determinarea potenţialului real pentru comercializarea la intern şi extern a produselor de construcţie.

Privind dezvoltarea potenţialului de personal

Evaluarea necesităţilor de formare generală a specialiştilor pentru ambele sectoare, cu accentul în special pe sistemele informaţionale de administrare, practica decontărilor, marketing, valorificarea business-planurilor, desfăşurarea tenderelor, finanţarea activităţii de business conform principiilor economiei de piaţă.

6. Coordonarea procesului de realizare a Strategiei

A. Grupul de conducere

Majoritatea acţiunilor necesare pentru traducerea în viaţă a Strategiei pieţei spaţiului locativ şi altor bunuri imobiliare solicită modalităţi de coordonare, concepţii de abordare, metode si moduri de gîndire noi. Elaborarea şi aplicarea acestora este competenţa Consiliului interdepartamental pentru problemele coordonării şi realizării principiilor de bază ale Concepţiei locative naţionale (în continuare – Consiliul interdepartamental), care are următoarele funcţii:

coordonarea, monitorizarea şi adaptarea metodelor, programelor şi proiectelor necesare pentru realizarea Strategiei;

repartizarea obligaţiunilor legate de realizarea Strategiei între autorităţile publice centrale şi locale, agenţii economici şi sectorul particular;

organizarea unui forum cu participarea asociaţiilor profesionale şi comerciale, cercurilor de afaceri, asociaţiilor proprietarilor de locuinţe şi mass-media pentru iniţierea discuţiilor şi publicarea recomandărilor şi materialelor privind derularea acţiunilor în cadrul Strategiei;

coordonarea necesităţilor de instruire şi dezvoltare a potenţialului de personal în scopul implementării Strategiei;

întreţinerea legăturilor cu agenţiile de peste hotare similare ANSI.

Consiliul interdepartamental va satisface necesitatea unei mai bune coordonări pe orizontală, acţionînd, totodată, ca un centru de coordonare pe verticală între autorităţile administraţiei publice centrale şi locale a chestiunilor privind locuinţele şi imobilele. Atît timp cît statul acceptă ca acest sprijin în apariţia pieţei de locuinţe şi funciare să fie acordat la nivelul autorităţilor administraţiei publice locale, dat fiind că ele cunosc mai bine cerinţele şi condiţiile locale, este necesară specificarea sarcinilor şi modalităţilor de conlucrare dintre structurile centrale şi locale. Este necesar să se creeze un circuit bilateral de informaţii şi consultări pentru luarea deciziilor de către ambele părţi. Consiliul va oferi consultaţii metodologice, va monitoriza şi coordona realizările din domeniu şi va asigura asistenţa tehnică pentru autorităţile administraţiei publice locale, în special pentru acei reprezentanţi ai puterii de stat, care dispun de mijloace financiare şi tehnice insuficiente şi de personal redus. Concomitent, autorităţile administraţiei publice locale vor face schimb de informaţii privind condiţiile de trai, sarcinile prioritare şi progresul în realizarea strategiei locative în teritoriile administrate de ele.

B. Rolul Agenţiei Naţionale pentru Servicii privind Spaţiul Locativ

şi Bunurile Imobiliare în realizarea prevederilor Strategiei

Conform obiectivelor încredinţate, Agenţia Naţională pentru Servicii privind Spaţiul Locativ şi Bunurile Imobiliare (în continuare – ANSI) exercită următoarele funcţii principale:

1) în calitate de centru de informare şi popularizare a evoluţiei pieţei funciare şi locative în localităţile urbane – armonizarea intereselor sectorului public şi celui privat în ceea ce priveşte exploatarea locuinţelor şi imobilelor, finanţarea construcţiei de locuinţe, întreţinerea şi renovarea fondului de locuinţe privat, promovarea intereselor comune ale industriilor de construcţie şi materialelor de construcţie în sprijinirea pieţelor menţionate. Pentru aceasta ANSI va avea un rol hotărîtor şi ca partener al structurilor administraţiei publice;

