Decizia protocolara nr.23.32 din 02.07.2025\rAviz asupra proiectului de Lege privind activitatea agenţilor imobiliari (iniţiativa legislativă nr.90 din 21 martie 2025)
GUVERNUL REPUBLICII MOLDOVA
A V I Z
asupra proiectului de Lege privind activitatea agenţilor imobiliari
(iniţiativa legislativă nr. 90 din 21 martie 2025)
nr. 23.32 din 02.07.2025
(în vigoare 03.07.2025)
Monitorul Oficial al R. Moldova nr. 343-345 art. 59 din 03.07.2025
* * *
Aprobat
în şedinţa Guvernului din 2 iulie 2025
Decizia protocolară nr.23.32/2025
PRIM-MINISTRU Dorin RECEAN
Guvernul a examinat proiectul de lege privind activitatea agenţilor imobiliari, înaintat cu titlu de iniţiativa legislativă (nr.90 din 21 martie 2025) de către un grup de deputaţi în Parlament şi comunică următoarele.
Iniţiativa legislativă este înaintată în conformitate cu art.73 din Constituţia Republicii Moldova şi cu art.47 din Regulamentul Parlamentului, adoptat prin Legea nr.797/1996.
Potrivit notei de fundamentare, prin proiectul de lege vizat se instituie cadrul normativ pentru reglementarea activităţii agenţilor imobiliari, stabilind principiile de bază ale activităţii agenţilor imobiliari, procedura de certificare a agenţilor imobiliari, drepturile şi obligaţiile agenţilor imobiliari, regimul juridic al contractului de intermediere imobiliară, competenţele entităţilor publice abilitate cu funcţii de supraveghere şi control al activităţii agenţilor imobiliari, precum şi mecanismul de sancţionare a agenţilor imobiliari, prin propuneri de completare a Codului contravenţional al Republicii Moldova nr.218/2008. Prin urmare, considerăm ca fiind de actualitate intervenţia normativă privind reglementarea domeniului pieţei imobiliare.
Astfel, prezentăm unele observaţii şi propuneri asupra iniţiativei examinate, în vederea îmbunătăţirii calităţii acesteia.
I. Propuneri şi obiecţii generale
Cu referire la nota de fundamentare, menţionăm că aceasta nu conţine informaţii suficiente privind impactul financiar asupra bugetului de stat, fiind reflectat doar un calcul al fondului de salariu necesar pentru două funcţii suplimentare din "subdiviziunea responsabilă de evaluare" din cadrul Agenţiei Geodezie, Cartografie şi Cadastru. Mai mult decât atât, în nota de fundamentare nu se menţionează expres dacă este vorba despre instituirea unei noi subdiviziuni interne sau despre delegarea acestor funcţii unei subdiviziuni existente.
Drept urmare, în corespundere cu prevederile Legii nr.100/2017 cu privire la actele normative, considerăm necesară completarea compartimentului 4.2 din nota de fundamentare cu informaţii care descriu detaliat impactul financiar asupra bugetului, cu indicarea şi argumentarea costurilor estimative ale punerii în aplicare a actului normativ în cauză, inclusiv costurile aferente creării subsistemului modulul "Agenţi imobiliari" în Registrul preţurilor bunurilor imobile.
În context, atragem atenţia asupra faptului că, autorul proiectului nu a prevăzut, la condiţiile de încheiere a contractului între agentul imobiliar şi client, care va fi comisionul maximal permis din valoarea contractului şi ce restricţii pot fi stabilite în funcţie de valoarea contractului. La fel, nu este prevăzut ce comision poate fi încasat de persoana juridică ca urmare a desfăşurării activităţii de intermediere imobiliară.
În virtutea drepturilor agenţilor imobiliari la remuneraţie pentru serviciile prestate în cadrul intermedierii tranzacţiilor imobiliare, un aspect sensibil, ce necesită a fi revizuit, este lipsa din proiect a unui mecanism previzibil privind remuneraţia (mărimea şi modul de oferire a onorariului, actul normativ în care este stabilită retribuirea asistenţei imobiliare prestate). Admiterea acestor lacune poate duce la încurajarea evaziunilor fiscale sau a fenomenului de speculaţie pe piaţa imobiliară.
În sprijinul acestei poziţii, invocăm Hotărârea Curţii de Justiţie a Uniunii Europene în cauza C-674/23 (AEON NEPREMIČNINE) "https://curia.europa.eu/juris/documents.jsf?num=C-674/23", conform căreia dreptul Uniunii Europene nu se opune plafonării comisionului de intermediere la 4 %, în măsura în care aceasta este proporţională şi justificată prin obiective legitime precum accesul la locuinţe şi protecţia consumatorilor. Prin urmare, se recomandă completarea proiectului cu mecanisme de plafonare şi criterii obiective de determinare a remuneraţiei, pentru a asigura un cadru previzibil şi echitabil, luând în considerare practica Uniunii Europene.
În altă ordine de idei, potrivit art.23 alin.(1) lit.a) din proiect, Inspectoratul de Stat pentru Supravegherea Produselor Nealimentare şi Protecţia Consumatorilor este desemnat ca autoritate responsabilă de supravegherea activităţii agenţilor imobiliari, în special în ceea ce priveşte protecţia consumatorilor şi constatarea contravenţiilor. Aceasta implică sarcini suplimentare semnificative: supraveghere, control înteren, investigarea petiţiilor, constatarea şi sancţionarea încălcărilor, precum şi reprezentarea în instanţă pe dosare contravenţionale, administrative şi civile.
Actualmente, Inspectoratul are un efectiv-limită de doar 63 de unităţi şi se confruntă cu un volum mare de muncă în domeniile sale de competenţă, în speţă în supravegherea pieţei produselor nealimentare, a serviciilor turistice, în metrologie, jocuri de noroc, controlul licenţierii şi examinarea a mii de petiţii anual etc.
Atribuirea de noi competenţe în domeniul imobiliar, care este unul deosebit de complex, fără o suplinire corespunzătoare a personalului, riscă să afecteze grav capacitatea operaţională a instituţiei şi aplicarea eficientă a legii. Totodată, remarcăm că nota de fundamentare a proiectului nu include nicio referinţă la suplimentarea statelor de personal pentru Inspectorat, deşi sunt prevăzute costuri salariale pentru Agenţia Geodezie, Cartografie şi Cadastru.
Această omisiune este semnificativă, întrucât aplicarea legii depinde direct de capacitatea autorităţii de control de a exercita verificări efective şi prompte.
Având în vedere cele menţionate, considerăm necesară completarea proiectului cu prevederi exprese privind alocarea de resurse umane suplimentare pentru Inspectorat, proporţional cu volumul de atribuţii noi conferite. Instruirea personalului existent nu poate substitui lipsa resurselor umane, întrucât supravegherea reală şi eficientă necesită personal specializat şi numeric suficient.
Proiectul de lege nu prevede posibilitatea agentului imobiliar de a primi, deţine sau utiliza fonduri băneşti ale clientului în legătură cu tranzacţiile intermediate. În practică, astfel de situaţii sunt frecvent întâlnite (ex.: primirea de avansuri sau arvune), iar absenţa unei reglementări exprese riscă să plaseze aceste practici în afara cadrului legal.
În acest context, se impune analizarea oportunităţii reglementării acestui drept, inclusiv a condiţiilor şi limitelor în care poate fi exercitat, pentru a asigura securitatea juridică a părţilor implicate.
Totodată, proiectul nu reglementează obligaţia agenţilor imobiliari privind protecţia secretului comercial, fiind necesară completarea art.4 cu acest principiu, având în vedere natura economică a informaţiilor gestionate. Totodată, se impune ajustarea întregului proiect în vederea corelării cu Legea nr.384/2023 privind protecţia secretelor comerciale.
I. Propuneri şi obiecţii pe text
În clauza de adoptare textul "Art.I. -" se va exclude, ca fiind excedent. În acest caz, modificările propuse la art.II şi III se vor încorpora la art.28 la un alineat distinct.
La art.1 "Domeniul de reglementare":
În contextul intenţiei de a reglementa activitatea agenţilor imobiliari, apare necesară delimitarea clară a sferei de aplicare a legii, în scopul prevenirii interferenţelor nejustificate cu alte profesii reglementate distinct prin acte normative speciale. În acest sens, se impune necesitatea precizării că sub incidenţa legii în cauză nu cad activităţile desfăşurate de avocaţi. Or, deşi în exercitarea profesiei sale, avocatul poate acorda asistenţă juridică în contextul unor tranzacţii imobiliare – spre exemplu, prin redactarea contractelor, examinarea regimului juridic al imobilelor, participarea la negocieri ori reprezentarea clientului în faţa notarului – aceste activităţi nu pot fi asimilate celor de intermediere imobiliară în sensul legii propuse.
