Ordin nr.59 din 24.06.2025 cu privire la aprobarea Ghidului în evaluare: Evaluarea bunurilor imobile
AGENŢIA GEODEZIE, CARTOGRAFIE ŞI CADASTRU
O R D I N
cu privire la aprobarea Ghidului în evaluare:
Evaluarea bunurilor imobile
nr. 59 din 24.06.2025
(în vigoare 01.07.2025)
Monitorul Oficial al R. Moldova nr. 336-339 art. 512 din 27.06.2025
* * *
În temeiul art.6 alin.(2) şi art.18 din Legea nr.989/2002 cu privire la activitatea de evaluare (publicată în Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2002, nr.102, art.773), cu modificările ulterioare, şi pct.7 subpct. 4) lit.a1) şi e) din Anexa nr.1 la Hotărârea Guvernului nr.959/2023 cu privire la organizarea şi funcţionarea Agenţiei Geodezie, Cartografie şi Cadastru (restructurarea domeniului geodezie, cartografie şi cadastru şi modificarea unor acte normative) (publicată în Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2023, nr.484-487, art.1204), cu modificările ulterioare, directorul general al Agenţiei Geodezie, Cartografie şi Cadastru emite prezentul
ORDIN:
1. Se aprobă Ghidul în evaluare: Evaluarea bunurilor imobile, conform anexei.
2. Prezentul ordin se publică în Monitorul Oficial al Republicii Moldova şi se plasează pe site-ul web oficial al Agenţiei Geodezie, Cartografie şi Cadastru.
3. Prezentul ordin intră în vigoare la data de 1 iulie 2025.
4. Controlul asupra executării prezentului ordin se pune în sarcina domnului Ştefan Crigan, director general adjunct al Agenţiei Geodezie, Cartografie şi Cadastru.
| DIRECTOR GENERAL ADJUNCT | Ştefan CRIGAN |
| Nr.59. Chişinău, 24 iunie 2025. | |
Aprobat
prin Ordinul Directorului general al Agenţiei
Geodezie, Cartografie şi Cadastru
nr.59 din 24 iunie 2025
GHID ÎN EVALUARE:
Evaluarea bunurilor imobile
Capitolul I.
DISPOZIŢII GENERALE
1. Ghidul în evaluare: Evaluarea bunurilor imobile (în continuare – Ghid) este elaborat pentru a oferi suport evaluatorilor certificaţi, precum şi înţelegere clară utilizatorilor rapoartelor de evaluare, în procesul de aplicare a cerinţelor prevăzute de standardele SEV 230 Drepturi asupra proprietăţii imobiliare şi SEV 233 Proprietatea în curs de construire. Ghidul detaliază aspectele metodologice şi procedurale ale evaluării bunurilor imobile şi se interpretează ca instrument complementar prevederilor Standardelor de evaluare a bunurilor, ediţia 2025, fără a le substitui sau contraveni.
2. Prezentul Ghid este aplicabil exclusiv în cadrul desfăşurării activităţii de evaluare a bunurilor imobile realizate de către evaluatori certificaţi şi stagiari în domeniul evaluării bunurilor imobile. Ghidul nu se aplică în alte domenii ale evaluării sau în afara contextului profesional reglementat de cadrul normativ specific activităţii de evaluare a bunurilor imobile.
3. În sensul prezentului Ghid, noţiunile de “bun imobil” şi “proprietate imobiliară” (termen utilizat în Standardele de evaluare) sunt considerate ca termeni echivalenţi, făcând referire la active de natură imobiliară supuse evaluării. Conform Codului civil, prin bun imobil se înţelege terenul înregistrat în Registrul bunurilor imobile sub un număr cadastral distinct parte componentă a căruia sunt lucrurile şi lucrările ataşate permanent la teren, precum clădirile, construcţiile subterane (chiar dacă se extind asupra altor terenuri), obiectele acvatice separate, plantaţiile prinse de rădăcini, roada neculeasă. Astfel, prin evaluarea bunului imobil se înţelege orice activitate profesională de estimare a valorii unui activ imobiliar, fie că este vorba de teren, construcţii sau ansamblul acestora.
4. Prin termenul de “construcţii”, în contextul prezentului Ghid, se face referire atât la clădirile cu destinaţii diverse (rezidenţiale, comerciale, industriale etc.), cât şi la construcţiile speciale, inclusiv cele inginereşti, infrastructura edilitară sau alte structuri fixe edificate pe teren, care formează împreună cu acesta obiectul evaluării imobiliare.
5. În general, bunurile imobile pot avea ataşate elemente de natură mobilă care contribuie direct la funcţionalitatea şi utilizarea acestora. Pentru a stabili dacă un asemenea element constituie un bun mobil distinct sau face parte integrantă din proprietatea imobiliară în care este încorporat, este necesară o analiză de fond, bazată pe următoarele criterii orientative:
a) modul de fixare a elementului pe sau în cadrul bunului imobil – în principiu, un element este considerat bun mobil dacă poate fi demontat fără a provoca daune semnificative nici bunului imobil, nici elementului respectiv;
b) caracterul elementului şi gradul de adaptare la bunul imobil – elementele proiectate sau adaptate special pentru o anumită construcţie, ori cele esenţiale pentru funcţionarea acesteia conform destinaţiei pentru care a fost edificată, sunt în mod obişnuit tratate ca părţi integrante ale imobilului;
c) intenţia persoanei care a ataşat elementul – această intenţie poate fi dedusă, inclusiv din prevederile contractuale (de exemplu, în cazul închirierii), care pot stipula expres caracterul temporar sau permanent al respectivului element.
6. În funcţie de scopul declarat al evaluării şi de cerinţele specifice ale utilizatorului raportului, poate fi justificată sau nu alocarea valorii estimate pentru bunul imobil evaluat pe componentele principale ale proprietăţii (de exemplu, teren şi construcţii) ori pe elementele constituente ale construcţiilor (inclusiv dotări, instalaţii fixe sau alte echipamente). O asemenea alocare trebuie realizată numai în măsura în care este relevantă pentru utilizarea evaluării, fără a distorsiona valoarea totală a proprietăţii şi cu respectarea principiilor metodologice prevăzute de standardele aplicabile.
7. În sensul prezentului Ghid se utilizează următoarele noţiuni:
abordare în evaluare – proces structurat care integrează una sau mai multe metode de evaluare, utilizat pentru a estima valoarea obiectului evaluării, având în vedere specificul acestuia, datele disponibile şi scopul evaluării;
metodă de evaluare – tehnică analitică specifică utilizată pentru a determina valoarea obiectului evaluării, aplicată în cadrul unei abordări în evaluare;
valoarea de piaţă – suma estimată pentru care un obiect al evaluării poate fi schimbat la data evaluării, între un cumpărător hotărât şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie nepărtinitoare, după un marketing adecvat şi în care părţile au acţionat fiecare în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere;
chiria de piaţă – suma estimată pentru care un drept asupra proprietăţii imobiliare ar putea fi închiriat, la data evaluării, între un locator hotărât şi un locatar hotărât, cu clauze de închiriere adecvate, într-o tranzacţie nepărtinitoare, după un marketing adecvat şi în care părţile au acţionat fiecare în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere;
valoarea echitabilă – preţul estimat pentru transferul obiectului evaluării între părţi identificate, aflate în cunoştinţă de cauză şi hotărâte, preţ care reflectă interesele acelor părţi;
valoarea de investiţie – valoarea obiectului evaluării pentru proprietarul acesteia sau pentru un proprietar potenţial, având în vedere o anumită investiţie sau anumite scopuri de exploatare;
valoarea sinergiei – rezultatul creat în urma combinării a două sau mai multe obiecte ale evaluării sau drepturi, atunci când valoarea rezultată în urma combinării este mai mare decât suma valorilor individuale;
valoarea de lichidare – suma care ar fi obţinută când obiectul evaluării se vinde în cadrul procesului de lichidare, vânzătorul fiind constrâns să vândă până la o anumită dată;
valoarea justă – preţul care ar fi încasat pentru vânzarea sau plătit pentru transferul unui obiect al evaluării într-o tranzacţie reglementată între participanţii de pe piaţă, la data evaluării;
valoarea de piaţă pentru utilizarea existentă – suma estimată pentru care un obiect al evaluării poate fi schimbat la data evaluării, pe baza ipotezei de continuare a utilizării actuale, în baza prezumţiei că acesta este neocupat, între un cumpărător hotărât şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie nepărtinitoare, după un marketing adecvat şi în care părţile au acţionat fiecare în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere;
cea mai bună utilizare – utilizarea cea mai probabilă a unui bun imobil, posibilă din punct de vedere fizic, permisă din punct de vedere legal, eficientă din punct de vedere economic şi justificată corespunzător, din care rezultă cea mai mare valoare a bunului imobil supus evaluării;
costul de înlocuire – suma cheltuielilor totale necesare pentru construcţia unei clădiri sau construcţii analogice obiectului evaluării, calculat în baza preţurilor de piaţă, existente la data evaluări;
costul de reconstituire – suma cheltuielilor totale necesare pentru crearea unei copii exacte a clădirii sau a construcţiei evaluate, calculat în baza preţurilor de piaţă existente la data evaluării, cu aplicarea materialelor şi tehnologiilor identice celor utilizate pentru construirea obiectului evaluării;
valoarea de deviz – suma mijloacelor băneşti stabilită în baza documentaţiei de proiectare şi de baza normativă de deviz;
valoarea de înlocuire – costurile necesare pentru obţinerea unui bun imobil alternativ, care are o utilitate echivalentă cu cea a bunului evaluat, fie sub forma unui echivalent modern cu funcţionalitate similară, fie sub forma unei copii exacte a bunului imobil supus evaluării;
element de comparaţie – caracteristica specifică a bunului imobil sau condiţia de efectuare a tranzacţiei imobiliare care contribuie la modificarea valorii obiectului evaluării;
unitate de comparaţie – indice valoric specific utilizat pentru a compara preţurile de vânzare ale bunurilor imobile comparabile, pe baza caracteristicilor comune, în cadrul abordării prin piaţă;
ajustare – suma care se adună sau se extrage din preţul de vânzare a bunului imobil comparabil pentru a ţine cont de diferenţele între bunul imobil comparabil şi bunul imobil evaluat. Ajustarea poate fi exprimată în mărimi absolute sau relative;
bun imobil comparabil – bun imobil similar sau analogic cu obiectul evaluării, recent tranzacţionat pe piaţă sau expus pe piaţă, utilizat ca referinţă în procesul de estimare a valorii prin abordarea prin piaţă;
vârsta efectivă – vârsta clădirii sau construcţiei care reflectă starea sa reală. Vârsta efectivă poate fi mai mică decât vârsta actuală datorită exploatării corecte a bunului imobil, sau poate fi mai mare decât vârsta actuală în cazul exploatării incorecte;
vârstă actuală (cronologică) – numărul de ani trecuţi de la terminarea construcţiei obiectului evaluării până la data evaluării;
durata de viaţă fizică – perioada de timp în care este exploatată construcţia şi pe parcursul căreia starea elementelor constructive portante corespunde criteriilor stabilite. Durata de viaţă fizică depinde de gradul de durabilitate a construcţiei;
durata de viaţă fizică rămasă – perioada de timp estimată de la data evaluării până la expirarea duratei de viaţă fizică;
viaţă economică – perioada de timp în care bunul imobil generează venituri;
deprecierea acumulată – o pierdere de valoare faţă de costul de reconstituire sau de înlocuire a construcţiilor, care poate apărea din cauze fizice, funcţionale sau economice;
reconciliere – procesul de determinare a valorii finale a bunului imobil evaluat;
capitalizare - procesul de transformare a venitului anual generat de bunul imobil în valoarea sa la data evaluării;
îmbunătăţiri – clădiri, construcţii, reţele edilitare existente la nivel de parcelă şi altele ce contribuie la sporirea valorii terenului, strămutarea cărora este imposibila fără cauzarea de prejudicii destinaţiei lor;
condiţii limitative – constrângeri impuse asupra evaluării bunului imobil de către evaluator, beneficiarul serviciilor de evaluare şi/sau de actele normative;
rata de capitalizare – rată a rentabilităţii utilizată pentru determinarea valorii unui bun imobil prin capitalizarea venitului anual generat de el;
rata de actualizare – rată a rentabilităţii utilizată pentru calcularea valorii prezente a veniturilor ce vor fi generate în viitor de obiectul evaluării;
valoarea prezentă – valoarea actualizată a unei sume ce urmează a fi obţinută în viitor;
rata de absorbţie – estimarea vânzărilor anuale a unui anumit tip de bunuri imobile, exprimată în procente faţă de numărul total de bunuri imobile de acelaşi tip propuse spre vânzare.
