Hotărâre nr. 568 din 02.08.2023

GUVERNUL REPUBLICII MOLDOVA

H O T Ă R Â R E

pentru aprobarea Regulamentului privind

controlul administrării condominiului

nr. 568  din  02.08.2023

 (în vigoare 18.09.2023) 

Monitorul Oficial al R. Moldova nr. 322-324 art. 725 din 18.08.2023

* * *

În temeiul art.85 şi art.104 alin.(1) lit.h) din Legea nr.187/2022 cu privire la condominiu (Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2022, nr.238-244, art.467) şi al art.8 lit.h) din Legea nr.75/2015 cu privire la locuinţe (Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2015, nr.131-138, art.249), cu modificările ulterioare, Guvernul

HOTĂRĂŞTE:

1. Se aprobă Regulamentul privind controlul administrării condominiului (se anexează).

2. Se recomandă autorităţilor administraţiei publice locale să aplice Regulamentul privind controlul administrării condominiului din unitatea administrativ-teritorială respectivă.

Aprobat

prin Hotărârea Guvernului nr.568/2023

REGULAMENT

privind controlul administrării condominiului

I. DISPOZIŢII GENERALE

1. Regulamentul privind controlul administrării condominiului (în continuare – Regulament) stabileşte:

1) modul de efectuare a controlului administrării condominiului:

a) în cazul în care clădirea se administrează de către asociaţia de proprietari din condominiu (în continuare – asociaţie), autoritatea administraţiei publice locale efectuează controlul privind respectarea procedurii de formare a asociaţiilor, de alegere a administratorului şi a organelor de conducere ale asociaţiei, precum şi privind activitatea desfăşurată de aceasta;

b) în cazul în care administrarea clădirii se efectuează de către o persoană fizică sau juridică, contractată de proprietari să presteze serviciile de administrare a condominiului în volumul şi condiţiile contractului de administrare (în continuare – gestionar), autoritatea administraţiei publice locale efectuează controlul privind modul de selectare şi contractare a acestuia, inclusiv asupra activităţii desfăşurate;

2) modul de efectuare a controlului reparaţiei, reconstrucţiei, întreţinerii şi deservirii clădirilor, a părţilor comune şi a unităţilor din condominiu.

2. Controalele prevăzute în pct.1 se efectuează anual, în baza unui plan anual de control, întocmit în modul stabilit şi publicat pe panoul informativ al autorităţii administraţiei publice locale şi/sau pe pagina web oficială a acesteia, ori la cererea proprietarilor, în cazul nesoluţionării sau al soluţionării necorespunzătoare a solicitărilor adresate de către proprietari administratorului, organelor de conducere ale asociaţiei sau gestionarului.

3. Planul anual de control se aprobă în baza analizei criteriilor de risc specifice domeniului de control respectiv.

4. În planul anual de control se indică condominiile care vor fi supuse controlului şi ordinea în care vor fi controlate acestea, în funcţie de riscul prezentat, de perioada în care se desfăşoară controlul şi de obiectul controlului.

5. Reprezentantul administraţiei publice locale expediază la adresa asociaţiei/gestionarului supus controlului un exemplar al delegaţiei de control, astfel încât între momentul primirii efective a exemplarului şi momentul începerii controlului să treacă cel puţin 5 zile lucrătoare, dar nu mai mult de 15 zile lucrătoare. Delegaţia de control se comunică administratorului asociaţiei/gestionarului supus controlului prin orice modalitate care permite autorităţii administraţiei publice locale confirmarea recepţionării de către administratorul asociaţiei/gestionarul respectiv. Comunicarea la adresa electronică indicată a asociaţiei/gestionarului supus controlului şi recepţionarea delegaţiei de control în format electronic, semnată cu semnătură electronică avansată calificată, se consideră comunicare la sediul acesteia.