Spre deosebire de agentul imobiliar, care acţionează cu scop economic/comercial, în vederea încheierii unor tranzacţii între terţi în schimbul unui comision, avocatul nu urmăreşte realizarea tranzacţiei ca finalitate economică, ci are ca obiectiv asigurarea legalităţii şi protejării intereselor clientului. Prin urmare, art.1 se va completa cu alin.(3) cu următorul cuprins:
"(3) Prezenta lege nu se aplică activităţii desfăşurate de avocaţi."
Cu referire la art.3, agentul imobiliar este definit ca persoană fizică sau juridică, însă dispoziţiile proiectului vizează exclusiv persoana fizică, iar agentul imobiliar se prezintă în relaţiile juridice în această calitate (art.6, 7). Neconcordanţa dintre definiţie şi conţinutul normativ generează incertitudine juridică şi necesită clarificare, inclusiv prin eventuala separare a definiţiilor pentru persoana fizică şi persoana juridică. În acelaşi sens, urmează a fi revizuit art.6 alin.(10) lit.b), întrucât menţionarea "sediului" nu este aplicabilă în cazul agentului imobiliar persoană fizică.
Drept urmare, la art.3 sugerăm revizuirea noţiunilor:
- "agent imobiliar", astfel încât această noţiune să se refere doar la persoanele fizice, dar nu şi la persoanele juridice. Subsecvent, recomandăm includerea la art.3 şi utilizarea în raport cu persoanele juridice care desfăşoară activitatea de intermediere imobiliară a noţiunii "agenţie imobiliară", cu utilizarea contextuală corespunzătoare a acestora în întreg proiectul de lege, cu atât mai mult că art.1 alin.(2) din proiect prevede că "prezenta lege se aplică persoanelor fizice şi juridice, care desfăşoară activităţi de intermediere imobiliară";
- "intermediere imobiliară", deoarece conţine în text sintagma "contract de intermediere imobiliară". În context, la definirea acestei noţiuni propunem a se lua în considerare atât perspectiva de activitate de mijlocire a tranzacţiilor de vânzare- cumpărare sau de locaţiune a imobilelor, cât şi perspectiva de servicii imobiliare, prin care se desfăşoară activităţi de promovare în vederea vânzării, cumpărării sau locaţiunii imobilelor, consultanţă în vederea vânzării, cumpărării sau locaţiunii imobilelor, administrării imobilelor, precum şi perspectiva de activitate propriu-zisă ce o desfăşoară agenţia imobiliară – ca operator economic (persoană juridică sau persoană fizică înregistrată în modul stabilit de lege), furnizor de servicii imobiliare, care acţionează în numele şi în interesul unor terţi.
De asemenea, în ceea ce priveşte reglementarea raporturilor de intermediere imobiliară propunem a se lua în considerare prevederile capitolului XXI din Codul civil nr.1107/2002 referitoare la "intermediere", în special faptul că intermediarul nu poate conveni asupra unui avans din remuneraţia primită pentru intermediere şi nici nu poate accepta un asemenea avans, în conformitate cu art.1668 alin.(4) din Codul civil.
În acelaşi timp, sesizăm că proiectul de lege nu prevede norme referitoare la antecontract, înaintate de încheierea contractului definitiv, în sensul art.999 – 1001 din Codul civil, ca act prin care o parte (promitent) se obligă faţă de cealaltă parte (beneficiar) să încheie în viitor un alt contract (contract definitiv) la cererea beneficiarului, această obligaţie fiind posibilă a fi asumată şi de către ambele părţi.
În speţă, opinăm că, în faza precontractuală, în funcţie de obiectul contractului definitiv sau natura serviciului prestat, clientul/consumatorul de servicii imobiliare urmează a fi informat în scris, corect, complet şi precis referitor la situaţia juridică a imobilului şi caracteristicile generale ale imobilului, care pot influenţa decizia de cumpărare, incluzând nivelul de finisare, dimensiuni, istoric, vechime şi poziţionare şi/sau alte deficienţe/inconveniente cunoscute de agenţia imobiliară sau care ar putea să le cunoască despre surse de zgomot, poluare, pericol de inundaţii sau surpări de teren, posibile dezavantaje ale vecinătăţilor, la nivelul maxim al comisionului datorat de consumator agenţiei imobiliare pentru contractul ce urmează să se încheie, precum şi la nivelul estimativ al costurilor ce urmează a fi suportate de consumator pentru obţinerea documentelor şi întocmirea actelor necesare încheierii contractului etc.;
- "lista agenţilor imobiliari", prin substituirea cuvântului "Lista" cu "Registrul" în vederea utilizării unei terminologii constante în domeniul reglementării unei activităţi profesionale. Cuvintele "sistem public" se vor substitui cu cuvintele "resursă informaţională", deoarece lista respectivă reprezintă o resursă informaţională formată în cadrul Modulului "Agenţi imobiliari" din cadrul Sistemului informaţional "Registrul preţurilor bunurilor imobile";
- excluderea noţiunilor "exclusivitate", "remuneraţie", care sunt noţiuni monosemantice, precum şi a noţiunii "conflict de interese", care este reglementată la art.11 din proiect.
La art.4 lit.a) din sintagma "legislaţiei în vigoare", cuvintele "în vigoare" se vor exclude", ca fiind inutile. Regula generală este că referinţele la actele normative reprezintă referinţe la legislaţia în vigoare şi doar pentru excepţiile de la regulă se va specifica dacă este vorba despre legislaţia aplicabilă la un anumit moment.
Prin art.5 alin.(2), agentul imobiliar este obligat să urmeze o formare profesională iniţială de 30 de credite şi o perfecţionare periodică de 10 credite, o dată la 4 ani. În nota de fundamentare nu este argumentat numărul acestor credite, frecvenţa perfecţionării şi corespondenţa lor cu competenţele necesare exercitării profesiei. Având în vedere caracterul complex şi dinamic al pieţei imobiliare, ar putea fi necesar un volum mai consistent de formare iniţială (ex. 40–60 de credite) şi o perfecţionare mai frecventă (ex. o dată la 2 ani), pentru a asigura menţinerea standardelor profesionale şi adaptarea continuă la modificările legislative.
Cu referire la art.6, intitulat "Procedura de certificare a agenţilor imobiliari":
Alin. (1) se va exclude, deoarece nu are caracter normativ, la respectivul fiind argumentată obligativitatea certificării agenţilor imobiliari.
La alin.(2) se va exclude lit.a), întrucât, potrivit cadrului normativ, nu există persoane fără capacitate de exerciţiu sau cu capacitate de exerciţiu limitată. Conform art.65 alin.(1) din Codul civil, "persoana fizică care a atins majoratul sau care a dobîndit capacitate deplină de exerciţiu pe altă cale legală şi care, în urma unei boli mintale ori a unei deficienţe fizice, mintale sau psihologice, nu poate, în mod deplin, conştientiza acţiunile sale ori exprima voinţa poate beneficia de o măsură de ocrotire, instituită în funcţie de starea sau situaţia sa". Totodată, alin.(3) din acelaşi articol stabileşte că "măsurile de ocrotire pot fi contractuale (contractul de asistenţă, mandatul de ocrotire în viitor) şi judiciare (ocrotirea provizorie, curatela, tutela)".
La alin. (2) lit.c) şi alin. (3) lit.b), termenul utilizat "studii medii speciale" nu corespunde terminologiei utilizate de Codul educaţiei nr.152/2014 şi nu reflectă clasificarea actuală a nivelurilor de învăţământ. Pentru a asigura forma sistemică şi coordonată a conţinuturilor, la alin. (2) lit.c), textul "are studii superioare sau medii speciale recunoscute conform legii", se va substitui cu textul "are studii superioare sau profesional-tehnice, recunoscute conform legii;".
La alin. (2) lit.d) şi alin. (3) lit.c) se menţionează un "certificat de competenţă profesională valabil", însă nu este reglementat termenul de valabilitate al acestuia şi nici condiţiile de reînnoire.
La alin. (2) lit.e), cuvântul "nestinse" se va exclude, ţinând cont de prevederile art.110 din Codul penal, potrivit cărora "Antecedentele penale reprezintă o stare juridică a persoanei, ce apare din momentul rămânerii definitive a sentinţei de condamnare, generând consecinţe de drept nefavorabile pentru condamnat până la momentul stingerii antecedentelor penale sau reabilitării".