2) coordonarea principalelor acţiuni prevăzute în programele "întreţinerea, reparaţia locuinţelor şi conservarea energiei" şi "Dezvoltarea companiilor private de întreţinere a fondului de locuinţe";

3) dirijarea, în comun cu Ministerul Dezvoltării Teritoriului, Construcţiilor şi Gospodăriei Comunale, a acţiunilor de asistenţă tehnică şi de evaluare prealabilă a blocurilor locative nefinalizate;

4) coordonarea muncii de ajustare a proiectelor de asistenţă tehnică, inclusiv elaborarea în comun cu Agenţia Naţională Cadastru, Resurse Funciare şi Geodezie a Codului deontologic al agentului imobiliar şi Schemei de evaluare profesională a imobilelor.

Capitolul III

MĂSURILE DE REALIZARE A STRATEGIEI

1. Modul general de abordare

Prezentul capitol defineşte o serie de acţiuni, necesare pentru realizarea Strategiei în următorii trei ani.

Realizarea cu succes a Strategiei depinde de nivelul de dezvoltare macroeconomică şi de politica statului, ea însăşi urmînd să exercite, în diverse stadii de implementare, o influenţă benefică asupra proceselor macroeconomice. De aceea, pentru aplicarea ei, trebuie să ne călăuzim de următoarele criterii:

1) utilizarea complexă a pîrghiilor financiare – folosirea fondurilor de stat şi a asistenţei străine în scopul atragerii capitalului privat, iniţiind astfel conlucrarea sectorului public cu cel privat;

2) planificarea – determinarea gradului şi tipului de asistenţă în funcţie de veniturile categoriilor de cetăţeni ce urmează să fie ajutaţi;

3) recuperarea cheltuielilor – recuperarea de către stat a investiţiilor făcute în infrastructură şi a altor cheltuieli pentru sectorul privat ca o modalitate de reînnoire a mijloacelor financiare în vederea reamplasării lor în construcţia de locuinţe;

4) crearea cadrului instituţional – consolidarea şi sporirea rolului participanţilor din sectoarele public şi privat la piaţa de locuinţe şi cea funciară;

5) coordonarea – îmbinarea strategiilor de planificare, financiare, social-economice şi instituţionale în scopul creării pieţelor funciară şi de locuinţe prospere.

În procesul implementării măsurilor indicate mai sus, statul nu poate să pună pur şi simplu pe umerii populaţiei dificultăţile financiare, legate de întreţinerea locuinţei, plata serviciilor comunale, deoarece anumite categorii de cetăţeni cu venituri mici nu vor fi în stare să suporte această povară. Totodată, este necesar să se ia în considerare faptul că bunurile gospodăriilor, obţinute în urma privatizării, rămîn proprietate potenţială atît timp cît proprietarul nu va avea acces la finanţarea tranzacţiilor de cumpărare a locuinţelor şi nu va exista o cerere de cumpărare adecvată.

2. Componentele Strategiei

Avînd în vedere dificultăţile (restricţiile) financiare, care afectează toate componentele pieţei spaţiului locativ şi altor bunuri imobiliare, principalele obiective ale Strategiei sînt:

1) declararea întreţinerii şi ameliorării fondului de locuinţe existent drept direcţie prioritară de activitate;

2) pregătirea cadrului juridic şi instituţional pentru asigurarea viabilităţii pieţei de locuinţe şi alte bunuri imobiliare;

3) sporirea capacităţii populaţiei de cumpărare a locuinţelor şi diversificarea ofertelor;

4) crearea unui sistem de garanţii sociale menite să protejeze categoriile de populaţie cu venituri mici de efectele creşterii preţurilor;

5) promovarea principiilor de colaborare a sectorului public şi celui privat în domeniul valorificării terenurilor urbane.

Strategia se va realiza prin intermediul:

1) planurilor de acţiuni ce vor include toate compartimentele şi subcompartimentele strategiei pieţei spaţiului locativ şi altor bunuri imobiliare. Fiecare plan de acţiuni va conţine caracteristica generală a acţiunii respective, propunerile privind organizarea realizării acţiunilor cu indicarea organului responsabil, termenului de executare şi fondurilor necesare, inclusiv asistenţa tehnică şi interconexiunile cu alte măsuri;

2) acţiunilor asociate;

3) strategiei construcţiilor şi industriei materialelor de construcţie.