6. Delegaţia de control va conţine:

1) numărul şi data emiterii;

2) datele de identificare ale autorităţii administraţiei publice locale emitente;

3) temeiul iniţierii controlului;

4) datele despre reprezentantul administraţiei publice locale (nume şi prenume, funcţia deţinută);

5) datele despre asociaţia/gestionarul supus controlului (denumirea/numele persoanei administratorului, codul fiscal, sediul/adresa subdiviziunii controlate şi codul acesteia, după caz, alte date de contact);

6) obiectul/obiectele care urmează a fi supuse controlului;

7) scopul, metoda de control şi aspectele ce urmează a fi supuse verificării;

8) data începerii controlului şi durata preconizată a acestuia.

7. Controlul poate fi exercitat doar de reprezentanţii administraţiei publice locale specificaţi expres în delegaţia de control şi doar în timpul programului de activitate al asociaţiei/gestionarului supus controlului.

8. Reprezentantul administraţiei publice locale, în mod obligatoriu, introduce în registrul controalelor, instituit în conformitate cu pct.22, datele privind controalele, care vor conţine:

1) denumirea (numele) asociaţiei/gestionarului supus controlului;

2) numărul şi data aprobării planului anual de control;

3) temeiul iniţierii controlului;

4) durata controlului;

5) scopul şi aspectele care urmează să fie supuse controlului;

6) data introducerii informaţiei privind controlul efectuat.

9. Asociaţia/gestionarul supus controlului care se consideră vătămat într-un drept al său, recunoscut de lege, prin delegaţia de control, decizia de prelungire a duratei controlului sau prin procesul-verbal de control, prin acţiunile sau inacţiunile reprezentantului autorităţii administraţiei publice locale este în drept să le conteste, în tot sau în parte, prin depunerea la autoritatea administraţiei publice locale a unei cereri prealabile de contestare în formă scrisă.

10. Cererea prealabilă de contestare a delegaţiei de control, a deciziei de prelungire a duratei controlului sau a procesului-verbal de control se depune în termen de până la 30 de zile de la data în care asociaţiei/gestionarului supusă/supus controlului i-a fost sau trebuia să-i fie adusă la cunoştinţă delegaţia de control, decizia de prelungire a duratei controlului sau procesul-verbal de control.

11. Examinarea şi emiterea deciziei pe marginea cererii prealabile de contestare se realizează în termen de până la 10 zile lucrătoare de la data depunerii cererii.

12. Decizia cu privire la rezultatele examinării cererii prealabile de contestare poate fi contestată în conformitate cu prevederile Codului administrativ al Republicii Moldova nr.116/2018.

13. Efectuarea controlului se bazează pe următoarele principii:

1) legalitatea;

2) obiectivitatea şi imparţialitatea;

3) transparenţa procedurii de control;

4) prezumţia bunei-credinţe şi a respectării legislaţiei de către asociaţie sau persoana supusă controlului şi dreptul de a contesta orice fapt sau act al persoanei ce realizează controlul;

5) imixtiunea minimă în activitatea asociaţiei şi a gestionarului.

II. CONTROLUL ADMINISTRĂRII CONDOMINIULUI

14. Specialiştii din cadrul administraţiei publice locale asigură îndrumarea şi sprijină asociaţiile de proprietari din condominiu şi gestionarii condominiilor în realizarea scopurilor şi sarcinilor ce le revin conform legislaţiei în administrarea clădirilor şi au următoarele atribuţii:

1) conlucrează cu administratorul, organele de conducere şi control ale asociaţiilor şi cu gestionarii condominiilor, sprijină, îndrumă şi controlează activitatea acestora;

2) acordă consiliere organelor de conducere şi control ale asociaţiei în ceea ce priveşte implementarea actelor normative din domeniu şi consultanţă referitor la transformarea asociaţiilor de locatari ai locuinţelor privatizate, a cooperativelor de construcţie a locuinţelor şi a cooperativelor de locuinţe în asociaţii de proprietari din condominiu, precum şi în ceea ce priveşte constituirea asociaţiilor de proprietari din condominiu în cadrul clădirilor noi;