Subsecvent, prin prisma art.6 alin.(1) din Legea nr.160/2011 privind reglementarea prin autorizare a activităţii de întreprinzător, la alin. (3) propunem substituirea textului "Pentru eliberarea certificatului de agent imobiliar, solicitantul depune la Agenţia de Geodezie, Cartografie şi Cadastru o cerere în formă scrisă, însoţită de următoarele documente:" cu textul "Pentru eliberarea certificatului de agent imobiliar, solicitantul depune la Agenţia de Geodezie, Cartografie şi Cadastru personal sau prin intermediul unui reprezentant împuternicit conform legii, direct la sediul autorităţii, fie prin scrisoare recomandată, sau prin intermediul sistemelor informaţionale dedicate sau prin poştă electronică, cererea însoţită de următoarele documente:".
Cu referire la alin.(3) lit.a), care prevede că, pentru eliberarea certificatului de agent imobiliar, solicitantul va depune o cerere în formă scrisă, însoţită de copia actului de identitate, susţinem că practica de condiţionare a obţinerii copiei de pe buletinul de identitate de la subiecţii datelor cu caracter personal şi ataşarea acesteia, spre exemplu, la o cerere/un dosar în scop de a demonstra identitatea solicitantului – este o situaţie de fapt nefondată din punct de vedere al scopului pentru care se obţine această copie.
Atragem atenţia că, identificatorii consemnaţi în copiile de pe buletinul de identitate reprezintă un risc sporit din motiv că aceştia produc efecte juridice pe un termen nelimitat (în anumite situaţii chiar şi după decesul titularului de drept), precum şi faptul că de pe aceste copii, fără a putea fi ţinută o evidenţă strictă, pot fi făcute alte copii, care ar putea fi utilizate cu totul în alte scopuri (ilegale) decât cele pentru care au fost colectate.
În aceste condiţii, pornind de la dispoziţiile art.4 alin.(1) lit.c) din Legea nr.133/2011 privind protecţia datelor cu caracter personal, potrivit căruia datele cu caracter personal care fac obiectul prelucrării trebuie să fie adecvate, pertinente şi neexcesive în ceea ce priveşte scopul pentru care sunt colectate şi/sau prelucrate ulterior, recomandăm excluderea colectării copiei actului de identitate, iar datele cu caracter personal strict necesare despre solicitant, din buletinul de identitate, spre exemplu: IDNP, numărul şi data eliberării buletinului de identitate etc. să fie incluse în cererea depusă pentru eliberarea certificatului agentului imobiliar, prevăzută la art.6 alin.(3) din proiect.
Reliefăm că, în caz de necesitate, comisia de certificare poate verifica corectitudinea datelor indicate în cerere, inclusiv accesând registrele informaţionale de stat.
La alin.(3) lit.d), "declaraţia pe proprie răspundere privind lipsa antecedentelor penale", ce urmează a fi anexată la cerere, se va substitui cu "cazierul judiciar".
La alin. (4) se propune includerea unui termen pentru examinarea cererii privind eliberarea certificatului de agent imobiliar. În context, se propune următoarea redacţie a alin.(4): "(4) Cererea de eliberare a certificatului de agent imobiliar se examinează în termen de 15 zile lucrătoare. În urma verificării documentelor şi a îndeplinirii condiţiilor legale, după înregistrare în modulul "Agenţi imobiliari", solicitantului i se eliberează certificatul de agent imobiliar. Stabilirea expresă a unui termen de examinare – 15 zile lucrătoare – este necesară pentru asigurarea transparenţei şi previzibilităţii procedurii administrative. În forma sa anterioară, dispoziţia nu oferea un reper temporal clar, ceea ce putea genera incertitudine atât pentru solicitanţi, cât şi pentru autoritatea administrativă centrală. Totodată, se vor evita întârzierile nejustificate şi se vor crea premisele unei practici unitare în soluţionarea cererilor. Propunerea se corelează cu prevederile alin.(6) din acelaşi articol, care stabileşte acelaşi termen pentru comunicarea deciziei de respingere, realizându-se astfel un echilibru procedural între admiterea şi respingerea cererii.
Totodată, ţinând cont de art.6 alin.(22) din Legea nr.160/2011, art.6 poate fi completat, după alin.(4), cu un alineat nou cu următorul cuprins:
"(5) Certificatul de agent imobiliar şi duplicatul acestuia se eliberează şi, respectiv, eliberarea acestuia se respinge, se prelungeşte, se reperfectează, se suspendă şi se retrage de către Agenţia Geodezie, Cartografie şi Cadastru prin intermediul SIA GEAP, acesta conţinând elementele de identificare automată generate de sistem. Certificatul de agent imobiliar se eliberează în formă de document electronic, trimis pe adresa electronică indicată de solicitant sau eliberat prin intermediul serviciului guvernamental de notificări electronice."
La alin.(5) lit.b), proiectul prevede respingerea cererii de eliberare a certificatului în cazul în care documentele sunt incomplete, fără a oferi posibilitatea de completare. O astfel de soluţie este excesivă, întrucât solicitantului ar trebui să i se acorde un termen rezonabil pentru remedierea neconformităţilor, dar nu să fie sancţionat prin respingerea cererii.
La alin.(5) lit.c), formularea "există interdicţii legale care împiedică desfăşurarea activităţii de agent imobiliar" este prea generală şi lipsită de claritate juridică. Nu sunt precizate tipurile de interdicţii avute în vedere şi nici modul în care acestea se constată sau se aplică. Acest termen este vag şi afectează previzibilitatea procedurii de certificare.
În scopul evitării unor confuzii de interpretare a normei juridice şi de asigurare a posibilităţii de remitere a deciziei de respingere a cererii prin diferite canale de comunicare, recomandăm completarea alin. (6), după cuvintele "în scris", cu textul "sau în formă de document electronic trimis la adresa electronică indicată de solicitant". Tot aici, remarcăm că termenul de 15 zile lucrătoare pentru comunicarea deciziei curge de la data depunerii cererii, fără a ţine cont de posibilitatea completării ulterioare a dosarului. Pentru a evita ambiguităţile şi a asigura o aplicare coerentă, termenul ar trebui să curgă de la data completării dosarului cu toate actele necesare.
La alin.(7), proiectul prevede posibilitatea contestării deciziei de respingere a eliberării certificatului de agent imobiliar în termen de 30 de zile calendaristice, însă nu este indicată modalitatea de contestare. Pentru claritate şi aplicare uniformă, ar fi oportună completarea prevederii cu o trimitere la procedura stabilită de Codul administrativ nr.116/2018.
Alin. (10) şi (12) urmează a fi revizuite prin prisma identificării datelor care se suprapun (ex.: indicarea numărului contractelor de intermediere imobiliară încheiate în "Lista agenţilor imobiliari" nu se consideră relevantă), fiind posibilă comasarea acestora şi expunerea ca informaţii care vor fi afişate în Lista/Registrul agenţilor imobiliari care reprezintă o resursă informaţională, dar nu în Modulul "Agenţi imobiliari", care reprezintă un subsistem informaţional.
La aceleaşi norme, recomandăm autorului formarea şi publicarea în cadrul Modulului "Agenţi imobiliari" a două registre/liste: Registrul agenţiilor imobiliare şi Registrul agenţilor imobiliari.
În subsidiar, la alin.(10):
Lit. a) se va expune după cum urmează:
"a) numele, prenumele, forma juridică de organizare şi numărul de identificare de stat (IDNO) al agentului imobiliar persoană fizică şi/sau denumirea completă şi numărul de identificare de stat (IDNO) al agenţiei imobiliare persoanei juridice;".
Potrivit prevederilor art.38 alin.(1) din Codul civil, domiciliul persoanei fizice este locul unde aceasta îşi are reşedinţa obişnuită. Se consideră că persoana îşi păstrează domiciliul atât timp cât nu şi-a stabilit un altul. Totodată, în corespundere cu prevederile art.41 (sediul profesional) din Codul civil, persoana fizică care practică o activitate de întreprinzător sau profesională îşi are domiciliul, în tot ceea ce priveşte acea activitate, şi la sediul formei de exercitare a activităţii.
Art.33 alin.(2) lit.a) al Legii nr.220/2007 stipulează că în Registrul de stat al întreprinzătorilor individuali se înscriu următoarele date despre persoana fizică întreprinzător individual: numele, prenumele, numărul de identificare personal, domiciliul, telefonul.
Astfel, lit. b) se va expune după cum urmează:
"b) domiciliul/sediul profesional al întreprinzătorului individual sau sediul persoanei juridice, după caz, şi datele de contact: numărul de telefon şi adresă electronică;".
