Постановление № 568 от 02.08.2023
об утверждении Положения о контроле за управлением кондоминиумом
ПРАВИТЕЛЬСТВО РЕСПУБЛИКИ МОЛДОВА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
об утверждении Положения о контроле
за управлением кондоминиумом
№ 568 от 02.08.2023
(в силу 18.09.2023)
Мониторул Офичиал ал Р. Молдова № 322-324 ст. 725 от 18.08.2023
* * *
На основании статьи 85 и пункта h) части (1) статьи 104 Закона № 187/2022 о кондоминиуме (Официальный монитор Республики Молдова, 2022 г., № 238–244, ст.467) и пункта h) статьи 8 Закона № 75/2015 о жилье (Официальный монитор Республики Молдова, 2015 г., № 131–138, ст.249), с последующими изменениями, Правительство
ПОСТАНОВЛЯЕТ:
1. Утвердить Положение о контроле за управлением кондоминиумом (прилагается).
2. Рекомендовать органам местного публичного управления применять Положение о контроле за управлением кондоминиумом в соответствующей административно-территориальной единице.
| ПРЕМЬЕР-МИНИСТР | Дорин РЕЧАН |
| Контрасигнует: | |
| Министр инфраструктуры | |
| и регионального развития | Андрей Спыну |
| № 568. Кишинэу, 2 августа 2023 г. | |
Утверждено
Постановлением Правительства
№ 568/2023
ПОЛОЖЕНИЕ
о контроле за управлением кондоминиумом
I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
1. Положение о контроле за управлением кондоминиумом (в дальнейшем – Положение) устанавливает:
1) порядок осуществления контроля за управлением кондоминиумом:
a) если зданием управляет ассоциация собственников в кондоминиуме (в дальнейшем – ассоциация), орган местного публичного управления осуществляет контроль за соблюдением процедуры формирования ассоциаций, избрания администратора и руководящих органов ассоциации, а также за деятельностью, осуществляемой ассоциацией;
b) если зданием управляет физическое или юридическое лицо, с которым собственники заключили договор об оказании хозяйственных услуг, а также услуг по управлению кондоминиумом в объеме и на условиях, указанных в договоре об оказании услуг по хозяйственной деятельности (в дальнейшем – субъект хозяйственной деятельности), орган местного публичного управления осуществляет контроль за процедурой его избрания и заключения с ним договора, в том числе за осуществляемой деятельностью;
2) порядок осуществления контроля за ремонтом, реконструкцией, содержанием и обслуживанием зданий, общих частей и единиц кондоминиума.
2. Контроль, предусмотренный в пункте 1, проводится ежегодно на основании годового плана контроля, составленного в установленном порядке и опубликованного на информационном панно органа местного публичного управления и/или на его официальной веб-странице, либо по требованию собственников, в случае нерассмотрения или ненадлежащего рассмотрения обращений, адресованных собственниками администратору, руководящим органам ассоциации или субъекту хозяйственной деятельности.
3. Годовой план контроля утверждается на основе анализа критериев риска, применяемых к соответствующей сфере контроля.
4. В годовом плане контроля указываются кондоминиумы, подлежащие контролю, и очередность их контроля в зависимости от степени риска, периода проведения контроля и объекта контроля.
5. Представитель органа местного публичного управления направляет в адрес подлежащих контролю ассоциации/ субъекта хозяйственной деятельности один экземпляр направления на контроль таким образом, чтобы с момента фактического получения экземпляра направления и до момента начала контроля прошло не менее 5 рабочих дней и не более 15 рабочих дней. Направление на контроль доводится до сведения администратора ассоциации/ субъекта хозяйственной деятельности, подлежащих проверке, любым способом, позволяющим органу местного публичного управления подтвердить факт его получения соответствующим администратором ассоциации/ субъектом хозяйственной деятельности. Передача направления на контроль в электронном формате, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью, и его получение по электронному адресу проверяемых ассоциации/ субъекта хозяйственной деятельности считается доведением до сведения соответствующего лица по месту его нахождения.
6. Направление на контроль должно содержать:
1) номер и дату выдачи;
2) идентификационные данные органа местного публичного управления, выдавшего направление на контроль;
3) основание для начала контроля;
4) сведения о представителе органа местного публичного управления (фамилия, имя, занимаемая должность);
5) сведения о проверяемых ассоциации/ субъекте хозяйственной деятельности (наименование/ имя администратора, фискальный код, местонахождение/ адрес проверяемого подразделения и его код, по обстоятельствам, другие контактные данные);
6) объект/объекты, подлежащие контролю;
7) цель контроля, метод контроля и подлежащие проверке аспекты;
8) дату начала контроля и его предполагаемую продолжительность.