Capitolul II.
TERMENII DE REFERINŢĂ AI EVALUĂRII
8. La începutul procesului de evaluare, precum şi, după caz, pe parcursul desfăşurării acestuia, întreprinderea de evaluare şi evaluatorul trebuie să stabilească termenii de referinţă ai evaluării, care urmează a fi agreaţi în mod expres cu beneficiarul evaluării. Aceşti termeni de referinţă trebuie să fie clar formulaţi şi consemnaţi în scris, de regulă sub forma unui contract (anexă la contract) sau a unui alt document juridic echivalent, care să reflecte în mod clar şi neechivoc înţelegerea părţilor privind obiectul evaluării, scopul, tipul valorii, ipotezele speciale sau limitative, precum şi orice alte condiţii relevante pentru desfăşurarea activităţii de evaluare în conformitate cu standardele aplicabile.
9. Documentul contractual încheiat între întreprinderea de evaluare şi beneficiar trebuie să includă, în mod obligatoriu, toate cerinţele prevăzute de standardul SEV 101 “Termenii de referinţă ai evaluării”, dezvoltate în continuare prin precizări detaliate. Aceste aspecte, odată agreate, trebuie reflectate integral şi în conţinutul raportului de evaluare.
9.1. Se va face identificarea clară a întreprinderii de evaluare care prestează serviciul, cu indicarea denumirii legale complete, a formei juridice, precum şi a datelor de înregistrare. Se va menţiona numele evaluatorului responsabil desemnat pentru realizarea lucrării, împreună cu calitatea sa profesională şi poziţia în cadrul întreprinderii respective.
9.2. Se va realiza identificarea beneficiarului evaluării, cu precizarea completă a datelor de identificare, fie că este vorba despre o persoană fizică sau juridică, astfel încât să nu existe ambiguităţi cu privire la beneficiarul serviciului de evaluare.
9.3. În situaţia în care sunt desemnaţi alţi utilizatori ai raportului de evaluare, aceştia trebuie identificaţi în mod expres, conform termenilor agreaţi cu beneficiarul. Identificarea poate fi realizată prin nume sau, atunci când nu este oportun, prin specificarea tipului de utilizator (de exemplu, auditori, consultanţi juridici, instituţii bancare etc.).
9.3.1. Documentul contractual trebuie să includă condiţiile concrete în care utilizatorii desemnaţi pot utiliza raportul de evaluare, precum şi condiţiile de acces ale altor persoane la conţinutul raportului. Aceste condiţii pot include limitări sau excluderi ale răspunderii evaluatorului faţă de aceştia, clarificări privind corespunderea raportului cu scopurile urmărite de utilizatori, obligaţia respectării confidenţialităţii şi alte elemente relevante.
9.3.2. Toţi utilizatorii desemnaţi, precum şi celelalte persoane cărora li se permite accesul la raport, trebuie menţionaţi în secţiunea dedicată restricţiilor privind utilizarea, difuzarea şi publicarea raportului de evaluare.
9.3.3. Persoanele care primesc o copie a raportului de evaluare nu pot fi considerate utilizatori desemnaţi decât dacă au fost autorizate expres de către evaluator şi sunt identificate ca atare în documentaţia aferentă raportului.
9.3.4. Orice persoană care intră în posesia raportului de evaluare fără a fi fost identificată în mod expres de evaluator drept utilizator desemnat sau persoană cu acces autorizat, şi care nu deţine atribuţii legale sau reglementate în legătură cu respectivul raport, nu poate beneficia de calitatea de utilizator desemnat în sensul prezentului Ghid şi nu este îndreptăţită să formuleze pretenţii faţă de evaluator.
9.4. Identificarea bunului imobil care face obiectul evaluării trebuie realizată în mod clar şi detaliat, astfel încât să nu existe echivoc cu privire la amplasarea şi natura acesteia. Se vor include adresa poştală completă, numărul cadastral atribuit în Registrul bunurilor imobile, precum şi orice alte informaţii sau referinţe legale relevante care asigură identificarea precisă a imobilului. Totodată, se va preciza natura dreptului de proprietate supus evaluării (de exemplu: drept de proprietate sau drept de proprietate limitat precum: superficie, servitute, uz, uzufruct, drepturi reale de garanţie, inclusiv gajul şi ipoteca, etc.), precum şi orice restricţii cunoscute sau evidente care afectează exerciţiul acestui drept (de exemplu: interdicţii de înstrăinare, clauze contractuale limitative, etc.).
9.5. Se va indica în mod expres moneda în care este exprimată valoarea estimată, ţinând cont de cerinţele beneficiarului şi de uzanţele locale sau sectoriale. Alegerea monedei trebuie să fie coerentă cu utilizarea desemnată a evaluării şi cu contextul economic relevant.
9.6. Se va menţiona utilizarea desemnată a evaluării, respectiv scopul concret pentru care este solicitat şi utilizat raportul de evaluare. Exemple de astfel de utilizări sunt prezentate în SEV 230 Drepturi asupra proprietăţii imobiliare şi pot include, fără a se limita la acestea, tranzacţii de vânzare, garantare cu ipotecă, raportare financiară etc.
9.7. Tipul şi premisa valorii estimate vor fi precizate în mod clar. Se va indica dacă este vorba, spre exemplu, despre valoarea de piaţă, valoarea de investiţie sau alt tip de valoare, conform clasificărilor din SEV 102 Tipuri ale valorii. De asemenea, se va specifica premisa valorii, cum ar fi cea mai bună utilizare, utilizarea existentă, utilizarea alternativă, vânzarea ordonată sau vânzarea forţată.
9.8. Data evaluării va fi precizată în mod expres, fiind data la care concluzia privind valoarea estimată este considerată valabilă. În mod normal, data evaluării va corespunde cu data inspecţiei bunului imobil. Data evaluării nu poate fi ulterioară datei raportului de evaluare. În cazul evaluărilor realizate în temeiul unor comenzi recurente sau al unor contracte-cadru (precum cele încheiate cu instituţii financiare), documentul contractual poate să nu indice o dată exactă, dar trebuie să menţioneze intervalul de timp în care raportul va fi emis şi punctul de referinţă pentru calculul acestui termen. La solicitarea beneficiarului, data la care se efectuează evaluarea bunului imobil poate corespunde unei situaţii juridice sau unui eveniment legal petrecut anterior, oferind astfel o perspectivă asupra valorii imobilului în contextul respectiv.
9.9. Se va descrie natura şi amploarea activităţii desfăşurate de evaluator, inclusiv metodele şi tehnicile utilizate, precum şi orice limitări sau restricţii asumate sau impuse în cadrul procesului de evaluare, cum ar fi accesul limitat la imobil, lipsa unor documente justificative sau incertitudini privind unele date.
9.10. Se vor menţiona natura, sursa şi gradul de încredere acordat informaţiilor pe care evaluatorul îşi întemeiază concluziile. Acestea pot include date din registre oficiale, documentaţie tehnică, informaţii furnizate de client sau de terţi, observaţii directe şi surse de piaţă verificate, iar evaluatorul trebuie să indice în ce măsură consideră că respectivele informaţii sunt adecvate şi suficiente pentru scopul evaluării.
9.11. Ipoteze şi/sau ipoteze speciale relevante: Evaluatorul are obligaţia de a identifica şi formula ipotezele generale şi, dacă este cazul, ipotezele speciale care stau la baza evaluării, în conformitate cu cerinţele standardelor aplicabile. Ipotezele speciale pot fi utilizate doar dacă sunt, în mod rezonabil, realiste, relevante şi adecvate circumstanţelor specifice ale evaluării. În situaţia în care beneficiarul solicită evaluarea pe baza unei ipoteze pe care evaluatorul o consideră nefundamentată, nerealistă sau incompatibilă cu etica profesională, acesta trebuie să refuze prestarea serviciului de evaluare.
9.12. Utilizarea unui specialist (sau a unui furnizor extern de servicii) şi rolul acestuia: atunci când natura evaluării impune expertiză suplimentară sau cunoştinţe de specialitate pe care evaluatorul nu le deţine, acesta poate recurge, în mod justificat, la sprijinul unui specialist ori furnizor extern de servicii, în conformitate cu SEV 100 Cadrul general al evaluării. Implicarea acestuia trebuie convenită de comun acord cu beneficiarul şi trebuie menţionată expres în termenii de referinţă, precizându-se aria de responsabilitate şi contribuţia specialistului în procesul de evaluare.
9.13. În cazul în care clientul impune sau solicită luarea în considerare a factorilor Factorii de mediu, sociali şi de guvernanţă (ESG) în cadrul procesului de evaluare, această cerinţă va fi consemnată expres în termenii de referinţă. Evaluatorul va analiza în ce măsură aceşti factori sunt relevanţi şi semnificativi pentru scopul evaluării şi va reflecta corespunzător concluziile în raportul de evaluare.
9.14. Termenii de referinţă vor conţine menţiuni explicite privind eventualele restricţii aplicabile utilizării, difuzării sau publicării raportului de evaluare, în scopul asigurării caracterului confidenţial al informaţiilor, prevenirii utilizării neautorizate a raportului şi limitării răspunderii evaluatorului faţă de terţi care nu sunt desemnaţi ca utilizatori autorizaţi.
9.15. În cuprinsul raportului de evaluare va fi inclusă menţiunea privind conformitatea evaluării cu standardele de evaluare aplicabile în Republica Moldova. În cazul în care, în mod justificat, evaluarea nu a fost realizată în conformitate cu aceste standarde, evaluatorul are obligaţia de a menţiona expres motivele neconformităţii şi de a explica modul în care aceasta poate afecta concluziile privind valoarea estimată.
10. Termenii de referinţă ai evaluării pot fi revizuiţi sau modificaţi pe parcursul procesului de evaluare, atunci când circumstanţele o impun sau când apar elemente noi relevante pentru desfăşurarea activităţii. Orice modificare a acestora trebuie să fie convenită în mod expres între evaluator şi beneficiar şi să fie consemnată în formă scrisă înainte de finalizarea procesului de evaluare şi emiterea raportului. Modificările astfel agreate vor produce efecte doar dacă reflectă acordul ambelor părţi şi nu afectează independenţa profesională a evaluatorului.
11. Termenii de referinţă ai evaluării trebuie redactaţi într-un mod clar, concis şi lipsit de ambiguităţi, astfel încât să nu inducă în eroare niciuna dintre părţile contractuale şi niciun terţ independent şi avizat care are un interes legitim şi acces autorizat la documentul contractual în care aceştia sunt consemnaţi. Formularea acestora trebuie să reflecte în mod clar şi neechivoc scopul, condiţiile şi limitele evaluării, asigurând transparenţa şi înţelegerea corectă a cadrului în care se desfăşoară activitatea de evaluare.
12. Termenii de referinţă ai evaluării, agreaţi între evaluator şi beneficiar prin documentul contractual, trebuie să fie reflectaţi sintetic în raportul de evaluare, într-o formă considerată adecvată de către evaluator, în raport cu natura evaluării şi cu nevoile de informare ale utilizatorilor. În toate situaţiile, prezentarea acestor termeni în raport trebuie să fie clară, coerentă şi să nu creeze, în mod voit, confuzie sau inducere în eroare pentru un utilizator desemnat al raportului care nu are acces direct la documentul contractual în care au fost consemnaţi aceşti termeni.
Capitolul III.
COLECTAREA DATELOR ŞI DESCRIEREA BUNULUI IMOBIL
13. Pentru elaborarea raportului de evaluare, evaluatorul poate solicita un set de documente relevante care să asigure identificarea exactă a bunului imobil, verificarea drepturilor asupra acestuia şi înţelegerea condiţiilor juridice, urbanistice şi tehnice în care se află proprietatea. Acest set va include, fără a se limita, documentul care atestă dreptul de proprietate, extrasul din Registrul bunurilor imobile, dosarul cadastral aferent (inclusiv dosarul tehnic), precum şi alte documente din care să reiasă posibilităţile legale de dezvoltare (cum ar fi destinaţia, indicatorii urbanistici POT şi CUT, sau eventualele restricţii), acte ce fac posibilă delimitarea cotelor-părţi evaluate, avize privind gradul de executare/finalizare a construcţiei. În funcţie de natura bunului imobil evaluat şi de cerinţele specifice, inclusiv cele legate de factorii de mediu, sociali şi de guvernanţă (ESG), pot fi solicitate şi alte documente justificative, precum avize, autorizaţii, certificat de performanţă energetică, raport de audit energetic, raport de evaluare tehnică sau alte certificări relevante.