Propunerea de la lit. f) impune necesitatea asigurării unei transparenţe exagerate a remuneraţiei agentului imobiliar prin publicarea în Modulul "Agenţi imobiliari" a informaţiilor cu privire la remuneraţiile percepute pentru serviciile prestate de agenţii imobiliari din contractele de intermediere imobiliară încheiate, care, conform art.6 alin.(11) din proiect, vor fi accesibile publicului.
În context, accesul publicului, implicit al agenţilor imobiliari, la informaţiile cu privire la contractele de intermediere imobiliară încheiate şi remuneraţiile percepute de către alţi agenţi imobiliari contravine obligaţiei de păstrare a secretului profesional şi ar putea facilita ca agenţii imobiliari să nu adopte un comportament independent, ci să-şi coordoneze pe viitor politicile sale comerciale prin stabilirea coordonată a preţului pe piaţă, fără a-şi asuma riscurile incertitudinii pe care o generează concurenţa, în special prin preţ.
Prin urmare, informaţia privind "contractele de intermediere imobiliară încheiate" şi "remuneraţiile percepute" de la art.6 alin.(10) lit.f) din proiect şi informaţia privind numărul contractelor de intermediere imobiliară încheiate care urmează să fie publice în Lista/Registrul agenţilor în temeiul art.6 alin.(12) lit.d) din proiect, este oportun de a fi exclusă din categoria de informaţii publice. Aceste informaţii sunt informaţii sensibile din punct de vedere comercial şi, prin urmare, ar putea fi deschise doar autorităţilor publice cu atribuţii de supraveghere şi asigurare a respectării legii date sau a altor legi.
Cât priveşte informaţia publică privind numărul contractelor de intermediere imobiliară încheiate din Lista/Registrul agenţilor imobiliari, aceasta ar putea duce la limitarea posibilităţii de concurenţă a agenţilor imobiliari din motiv că ar putea fi ca indicator al cotelor de piaţă al serviciilor prestate de agenţii în cazul consultării Listei respective. De asemenea, această informaţie ar putea conferi un avantaj agenţilor imobiliari cu o vechime şi cu un număr de contracte mai mare şi dezavantaja noii agenţi imobiliari, care abia au intrat pe piaţă.
Având în vedere îngrijorările concurenţiale atestate supra ce vizează informaţiile privind contractele de intermediere imobiliară încheiate din Modulul "Agenţi imobiliari" şi Lista/Registrul agenţilor imobiliari, în scopul asigurării unei libere concurenţe, este necesară revizuirea art.10 lit.h) şi art.18 alin.(2) lit.b) şi e) din proiect, potrivit cărora agenţii imobiliari sunt obligaţi să raporteze contractele de intermediere imobiliară, urmând a fi adusă claritate în privinţa informaţiilor din contract care pot să fie accesibile publicului, astfel încât să nu aibă ca efect restrângerea, împiedicarea sau denaturarea concurenţei.
La alin.(11), considerăm necesar să fie specificat care sunt informaţiile clasificate conform Legii nr.133/2011 privind protecţia datelor cu caracter personal, întrucât legea menţionată nu reglementează clasificarea informaţiilor cu caracter personal, acestea incluzând orice informaţie referitoare la o persoană fizică identificată sau identificabilă (subiect al datelor cu caracter personal).
La fel, menţionăm că nu este clară prevederea instituită la alin.(13), care indică că "Agenţii imobiliari au obligaţia de a actualiza informaţiile prevăzute la alin.(9) în modulul "Agenţii imobiliari". Astfel, presupunem că autorul s-a referit la prevederea indicată la alin.(10) din acelaşi articol. Prin urmare, recomandăm verificarea textului cu ulterioara ajustare, conform scopului urmărit.
La alin. (14), se va specifica la care Registru face referinţă norma respectivă, prin substituirea cuvântului "Registrului" cu textul "Sistemului informaţional "Registrul preţurilor bunurilor imobile"", pentru mai multă claritate. În acelaşi timp, recomandăm excluderea alin.(14), deoarece aspectul referitor la resursele financiare necesare pentru crearea şi ţinerea Registrului preţurilor bunurilor imobile este prevăzut deja la pct.3 din Hotărârea Guvernului nr.145/2025 pentru aprobarea Conceptului Sistemului informaţional "Registrul preţurilor bunurilor imobile".
La alin.(15), textul "conceptele sistemelor informaţionale de stat şi regulamentele resurselor informaţionale de stat" se va substitui cu textul "cadrul normativ în domeniul informatizării, resurselor informaţionale de stat şi registre".
La art.7 "Obligaţia persoanelor juridice de a fi reprezentate prin agenţi imobiliari titulari ai certificatului de agent imobiliar", în lipsa unor delimitări exhaustive ale obligaţiilor persoanei juridice şi agenţilor imobiliari intermediari, această normă se consideră lacunară. Or, nu se face claritate cine suportă consecinţele nerespectării obligaţiilor reglementate la art.10 şi 11 din proiect (persoana juridică angajator sau agentul imobiliar angajat). Prin urmare, este necesar să se vină cu completări în acest sens.
Cu referire la art.8 "Suspendarea, reluarea şi retragerea valabilităţii certificatului de agent imobiliar":
La alin. (2), propunem a indica expres modalitatea notificării clienţilor în scris, eventual prin scrisoare recomandată sau prin poştă electronică, precum şi confirmarea recepţionării.
Cu referire la alin. (3), autorul proiectului învesteşte autoritatea administrativă centrală cu dreptul de a suspenda valabilitatea certificatului agentului imobiliar, cu adresarea ulterioară în instanţa de judecată în termen de 3 zile lucrătoare, în baza sesizării motivate a entităţilor nominalizate. Astfel, considerăm că termenul propus este unul insuficient, în interiorul căruia să fie constatate/stabilite toate circumstanţele pertinente sesizării, respectiv se propune extinderea acestui termen până la 10 zile lucrătoare, acesta fiind un termen mai rezonabil, fiind totodată respectat principiul legalităţii, imparţialităţii şi transparenţei, principii inserate în art.4 din proiectul examinat. Mai mult, observăm că prin instituirea unui termen restrâns, agentul imobiliar va fi lipsit de dreptul de a prezenta dovezi/probe în vederea justificării acţiunilor sale. Termenul de 3 zile lucrătoare se regăseşte şi în alin.(6) al aceluiaşi articol, astfel atragem atenţia autorului proiectului că acest termen nu este suficient pentru a stabili cu certitudine dauna esenţială adusă clienţilor, urmare a prestării serviciilor de agent imobiliar.
Totodată, nu este clară necesitatea adresării în instanţa de judecată ulterior suspendării valabilităţii certificatului agentului imobiliar. Or, suspendarea valabilităţii certificatului agentului imobiliar este deja o sancţiune. Pentru a evita dificultăţile practice de apărare, ar fi necesar fie de exclus sintagma, fie de specificat care este scopul adresării în instanţa de judecată.
La alin.(4) se prevede că suspendarea valabilităţii certificatului de agent imobiliar nu afectează drepturile şi obligaţiile ce decurg din contractele de intermediere deja încheiate, care vor continua conform termenilor stabiliţi. Totuşi, la alin.(6) lit.c) se stabileşte că desfăşurarea activităţii în perioada de suspendare constituie temei pentru retragerea certificatului. Această formulare generează un conflict normativ: dacă agentul imobiliar continuă executarea contractelor încheiate anterior suspendării, se poate interpreta că desfăşoară activitate în perioada suspendării, fapt ce atrage sancţiunea de retragere a certificatului. Pe de altă parte, dacă se abţine de la executare, riscă să încalce obligaţiile contractuale care, potrivit alin.(4), rămân în vigoare şi trebuie respectate.
Rezultă astfel o contradicţie între dispoziţiile privind menţinerea în vigoare a contractelor încheiate anterior suspendării şi interdicţia de exercitare a activităţii pe durata suspendării, ceea ce impune clarificare privind limitele şi natura activităţilor permise în această perioadă, pentru a preveni interpretările contradictorii şi aplicarea neuniformă a sancţiunilor.
În context, considerăm oportună excluderea alin. (4) sau operarea modificărilor corespunzătoare pentru a asigura compatibilitatea cu celelalte dispoziţii ale legii.
La alin.(6) lit.a), este necesară completarea sau definirea expresă a noţiunilor de "încălcare gravă" şi "daune esenţiale", întrucât, în forma actuală a proiectului, acestea nu sunt însoţite de criterii obiective sau repere de apreciere. Lipsa unei marje de apreciere clar conturate poate genera aplicare arbitrară sau neuniformă a sancţiunii de retragere a certificatului.