7. Контроль может осуществляться только представителями органов местного публичного управления, непосредственно указанными в направлении на контроль, и лишь в часы работы проверяемых ассоциации/ субъекта хозяйственной деятельности.
8. Представитель органа местного публичного управления в обязательном порядке вносит в журнал учета контроля, созданный в соответствии с пунктом 22, сведения о контроле, которые должны включать в себя:
1) наименование (имя) ассоциации/ субъекта хозяйственной деятельности, подлежащих контролю;
2) номер и дату утверждения годового плана контроля;
3) основание для начала контроля;
4) продолжительность контроля;
5) цель контроля и подлежащие проверке аспекты;
6) дату внесения информации о проведенном контроле.
9. Проверяемые ассоциация/ субъект хозяйственной деятельности, считающие себя ущемленными в каком-либо своем признанном законом праве направлением на контроль, решением о продлении срока контроля или протоколом контроля, действием или бездействием представителя органа местного публичного управления, вправе обжаловать их, полностью или в части, путем подачи в письменной форме предварительного заявления в орган местного публичного управления.
10. Предварительное заявление об обжаловании направления на контроль, решения о продлении срока контроля или протокола контроля подается в срок до 30 дней с момента, когда до сведения проверяемых ассоциации/ субъекта хозяйственной деятельности были доведены или должны были быть доведены соответственно направление на контроль, решение о продлении срока контроля или протокол контроля.
11. Рассмотрение и вынесение решения по предварительному заявлению об обжаловании осуществляются в течение 10 рабочих дней с момента подачи заявления.
12. Решение по результатам рассмотрения предварительного заявления об обжаловании может быть обжаловано в соответствии с положениями Административного кодекса Республики Молдова № 116/2018.
13. Контроль основывается на следующих принципах:
1) законность;
2) объективность и беспристрастность;
3) прозрачность процедуры контроля;
4) презумпция добросовестности и соблюдения ассоциацией/субъектом хозяйственной деятельности, подлежащими контролю, законодательства и право обжалования любого действия или акта лица, осуществляющего контроль;
5) минимальное вмешательство в деятельность ассоциации и субъекта хозяйственной деятельности.
II. КОНТРОЛЬ ЗА УПРАВЛЕНИЕМ КОНДОМИНИУМОМ
14. Специалисты органов местного публичного управления предоставляют руководящие указания и поддержку ассоциациям собственников в кондоминиуме и субъектам хозяйственной деятельности кондоминиума для выполнения возложенных на них целей и задач по управлению зданиями, в соответствии с законодательством, и выполняют следующие функции:
1) ведут совместную работу с администратором, руководящими и контрольными органами ассоциаций и субъектами хозяйственной деятельности кондоминиума, предоставляют им руководящие указания и поддержку, а также осуществляют контроль за их деятельностью;
2) консультируют руководящие и контрольные органы ассоциации по вопросам исполнения соответствующих нормативных актов и преобразования ассоциаций собственников приватизированного жилья, жилищных и жилищно-строительных кооперативов в ассоциации собственников в кондоминиуме, а также по вопросам создания ассоциаций собственников в кондоминиуме в новых зданиях;
3) обновляют один раз в полугодие список ассоциаций на основании данных, запрашиваемых у Агентства государственных услуг, и публикуют на официальной веб-странице органа местного публичного управления список ассоциаций с указанием их контактных данных;
4) осуществляют контроль по обращению собственников/ нанимателей или по собственной инициативе, в порядке, установленном в результате анализа критериев риска, или по требованию членов ассоциаций, распоряжаются о принятии мер и вырабатывают рекомендации по устранению выявленных недостатков;
5) следят за применением мер, зафиксированных в протоколе контроля, и их исполнением в назначенные сроки.
15. При осуществлении контролирующих функций специалисты органа местного публичного управления проводят контроль процедуры образования ассоциаций, избрания администратора и руководящих органов ассоциации, порядка отбора, заключения договоров и деятельности, осуществляемой субъектом хозяйственной деятельности и администратором.