14. Evaluarea unui bun imobil se bazează pe utilizarea unor date relevante, care trebuie să fie conforme cu cerinţele prevăzute de SEV 104 Informaţii şi date de intrare, respectând caracteristicile de corespundere, fiabilitate şi verificabilitate.
14.1. Datele specifice obiectului evaluării, care includ, fără a se limita la acestea: informaţii despre teren, construcţii, caracteristici fizice, date despre venituri şi cheltuieli, istoricul proprietăţii imobiliare subiect şi al utilizării acesteia şi alte informaţii considerate a fi relevante de către participanţii de pe piaţă.
14.2. Datele generale cu caracter economic şi social sunt colectate la nivel de vecinătate, oraş, regiune şi, atunci când este necesar, la nivel naţional şi internaţional, în funcţie de întinderea geografică a acestei arii, justificat apreciată de evaluator ca fiind adecvată pentru bunul imobil subiect. Aceste date se referă la tendinţele sociale, situaţia economică, reglementările şi restricţiile legale şi condiţiile de mediu înconjurător, care influenţează valoarea proprietăţii imobiliare în aria de piaţă definită în acest scop. Aceste date reprezintă o bază şi pentru analiza celei mai bune utilizări, precum şi pentru explicarea rezultatelor evaluării şi formularea concluziei asupra valorii.
14.3. Datele specifice pieţei imobiliare, cum ar fi informaţii despre proprietăţi imobiliare comparabile vândute sau închiriate ori oferite spre vânzare sau închiriere, informaţii despre costuri de construire, tipuri de construcţii, materiale de construcţii, deprecieri, venituri, cheltuieli, informaţii privind ratele de capitalizare şi de actualizare, grade de neocupare pe piaţa specifică.
15. Evaluarea unui bun imobil presupune efectuarea unei inspecţii a proprietăţii supuse evaluării de către evaluatorul responsabil desemnat pentru realizarea lucrării, în vederea verificării caracteristicilor fizice, funcţionale şi juridice relevante. În situaţiile în care inspecţia nu a fost realizată sau a fost efectuată doar parţial, acest aspect trebuie menţionat în mod explicit în raportul de evaluare, indicându-se motivul concret al neefectuării sau al limitării inspecţiei. Justificarea trebuie să fie temeinică şi obiectivă, iar evaluatorul are responsabilitatea de a evalua în ce măsură lipsa inspecţiei influenţează calitatea şi credibilitatea concluziilor prezentate în raport.
16. Inspecţia bunului imobil, realizată de către evaluatorul responsabil desemnat pentru realizarea lucrării, trebuie să fie suficient de detaliată şi completă pentru a permite identificarea şi descrierea corespunzătoare a proprietăţii în raportul de evaluare, asigurând acurateţea şi relevanţa informaţiilor prezentate. În cadrul inspecţiei, evaluatorul trebuie să poată formula, acolo unde este necesar şi justificat, o opinie fundamentată privind cea mai bună utilizare a proprietăţii (CMBU), să colecteze informaţii care să permită efectuarea de comparaţii pertinente cu alte bunuri imobile similare şi să observe posibili factori de natură de mediu, socială sau de guvernanţă (ESG) care pot avea un impact semnificativ asupra valorii sau utilizării proprietăţii.
17. Inspecţia bunului imobil supus evaluării se realizează, de regulă, în prezenţa beneficiarului sau a persoanelor desemnate de către acesta, în scopul facilitării accesului şi obţinerii informaţiilor necesare. Identificarea proprietăţii se face pe baza datelor şi documentelor furnizate de către beneficiar, iar responsabilitatea pentru exactitatea şi veridicitatea acestor informaţii revine beneficiarului. Evaluatorul trebuie să menţioneze în raportul de evaluare sursele informaţionale utilizate pentru identificarea proprietăţii şi, în cazul în care sunt identificate neconcordanţe, să le evidenţieze în mod corespunzător.
18. Gradul de executare a construcţiei la data evaluării va fi extras din avizul tehnic emis de un expert tehnic atestat, conform legislaţiei Republicii Moldova şi prevederilor CP C.04.06-2013 “Regulamentul privind emiterea avizului tehnic, ce atestă gradul de executare a construcţiei şi corespunderea lucrărilor de construcţii cu documentaţia de proiect”.
19. Evaluatorul are obligaţia profesională de a verifica concordanţa dintre descrierea scriptică a proprietăţii, astfel cum rezultă din documentele puse la dispoziţie, şi situaţia de fapt observată cu ocazia inspecţiei la faţa locului. Orice neconcordanţă identificată între datele documentare şi starea efectivă a bunului imobil la data inspecţiei trebuie prezentată explicit în raportul de evaluare, împreună cu o apreciere privind relevanţa acesteia pentru concluziile privind valoarea estimată. În cazul în care aceste neconcordanţe sau lipsuri de documentaţie afectează în mod esenţial capacitatea de a realiza o evaluare credibilă, evaluatorul este în drept să refuze efectuarea evaluării până la actualizarea şi completarea documentaţiei de către beneficiar şi/sau utilizatorul desemnat al evaluării.
20. Suprafeţele utilizate în procesul de estimare a valorii trebuie să fie preluate, cu prioritate, din documente emise de persoane fizice sau juridice autorizate să desfăşoare lucrări de specialitate în domeniul cadastrului, geodeziei şi cartografiei, în conformitate cu prevederile normative în vigoare. În situaţiile în care astfel de documente lipsesc ori prezintă neconcordanţe, evaluatorul va recurge la utilizarea informaţiilor sau documentelor furnizate de către beneficiar şi/sau utilizatorul desemnat, cu condiţia ca în raportul de evaluare să fie menţionate expres informaţiile sau documentele relevante care nu au fost disponibile, precum şi eventualele ipoteze speciale formulate pentru a fundamenta utilizarea suprafeţelor respective în estimarea valorii.
21. Calitatea de evaluator certificat nu conferă competenţe în domeniul măsurării suprafeţelor, responsabilitatea corectitudinii acestora fiind a persoanelor care au întocmit documentele ce stau la baza evaluării. În cazul în care evaluatorul constată neconcordanţe sau lipsuri semnificative în documentaţia referitoare la suprafeţe ori alte caracteristici fizice relevante ale bunului imobil, acesta este în drept să refuze efectuarea evaluării până la actualizarea documentaţiei de către beneficiar şi/sau utilizatorul desemnat al evaluării.
22. În cadrul raportului de evaluare, evaluatorul are obligaţia de a indica în mod explicit sursele de informaţii utilizate pentru datele de intrare relevante în procesul de evaluare, precum şi de a argumenta şi documenta modul în care aceste date au fost selectate. Se va explica raţionamentul profesional care a stat la baza includerii anumitor informaţii, relevanţa acestora pentru scopul evaluării şi criteriile aplicate în procesul de filtrare şi validare a datelor semnificative. Această prezentare trebuie să asigure transparenţa procesului de evaluare şi să permită oricărui utilizator avizat al raportului să înţeleagă fundamentele tehnice şi informaţionale ale concluziilor formulate.
Capitolul IV.
ANALIZA DATELOR
23. În raportul de evaluare, evaluatorul are responsabilitatea de a prezenta o analiză a pieţei imobiliare relevante pentru tipul de bun imobil supus evaluării, adaptată caracteristicilor acesteia şi scopului evaluării.
24. Analiza de piaţă implică examinarea detaliată a cererii şi ofertei existente pe segmentul relevant de piaţă, identificarea principalilor factori care influenţează echilibrul dintre acestea, precum şi delimitarea ariei geografice în care se manifestă aceste dinamici. Analiza trebuie să evidenţieze particularităţile pieţei pentru tipul respectiv de proprietate, ţinând cont de contextul local, regional sau naţional, după caz, şi să susţină fundamentarea alegerilor metodologice şi a concluziilor privind valoarea estimată.
25. În raportul de evaluare, evaluatorul trebuie să prezinte în mod clar raţionamentul care a stat la baza delimitării ariei de piaţă relevante pentru bunul imobil supus evaluării. Această delimitare trebuie justificată prin criterii obiective, având în vedere natura proprietăţii, caracteristicile pieţei şi contextul geografic şi economic. Evaluatorul are obligaţia de a identifica tipul sau tipurile specifice de bunuri imobile luate în considerare în cadrul analizei şi de a expune relaţia dintre cerere şi ofertă în segmentul de piaţă corespunzător. De asemenea, trebuie analizaţi şi prezentaţi factorii existenţi sau potenţiali care pot influenţa această relaţie, cum ar fi tendinţele economice, politicile urbanistice, dinamica demografică sau alţi determinanţi relevanţi pentru comportamentul pieţei.
26. Analiza de piaţă trebuie să furnizeze informaţiile necesare pentru susţinerea elementelor-cheie utilizate în aplicarea abordărilor de evaluare, contribuind astfel la fundamentarea tehnică şi obiectivă a valorii estimate. Printre aceste elemente se pot regăsi, fără a se limita la acestea, nivelul chiriilor pentru bunuri imobile similare, gradul de neocupare specific segmentului de piaţă analizat, ratele de capitalizare aplicabile, preţurile din oferte/tranzacţii ale proprietăţilor comparabile, precum şi costurile curente de construcţie. Toate aceste date trebuie prezentate într-un mod coerent şi compatibil cu metodologia aplicată, iar unităţile de măsură utilizate pentru criteriile de comparaţie (cum ar fi preţul pe metru pătrat) trebuie să fie armonizate cu cele folosite în procesul de evaluare, raportându-se la acelaşi tip de suprafaţă sau alt indicator relevant, pentru a asigura comparabilitatea şi consistenţa rezultatelor.
27. În cadrul raportului de evaluare, evaluatorul trebuie să prezinte concluzia rezultată în urma analizei celei mai bune utilizări (CMBU) a bunului imobil supus evaluării, în măsura în care o astfel de analiză este necesară pentru scopul şi tipul evaluării. Această concluzie trebuie să reflecte utilizarea rezonabilă, posibilă din punct de vedere fizic, legal permisă, fezabilă din punct de vedere economic şi care conduce la cea mai mare valoare a proprietăţii, fiind argumentată în mod corespunzător prin date de piaţă, condiţii urbanistice şi caracteristicile intrinseci ale imobilului.
28. Utilizarea curentă a proprietăţii imobiliare este, considerată drept CMBU în absenţa unor indicii, provenite din piaţă sau a altor factori obiectivi, care să sugereze că o altă utilizare ar genera o valoare mai mare pentru bunul evaluat. Evaluatorul are responsabilitatea de a analiza contextul pieţei, reglementările urbanistice şi caracteristicile proprietăţii pentru a confirma această presupunere sau, după caz, pentru a fundamenta identificarea unei utilizări alternative mai valoroase.
29. În cazul în care valoarea estimată a fost determinată în ipoteza unei utilizări care diferă de utilizarea existentă, considerată drept cea CMBU, evaluatorul prezintă în mod clar şi documentat argumentele care susţin această concluzie.
Capitolul V.
APLICAREA ABORDĂRILOR ÎN EVALUARE
30. Pentru formularea unei concluzii fundamentate privind valoarea unui bun imobil, evaluatorii aplică, în funcţie de natura şi specificul proprietăţii evaluate, una sau mai multe dintre cele trei abordări în evaluare: abordarea prin piaţă, abordarea prin venit, şi abordarea prin cost.
31. În funcţie de tipul bunului imobil supus evaluării şi de caracteristicile pieţei în care acesta se încadrează, se recomandă aplicarea abordărilor în evaluare într-o anumită ordine logică, adaptată scopului evaluării şi disponibilităţii datelor de intrare.
31.1. În cazul evaluării bunurilor imobile cu destinaţie locativă, abordarea recomandată este, în primul rând, cea prin piaţă, în completare, fiind aplicată şi abordarea prin cost. Pentru bunurile locative aflate în arendă sau închiriate, în funcţie de disponibilitatea informaţiilor privind veniturile efective şi potenţiale, poate fi aplicată şi abordarea prin venit.