3. Priorităţile Strategiei

Realizarea Strategiei este prevăzută pe o perioadă de 5 ani, din anul 1998 pînă în anul 2002. Priorităţile şi modul de îndeplinire a sarcinilor Strategiei decurg din reformele desfăşurate şi măsurile de reglementare necesare pe piaţa de locuinţe şi alte bunuri imobiliare în scopul depăşirii crizei financiare actuale atît la nivel de stat, cît şi la nivel de întreprindere.

A. Sarcinile primordiale

Se consideră sarcini primordiale acelea, care favorizează dezvoltarea pieţei de locuinţe şi alte bunuri imobiliare fără atragerea unor mijloace esenţiale. La ele se raportă formularea propunerilor de modificare a actelor legislative în vigoare, precum şi înfăptuirea măsurilor ce contribuie la îmbunătăţirea condiţiilor de trai ale majorităţii familiilor.

Astfel, sarcinile primordiale sînt:

modificarea legislaţei în vigoare (planul de acţiuni nr. 1);

realizarea programului de întreţinere şi renovare a locuinţelor şi  de comercializare a energiei în sectorul locativ (planul de acţiuni nr.2);

dezvoltarea companiilor private de întreţinere a fondului de locuinţe şi de management (planul de acţiuni nr.3);

realizarea programului de încheiere a lucrărilor de construcţie la blocurile locative nefinalizate (planul de acţiuni nr.4);

aplicarea programului de protecţie socială a populaţiei prin subvenţionarea serviciilor comunale (planul de acţiuni nr.5).

B. Sarcinile primordiale de importanţă secundară

Sarcini primordiale de importanţă secundară sînt cele menite să pună în aplicare elementele pe termen lung ale Strategiei. Ele pot fi reazate prin folosirea proiectelor-pilot.

Aceste sarcini sînt:

dezvoltarea sistemului de finanţare a sectorului locativ (planul de acţiuni nr.6);

instituirea sistemului informaţional-geografic urban (SIGUR), (planul de acţiuni nr.7);

realizarea sistemului de planificare urbanistică (planul de acţiuni nr.8);

perfecţionarea sistemului de dezvoltare urbană şi administrare a teritoriului în municipiul Chişinău (planul de acţiuni nr.9);

crearea infrastructurii teritoriilor periferice (planul de acţiuni nr.10).

Acţiuni asociate

Crearea fondurilor locale de dezvoltare urbană (acţiunea nr.1).

Construcţiile şi industria materialelor de construcţie

Instruirea personalului în domeniu (proiectul prioritar nr.1);

dezvoltarea pieţei materialelor de construcţie (proiectul prioritar nr.2 );

dezvoltarea construcţiei de locuinţe în baza principiilor conservării energiei (proiectul prioritar nr.3).

C. Acţiuni primordiale de gradul trei

Sarcinile primordiale de gradul trei includ trei mecanisme de susţinere a pieţei de locuinţe şi alte bunuri imobiliare care pot fi implementate mai tîrziu. Ele constau în crearea fondurilor locale de dezvoltare urbană şi a sistemului de evaluare a bunurilor imobiliare.

Acţiuni asociate

Elaborarea codului deontologic al agentului imobiliar (acţiunea nr.2);

reglementarea sistemului de evaluare a imobilului (acţiunea nr.3).

Anexa nr.2

la Hotărîrea Guvernului

Republicii Moldova

nr.416 din 10 mai 1999

"Anexă

la Hotărîrea Guvernului

Republicii Moldova

nr. 304 din 10 iunie 1996

COMPONENŢA

Consiliului de supraveghere a activităţii Agenţiei Naţionale

pentru Servicii privind Spaţiul Locativ şi Bunurile Imobiliare

[Anexa modificată prin Hot. Guv. nr.214 din 06.03.2000, în vigoare 23.03.2000]