16. Администратор, руководящие органы ассоциаций и/или субъект хозяйственной деятельности обязаны оказывать необходимую поддержку представителям органов местного публичного управления в ходе контроля, проводимого по обращению или по собственной инициативе, и обеспечивать информирование и уведомление собственников и/или нанимателей о любых мероприятиях, действиях, проектах или программах, осуществляемых органом местного публичного управления или другими юридическими лицами, которые касаются ассоциации или связаны с ней.
III. РЕЗУЛЬТАТЫ КОНТРОЛЯ ЗА УПРАВЛЕНИЕМ
КОНДОМИНИУМОМ И ПРОТОКОЛ КОНТРОЛЯ
17. В течение 5 рабочих дней со дня завершения контроля представители органов местного публичного управления составляют протокол контроля.
18. На основании результатов контроля и письменных заключений представителей органов местного публичного управления составляется протокол, в котором отражаются результаты контроля и, по обстоятельствам, выявленные нарушения и недостатки.
19. Структура протокола контроля следующая:
1) вводная часть, содержащая:
a) фамилию, имя и должность лица, составившего протокол контроля;
b) номер и дату издания протокола, на основании которого назначается начало контроля;
c) регистрационный номер и адрес ассоциации или фамилия и имя администратора, деятельность которого подлежит контролю, данные субъекта хозяйственной деятельности;
d) дату начала и дату завершения контроля;
2) констатирующая часть, содержащая результаты проведенного контроля и, по обстоятельствам, выявленные нарушения и недостатки, со ссылкой на нормы законодательства, которые были нарушены;
3) назначенные меры и рекомендации по устранению установленных недостатков.
20. Протокол контроля составляется в двух экземплярах, которые нумеруются и подписываются на каждой странице составившим его лицом.
21. Один экземпляр протокола контроля направляется в 3-дневный срок с момента его составления для ознакомления администратору или субъекту хозяйственной деятельности, деятельность которых подверглась контролю.
22. В органе местного публичного управления вводится скрепленный печатью и подписью журнал для учета актов контроля, выдаваемых проверяемым лицам.
23. В течение 10 рабочих дней со дня передачи протокола контроля администратор ассоциации или субъект хозяйственной деятельности вправе изложить в письменном виде свои замечания в адрес органов местного публичного управления, с приложением подкрепляющих доказательств. Орган местного публичного управления рассматривает представленные возражения в течение 10 рабочих дней со дня их получения и вносит их в окончательный протокол контроля.
24. В случае выявления нарушений, являющихся правонарушениями, лицо, осуществляющее контроль за деятельностью ассоциации или субъекта хозяйственной деятельности кондоминиума, информирует в течение 3 рабочих дней констатирующего субъекта об установлении правонарушений.
25. Информирование собственников в кондоминиуме о предстоящем контроле и результатах контроля осуществляется путем опубликования информации на доске объявлений или на платформе е-Кондоминиум согласно статье 65 Закона № 187/2022 о кондоминиуме.
IV. ПРОВЕРКА РЕМОНТА, РЕКОНСТРУКЦИИ, СОДЕРЖАНИЯ И
ОБСЛУЖИВАНИЯ ОБЩИХ ЧАСТЕЙ И ЕДИНИЦ КОНДОМИНИУМА
26. Контроль за ремонтом, реконструкцией, содержанием и обслуживанием зданий, общих частей и единиц кондоминиума состоит в проверке специалистами органов местного публичного управления надлежащего и своевременного выполнения технического осмотра зданий администратором или субъектом хозяйственной деятельности.
27. Осмотр технического состояния зданий осуществляется в соответствии со Сводом правил CP A.09.05:2017 "Нормы и правила технической эксплуатации жилищного фонда", утвержденным Приказом министра экономики и инфраструктуры № 355/2018.
28. Цель осмотра состоит в выявлении возможных причин появления дефектов, разработке мер по устранению дефектов, контроле за содержанием и использованием помещений по назначению.
29. Один раз в год, во время весеннего осмотра, поставщики услуг проводят инструктаж собственников и нанимателей квартир и помещений нежилого назначения в отношении правил содержания и эксплуатации инженерного оборудования и общих правил противопожарной защиты, защиты от утечки газа и поражения электрическим током.
30. Плановые осмотры зданий могут быть:
1) общими – в ходе которых проводится осмотр здания в целом, включая конструктивные элементы, инженерное оборудование и внешнее благоустройство;
2) частичным – предусматривают осмотр конструктивных элементов здания или помещений.
31. Общие осмотры проводятся два раза в год: весной (в марте-апреле) и осенью (в сентябре-октябре, до начала отопительного сезона).