31.2. Pentru evaluarea terenurilor, inclusiv a celor cu destinaţie agricolă, abordarea principală este cea prin piaţă, iar, acolo unde există suficiente informaţii privind potenţialul economic al utilizării terenului, se poate aplica şi abordarea prin venit, în special în contextul exploatărilor agricole sau al terenurilor închiriate.
31.3. În cazul bunurilor imobile cu destinaţie comercială, evaluarea trebuie să fie fundamentată prin aplicarea combinată a celor trei abordări: prin piaţă, pentru a reflecta comportamentul real al investitorilor şi utilizatorilor; prin venit, pentru a surprinde capacitatea proprietăţii de a genera fluxuri economice; şi prin cost, în special pentru construcţiile noi sau modernizate, ca abordare de susţinere.
31.4. Pentru bunurile imobile cu destinaţie industrială, aplicarea abordărilor depinde de gradul de dezvoltare al pieţei. Dacă există o piaţă activă şi suficient de transparentă, se recomandă utilizarea abordării prin piaţă, prin venit şi prin cost, pentru o analiză complexă şi comparativă. În schimb, în cazul unei pieţe slab dezvoltate sau inexistente, când lipsesc tranzacţiile comparabile şi informaţiile de piaţă, evaluarea se va fundamenta în principal pe abordarea prin cost.
31.5. Pentru bunurile imobile unice şi specializate, caracterizate prin lipsa unor comparaţii directe sau a unei pieţe funcţionale, evaluarea se realizează, de regulă, exclusiv prin abordarea prin cost, aceasta fiind singura metodă relevantă pentru estimarea valorii în lipsa unor tranzacţii sau venituri comparabile.
32. Toate cele trei abordări utilizate în evaluarea proprietăţilor imobiliare au la bază utilizarea datelor de piaţă relevante şi verificabile.
Capitolul VI.
ABORDAREA PRIN PIAŢĂ
33. În cadrul abordării prin piaţă se aplică metoda comparaţiei vânzărilor, cunoscută şi sub denumirea de metoda analizei comparative a vânzărilor.
34. Metoda comparaţiei vânzărilor presupune estimarea valorii de piaţă a bunului imobil pe baza analizei comparative a proprietăţilor similare, care au fost vândute recent sau care sunt disponibile pe piaţă la data evaluării. Această metodă presupune identificarea unor tranzacţii sau oferte relevante şi aplicarea unor ajustări asupra preţurilor observate, în funcţie de diferenţele semnificative între bunurile comparabile şi obiectul evaluării.
35. Abordarea prin piaţă este aplicabilă tuturor tipurilor de proprietăţi imobiliare, cu condiţia existenţei unui volum adecvat de informaţii credibile şi verificabile privind tranzacţii încheiate recent şi/sau oferte active pentru proprietăţi similare cu cea supusă evaluării.
36. Atunci când sunt disponibile informaţii relevante şi verificabile privind preţurile bunurilor imobile comparabile, abordarea prin piaţă reprezintă cea mai directă şi adecvată abordare de estimare a valorii de piaţă. Aplicarea acestei metode presupune existenţa unei pieţe funcţionale şi transparente, care să reflecte comportamentul real al participanţilor şi să permită realizarea de comparaţii relevante între obiectul evaluării şi bunurile analizate, în scopul estimării unei valori de piaţă corecte şi susţinute.
37. În absenţa unui volum suficient de informaţii privind tranzacţiile sau ofertele pentru bunurile imobile comparabile, aplicabilitatea abordării prin piaţă poate fi limitată. Cu toate acestea, neaplicarea acestei abordări nu poate fi justificată exclusiv prin lipsa informaţiilor, în situaţiile în care aceste date ar fi putut fi obţinute de către evaluator printr-un efort rezonabil de documentare şi cercetare de piaţă. Evaluatorul are responsabilitatea profesională de a întreprinde demersurile necesare pentru identificarea informaţiilor relevante, iar omisiunea utilizării abordării prin piaţă trebuie argumentată riguros şi susţinută cu dovezi privind lipsa efectivă a datelor disponibile.
38. Elaborarea rapoartelor de evaluare prin utilizarea parţială sau, după caz, exclusivă a ofertelor de piaţă privind bunuri imobile comparabile este conformă cu prevederile Standardelor de evaluare, cu condiţia ca aceste oferte să fie verificate, credibile, actuale şi analizate critic în contextul pieţei.
39. Evaluatorul are responsabilitatea profesională de a verifica faptul că proprietăţile comparabile utilizate în procesul de evaluare sunt reale, identificabile în mod concret, inclusiv prin numere cadastrale, şi corespund din punct de vedere fizic informaţiilor scriptice disponibile. În raportul de evaluare, evaluatorul trebuie să indice în mod clar sursele de informaţii utilizate, să prezinte datele esenţiale ale fiecărui bun imobil comparabil şi să explice raţionamentul profesional care a stat la baza selecţiei acestora, inclusiv justificarea relevanţei lor pentru obiectul evaluării.
40. În cadrul abordării prin piaţă pot fi utilizate tehnici cantitative şi/sau calitative, prin care preţurile bunurilor imobile comparabile sunt analizate şi ajustate pentru a reflecta diferenţele şi asemănările relevante faţă de proprietatea subiect, astfel încât valoarea estimată să reflecte cât mai fidel realitatea pieţei. Ajustările se aplică elementelor de comparaţie semnificative, fiecare fiind analizat individual.
40.1. Drepturile de proprietate şi alte drepturi reale transmise influenţează direct nivelul preţului de tranzacţionare. În cazul transmiterii unui drept de proprietate deplin, fără limitări sau grevări, valoarea este, în mod obişnuit, mai ridicată. În schimb, restricţiile asupra dreptului de proprietate – cum ar fi superficiile, servituţile, ipotecile sau limitarea dreptului de folosinţă şi/sau dispoziţie – conduc la diminuarea valorii. Evaluatorul trebuie să ajusteze preţurile comparabile atunci când acestea reflectă condiţii juridice diferite faţă de obiectul evaluării, aplicând o corecţie echivalentă cu valoarea de piaţă a drepturilor suplimentare sau a restricţiilor identificate.
40.2. Condiţiile de finanţare pot influenţa artificial preţul tranzacţiei în funcţie de acordurile specifice dintre părţi. Situaţii precum acordarea unui credit de către vânzător sau existenţa unui împrumut cu dobândă preferenţială trebuie recunoscute şi ajustate pentru a reflecta preţul care s-ar fi obţinut în condiţii normale de piaţă.
40.3. Condiţiile tranzacţiei vizează elementele neuzuale ale vânzării, precum termenele scurte impuse vânzătorului sau relaţiile personale sau economice între părţi. Aceste condiţii pot conduce la preţuri deviate de la valoarea de piaţă şi impun ajustări corespunzătoare în analiza comparativă.
40.4. Condiţiile pieţei, care reflectă evoluţiile intervenite între data tranzacţiei comparabile şi data evaluării, trebuie analizate atent. Ajustările vor ţine cont de inflaţie sau deflaţie, modificări legislative relevante, schimbări în structura cererii şi ofertei, sau alte transformări care afectează dinamica valorilor imobiliare.
40.5. Amplasarea este un factor esenţial, iar diferenţele de amplasare dintre proprietăţi pot influenţa în mod semnificativ preţul. Ajustările trebuie să reflecte avantajele sau dezavantajele comparative ale amplasamentului obiectului evaluării faţă de bunurile comparabile.
40.6. Caracteristicile fizice includ elemente precum suprafaţa (eventual şi volumul, lungimea, înălţimea), destinaţia, calitatea construcţiei (materialele de construcţie, performanţa energetică), starea de întreţinere, gradul de uzură, precum şi alte particularităţi constructive. Evaluatorul trebuie să analizeze separat fiecare dintre aceste caracteristici şi să aplice ajustările necesare pentru a asigura comparabilitatea corectă.
40.7. Caracteristicile economice sunt relevante mai ales în cazul bunurilor imobile generatoare de venituri. Printre acestea se numără nivelul cheltuielilor operaţionale, eficienţa administrării, condiţiile contractelor de închiriere/ locaţiune/arendă şi durata acestora şi altele. Aceste elemente pot influenţa direct atractivitatea investiţională şi, implicit, valoarea de piaţă.
40.8. Modul de folosinţă, atunci când diferă între proprietatea evaluată şi cea comparabilă, poate necesita ajustare, dacă diferenţa este semnificativă. Totuşi, dacă diferenţa este minoră şi nu afectează potenţialul economic al proprietăţii, ajustarea poate fi minimă sau inexistentă.
40.9. Componentele valorii care nu sunt legate de bunul imobil se aplică în cazul în care la tranzacţia de vânzare a bunului imobil au participat şi alte bunuri ce nu sunt considerate imobile, cum ar fi: utilaje şi echipamente de producţie, mobilier şi altele. Valoarea acestor componente se separă de valoarea bunului imobil.
41. Pentru determinarea mărimii ajustărilor necesare în cadrul metodei comparaţiei vânzărilor, evaluatorul poate recurge la mai multe tehnici, alese în funcţie de disponibilitatea datelor, gradul de omogenitate al pieţei şi natura caracteristicii analizate. Printre cele mai frecvent utilizate tehnici se regăsesc următoarele:
41.1. Comparaţia pară constă în analiza directă a două vânzări comparabile, care sunt similare sub toate aspectele, cu excepţia unui singur element de comparaţie. Diferenţa de preţ dintre aceste două proprietăţi este atribuită exclusiv acelui element, permiţând astfel estimarea ajustării corespunzătoare. Această analiză este eficientă în pieţele omogene, unde există suficiente date comparabile izolate pe caracteristici distincte.
41.2. Analiza datelor secundare se bazează pe informaţii colectate din surse externe, cum ar fi rapoartele analitice privind piaţa imobiliară, studii de specialitate, publicaţii economice şi articole din reviste sau baze de date relevante. Aceste surse pot oferi indicatori de ajustare orientativi sau valori medii pentru caracteristici specifice, care, consolidate cu raţionamentul profesional, pot fundamenta ajustările aplicate.
41.3. Analiza statistică presupune utilizarea metodelor economico-matematice, în special a tehnicilor de regresie şi corelare, pentru a determina relaţiile cantitative dintre caracteristicile bunurilor imobile şi valorile acestora. Prin construirea de modele statistice, evaluatorul poate estima coeficienţii de ajustare pentru diferitele caracteristici.
41.4. Pot fi utilizate şi tehnici complementare, precum analiza grafică, analiza trendului, analiza costurilor, analiza comparativă relativă sau analiza distributivă, în funcţie de structura şi volumul bazei de date disponibile.
42. Ajustările aplicate în cadrul abordării prin piaţă au ca scop aducerea preţurilor bunurilor imobile comparabile la un nivel echivalent cu cel al obiectului evaluării, ţinând cont de diferenţele semnificative identificate între acestea. Ajustările pot fi exprimate fie în termeni absoluţi (valori monetare), fie în termeni relativi (procente, coeficienţi), în funcţie de natura datelor disponibile şi de metodologia adoptată de evaluator. Aplicarea acestor ajustări se realizează într-o consecutivitate strictă, pentru a asigura coerenţa şi transparenţa procesului de corecţie, după cum urmează:
42.1. ajustarea pentru drepturile de proprietate transmise;
42.2. ajustarea pentru condiţiile de finanţare;
42.3. ajustarea pentru condiţiile de vânzare;
42.4. ajustarea pentru condiţiile pieţei;
42.5. ajustarea pentru amplasare;
42.6. ajustările pentru caracteristicile fizice;
42.7. ajustările pentru alte elemente de comparaţie.
43. În procesul de aplicare a ajustărilor pentru drepturile de proprietate, condiţiile de finanţare, condiţiile de vânzare, condiţiile pieţei şi amplasare, preţul bunului imobil comparabil se recalculează după aplicarea fiecărei ajustări în parte. Această procedură etapizată asigură acurateţea ajustărilor şi reflectarea clară a influenţei fiecărui element de comparaţie asupra valorii, evitând cumularea eronată a efectelor.