În privinţa formulării la alin.(7) din acelaşi articol, autorul a condiţionat situaţia în care agentul imobiliar în cazul retragerii certificatului poate solicita eliberarea unui nou certificat doar după expirarea a unui termen de 12 luni de la data la care decizia de retragere a devenit definitivă şi numai după obţinerea unui nou certificat de competenţă profesională. Prevederea dată ridică mai multe întrebări şi anume: nu este clar cum se va proceda în situaţia în care agentul imobiliar poate pretinde de mai multe ori la eliberarea unui alt certificat, precum şi dacă se consideră reputaţia ireproşabilă a agentului imobiliar dacă el obţine de fiecare dată un alt certificat după ce i-a fost retras de câteva ori.
Totodată, autorul proiectului a omis să indice de câte ori poate fi iniţiată procedura de obţinere a unui nou certificat de agent imobiliar (în cazul retragerii precedentului certificat), fapt prin care recomandăm să fie revizuit textul proiectului şi sub acest aspect.
Se consideră inoportună stabilirea la alin.(8) a faptului că, decizia privind suspendarea sau retragerea certificatului de agent imobiliar poate fi contestată în instanţa de judecată, în condiţiile obligaţiei prevăzute la alin.(6) al aceluiaşi articol, că autoritatea administrativă centrală retrage certificatul agentului imobiliar cu adresarea ulterioară în instanţa de judecată. Anume această normă legală va permite titularului certificatului de agent imobiliar să-şi apere presupusele drepturi lezate în momentul înaintării în instanţa de judecată, de către autoritatea administrativă centrală, a cererii privind retragerea certificatului agentului imobiliar. În caz contrar, menţinerea acestei prevederi va crea premisele ca pe rolul instanţelor de judecată să fie două litigii simultane şi cu acelaşi obiect, un dosar litigios – la cererea autorităţii administrative centrale privind retragerea certificatului de agent imobiliar (în vederea confirmării valabilităţii acestuia), astfel cum dictează şi Legea nr.235/2006 cu privire la principiile de bază de reglementare a activităţii de întreprinzător, şi un dosar înaintat de agentul imobiliar căruia i s-a retras certificatul. Totodată, sintagma "în conformitate cu legislaţia" este una vagă. Având în vedere că este vorba despre o procedură de natură administrativă, se propune înlocuirea acesteia cu textul "în conformitate cu Codul administrativ nr.116/2018", pentru a asigura trimiterea expresă la cadrul procedural aplicabil.
Complementar, examinând conţinutul art.8 observăm că autorul proiectului a omis să includă condiţiile şi mecanismul procedurii de reluare a valabilităţii certificatului de agent imobiliar, reluarea regăsindu-se doar în denumirea articolului. Prin urmare, recomandăm autorului revizuirea în totalitate a acestui articol.
La fel, nu este clar cine va suporta cheltuielile de judecată în cazul în care agentul imobiliar contestă sancţiunea aplicată sau faptul retragerii certificatului în instanţă de judecată,.
Menţionăm că autorul proiectului, la art.8 alin.(1), propune ca suspendarea valabilităţii certificatului de agent imobiliar să fie efectuată în temeiurile prevăzute la art.10 din Legea nr.160/2011 privind reglementarea prin autorizare a activităţii de întreprinzător.
Conform principiilor institute la art.10 din Legea nr.160/2011, temei pentru suspendarea valabilităţii actului permisiv în baza deciziei autorităţii emitente, fără adresarea în instanţa de judecată, serveşte:
a) cererea titularului privind suspendarea valabilităţii actului permisiv;
b) neachitarea anuală sau neachitarea în termen a taxei pentru actul permisiv, prevăzută de lege.
Analizând textul proiectului propunem autorului să completeze proiectul cu prevederi clare referitoare la taxa care va fi percepută pentru obţinerea actului permisiv, dar să se facă trimitere la norma care reglementează un astfel de drept al autorităţii administrative centrale.
În conţinutul art.8 din proiect nu este clar stabilit termenul pentru suspendare, iar în cazul operaţiunii de suspendare, care va fi mecanismul de preluare a actelor/arhivei activităţii şi cine va prelua actele/contractele în derulare.
Cu referire la art.9 "Drepturile agenţilor imobiliari":
Propunem uniformizarea pe parcursul textului a noţiunilor utilizate remuneraţie versus onorariu, utilizate la art.9 lit.b) şi art.11 lit.c).
La lit. c), care stabileşte că agenţii imobiliari beneficiază de dreptul de acces la informaţii relevante despre bunurile imobile şi piaţa imobiliară, în limitele legii, se recomandă a indica expres care tipuri de informaţii se consideră relevante despre bunurile imobile, or, acestea ar putea conţine şi date cu caracter personal despre proprietarii acestor bunuri. De asemenea, se recomandă a reglementa procedura de acces la care se face referire, cu specificarea expresă a sistemului/registrului la care vor avea acces agenţii imobiliari etc.
Mai mult decât atât, considerăm relevant ca în conţinutul proiectului să fie indicate categoriile de date cu caracter personal care vor fi prelucrate în cadrul modulului "Agenţi imobiliari".
La lit. f), formularea privind "dreptul agentului imobiliar de a solicita sprijinul autorităţilor competente" este imprecisă şi lipsită de aplicabilitate practică, întrucât nu defineşte natura sprijinului solicitat şi nu indică autorităţile vizate. În lipsa unor elemente concrete, norma riscă să rămână formală şi inaplicabilă. Se recomandă reformularea cu precizări exprese sau, după caz, excluderea acesteia.
Cu referire la art.10 "Obligaţiile agenţilor imobiliari":
Formularea de la lit. a), creează confuzie, atribuind agentului obligaţia de a fi "înregistrat" în modulul "Agenţi imobiliari", deşi, potrivit art.6 alin.(4), această înregistrare este realizată de autoritatea competentă la eliberarea certificatului. Obligaţia agentului este de a depune documentele necesare pentru certificare, nu de a se înregistra în sistem. Se impune corectarea acestei neconcordanţe pentru coerenţă logică şi corespunderea tehnicii legislative.
De asemenea, la art.10 se vor revizui prevederile contradictorii stabilite la lit. c) şi j), or, în redacţia propusă nu este clar dacă agentul imobiliar are sau nu obligaţia de a reprezenta direct interesele clientului.
Potrivit lit. e), agentul imobiliar are obligaţia "să obţină informaţiile necesare de la client", însă această formulare presupune o obligaţie unilaterală, deşi furnizarea informaţiilor depinde de cooperarea clientului. Or, obţinerea informaţiilor necesare de la client nu poate fi stabilită ca obligaţie pentru agentul imobiliar. În realitate, este vorba de un drept al agentului de a solicita informaţii, corelativ obligaţiei clientului de a le furniza (art.15 alin.(2) lit.a)). Pentru coerenţă juridică, formularea ar trebui ajustată astfel încât să reflecte caracterul bilateral al raportului contractual. În forma actuală, agentul imobiliar riscă aplicarea nejustificată a sancţiunilor în cazul refuzului de colaborare al clientului, ceea ce contravine principiului răspunderii personale. O formulare alternativă ar putea fi: "să solicite şi să utilizeze, în măsura disponibilităţii acestora, informaţiile furnizate de client, necesare pentru executarea obligaţiilor contractuale", ori includerea textului de la lit.e) în conţinutul art.9 "Drepturile agenţilor imobiliari".
Având în vedere că, în conformitate cu prevederile art.4 alin.(1) lit.h) din Legea nr.308/2017 cu privire la prevenirea şi combaterea spălării banilor şi finanţării terorismului, printre multitudinea de entităţi raportoare se regăsesc şi agenţii imobiliari, se propune autorului proiectului revizuirea conţinutului art.10 din proiect şi ajustarea la prevederile legii menţionate, privind raportarea.
De asemenea, nu este prevăzută obligaţia de păstrare a documentelor şi a evidenţei contractelor, deşi aceasta este menţionată la art.18 alin.(3).
Art.11 reglementează conflictele de interese, însă textul prezintă lacune care afectează claritatea şi eficienţa aplicării sale.
Un aspect problematic, identificat în cadrul analizei art.11 vizează neclaritatea prevederilor lit.b) şi c) ale alin.(2). Astfel, lit.b) instituie obligaţia agentului de a nu reprezenta simultan interesele mai multor clienţi în cadrul aceleiaşi tranzacţii imobiliare decât în condiţiile existenţei unui acord scris expres al acestora. Prin această formulare, norma vizează un conflict de interese derivat din dublul raport juridic contractual al agentului, care poate afecta imparţialitatea şi loialitatea faţă de fiecare dintre părţi. În schimb, lit.c) sancţionează situaţiile în care agentul imobiliar obţine beneficii financiare sau materiale din alte surse decât cele convenite cu clientul, fiind vizate, aşadar, conflictele de natură patrimonială ce pot influenţa obiectivitatea agentului în exercitarea atribuţiilor sale.