3) actualizează semestrial lista asociaţiilor pe baza datelor solicitate de la Agenţia Servicii Publice şi publică pe pagina web oficială a autorităţii administraţiei publice locale lista asociaţiilor cu datele de contact ale acestora;

4) efectuează controale la sesizarea proprietarilor/locatarilor sau din oficiu, conform ordinii stabilite în urma analizei criteriilor de risc, ori la cererea membrilor asociaţiilor, dispun măsuri şi stabilesc recomandări pentru remedierea deficienţelor constatate;

5) urmăresc aplicarea măsurilor documentate în procesul-verbal de control şi executarea lor în termenele stabilite.

15. În exercitarea atribuţiilor de control, specialiştii din cadrul autorităţii administraţiei publice locale efectuează controlul procedurii de formare a asociaţiilor, de alegere a administratorului şi a organelor de conducere ale asociaţiei, al modului de selectare, contractare şi al activităţii desfăşurate de către gestionar şi administrator.

16. Administratorul, organele de conducere ale asociaţiilor şi/sau gestionarul sunt obligaţi să acorde suportul necesar reprezentanţilor autorităţilor administraţiei publice locale în cadrul controalelor la sesizare ori din oficiu şi să asigure informarea şi înştiinţarea proprietarilor şi/sau a locatarilor despre orice activităţi, acţiuni, proiecte sau programe desfăşurate de către autoritatea administraţiei publice locale ori de către alte persoane juridice care se referă la asociaţie sau au legătură cu aceasta.

III. REZULTATELE CONTROLULUI ADMINISTRĂRII CONDOMINIULUI

ŞI PROCESUL-VERBAL DE CONTROL

17. În termen de 5 zile lucrătoare de la data încheierii controlului, reprezentanţii autorităţilor administraţiei publice locale întocmesc procesul-verbal de control.

18. Procesul-verbal de control se întocmeşte în baza rezultatelor controlului şi a constatărilor scrise ale reprezentanţilor autorităţilor administraţiei publice locale, în care reflectă rezultatele efectuării controlului, abaterile şi neajunsurile depistate, după caz.

19. Procesul-verbal de control are următoarea structură:

1) partea introductivă, care cuprinde:

a) numele, prenumele şi funcţia persoanei care a întocmit procesul-verbal de control;

b) numărul şi data emiterii procesului-verbal în baza căruia se dispune iniţierea controlului;

c) numărul de înregistrare şi adresa asociaţiei sau numele şi prenumele administratorului a cărui activitate este supusă controlului, datele gestionarului condominiului;

d) data iniţierii şi data finalizării controlului;

2) partea constatatoare, care cuprinde rezultatele efectuării controlului, abaterile şi neajunsurile depistate, după caz, cu invocarea normelor legale care au fost încălcate;

3) măsurile dispuse şi recomandările stabilite pentru remedierea deficienţelor constatate.

20. Procesul-verbal de control se întocmeşte în două exemplare, care se numerotează şi se semnează pe fiecare filă de către persoana care l-a întocmit.

21. Un exemplar al procesului-verbal de control se expediază, în termen de 3 zile de la emiterea acestuia, pentru informare administratorului sau gestionarului a cărui activitate a fost supusă controlului.

22. În cadrul autorităţii administraţiei publice locale se instituie un registru sigilat şi parafat, pentru evidenţa actelor de control emise persoanelor supuse controlului.

23. Administratorul asociaţiei sau gestionarul, în termen de 10 zile lucrătoare de la data transmiterii procesului-verbal de control, este în drept să formuleze în scris obiecţiile sale către autorităţile administraţiei publice locale, cu anexarea probelor justificative. Autoritatea administraţiei publice locale examinează obiecţiile prezentate în termen de 10 zile lucrătoare de la data recepţionării, pe care le include în procesul-verbal de control final.