32. Внеплановые (внезапные) осмотры проводятся после проливных дождей, ураганов, обильных снегопадов, наводнений, пожаров/ взрывов и других стихийных бедствий, способных вызвать повреждение отдельных элементов зданий, а также в случае аварий на внешних коммуникациях или при выявлении деформации конструктивных элементов и неисправности инженерного оборудования с целью обеспечения нормальной эксплуатации здания.
33. Организация проведения осмотра зданий осуществляется следующим образом:
1) общие плановые осмотры, а также внеочередные осмотры проводятся администратором ассоциации или субъектом хозяйственной деятельности кондоминиума;
2) частичные плановые осмотры конструктивных элементов и инженерного оборудования проводятся аттестованными специалистами или представителями специализированных служб, обеспечивающих их техническое обслуживание и ремонт, по просьбе администратора или субъекта хозяйственной деятельности.
34. Выявленные по время осмотров дефекты, деформации конструктивных элементов или оборудования здания, которые могут привести к снижению несущей способности и устойчивости конструктивных элементов или здания, обрушению или нарушению нормальной работы оборудования, устраняются собственниками/ ассоциацией с привлечением администратора ассоциации или субъекта хозяйственной деятельности либо другой организации, привлеченной для выполнения определенного вида работ, с соблюдением требований нормативных документов в строительстве.
35. Администратор ассоциации или субъект хозяйственной деятельности обязан принимать срочные меры по обеспечению безопасности людей, предупреждению дальнейшего развития деформаций, а также незамедлительно информировать о случившемся собственника жилья/ помещения нежилого назначения или уполномоченное им лицо.
36. Результаты осмотров фиксируются в технических отчетах и протоколах о техническом состоянии здания. Указанные документы включаются в качестве составной части в технический паспорт осмотренного здания, согласно требованиям Положения о порядке обследования санитарно-технического состояния жилья и признания его непригодным для проживания, а также о порядке его использования, переоборудования или сноса, утвержденного Постановлением Правительства № 175/2016.
37. В технических отчетах указываются выявленные в ходе осмотров (общих, частичных и внезапных) несоответствия и повреждения, а также техническое состояние конструктивных элементов здания.
38. Результаты осенних осмотров на предмет готовности объекта к эксплуатации в зимних условиях фиксируются в техническом паспорте эксплуатации здания, согласно требованиям Положения о технической инвентаризации и паспортизации построенных жилых домов, утвержденного Постановлением Правительства № 111/2014.
39. Администратор ассоциации или субъект хозяйственной деятельности, на основании протокола и получив одобрение общего собрания ассоциации, в месячный срок после проведения осмотра:
1) по результатам весеннего осмотра:
a) составляет перечень мероприятий и устанавливает объемы работ, необходимых для выполнения текущего ремонта здания и инженерного оборудования до конца текущего года;
b) осуществляет текущий ремонт конструктивных элементов здания;
c) оценивает объем капитальных ремонтных работ. Производство капитальных ремонтных работ может быть запланировано на срок до 2 лет, в зависимости от имеющегося остатка финансовых средств, собранных по соответствующему зданию;
d) выдает собственникам/нанимателям жилья, а также нанимателям помещений нежилого назначения рекомендации по выполнению за свой счет ремонта в помещениях, находящихся в собственности/имущественном найме;
2) по результатам осеннего осмотра:
a) проверяет готовность каждого здания к эксплуатации в зимних условиях;
b) устраняет, при необходимости, дефекты инженерного оборудования и систем до начала отопительного сезона;
c) устраняет незначительные дефекты, осуществляет корректировку и регулировку санитарно-технического оборудования и инженерного оборудования, производит промывку водопроводных и отопительных систем;
d) выдает собственникам/нанимателям жилья, а также нанимателям помещений нежилого назначения рекомендации по выполнению за свой счет ремонта в помещениях, находящихся в собственности/имущественном найме, в целях обеспечения непрерывного функционирования инженерных систем здания.
40. Администратор или субъект хозяйственной деятельности, при отсутствии собственных служб, вправе, предварительно получив одобрение общего собрания ассоциации, заключать договоры со специализированными службами для технического и аварийного обслуживания.
41. Проверка накопления необходимого фонда приспособленных защитных убежищ, а также их поддержание в состоянии постоянной готовности к принятию подвергающихся опасности лиц, осуществляется специалистами органов местного публичного управления в соответствии с отраслевыми нормативными актами.