44. Ajustările corespunzătoare celorlalte elemente de comparaţie, cum ar fi caracteristicile fizice, caracteristicile economice, modul de folosinţă sau componentele valorii care nu sunt legate de bunul imobil, pot fi aplicate în modul stabilit de către evaluator, în funcţie de metodologia adoptată şi de specificul datelor disponibile. Evaluatorul poate opta fie pentru recalcularea preţului comparabil după aplicarea fiecărei ajustări individuale, fie pentru aplicarea tuturor ajustărilor în mod cumulat, la finalul procesului de corectare. Indiferent de modalitatea aleasă, aceasta nu trebuie să afecteze rezultatul final al ajustării, cu condiţia ca metoda utilizată să fie aplicată consecvent şi să respecte principiile de acurateţe, transparenţă şi justificare profesională.
45. Toate ajustările aplicate preţurilor proprietăţilor comparabile trebuie să fie în mod clar justificate şi argumentate în raportul de evaluare, pe baza unui raţionament profesional transparent şi a unor surse de date verificabile. Nu este permisă utilizarea niciunei ajustări fără prezentarea explicită a modului în care aceasta a fost estimată, inclusiv a metodei utilizate, a informaţiilor de referinţă şi a criteriilor de evaluare aplicate. Absenţa argumentării ajustărilor compromite credibilitatea raportului şi contravine cerinţelor de transparenţă şi conformitate cu standardele de evaluare în vigoare.
46. Selectarea concluziei asupra valorii este determinată de bunul imobil comparabil care este cel mai apropiat de proprietatea subiect din punct de vedere fizic, juridic şi economic. În această etapă, evaluatorul trebuie să analizeze:
46.1. intervalul de valori ajustate obţinute după aplicarea corecţiilor asupra preţurilor proprietăţilor comparabile, pentru a înţelege poziţionarea valorii estimate în contextul pieţei analizate;
46.2. numărul ajustărilor aplicate fiecărui bun imobil comparabil, deoarece un număr mare de ajustări poate indica un grad redus de comparabilitate şi, implicit, o fiabilitate mai scăzută a rezultatului obţinut din acea comparaţie;
46.3. totalul ajustărilor aplicate, calculat ca sumă absolută (ajustare brută, exprimată în termeni valorici sau procentuali), care reflectă amploarea intervenţiilor asupra preţului iniţial şi permite evaluarea gradului de distanţare între proprietatea comparabilă şi cea evaluată;
46.4. alte tehnici utilizate pentru estimarea diferenţelor între proprietatea subiect şi cele comparabile, cum ar fi analiza relativă, atribuirea argumentată şi obiectivă a unui punctaj proprietăţilor sau alte metode calitative ori cantitative de evaluare a gradului de similitudine;
46.5. existenţa unor ajustări deosebit de mari aplicate asupra preţurilor unor bunuri imobile comparabile, care pot indica o lipsă de relevanţă a acestora pentru obiectul evaluării şi, în consecinţă, pot conduce la excluderea lor justificată din setul final utilizat pentru concluzia asupra valorii.
Capitolul VII.
ABORDAREA PRIN VENIT
47. Abordarea prin venit reprezintă procesul prin care se obţine o estimare a valorii bunului imobil supus evaluării prin conversia fluxurilor de numerar viitoare anticipate într-o valoare actuală, utilizând metode de actualizare.
48. Abordarea prin venit este aplicabilă oricărui tip de proprietate imobiliară care, la data evaluării, generează venituri sau prezintă un potenţial rezonabil de generare a acestora în condiţiile pieţei, inclusiv în cazul proprietăţilor libere sau ocupate de către proprietar. Totuşi, aplicarea acestei abordări trebuie fundamentată pe existenţa unor date suficiente, credibile şi verificabile privind veniturile obţinute sau potenţiale, inclusiv chirii practicate pe piaţa relevantă pentru bunuri imobile similare, amplasate în aceeaşi arie geografică. În lipsa acestor informaţii, aplicarea abordării prin venit nu este justificată, iar utilizarea sa poate conduce la rezultate nesigure sau lipsite de fundament obiectiv.
49. Aplicarea abordării prin venit presupune parcurgerea a două etape principale. Prima etapă constă în prognozarea veniturilor viitoare pe care proprietatea imobiliară le poate genera, iar cea de-a doua etapă constă în determinarea valorii prezente a acestor venituri, prin aplicarea unei metode corespunzătoare naturii fluxurilor de numerar şi riscurilor asociate.
50. Veniturile viitoare care fac obiectul evaluării pot proveni, în principal, din două surse: plata de chirie/locaţiune/arendă încasată ca urmare a înstrăinării dreptului de folosinţă a proprietăţii imobiliare şi veniturile rezultate din exploatarea comercială directă a imobilului, în cazul în care acesta este utilizat pentru activităţi economice desfăşurate de proprietar sau de un terţ. În practică, cea mai frecvent utilizată sursă pentru estimarea veniturilor este plata de chirie, întrucât aceasta oferă un flux de numerar regulat, predictibil şi verificabil pe baza contractelor existente sau a datelor de piaţă referitoare la proprietăţi similare închiriate în aceleaşi condiţii de piaţă.
51. Pentru calcularea venitului operaţional net (VON), denumit şi venitul net din exploatare, evaluatorul trebuie să identifice şi să determine componentele principale ale fluxurilor de numerar legate de funcţionarea efectivă a bunului imobil. Aceste componente includ tipurile de venituri şi cheltuieli operaţionale relevante, astfel:
51.1. Venitul brut potenţial (VBP) reprezintă venitul total teoretic pe care bunul imobil l-ar putea genera reieşind din parametrii tehnici existenţi. Acesta reflectă capacitatea maximă de generare a veniturilor.
51.2. Venitul brut efectiv (VBE) este venitul realist estimat, care poate fi obţinut în urma exploatării proprietăţii, ţinând cont de gradul real de ocupare şi de eventualele pierderi legate de neîncasarea chiriei. Venitul brut efectiv se calculează conform formulei:
unde:
VBE – venitul brut efectiv, VBP – venitul brut potenţial, DSL – deducerea pentru spaţiile libere şi neachitarea chiriei în termen, AV – alte venituri generate de bunul imobil care nu provin nemijlocit din darea în chirie/locaţiune a spaţiilor disponibile.
51.3. Cheltuielile operaţionale (CO), denumite şi cheltuielile de exploatare a proprietăţii, reprezintă costurile suportate pentru exploatarea şi întreţinerea funcţională a bunului imobil, fiind necesare pentru menţinerea acestuia în stare de utilizare normală. Ele se clasifică în următoarele categorii:
51.3.1. cheltuieli operaţionale fixe, care sunt independente de gradul de ocupare al spaţiilor şi includ, printre altele, impozitul pe bunul imobil, poliţele de asigurare şi alte taxe recurente;
51.3.2. cheltuieli operaţionale variabile, care variază în funcţie de nivelul de utilizare a proprietăţii şi pot include costuri cu administrarea imobilului, plăţile pentru utilităţi (apă, energie, încălzire), servicii de curăţenie şi pază;
51.3.3. cheltuieli pentru reparaţii şi menţinere, care cuprind costuri asociate lucrărilor de întreţinere periodică şi reparaţii curente (de exemplu, zugrăveli, întreţinerea ascensoarelor, verificări tehnice), având atât un caracter fix, cât şi variabil;
51.3.4. cheltuieli operaţionale pentru înlocuire, care se referă la înlocuirea componentelor uzate sau deteriorate ale bunului imobil (acoperiş, instalaţii sanitare şi inginereşti, finisaje majore etc.).
52. Venitul operaţional net se calculează după următoarea formulă:
unde:
VON – venitul operaţional net, CO – cheltuieli operaţionale.
53. Pentru estimarea venitului operaţional net, din venitul brut efectiv se deduc exclusiv acele cheltuieli operaţionale care sunt suportate de proprietar în legătură cu exploatarea directă a bunului imobil. Acestea includ, de regulă, costuri recurente necesare pentru funcţionarea, întreţinerea şi administrarea proprietăţii. Nu se consideră cheltuieli operaţionale şi, prin urmare, nu se deduc din venitul brut efectiv următoarele categorii de cheltuieli:
53.1. deservirea creditului ipotecar (dobânzi, comisioane bancare şi rambursări de capital);
53.2. impozitul pe venit, întrucât acesta reprezintă o obligaţie fiscală a proprietarului şi nu o cheltuială legată de funcţionarea proprietăţii;
53.3. amortizarea mijloacelor fixe, deoarece aceasta este o cheltuială contabilă, nu una efectivă, şi nu influenţează fluxurile de numerar reale ale proprietăţii.
54. Metodele utilizate în cadrul abordării prin venit reprezintă variaţii ale metodei fluxului de numerar actualizat, fiecare adaptată în funcţie de natura veniturilor, perioada de timp analizată şi caracteristicile bunului imobil evaluat. Cele mai frecvent aplicate metode sunt:
54.1. capitalizarea directă;
54.2. actualizarea fluxurilor de numerar.
55. Atunci când sunt utilizate informaţii de piaţă relevante şi fiabile privind proprietăţi comparabile, iar metodele sunt aplicate corect, atât metoda capitalizării directe, cât şi metoda fluxului de numerar actualizat ar trebui să conducă la indicaţii similare asupra valorii. Diferenţele dintre rezultate ar trebui să fie minime şi explicabile prin natura ipotezelor utilizate, structura fluxurilor de numerar, perioada de timp analizată sau nivelul detaliului luat în considerare. Corectitudinea valorilor estimate prin cele două metode reflectă soliditatea datelor de intrare, corespunderea ratei de capitalizare sau de actualizare şi coerenţa raţionamentului profesional aplicat de evaluator.
56. Metoda capitalizării directe constă în transformarea venitului operaţional net estimat pentru un an de gestiune într-o valoare a bunului imobil, prin aplicarea unei rate de capitalizare corespunzătoare pieţei. Această metodă este utilizată atunci când veniturile şi cheltuielile sunt relativ stabile şi previzibile pe termen relativ lung. Formula de calcul este:
unde:
Ve – valoarea estimată, r – rata de capitalizare.
57. Rata de capitalizare reprezintă o rată de rentabilitate care reflectă atât rentabilitatea capitalului investit, cât şi rata de recuperare a acestuia. Estimarea ratei de capitalizare, în funcţie de natura datelor disponibile şi de structura financiară a investiţiei, poate fi realizată prin metode precum: analiza vânzărilor comparabile, multiplicatorul venitului brut efectiv sau tehnica grupului de investiţii. Evaluatorul are obligaţia de a justifica alegerea metodei aplicate în cadrul procesului de evaluare.
57.1. Metoda analizei vânzărilor comparabile este metoda preferată pentru estimarea ratei totale de capitalizare, deoarece se bazează pe observaţii directe din piaţă. Ea constă în analiza tranzacţiilor sau ofertelor cu bunuri imobile comparabile, în care este cunoscut atât preţul de vânzare, cât şi venitul operaţional net al proprietăţilor. Se impune un grad înalt de comparabilitate între obiectul evaluării şi bunurile analizate. Ajustările necesare pentru diferenţele dintre bunul evaluat şi comparabile trebuie efectuate anterior calculului.
Formula de calcul este:
57.2. Metoda multiplicatorului venitului brut efectiv (MVBE) se aplică atunci când nu este disponibilă informaţia completă privind venitul operaţional net, dar sunt cunoscute veniturile brute efective şi cheltuielile operaţionale. Se calculează rata de capitalizare pe baza multiplicatorului şi a coeficientului cheltuielilor operaţionale:
unde: CCO – coeficientul cheltuielilor operaţionale, care se calculează ca raportul dintre cheltuielile operaţionale şi venitul brut efectiv. MVBE – multiplicatorul venitului brut efectiv, egal cu raportul dintre preţul de vânzare şi venitul brut efectiv.
57.3. Tehnica grupului de investiţii se bazează pe premisa că, în cazul în care asupra bunului imobil evaluat există mai multe interese materiale, fie de natură financiară, fie de natură fizică, rata de capitalizare trebuie să reflecte cerinţele de rentabilitate ale fiecărui deţinător de astfel de interese. Interesele materiale pot fi de natură financiară (când proprietatea este achiziţionată printr-o combinaţie de capital propriu şi capital împrumutat) şi de natură fizică (când bunul imobil este compus din mai multe componente fizice, de exemplu teren şi construcţii).
57.3.1. Tehnica grupului de investiţii pentru interesele financiare se aplică atunci când achiziţia bunului imobil a fost finanţată parţial prin împrumut. În acest caz, venitul operaţional net este împărţit între creditor (prin plata anuală aferentă serviciului datoriei) şi proprietarul care a investit capital propriu (fluxul de numerar înainte de impozitare). Rata de capitalizare rezultată reflectă o medie ponderată între rentabilitatea cerută de creditor şi cea a investitorului, astfel:
unde: m – ponderea creditului în valoarea totală a proprietăţii, rc – rata de rentabilitate pentru creditor (constantă ipotecară), rp – rata de rentabilitate pentru investitor (capital propriu).