24. În cazul depistării încălcărilor care constituie contravenţii, persoana care efectuează controlul activităţii asociaţiei sau al gestionarului condominiului informează, în termen de 3 zile lucrătoare, agentul constatator despre constatarea contravenţiilor.

25. Informarea proprietarilor în condominiu cu privire la controalele ce urmează a fi realizate şi rezultatele controalelor se realizează prin plasarea informaţiei pe panoul informativ sau pe platforma e-Condominiu în conformitate cu art.65 din Legea nr.187/2022 cu privire la condominiu.

IV. INSPECTAREA PRIVIND REPARAŢIA, RECONSTRUCŢIA, ÎNTREŢINEREA

ŞI DESERVIREA PĂRŢILOR COMUNE ŞI A UNITĂŢILOR DIN CONDOMINIU

26. Controlul reparaţiei, reconstrucţiei, întreţinerii şi deservirii clădirilor, a părţilor comune şi a unităţilor din condominiu constă în verificarea de către specialiştii din cadrul autorităţilor administraţiei publice locale a îndeplinirii condiţiilor şi a termenului inspectării tehnice a clădirilor de către administrator sau gestionar.

27. Inspectarea stării tehnice a clădirilor se efectuează în conformitate cu Codul Practic CP.A.09.05:2017 "Norme şi reguli de exploatare tehnică a fondului locativ", aprobat prin Ordinul ministrului economiei şi infrastructurii nr.355/2018.

28. Scopul inspectării constă în identificarea cauzelor posibile de apariţie a defectelor, elaborarea măsurilor pentru înlăturarea defectelor, în controlul folosirii şi întreţinerii încăperilor conform destinaţiei.

29. O dată pe an, în perioada inspectării de primăvară, prestatorii de servicii efectuează instruirea proprietarilor şi a locatarilor locuinţelor şi ai încăperilor cu altă destinaţie decât cea de locuinţe despre regulile de întreţinere şi exploatare a echipamentelor inginereşti şi regulile generale de apărare împotriva incendiilor, a scurgerilor de gaze şi a electrocutării.

30. Inspectările planificate ale clădirilor sunt:

1) generale – în timpul cărora se efectuează controlul clădirii în general, inclusiv elementele constructive, echipamentul ingineresc şi amenajarea teritoriului aferent;

2) parţiale – care prevăd inspectarea elementelor constructive ale clădirii sau ale încăperilor.

31. Inspectările generale se efectuează de două ori pe an: primăvara (martie-aprilie) şi toamna (septembrie-octombrie, înainte de începerea sezonului de încălzire).

32. Inspectările neplanificate (inopinate) se efectuează după ploile torenţiale, uragane, ninsori abundente, inundaţii, incendii/explozii şi alte calamităţi ce pot provoca deteriorarea unor elemente constructive ale clădirilor, precum şi în cazul unor avarii la comunicaţiile din exterior sau al detectării unor deformări ale elementelor constructive şi al defectării echipamentului ingineresc, pentru a asigura exploatarea normală a clădirii.

33. Organizarea inspectării clădirilor se efectuează după cum urmează:

1) inspectările planificate generale, precum şi cele extraordinare – de către administratorul asociaţiei sau gestionarul condominiului;

2) inspectările planificate parţiale ale elementelor constructive şi ale echipamentului ingineresc – de către specialiştii atestaţi sau reprezentanţii serviciilor specializate, care asigură deservirea şi reparaţia tehnică a acestora la solicitarea administratorului sau gestionarului.

34. Defectele, deformaţiile elementelor constructive sau ale echipamentului clădirii depistate în timpul inspectărilor, care pot provoca reducerea capacităţii portante şi a rezistenţei elementelor constructive sau a clădirii, prăbuşirea sau funcţionarea necorespunzătoare a echipamentului, se remediază de către proprietari/asociaţie, cu implicarea administratorului asociaţiei sau a gestionarului, ori de către altă organizaţie atrasă în îndeplinirea unui anumit tip de lucrări, cu respectarea cerinţelor documentelor normative în construcţii.