Formulările celor două litere, deşi aparent reglementează situaţii distincte, pot crea confuzie în practică, fiind dificil de le distins. De exemplu, în cazul în care un agent imobiliar percepe comision atât de la vânzător, cât şi de la cumpărător, fără să existe acordul expres şi scris al acestora, situaţia poate fi încadrată atât ca o dublă reprezentare (lit. b)), cât şi ca obţinere de beneficii patrimoniale din alte surse decât cele convenite (lit. c)). Această suprapunere poate crea confuzie privind încadrarea juridică a faptei şi poate afecta procedura sancţionatorie.
În lipsa unei delimitări precise pot apărea dificultăţi în interpretarea unitară a normei şi în asigurarea proporţionalităţii măsurilor sancţionatorii. Mai mult decât atât, această ambiguitate poate genera inegalităţi în aplicare, în funcţie de abordarea subiectivă a autorităţilor competente. Prin urmare, se impune o revizuire a textului normativ pentru a distinge în mod clar între conflictul de interese de natură relaţională (dublă reprezentare fără consimţământ) şi cel de natură patrimonială (remuneraţie sau avantaje nedeclarate din surse terţe).
Adiţional, la art.11 se constată o neconcordanţă între prevederile alin.(3) şi (4), care reglementează măsurile pe care agentul imobiliar trebuie să le adopte în cazul apariţiei unui conflict de interese. Alin.(3) obligă agentul să informeze toate părţile implicate şi să se abţină de la orice acţiune care ar putea compromite imparţialitatea sa, ceea ce poate fi interpretat ca o măsură temporară. În schimb, alin.(4) prevede că, dacă conflictul nu poate fi soluţionat, agentul trebuie să renunţe la intermedierea tranzacţiei sau să recomande părţilor desemnarea unui alt agent. Totuşi, textul nu oferă criterii clare, care să distingă momentul în care abţinerea devine insuficientă şi impune renunţarea la intermedierea tranzacţiei, nici cine are competenţa să stabilească dacă conflictul a fost sau nu soluţionat. Această lipsă de claritate generează incertitudini privind obligaţiile agentului imobiliar.
Totodată, nerespectarea obligaţiilor de informare şi abţinere nu este corelată cu un regim de sancţiune, nefiind prevăzut că aceste încălcări pot constitui temei pentru suspendarea sau retragerea certificatului de agent imobiliar, potrivit art.8 din proiect.
În plus, norma nu precizează autoritatea competentă pentru constatarea şi sancţionarea situaţiilor de încălcare a conflictelor de interese (observaţie valabilă şi la art.24, ce nu prevede care este autoritatea responsabilă şi competentă să examineze sesizările şi reclamaţiile referitoare la serviciile prestate de agentul imobiliar).
Cu referire la art.12 "Contractul de intermediere imobiliară":
Alin. (2), care prevede că "obiectul contractului constă în prestarea serviciilor de intermediere pentru vânzarea, cumpărarea, locaţiunea sau schimbul unui bun imobil." este restrictiv şi nu reflectă întreaga sferă de acte juridice ce pot face obiectul activităţii unui agent imobiliar.
În practică, activitatea de intermediere vizează frecvent şi alte raporturi juridice precum: constituirea dreptului de superficie, arenda terenurilor, comodatul, fiducia imobiliară, antecontractele de vânzare-cumpărare şi alte acte translative sau constitutive de drepturi asupra bunurilor imobile. Limitarea expresă la doar patru tipuri de contracte riscă să genereze incertitudine juridică privind aplicabilitatea legii în celelalte cazuri şi poate conduce la excluderea unor activităţi uzuale ale agenţilor imobiliari din sfera reglementării.
La alin.(3), autorul a indicat că dreptul agentului imobiliar la remuneraţie este condiţionat de încheierea contractului cu terţul, dar pot fi situaţii în care nu întotdeauna acţiunea agentului imobiliar se va solda cu încheierea tranzacţiei, respectiv profesionistul rămâne neasigurat, ceea ce urmează să ia în considerare autorul proiectului. Spre exemplu, clientul nu a acceptat ofertele propuse şi vizualizate sau a refuzat serviciile. Agentul imobiliar poate presta servicii separat pentru căutare, negociere, identificare sau încheierea tranzacţiei.
Cu referire la alin. (5), conform căruia "clauzele contractuale care contravin dispoziţiilor imperative prevăzute de Codul civil sunt nule", atestăm că norma reflectă un principiu general aplicabil tuturor contractelor reglementate de Codul civil nr.1107/2002. Astfel, includerea acestei prevederi în textul legii constituie o tautologie juridică, ceea ce contravine art.54 alin.(1) lit.g) al Legii nr.100/2017 cu privire la actele normative.
În aceeaşi ordine de idei, la art.13 "Forma şi conţinutul contractului", propunem excluderea alin.(2), (3) şi (4), întrucât reglementările privind forma şi conţinutul contractelor se regăsesc în Codul civil nr.1107/2002 (observaţie valabilă şi pentru art.14 alin.(3) şi (4) din proiect).
La art.15 "Drepturile şi obligaţiile clientului":
În alin.(1) lit.b), autorul a indicat că clientul are dreptul de a fi reprezentat de agentul imobiliar, conform standardelor şi reglementărilor profesionale aplicabile, însă a omis să indice cine stabileşte şi aprobă aceste standarde/reglementări profesionale.
În alin. (1) lit.d), cuvintele "de acordul părţilor" se vor substitui cu cuvintele "de contract".
Cu referire la art.16 "Clauze speciale", alin.(1) lit.b), care permite includerea penalităţilor în contractele de intermediere, nu prevede nicio limită maximă pentru acestea. Asemenea omisiune creează riscul ca agentul imobiliar să introducă penalităţi disproporţionate, în detrimentul clientului, invocând dreptul conferit de lege. Lipsa unei reglementări exprese privind plafonul maxim sau condiţiile de aplicare a penalităţilor poate genera un dezechilibru contractual, în care consumatorul (clientul), nefiind profesionist, este expus riscului acceptării unor clauze excesive şi abuzive, din necunoaştere. Pentru a proteja partea vulnerabilă în raportul contractual, se recomandă stabilirea unor criterii clare şi a unei limite rezonabile privind aplicarea penalităţilor.
La art.18 "Raportarea şi publicarea informaţiilor":
La alin. (1), care stabileşte raportarea contractelor prin intermediul modulului "Agenţi imobiliari", ar fi mai corect de a obliga agenţii imobiliari să raporteze toate contractele de intermediere în termen de 15 zile lucrătoare de la încheierea contractului, or, în ipoteza înregistrării după încetare, pot fi create în mod artificial motive pentru prelungirea neîntemeiată a contractelor de intermediere. La alin.(4) al art.2635 din Codul contravenţional se propune aceeaşi modificare. Pentru a asigura evidenţa bunurilor tranzacţionate prin intermediari, agenţii imobiliari vor nota în Modulul "Agenţi imobiliari" şi încheierea contractului. În context, propunem substituirea cuvintelor "de la încetarea" cu cuvintele "de la încheierea" contractului. În acest sens, va deveni aplicabilă prevederea de la alin.(4) din acelaşi articol, care stabileşte obligaţia agenţilor imobiliari de a raporta orice modificare în activitatea de intermediere în termen de 15 zile lucrătoare din momentul apariţiei acestora.
La alin.(2) lit.f), pentru interpretarea corectă a normei, se va indica după cuvântul "regulamentul" cuvântul "aprobat", deoarece norma poate fi interpretată eronat că informaţiile urmează a fi stabilite în regulamentul cu privire la organizarea şi funcţionarea Agenţiei Geodezie, Cartografie şi Cadastru (a se vedea Hotărârea Guvernului nr.959/2023).