57.3.1.1. Rata de rentabilitate pentru capitalul împrumutat (creditor) se calculează astfel:
unde: DC – plăţile anuale pentru deservirea creditului ipotecar, SC – suma creditului ipotecar.
57.3.1.2. Rata de rentabilitate pentru capitalul propriu (investitor) se calculează astfel:
unde: FNII – fluxul net de numerar înainte de impozitare (rămas proprietarului), CP – suma capitalului propriu investit.
57.3.1.2.1. Rata de rentabilitate pentru capitalul propriu poate fi determinată prin metoda cumulativă. Metoda presupune determinarea separată a fiecărei componente, urmată de însumarea acestora într-o formulă compozită. Formula generală aplicabilă este:
unde: Rf – rata rentabilităţii fără risc, Ri – prima pentru riscul investiţiilor în imobiliare, Rl – prima pentru lichiditatea scăzută a proprietăţii, Rm – prima pentru managementul investiţional.
57.3.1.2.1.1. Rata rentabilităţii fără risc reflectă remuneraţia minimă a capitalului investit în condiţii de certitudine şi este de regulă echivalată cu rata de bază a Băncii Naţionale a Moldovei sau cu randamentul mediu al hârtiilor de valoare de stat emise de autoritatea monetară, pe termen comparabil cu durata investiţiei.
57.3.1.2.1.2. Prima pentru riscul investiţiilor în imobiliare reprezintă prima de risc asociată sectorului imobiliar şi tipului specific de proprietate. Aceasta reflectă incertitudinile privind cererea şi oferta, reglementările urbanistice, nivelul de ocupare, volatilitatea chiriilor, riscul contractual (neîncasarea chiriei) şi alţi factori specifici segmentului de piaţă analizat.
57.3.1.2.1.3. Prima pentru lichiditatea scăzută a proprietăţii reflectă gradul de lichiditate al bunului imobil în funcţie de timpul estimat pentru expunerea acestuia pe piaţă până la vânzare. Se determină după formula:
unde termenul de expunere se exprimă în luni şi reflectă timpul estimat până la realizarea unei tranzacţii în condiţii normale de piaţă. Cu cât lichiditatea este mai scăzută, cu atât rata riscului este mai mare.
57.3.1.2.1.4. Prima pentru managementul investiţional reflectă competenţa managementului în funcţie de complexitatea şi riscul investiţiilor. Prima se determină considerând incertitudinile privind nivelul de ocupare, volatilitatea chiriilor, riscul contractual (neîncasarea chiriei) şi alţi factori specifici tipului respectiv de bunuri imobile.
57.3.2. Tehnica grupului de investiţii poate fi adaptată pentru bunuri imobile compuse din elemente fizice distincte, precum teren şi construcţii. În acest caz, rata totală de capitalizare se calculează ca media ponderată a ratelor de capitalizare specifice fiecărei componente, în funcţie de contribuţia valorică a acesteia:
unde:
T – ponderea terenului în valoarea totală a bunului imobil, rteren – rata de capitalizare aplicabilă terenului, C – ponderea construcţiei în valoarea totală a bunului imobil, rconstrucţie – rata de capitalizare aferentă construcţiei.
Ratele de capitalizare pentru teren şi construcţii pot fi estimate, de regulă, prin metoda tehnicii reziduale, astfel cum este descrisă în capitolul IX din prezentul Ghid.
57.4. Metoda coeficientului de acoperire a datoriei (CAD) se aplică în cazul finanţării integrale a tranzacţiei prin împrumut, când se cunoaşte raportul dintre venitul operaţional net şi plăţile anuale pentru deservirea creditului ipotecar. Rata de capitalizare se estimează astfel:
unde:
CAD – coeficientul de acoperire a datoriei, care se determină ca raportul dintre venitul operaţional net şi plăţile anuale pentru deservirea creditului ipotecar.
57.5. În funcţie de obiectul evaluării, destinaţia raportului şi tipul valorii estimate, rata de capitalizare poate fi apreciată şi prin alte metode, precum rata de capitalizare corectată în funcţie de modalitatea de recuperare a capitalului investit (tehnica Ellwood) sau altele.
58. Actualizarea fluxurilor de numerar este utilizată în evaluarea proprietăţilor imobiliare pentru care se anticipează variaţii semnificative ale veniturilor şi/sau cheltuielilor de exploatare pe parcursul unei perioade de previziune. Această metodă este adecvată în situaţiile în care proprietatea nu generează venituri stabile, fiind supusă unor modificări în structura contractuală, gradul de ocupare sau condiţiile pieţei.
59. Aplicarea metodei actualizării fluxurilor de numerar presupune estimarea veniturilor şi cheltuielilor probabile pentru fiecare an din perioada de previziune, precum şi determinarea valorii reziduale a proprietăţii la finalul perioadei analizate. Aceste fluxuri anuale, împreună cu valoarea reziduală (reversia), sunt apoi convertite în valoare prezentă prin aplicarea unei rate de actualizare care reflectă riscurile specifice proprietăţii şi ale pieţei. Formula generală este:
unde:
Ve – valoarea estimată a bunului imobil, VONt – venitul operaţional net estimat pentru anul t, Y – rata de actualizare, n – numărul de ani pentru care se efectuează prognoza, R – reversia (valoarea terminală a bunului imobil la finele perioadei de prognoză).
60. Previziunile utilizate în cadrul metodei actualizării fluxurilor de numerar pot fi furnizate de către client, în special în cazul proiectelor investiţionale sau al proprietăţilor operaţionale (flux de numerar efectiv, contractual sau promis), ori pot fi elaborate de către evaluator pe baza unei analize proprii (cea mai probabilă serie de flux de numerar, fluxul de numerar aşteptat ponderat cu probabilitatea realizării acestuia, scenarii multiple de posibile fluxuri viitoare de numerar). În ambele situaţii, aceste previziuni trebuie să fie justificate şi argumentate în raportul de evaluare, prezentând ipotezele economice, contractuale şi de piaţă care le fundamentează, astfel încât concluzia asupra valorii să reflecte o estimare realistă, documentată şi verificabilă.
61. Fluxurile de numerar vor fi selectate de evaluator în funcţie de tipul valorii estimate. Pentru determinarea valorii de piaţă fluxul de numerar prognozat urmează a reflecta situaţia tipică segmentului de piaţă la data evaluării. În cazul utilizării fluxurilor de numerar furnizate de client acestea vor fi comparate cu nivelul mediu al fluxurilor de numerar generate pe segmentul de piaţă respectiv.
62. Perioada de prognoză poate varia de la un an până la o perioadă nedeterminată, în funcţie de durata tipică de deţinere a bunului imobil de către un investitor sau de durata de viaţă economică rămasă a acestuia.
63. Reversia (valoarea terminală) reprezintă valoarea estimativă (preţul probabil) pentru care bunul imobil ar putea fi vândut la sfârşitul perioadei de calcul, reflectând astfel valoarea reziduală a proprietăţii în acel moment.
64. Reversia poate fi estimată fie prin modelul de creştere Gordon (modelul de creştere constantă), care presupune că fluxul de numerar generat de activ creşte sau descreşte la o rată constantă pe o perioadă nedeterminată, fie prin abordarea prin piaţă, utilizând metoda valorii de ieşire.
65. Reversia, estimată prin metoda valorii de creştere, se determină prin capitalizarea venitului operaţional net estimat pentru anul imediat următor perioadei de prognoză, utilizând o rată de capitalizare corespunzătoare condiţiilor de piaţă anticipate pentru acel moment:
unde:
R reversia, VONn+1 – venitul operaţional net estimat pentru anul care urmează perioadei de calcul, r – rata de capitalizare aplicabilă în anul respectiv.
66. Rata de actualizare a fluxului de numerar prognozat reflectă aşteptările investitorului cu privire la veniturile viitoare generate de bunul imobil şi este utilizată pentru a transforma aceste venituri în valoare prezentă. Diferite tipuri de flux de numerar reflectă adesea niveluri diferite de risc şi pot necesita aplicarea unor rate de actualizare diferite.
67. În funcţie de natura proprietăţii, contextul economic şi disponibilitatea datelor de piaţă, evaluatorul va argumenta şi selecta metoda de estimare a ratei de actualizare:
67.1. Metoda adiţionării presupune determinarea separată a fiecărei componente care influenţează nivelul general al ratei de actualizare, urmată de însumarea acestora într-o formulă compozită. Formula generală aplicabilă este:
unde:
Rf – rata rentabilităţii fără risc, Ria – rata inflaţiei anticipate, Rr – rata riscului.
67.1.1. Rata rentabilităţii fără risc este prezentată la pct.57.3.1.2.1.1.
67.1.2. Rata inflaţiei anticipate exprimă aşteptările pieţei privind creşterea generală a preţurilor într-un orizont de timp relevant pentru evaluare. Aceasta se stabileşte în funcţie de prognozele oficiale publicate de instituţiile de statistică şi politică monetară, precum şi de studiile de specialitate privind evoluţia economică.
67.1.3. Rata riscului reflectă recompensa pe care investitorul aşteaptă să o primească pentru banii investiţi în bunul imobil. Rata riscului include: riscul pieţei imobiliare (pct. 57.3.1.2.1.2), riscul inflaţiei neaşteptate şi riscul lichidităţii joase (pct. 57.3.1.2.1.3) caracteristic pentru bunurile imobile.
67.1.3.1. Rata riscului inflaţiei neaşteptate reflectă expunerea investitorului la variaţii neprevăzute ale inflaţiei faţă de nivelul anticipat. Această componentă se introduce pentru a acoperi volatilitatea macroeconomică şi incertitudinile privind stabilitatea preţurilor în perioada de deţinere a obiectului evaluării.
67.2. Metoda extracţiei se bazează pe analiza informaţiei despre bunurile imobile comparabile şi extragerea ratei interne de rentabilitate (RIR) din datele despre veniturile nete şi valorile bunurilor imobile similare obiectului evaluării. Această metodă poate fi utilizată respectând condiţia că modul curent de utilizare a bunurilor imobile comparabile corespunde principiului celei mai bune utilizări.
67.3. Metoda investiţiilor de alternativă se bazează pe principiul substituţiei şi presupune că investitorii vor alege acele opţiuni care oferă randamente comparabile pentru riscuri similare. Estimarea ratei de actualizare se face prin ajustarea unei rate de referinţă (de exemplu, randamentul hârtiilor de valoare de stat) cu o primă de risc asociată sectorului imobiliar. Formula este:
unde:
Rf – rata rentabilităţii fără risc, Ri – rata rentabilităţii investiţiilor alternative, Rr – rata riscurilor imobiliare (conform pct.57.3.1.2.1.1 – 57.3.1.2.1.4).
67.4. În funcţie de obiectul evaluării, destinaţia raportului şi tipul valorii estimate rata de actualizare poate fi apreciată şi prin alte metode. Evaluatorul urmează să argumenteze aplicarea acesteia.
68. Informaţiile şi indicatorii estimaţi utilizaţi în aplicarea abordării prin venit – cum ar fi chiria de piaţă, rata de neocupare, cheltuielile suportate de proprietar, precum şi rata de capitalizare sau de actualizare – trebuie să fie justificaţi riguros în raportul de evaluare. Argumentarea trebuie să includă, în mod obligatoriu, sursele de informaţii utilizate, modul de verificare al acestora, precum şi, acolo unde este cazul, modul de calcul şi fundamentarea numerică a valorilor introduse în model.
Capitolul VIII.
ABORDAREA PRIN COST
69. Abordarea prin cost constă în estimarea valorii de piaţă a bunului imobil prin adunarea valorii terenului, determinată separat, şi a valorii de înlocuire sau reconstituire a construcţiei, diminuată cu deprecierea acumulată până la data evaluării. Această abordare reflectă principiul substituţiei, potrivit căruia un cumpărător raţional nu ar plăti pentru un bun imobil mai mult decât costul construirii sau achiziţionării unui bun echivalent, cu aceeaşi utilitate, în condiţii de piaţă.