35. Administratorul asociaţiei sau gestionarul este obligat să întreprindă măsuri urgente pentru garantarea siguranţei oamenilor, prevenirea dezvoltării continue a deformaţiilor, precum şi să informeze imediat despre incident proprietarul locuinţei/încăperii cu altă destinaţie decât cea de locuinţă sau persoana autorizată de acesta.

36. Rezultatele inspectărilor se înregistrează în rapoartele tehnice şi în procesele-verbale privind starea tehnică a clădirii. Documentele nominalizate se includ ca parte componentă a cărţii tehnice a clădirii examinate, potrivit prevederilor Regulamentului privind modul de efectuare a cercetării tehnico-sanitare a locuinţelor pentru recunoaşterea lor ca fiind inutilizabile pentru locuit, precum şi modul de folosire, reamenajare sau demolare, aprobat prin Hotărârea Guvernului nr.175/2016.

37. În rapoartele tehnice se indică neconformităţile şi deteriorările depistate în procesul inspectărilor (generale, parţiale şi inopinate), precum şi starea tehnică a elementelor constructive ale clădirii.

38. Rezultatele inspectărilor de toamnă privind pregătirea obiectului pentru exploatare în condiţii de iarnă se reflectă în paşaportul tehnic de exploatare a clădirii, potrivit prevederilor Regulamentului privind inventarierea tehnică şi paşaportizarea blocurilor locative construite, aprobat prin Hotărârea Guvernului nr.111/2014.

39. Administratorul asociaţiei sau gestionarul, în termen de o lună de la efectuarea inspectării, în baza procesului-verbal şi ca urmare a aprobării de către adunarea generală a asociaţiei:

1) conform rezultatelor inspectărilor de primăvară:

a) întocmeşte o listă de măsuri şi stabileşte volumele de lucrări necesare pentru efectuarea reparaţiei curente a clădirii şi a echipamentului ingineresc până la finele anului respectiv;

b) efectuează reparaţia curentă a elementelor constructive ale clădirii;

c) estimează volumul de lucrări pentru reparaţie capitală. Efectuarea lucrărilor de reparaţie capitală poate fi programată pentru o perioadă de până la 2 ani, în funcţie de soldul disponibil al surselor financiare acumulate pentru clădirea respectivă;

d) emite recomandări pentru proprietarii/locatarii locuinţelor, precum şi pentru locatarii încăperilor cu altă destinaţie decât cea de locuinţe pentru efectuarea reparaţiei în încăperile aflate în proprietate/locaţiune pe cont propriu;

2) conform rezultatelor inspectărilor de toamnă:

a) verifică gradul de pregătire a fiecărei clădiri pentru exploatare în condiţii de iarnă;

b) înlătură, la necesitate, defectele în echipamentele şi sistemele inginereşti, până la începerea sezonului de încălzire;

c) înlătură defectele minore, efectuează ajustarea şi reglarea echipamentelor tehnico-sanitare şi a echipamentului ingineresc, efectuează spălarea sistemelor de apeduct şi termoficare;

d) emite recomandări pentru proprietarii/locatarii locuinţelor, precum şi pentru locatarii încăperilor cu altă destinaţie decât cea de locuinţe pentru efectuarea reparaţiei în încăperile aflate în proprietatea/locaţiune pe cont propriu, în scopul asigurării funcţionării continue a sistemelor inginereşti în clădire.

40. Administratorul sau gestionarul, în lipsa propriilor servicii, este în drept să încheie contracte cu serviciile specializate pentru deservirea tehnică şi de urgenţă, ca urmare a aprobării de către adunarea generală a asociaţiei.

41. Verificarea acumulării fondului necesar de adăposturi de protecţie adaptive, precum şi menţinerea în stare de pregătire permanentă pentru adăpostirea persoanelor supuse pericolului se efectuează de către specialiştii din cadrul autorităţilor administraţiei publice locale în conformitate cu actele normative de ramură.