Cu referire la alin. (3), care prevede păstrarea în arhiva proprie a fiecărui contract pentru o perioadă de 4 ani, se consideră necesar ca termenul de păstrare a contractului de intermediere şi a altor acte primare ce vizează activitatea agentului imobiliar să fie extins până la 6-10 ani de la expirarea perioadei de valabilitate a contractului. Ţinem să menţionăm că, în conformitate cu art.82 alin.(4) din Legea concurenţei nr.183/2012, dreptul Consiliului Concurenţei de a aplica sancţiuni pentru încălcarea legislaţiei concurenţiale este supus unui termen de prescripţie care va expira cel târziu în ziua în care s-a scurs o perioadă egală cu dublul termenului de prescripţie aplicabil pentru săvârşirea încălcării. Rezultă că investigaţia unei încălcări a Legii concurenţei nr.183/2012pe piaţa intermedierii imobiliare ar putea fi împiedicată, după caz, în lipsa documentelor ce vizează activitatea agentului imobiliar, în condiţiile în care va avea obligaţia de păstrare a dosarelor numai pentru 4 ani. Totodată, art.9 alin.(1) din Legea nr.308/2017 cu privire la prevenirea şi combaterea spălării banilor şi finanţării terorismului prevede că "În dependenţă de metoda de identificare aplicată, entităţile raportoare păstrează, pe o perioada de 5 ani de la încetarea relaţiei de afaceri sau de la data efectuării unei tranzacţii ocazionale, toate datele aferente tranzacţiilor naţionale şi internaţionale în măsura în care să poată răspunde operativ solicitărilor Serviciului, organelor cu funcţii de supraveghere a entităţilor raportoare şi organelor de drept."
În lumina celor evocate, art.18 alin.(3) nu este corelat cu prevederile Legii concurenţei nr.183/2012, Legii nr.308/2017 cu privire la prevenirea şi combaterea spălării banilor şi finanţării terorismului, precum şi cu art.2 lit.c) din proiect şi ar putea să împiedice entităţile menţionate să îşi exercite atribuţiile lor legale.
La art.20 "Controlul asupra fluxurilor financiare şi măsuri de prevenire a spălării banilor":
Cu referire la alin. (1), care prevede obligaţia agenţilor imobiliari de a asigura că toate plăţile pentru serviciile lor sunt efectuate prin mijloace de plată legale şi transparente, remarcăm că, atât Legea nr.1232/1992 cu privire la bani (art.3), Legea nr.548/1995 cu privire la Banca Naţională a Moldovei (art.56 alin.(2)), cât şi Codul civil al Republicii Moldova (art.479 alin.(1)) reglementează expres că leul moldovenesc este mijlocul legal de plată pe teritoriul Republicii Moldova. Totodată, plăţile şi transferurile în valută străină pot fi primite/efectuate pe teritoriul Republicii Moldova numai în cazurile şi în modul stabilit de lege (art.3 din Legea nr.1232/1992, art.479 alin.(2) din Codul civil). În acest sens, menţionăm că nu este clar obiectivul urmărit de autor prin redacţia propusă la art.20 alin.(1) din proiectul de lege. Opinăm că textul "prin mijloace de plată legale şi transparente" urmează a fi precizat.
La alin.(2), propunem inserarea unei trimiteri la actul normativ care stabileşte modul şi limitele de efectuare a decontărilor aferente operaţiunilor de plată pe teritoriul Republicii Moldova (Legea nr.34/2024 privind efectuarea decontărilor în numerar şi pentru modificarea unor acte normative).
La art.22 "Competenţa autorităţii administrative centrale în domeniul cadastrului şi evaluării bunurilor imobile":
Lit. b) se recomandă a fi completată cu textul: " , înaintează propuneri de îmbunătăţire a cadrului normativ în domeniul activităţii imobiliare".
Lit. c) se propune în următoarea formulare: "c) asigură condiţiile normative, financiare şi organizatorice pentru crearea Modulului "Agenţi imobiliari" în cadrul Sistemului informaţional "Registrul preţurilor bunurilor imobile". Or, potrivit definiţiei, Modulul "Agenţi imobiliari" constituie un subsistem integrat în Sistemul informaţional "Registrul preţurilor bunurilor imobile", urmând ca sistemul informaţional de bază să fie dezvoltat cu noi funcţionalităţi de către autoritatea administrativă centrală.
La lit.e), ce vizează competenţa autorităţii administrative centrale în domeniul cadastrului şi evaluării bunurilor de a revoca actul permisiv necesar pentru desfăşurarea activităţii agentului imobiliar, menţionăm că în proiect lipsesc criteriile şi condiţiile de revocare, fapt care nu asigură previzibilitate şi claritate procedurii date şi tratamentul egal tuturor agenţilor imobiliari. În context, propunem substituirea cuvântului "revocă" cu cuvântul "retrage".
Cu referire la art.23 "Entităţile publice abilitate cu funcţii de supraveghere şi control al activităţii agenţilor imobiliari":
La alin.(1) lit.a) liniuţa a treia, recomandăm substituirea termenului "investigarea" cu termenul "examinarea", prin prisma prevederilor art.85 din Codul administrativ al Republicii Moldova nr.116/2018.
La alin.(1) lit.b) liniuţa a treia, ce vizează atribuţiile Serviciului Fiscal de Stat, propunem expunerea normei în următoarea redacţie: "colaborarea cu alte autorităţi publice pentru prevenirea încălcărilor fiscale şi sancţionarea în sectorul imobiliar."
La alin. (1) lit.c), considerăm oportun de a exclude prevederea vizată, or, conform art.19 alin.(1) din Legea nr.133/2011, Centrul Naţional pentru Protecţia Datelor cu Caracter Personal (CNPDCP) este organ de control al conformităţii prelucrării datelor cu caracter personal cu cerinţele prezentei legi, acţionând în condiţii de imparţialitate şi independenţă. Mai mult, competenţele CNPDCP sunt stabilite prin Legea nr.133/2011 şi Legea nr.182/2008 cu privire la aprobarea Regulamentului Centrului Naţional pentru Protecţia Datelor cu Caracter Personal, structurii, personalului-limită şi a modului de finanţare a Centrului Naţional pentru Protecţia Datelor cu Caracter Personal. Or, asigurarea conformităţii securităţii datelor prelucrate sau activităţii agenţilor imobiliari o garantează fiecare agent imobiliar în parte, respectând prevederile legislaţiei şi, în special, normele vizate în proiect, iar investigarea utilizării necorespunzătoare a datelor cu caracter personal de către agenţii imobiliari va fi efectuată de CNPDCP indiferent de faptul dacă este sau nu prevăzută o astfel de prerogativă în acest proiect.
În aceeaşi ordine de idei, se va exclude lit. e) de la alin.(1), întrucât prevederile acesteia dublează prevederile Legii concurenţei nr.183/2012. În acord cu art.2 alin.(6) din Legea concurenţei nr.183/2012, Consiliul Concurenţei este autoritatea de concurenţă naţională, competentă de punerea în aplicare a Legii concurenţei nr.183/2012, în conformitate cu atribuţiile stabilite de această lege în toate sectoarele economiei naţionale. Atribuirea Consiliului Concurenţei a competenţelor speciale de monitorizare a concurenţei pe piaţa serviciilor de intermediere imobiliară, prevenirea şi combaterea practicilor anticoncurenţiale şi investigarea petiţiilor dublează prevederile Legii concurenţei nr.183/2012. Astfel, este important de specificat că prevederile Legii concurenţei nr.183/2012 nu vin să protejeze drepturile unor întreprinderi sau consumatori, dar concurenţa pe pieţe, fără excepţii, inclusiv pe piaţa de intermediere imobiliară.
La art.24 "Sesizările şi reclamaţiile":
Cu referire la alin.(1), considerăm necesară revizuirea acestuia pentru eliminarea incertitudinilor în partea ce vizează identificarea autorităţii competente la care se face referire. Autorul a indicat că orice persoană fizică sau juridică are dreptul de a depune sesizări sau reclamaţii la serviciile prestate de agentul imobiliar cu care are încheiat un contract de intermediere imobiliară, autorul a omis să indice unde poate fi depusă cererea/plângerea/sesizarea, cine este destinatarul. Totodată, nu sunt clare acţiunile ulterioare în caz de refuz în soluţionarea sesizării/reclamaţiei, va fi contestat refuzul autorităţii publice abilitate cu funcţii de supraveghere şi control al activităţii agenţilor imobiliari sau va fi acţionat agentul imobiliar în instanţa de judecată competentă.
La alin.(2) trimiterea la art.24 alin.(1) este greşită, întrucât atribuţiile autorităţilor competente sunt prevăzute la art.23 alin.(1) din proiect.
Denumirea art.25 se va revizui, întrucât acesta nu reglementează "Mecanisme de prevenire a încălcărilor", dar se referă la procesul de formare şi dezvoltare profesională a agenţilor imobiliari.
Cu referire la art.27 "Răspunderea agenţilor imobiliari":
La alin. (2) se va indica cine este competent de a aplica sancţiunea agenţilor imobiliari, precum şi entitatea investită cu dreptul de a verifica executarea acestora.