70. Utilizarea abordării prin cost este relevantă în următoarele cazuri:
70.1. când obiectul evaluării include construcţii noi sau relativ recent edificate, pentru care estimarea costurilor de construire reflectă realitatea valorii de piaţă;
70.2. în cazul construcţiilor vechi, cu condiţia existenţei unor date suficiente şi adecvate care să permită estimarea realistă a deprecierii (uzurii) fizice, funcţionale şi economice;
70.3. pentru construcţii aflate în faza de proiect, când nu există încă venituri sau elemente de comparaţie pe piaţă, iar costul estimat reprezintă principalul indicator de valoare;
70.4. în cazul proprietăţilor imobiliare specializate, pentru care nu există o piaţă activă sau comparabile directe, iar metoda costului oferă o soluţie obiectivă pentru estimarea valorii, în baza componentei constructive şi funcţionale.
71. Procesul de determinare a valorii de piaţă prin abordarea prin cost este constituit din următoarele etape:
71.1. Se determină valoarea de piaţă a terenului, considerând că acesta este liber şi disponibil pentru cea mai bună utilizare (CMBU), independent de construcţiile existente.
71.2. Se determină valoarea de reconstituire sau de înlocuire a construcţiei evaluate, presupunând că aceasta este nouă. Această valoare include toate cheltuielile aferente construcţiei, costurile indirecte şi beneficiul investitorului, reflectând astfel costul total de creare a unei construcţii noi echivalente.
71.3. Se estimează deprecierea acumulată, care reprezintă scăderea valorii construcţiei faţă de starea sa nouă. Aceasta este compusă din deprecierea (uzura) fizică, deprecierea funcţională şi deprecierea economică.
71.4. Se determină valoarea actuală a construcţiei, prin deducerea deprecierii acumulate din valoarea de reconstituire sau de înlocuire.
71.5. Se estimează valoarea de piaţă totală a bunului imobil, prin însumarea valorii de piaţă a terenului şi a valorii actuale a construcţiei.
72. Formula generală de calcul a valorii este:
unde:
Ve – valoarea estimată a bunului imobil, Vt – valoarea de piaţă a terenului, Vc – valoarea de reconstituire sau de înlocuire a construcţiei, D – deprecierea acumulată.
73. Valoarea de piaţă a terenului este determinată utilizând metodele prevăzute în capitolul IX al prezentului Ghid. Alegerea metodei adecvate se face în funcţie de natura terenului, utilizarea sa actuală sau potenţială, gradul de dezvoltare al pieţei locale şi disponibilitatea datelor de piaţă relevante.
74. În aplicarea abordării prin cost, evaluatorul are responsabilitatea de a alege în mod justificat între cele două tipuri de valoare: valoarea de înlocuire sau valoarea de reconstruire, în funcţie de natura bunului imobil evaluat şi de scopul evaluării. Odată ales tipul de valoare, acesta trebuie utilizat în mod consecvent pe tot parcursul procesului de evaluare.
75. Evaluatorul trebuie, de asemenea, să se asigure că toate datele de intrare – inclusiv metodele de estimare a valorilor, ajustările pentru depreciere, standardele tehnice aplicate şi sursele de informaţii utilizate – sunt coerente şi corelate cu tipul de valoare selectată. Nerespectarea acestui principiu poate duce la estimări distorsionate ale valorii, prin combinarea nejustificată a unor componente incompatibile din punct de vedere metodologic.
76. În aplicarea abordării prin cost, se recomandă cu prioritate utilizarea valorii de înlocuire, întrucât aceasta reflectă cheltuielile necesare pentru a construi, la data evaluării, o proprietate cu utilitate echivalentă, folosind materiale, tehnologii şi standarde actuale. Valoarea de înlocuire permite o estimare mai realistă şi relevantă a valorii în condiţiile pieţei contemporane, în special pentru construcţiile standardizate sau generice.
77. În situaţiile în care nu este posibilă determinarea valorii de înlocuire, se poate recurge la valoarea de reconstituire, care reflectă cheltuielile necesare pentru a reproduce proprietatea existentă, cu toate caracteristicile sale originale, inclusiv acelea care pot fi învechite sau neconforme cu cerinţele actuale. Alegerea acestui tip de valoare trebuie argumentată clar în raportul de evaluare, justificând imposibilitatea aplicării valorii de înlocuire. Totodată, există situaţii justificate în care costul de reconstituire este preferabil, de exemplu pentru imobile cu valoare istorică, arhitecturală sau funcţională unică, aşa cum este prevăzut şi în SEV 103 – Abordări în evaluare, paragraful A.30.6, Anexă, unde utilizarea acestei metode este considerată adecvată pentru estimarea valorii unor construcţii care nu pot fi reproduse cu echivalent funcţional prin tehnologii moderne.
78. Valoarea de reconstituire sau de înlocuire a clădirii sau edificiului supus evaluării este compusă din mai multe elemente care reflectă costurile reale necesare pentru crearea unui imobil echivalent în starea sa actuală. Aceste elemente sunt:
78.1. Costul de înlocuire sau reconstituire a construcţiei (valoarea de deviz) – reprezintă totalitatea cheltuielilor directe necesare pentru realizarea fizică a construcţiei. Acestea includ materiale, manoperă, utilaje, lucrări de montaj şi alte lucrări specifice procesului constructiv (lucrări de proiectare, prospectări, controlul de autor, supraveghere tehnică, cheltuieli de regie, beneficiu de deviz, etc.). Costul se determină în baza normelor de deviz şi altor documente normative aplicabile în sectorul construcţiilor, reflectând preţurile şi tarifele valabile la data evaluării.
78.2. Cheltuieli indirecte – includ acele cheltuieli care nu sunt legate direct de lucrările de construcţie, dar care sunt necesare pentru finalizarea şi valorificarea investiţiei. Printre acestea se numără cheltuieli de marketing, publicitate, asigurare, plăţi de impozite şi cheltuieli curente de întreţinere aferente perioadei de la finalizarea construcţiei până la vânzarea sau punerea în funcţiune a obiectului. Aceste cheltuieli se estimează în baza documentaţiei furnizate de investitor sau prin analiza pieţei construcţiilor noi.
78.3. Beneficiul investitorului – reprezintă recompensa pentru asumarea riscului de investiţie şi este considerat o componentă necesară în estimarea valorii de înlocuire sau de reconstituire. Mărimea acestui beneficiu este influenţată de nivelul de risc al proiectului, condiţiile pieţei şi se stabileşte în baza unei analize a celei mai bune utilizări (CMBU). Acest beneficiu este esenţial pentru reflectarea motivaţiei investitorului de a realiza proiectul şi poate fi exprimat ca procent din costul total de dezvoltare.
79. Costul de reconstituire sau de înlocuire a unei clădiri sau construcţii se poate estima prin aplicarea uneia dintre următoarele metode, în funcţie de caracteristicile obiectului evaluat, de nivelul de detaliere necesar şi de disponibilitatea informaţiilor:
79.1. Metoda comparaţiilor unitare se bazează pe utilizarea unor unităţi de referinţă standardizate (cum ar fi 1 m² de suprafaţă construită sau 1 m³ de volum) pentru exprimarea costului de reconstituire. Costul total a construcţiei se obţine prin înmulţirea costului unitar (exprimat în preţuri curente) cu cantitatea relevantă de unităţi. Costurile unitare pot fi preluate din valorile de piaţă ale unor obiecte similare construite anterior din “Culegerile indicilor comasaţi ai valorii de reconstituire a clădirilor şi construcţiilor pentru reevaluarea mijloacelor fixe” editate în anii 1969-1971, “Culegerea indicilor comasaţi ai valorii de inventariere a bunurilor imobile pentru calcularea taxei de stat la efectuarea tranzacţiilor gen cumpărare, vânzare, schimb, donaţie, gaj, moştenire” aprobată la data de 15 iunie 1997 de Ministerul Finanţelor şi/sau din Documentele tehnice aprobate de Agenţia Geodezie, Cartografie şi Cadastru.
79.2. Metoda costurilor segregate implică descompunerea construcţiei în elemente constructive principale (fundaţii, pereţi, acoperişuri, finisaje, reţele inginereşti etc.), pentru care se estimează costuri unitare specifice (pe m², ml, buc. etc.). Valoarea totală se obţine prin însumarea valorilor estimate pentru fiecare element separat. Drept surse de informaţie servesc normele de deviz comasate şi informaţia privind obiectele analogice.
79.3. Metoda cantitativă este cea mai detaliată şi riguroasă metodă, constând în întocmirea devizelor locale, pe obiect şi generale, în conformitate cu structura standard de devize din domeniul construcţiilor. Estimarea se bazează pe identificarea exactă a cantităţilor de lucrări şi materiale, aplicarea preţurilor unitare la data evaluării şi includerea tuturor categoriilor de cheltuieli. În cadrul metodei cantitative, cheltuielile legate de construcţia obiectului se determină prin una dintre următoarele tehnici, în funcţie de nivelul de detaliere al documentaţiei şi de sursele de preţuri disponibile:
79.3.1. Metoda de resurse este o metodă utilizată pentru determinarea valorii de deviz a construcţiilor, bazată pe analiza costurilor actuale ale resurselor necesare realizării proiectului. Aceasta presupune evaluarea materialelor, manoperei, utilajelor de construcţii-montaj şi preţurilor de piaţă asociate acestor resurse, astfel încât să reflecte cu exactitate valoarea investiţiei la un moment dat, în condiţiile unei economii de piaţă caracterizată de instabilitate valorică. Prin această metodă, se obţine o estimare precisă a costurilor, fundamentată pe datele curente ale pieţei. Metoda se aplică în conformitate cu Regulile de determinare a valorii obiectivelor de construcţii (NCM L.01.01-2012), Instrucţiunile privind întocmirea devizelor pentru lucrările de construcţii-montaj prin metoda de resurse (CP L.01.01-2012), şi alte instrucţiuni elaborate de Ministerul Infrastructurii şi Dezvoltării Regionale.
79.3.2. Metoda de resurse şi indici reprezintă o variantă mixtă, în care resursele sunt identificate conform metodei de resurse, dar preţurile acestora sunt ajustate prin aplicarea indicilor de actualizare. Indicii reflectă raportul dintre preţurile curente şi cele de bază pentru resurse similare (materiale, manoperă etc.). Metoda oferă flexibilitate în actualizarea costurilor şi permite integrarea fluctuaţiilor din piaţa construcţiilor.
79.3.3. Valoarea de deviz poate fi actualizată la data evaluării aplicându-se prevederile Ordinului Ministerului Infrastructurii şi Dezvoltării Regionale nr.120 din 17.06.2022 cu privire la aprobarea Modalităţii de calcul al coeficienţilor din formula actualizării preţurilor componentelor preţului de cost la ajustarea valorii contractului de achiziţie publică de lucrări încheiat pe un termen mai mare de un an.
79.4. Datele de intrare utilizate pentru estimarea costului construcţiei trebuie să fie preluate din surse credibile care vor fi indicate în raportul de evaluare. În cazul solicitării datelor de la dezvoltatori, datele de intrare utilizate pentru estimarea costului de înlocuire/reconstituire vor trebui verificate din două surse de date credibile diferite, înainte de a fi utilizate în raport. În abordarea prin cost se pot considera numai cheltuielile financiare din perioada construirii ce sunt incluse în costul de construire şi sunt în sarcina constructorului.
80. La determinarea valorii de reconstituire sau de înlocuire a bunului imobil, este esenţial să se ia în considerare mărimea deprecierii acumulate, care reflectă expresia efectului unor factori fizici, tehnologici sau economici asupra stării şi funcţionalităţii bunului şi se exprimă prin scăderea valorii construcţiei faţă de situaţia ipotetică în care aceasta ar fi nouă. În cadrul evaluării, se disting următoarele forme ale deprecierii:
80.1. Deprecierea (uzura) fizică reprezintă pierderea de valoare cauzată de deteriorarea fizică a bunului imobil în timp. Aceasta poate fi generată de factori naturali (intemperii, coroziune, uzură mecanică), de exploatarea necorespunzătoare, de întreţinerea precară, de acţiuni mecanice destructive sau de influenţe chimice ori biologice. Uzura fizică reduce gradul de funcţionalitate al elementelor constructive, afectând durabilitatea şi atractivitatea imobilului.