La alin. (2) lit.a) liniuţa a doua, se vor enumera încălcările minore ale obligaţiilor profesionale, pentru a asigura deplinătatea reglementării.
În acelaşi alineat, propunem implementarea unui sistem treptat de aplicare a sancţiunilor agenţilor imobiliari pentru nerespectarea legii (avertisment, mustrare, amendă, suspendarea certificatului, retragerea certificatului). În context, se impune constituirea unei comisii de disciplină, membrii acestora fiind aleşi din rândul asociaţiilor profesionale ale agenţilor imobiliari, cu experienţă în domeniu.
La alin. (4), în scopul evitării unor confuzii de interpretare a normei juridice şi de asigurare a posibilităţii de remitere a deciziei de respingere a cererii prin diferite canale de comunicare, recomandăm ca după cuvintele "în scris" să se introducă textul "sau în formă de document electronic trimis la adresa electronică indicată de agentul imobiliar".
Totodată, prin alin. (4) autorul a stabilit că deciziile autorităţii competente de aplicare a sancţiunii se comunică în scris agentului imobiliar în termen de 3 zile lucrătoare de la data emiterii, pe când în conţinutul art.8 alin.(3) autorul a instituit dreptul autorităţii administrative centrale de a suspenda valabilitatea certificatului agentului imobiliar în cazul încălcării legislaţiei, cu adresarea în instanţa de judecată în termen de 3 zile lucrătoare, fapt ce poate duce la 2 cauze examinate în instanţa de judecată, eventual de judecători diferiţi. Prin urmare, se va revizui prevederea dată ţinând cont inclusiv de observaţiile expuse supra la acelaşi aspect.
Cu referire la capitolul VII "Dispoziţii finale şi tranzitorii":
Prevederile art.28 şi 29 nu asigură un termen rezonabil pentru punerea în aplicare a prevederilor legii, în condiţiile în care activitatea de agent imobiliar poate fi desfăşurată numai după obţinerea certificatului de competenţă profesională în acord cu art.5 alin.(1) din proiect, iar termenul de 6 luni de la publicarea legii ar putea fi insuficient pentru aprobarea programului de formare profesională iniţială, desemnarea instituţiilor de învăţământ eligibile care vor organiza programe de formare profesională şi, implicit, înscrierea şi finalizarea acestor programe de către toţi agenţii imobiliari care au desfăşurat activităţi de intermediere imobiliară până la intrarea în vigoare a legii date şi, nu în ultimul rând, parcurgerea procedurii de certificare a agenţilor imobiliari conform art.6 din proiect.
Totodată, cu referire la intenţia autorului de intrare în vigoare a legii în termen de 6 luni de la data publicării acesteia în Monitorul Oficial al Republicii Moldova, atragem atenţia cu privire la faptul că implementarea legii va necesita crearea într-un termen scurt a Modulului "Agenţi imobiliari" în cadrul Sistemului informaţional "Registrul preţurilor bunurilor imobile", sistem informaţional care, în prezent, nu a fost încă dezvoltat şi pus în exploatare şi al cărui concept a fost aprobat recent, prin Hotărârea Guvernului nr.145/2025.
În acest context, se propune suplinirea art.29 cu alin.(3) cu următorul cuprins:
"(3) Până la data punerii în exploatare a Modulului "Agenţi imobiliari":
a) autoritatea administrativă centrală efectuează înscrierile în Lista agenţilor imobiliari şi în Lista agenţiilor imobiliare, care sunt publicate pe site-ul web oficial al acesteia la un compartiment vizibil publicului;
b) agenţii imobiliari vor raporta toate contractele de intermediere imobiliară în format electronic, în conformitate cu instrucţiunea elaborată şi aprobată de autoritatea administrativă centrală."
Aceste dispoziţii tranzitorii sunt necesare pentru a asigura aplicarea efectivă a noilor reglementări într-un context instituţional şi tehnologic aflat în curs de dezvoltare.
Astfel, până la punerea în exploatare a Modulului "Agenţi imobiliari", autoritatea administrativă centrală va efectua înscrierile în Listele agenţilor imobiliari/agenţiilor imobiliare printr-un mecanism provizoriu, disponibil pe site-ul web oficial. Această soluţie temporară asigură iniţierea procesului de înregistrare şi conferă un cadru legal clar pentru exercitarea activităţii de intermediere imobiliară.
Totodată, până la operaţionalizarea completă a modulului digital, agenţii imobiliari vor raporta în format electronic toate contractele de intermediere imobiliară, conform instrucţiunilor stabilite de autoritatea administrativă centrală. Acest mecanism provizoriu de raportare digitală permite adaptarea treptată la cerinţele digitale ce vor deveni obligatorii după intrarea în vigoare a sistemului.
La art.II (modificarea Codului contravenţional nr.218/2008):
La pct.1 se propune completarea Codului contravenţional cu art.2635, care, la alin.(3) prevede: "(3) Desfăşurarea activităţii de agent imobiliar fără încheierea unui contract scris cu clientul se sancţionează cu amendă de la 200 la 400 de unităţi convenţionale aplicată persoanei fizice, cu amendă de la 400 la 800 de unităţi convenţionale aplicată persoanei juridice, cu privarea de a desfăşura activităţi în domeniul intermedierii imobiliare pe o perioadă de 6 luni până la 1 an." Totodată, conform pct.2 din art.II, constatarea şi examinarea respectivei contravenţii se pune în sarcina Inspectoratului de Stat pentru Supravegherea Produselor Nealimentare şi Protecţia Consumatorilor.
În acest context, remarcăm că, potrivit art.53 alin.(3) din Codul contravenţional, privarea de dreptul de a desfăşura o anumită activitate poate fi aplicată doar de instanţa de judecată. Astfel, prevederile din proiect necesită a fi revizuite.
Totodată, se va ţine cont că, în §57 din Hotărârea nr.4/2018 privind excepţia de neconstituţionalitate a unor prevederi din art.401 alin.(1) din Codul contravenţional (competenţa Centrului Naţional Anticorupţie la examinarea cauzelor contravenţionale) (Sesizarea nr.99g/2017), Curtea Constituţională a reţinut că, atât timp cât competenţa de examinare a contravenţiilor care prevăd sancţiunea "privarea de dreptul de a deţine o anumită funcţie sau de a desfăşura o anumită activitate" aparţine instanţei de judecată, legislatorul nu poate atribui în mod paralel competenţa de a aplica sancţiunea principală – "amenda" – unei autorităţi administrative, care, respectiv, urmează să constate şi vinovăţia persoanei, iar competenţa de a aplica sancţiunea complementară obligatorie – "privarea de dreptul de a deţine o anumită funcţie sau de a desfăşura o anumită activitate" să o atribuie instanţei de judecată. În astfel de situaţie, competenţele instanţei ar fi limitate, creându-se precondiţii pentru încălcarea dreptului constituţional la un proces echitabil. Or, în cauza Chevrol c. Franţei, Curtea Europeană a Drepturilor Omului a reliefat că exercitarea deplinei jurisdicţii de către o instanţă presupune să nu renunţe la niciuna dintre componentele funcţiei de a judeca. Aceasta trebuie să se bucure de plenitudine de jurisdicţie, atât în ceea ce priveşte stabilirea faptelor, cât şi în ceea ce priveşte aplicarea dreptului. Imposibilitatea de a se pronunţa în mod independent asupra anumitor aspecte cruciale pentru soluţionarea litigiului, cu care a fost sesizată, ar putea constitui o încălcare a art.6 § 1 din Convenţia Europeană a Drepturilor Omului.
Suplimentar, precizăm că, în acord cu prevederile art.35 din Codul contravenţional, denumirea corectă a pedepsei propuse a fi instituite în textul alin.(3) art.2635 din Codul contravenţional este "privarea de dreptul de a desfăşura anumită activitate". Corespunzător, este incorectă formula "privarea de a desfăşura activităţi în domeniul intermedierii imobiliare" ca expresie a pedepsei pasibile de aplicat pentru fapta prejudiciabilă prevăzută în textul alin.(3) art.2635 din Codul contravenţional. Revine instanţei de judecată rolul de a clarifica/aprecia domeniul activităţii în care ar putea fi privat făptuitorul pentru săvârşirea faptei ilicite.
În contextul celor evocate, Guvernul susţine, de principiu, iniţiativa legislativă, cu recomandarea de a avea în vedere observaţiile şi propunerile expuse în prezentul aviz, în scopul îmbunătăţirii iniţiativei privind reglementarea activităţii agenţilor imobiliari.