80.2. Deprecierea funcţională (sau învechirea funcţională) este cauzată de necorespunderea clădirii la cerinţele actuale ale pieţei sau la standardele contemporane de confort, eficienţă şi utilitate. Aceasta poate rezulta din: configuraţii constructive depăşite, compartimentări ineficiente, utilizarea unor echipamente învechite tehnologic, lipsa unor dotări moderne sau a unor facilităţi cerute de utilizatori. Deprecierea funcţională reflectă scăderea competitivităţii bunului pe piaţă şi poate fi observată chiar şi în cazul clădirilor bine întreţinute, dar proiectate conform unor standarde învechite.
80.3. Deprecierea economică are la bază factori externi care influenţează negativ valoarea bunului imobil, fără ca aceştia să poată fi controlaţi prin intervenţii asupra construcţiei. Aceşti factori includ: evoluţiile nefavorabile din economia naţională sau locală, modificări negative pe piaţa imobiliară, schimbări legislative, limitări de finanţare sau creşterea costurilor de creditare, degradarea contextului urban sau scăderea atractivităţii zonei.
81. Uzura fizică şi deprecierea funcţională se clasifică, din punctul de vedere al posibilităţii de înlăturare, în:
81.1. Deprecierea recuperabilă, care poate fi eliminată prin intervenţii tehnice sau funcţionale justificate economic. Aceasta include, de exemplu, reparaţii, modernizări, reconfigurări care conduc la creşterea valorii imobilului;
81.2. Depreciere nerecuperabilă, care nu poate fi înlăturată în mod eficient din punct de vedere economic. Intervenţiile necesare ar presupune costuri mai mari decât valoarea adăugată estimată ca urmare a acestor lucrări, motiv pentru care ele nu sunt justificate.
82. Estimarea deprecierii (uzurii) fizice reprezintă o etapă esenţială în cadrul abordării prin cost, având un impact direct asupra valorii actualizate a construcţiei. Uzura fizică reflectă pierderea de valoare a clădirii cauzată de degradarea sa materială, iar în practică, aceasta poate fi determinată prin următoarele metode:
82.1. Metoda normativă presupune o evaluare detaliată a stării tehnice a fiecărui element constructiv de bază al clădirii şi se aplică în două etape: se determină uzura fizică individuală a fiecărui element, apoi se calculează uzura totală a construcţiei. Evaluatorul poate utiliza următoarele surse tehnice pentru estimarea parametrilor: ÂСН 53-86(р) “Праâила îценки физическîгî изнîса жилых зданий” editate în 1987, “Culegerile indicilor comasaţi ai valorii de reconstituire a clădirilor şi construcţiilor pentru reevaluarea mijloacelor fixe” editate în anii 1969-1971, precum şi Documentele tehnice aprobate de Agenţia Geodezie, Cartografie şi Cadastru. Formula generală de calcul este:
unde:
Uc – uzura fizică totală a construcţiei (%), Ue – uzura fizică a elementului constructiv sau reţelei inginereşti interioare concrete (%), le – coeficient corespunzător ponderii valorii de înlocuire a elementului constructiv sau a reţelei inginereşti interioare concrete în valoarea totală de înlocuire a clădirii (%).
82.2. Metoda valorică constă în determinarea costului reparaţiei capitale necesare pentru a readuce clădirea la o stare apropiată de cea nouă. Uzura fizică este estimată prin calculul raportului dintre costul reparaţiei capitale şi costul de reconstituire a clădirii la data evaluării. Metoda se aplică în special în următoarele cazuri: când beneficiarul intenţionează să exploateze în continuare clădirea, când cheltuielile pentru reparaţie sunt recuperabile prin vânzare (diferenţa de preţ acoperă costurile), când clădirea este dată în arendă sau utilizată drept garanţie ipotecară.
82.3. Metoda vârstei efective se bazează pe raportul dintre vârsta efectivă a clădirii şi durata sa de viaţă fizică totală sau rămasă. Metoda este aplicabilă atât la nivelul întregii construcţii, cât şi pentru elementele componente, permiţând o estimare simplificată, mai ales în lipsa unei documentaţii tehnice detaliate. Se utilizează formulele:
unde:
U – uzura fizică (%), VE – vârsta efectivă a construcţiei, DVF – durata de viaţă fizică totală estimată, DVFR – durata de viaţă fizică rămasă.
83. Deprecierea funcţională este generată de discrepanţele dintre caracteristicile reale ale bunului imobil şi cerinţele actuale ale pieţei, reflectând învechirea tehnologică, proiectarea inadecvată sau lipsa unor facilităţi moderne care afectează atractivitatea şi utilizabilitatea construcţiei. Această formă de depreciere este inerentă tuturor bunurilor imobile, întrucât preferinţele consumatorilor, standardele de confort şi cerinţele de eficienţă evoluează constant în timp.
84. Deprecierea funcţională poate fi parţială – afectând doar anumite componente sau funcţionalităţi ale construcţiei – sau absolută, în cazul în care clădirea, în forma sa actuală, nu mai prezintă interes pentru piaţă, adică nu există cumpărători dispuşi să o achiziţioneze în condiţiile existente. O astfel de depreciere absolută indică o necorespundere totală a proprietăţii faţă de nevoile pieţei, ceea ce poate impune demolarea, reconversia funcţională sau intervenţii majore de modernizare pentru a-i reda viabilitatea economică.
85. Pentru determinarea deprecierii funcţionale, evaluatorul poate aplica mai multe metode, în funcţie de natura şi caracteristicile abaterilor funcţionale identificate. Cele mai utilizate metode sunt:
85.1. Metoda capitalizării pierderilor plăţii de arendă, care constă în estimarea pierderilor de venit generate de lipsa unor caracteristici funcţionale esenţiale sau de prezenţa unor deficienţe constructive. Diferenţa de chirie faţă de proprietăţi similare complet funcţionale este capitalizată folosind rata de capitalizare aplicabilă construcţiei, obţinându-se astfel valoarea pierderii de valoare.
85.2. Metoda capitalizării surplusului de pierderi normative, aplicabilă în cazul în care clădirea prezintă îmbunătăţiri excesive (supradimensionări, dotări inutile sau ineficiente) care nu adaugă valoare pentru piaţă, ci diminuează eficienţa economică. Diferenţa dintre costurile efective şi cele normative este convertită într-o pierdere de valoare prin aplicarea unei rate de capitalizare.
86. În funcţie de posibilitatea de corectare, deprecierea funcţională se împarte în:
86.1. Deprecierea funcţională recuperabilă, care poate fi estimată prin suma costurilor necesare pentru remedierea deficienţelor (de exemplu: reconfigurări, modernizări, înlocuiri de echipamente), cu condiţia ca aceste intervenţii să fie eficiente din punct de vedere economic.
86.2. Depreciere funcţională nerecuperabilă, care se determină ca diferenţă între pierderea de venit (generată de lipsa sau necorespunderea unor componente funcţionale ori de prezenţa unor îmbunătăţiri inutile), capitalizată la rata de capitalizare pentru construcţii, şi costul ipotetic al componentelor lipsă sau al cheltuielilor suplimentare asociate îmbunătăţirilor în surplus. Această pierdere nu poate fi justificată economic prin reparaţii sau modificări, fiind acceptată ca reducere definitivă a valorii.
87. Deprecierea economică este determinată de influenţa unor factori externi asupra valorii bunului imobil – factori care nu pot fi controlaţi de proprietar şi care afectează negativ capacitatea proprietăţii de a genera venituri sau de a atrage cerere pe piaţă. Estimarea acestei forme de depreciere se realizează prin următoarele metode:
87.1. Capitalizarea pierderilor veniturilor datorate influenţei factorilor externi constă în estimarea diminuării veniturilor operaţionale nete cauzate de factori precum: schimbări în economia locală sau naţională, degradarea zonei, modificări legislative, lipsa infrastructurii sau restricţii urbanistice. Pierderea anuală de venit este apoi capitalizată cu o rată de capitalizare corespunzătoare construcţiei, pentru a determina valoarea totală a deprecierii economice.
87.2. Analiza comparativă a bunurilor imobile similare implică o comparaţie între proprietăţi similare cu obiectul evaluării, dintre care unele sunt afectate de factorii externi în cauză, iar altele nu. Diferenţele de preţ sau de valoare de piaţă dintre cele două categorii de proprietăţi sunt atribuite influenţei negative a acestor factori externi. Prin această abordare, deprecierea economică este exprimată ca diferenţă procentuală sau valorică între proprietăţi comparabile, reflectând modul în care piaţa penalizează efectele externe.
88. Deprecierea acumulată reflectă totalitatea pierderilor de valoare suferite de construcţie de la momentul edificării până la data evaluării, fiind esenţială în estimarea valorii actualizate a construcţiei în cadrul abordării prin cost. Estimarea acesteia se poate realiza prin mai multe metode, în funcţie de datele disponibile, natura construcţiei şi scopul evaluării:
88.1. Metoda duratei de viaţă economică presupune o estimare simplificată a deprecierii pe baza raportului dintre vârsta efectivă a construcţiei şi durata totală de viaţă economică estimată. Formula utilizată este:
unde:
D – deprecierea acumulată (%), VE – vârsta efectivă a construcţiei, DVE – durata de viaţă economică totală a construcţiei.
88.2. Metoda modificată a duratei de viaţă economică presupune ajustarea valorii construcţiei noi prin excluderea deprecierilor recuperabile (fizică şi funcţională), înainte de aplicarea raportului dintre vârsta efectivă şi durata de viaţă economică. Se deduce din valoarea construcţiei noi totalul deprecierilor recuperabile, apoi valoarea rezultată se înmulţeşte cu raportul VE/DVE, oferind o estimare mai precisă a deprecierii nete nerecuperabile.
88.3. Metoda analizei comparative a vânzărilor determină deprecierea acumulată ca diferenţă între: valoarea de reconstituire (sau de înlocuire) a construcţiei, considerată ca fiind nouă, şi valoarea de piaţă a bunului imobil (teren + construcţie), diminuată cu valoarea de piaţă estimată a terenului liber. Este necesară o bază de date privind tranzacţii sau oferte recente cu bunuri imobile comparabile şi estimări fiabile ale valorii terenurilor virane. Metoda reflectă percepţia pieţei asupra deprecierii.
88.4. Metoda segregării este o metodă detaliată, care presupune examinarea distinctă a fiecărei forme de depreciere: uzură fizică (recuperabilă şi nerecuperabilă), depreciere funcţională (recuperabilă şi nerecuperabilă) şi deprecierea economică. Deprecierea acumulată se determină prin însumarea valorică a acestor componente.
89. Evaluatorul trebuie să facă distincţie clară între deprecierea în sensul evaluării şi deprecierea în sens contabil, pentru a evita interpretări eronate în procesul de estimare a valorii bunului imobil. În contabilitate, deprecierea (prin amortizare) este o alocare sistematică a costului unui activ pe durata sa de utilizare, conform unor reguli contabile prestabilite, fără a reflecta neapărat valoarea de piaţă sau starea fizică efectivă a bunului. Prin urmare, evaluatorul nu trebuie să asimileze amortizarea contabilă cu deprecierea economică aplicată în cadrul abordării prin cost, ci trebuie să aplice conceptele şi metodele proprii disciplinei evaluării, în conformitate cu cerinţele standardelor de evaluare şi cu realitatea pieţei.
90. În cadrul raportului de evaluare, modalitatea de estimare a valorii de reconstituire sau de înlocuire şi a deprecierilor aplicate trebuie prezentată în mod clar, detaliat şi justificat. Evaluatorul are obligaţia profesională de a include în raport raţionamentul profesional care a fundamentat selecţia metodelor şi aplicarea ipotezelor, sursele de informaţii utilizate, etapele de calcul efectuate precum şi valorile obţinute. Nu este permisă prezentarea unor valori de depreciere în raportul de evaluare fără indicarea metodei de estimare şi fără documentarea procesului prin care s-a ajuns la acele valori. Orice ajustare valorică trebuie să fie verificabilă, coerentă cu realitatea obiectului evaluat şi transparentă pentru utilizatorii raportului.
Capitolul IX.
EVALUAREA TERENULUI
91. Estimarea valorii de piaţă a terenului trebuie realizată cu luarea în considerare a celei mai bune utilizări a acestuia, evaluată în mod obiectiv din perspectiva potenţialului său economic, juridic şi tehnic. Evaluatorul trebuie să analizeze şi să argumenteze în mod explicit în raportul de evaluare care este cea mai bună utilizare a terenului, prezentând justificări clare privind contextul urbanistic, accesibilitatea, infrastructura, tendinţele pieţei şi orice alte elemente relevante.
92. Metodele de evaluare a terenurilor prezentate în cadrul Ghidului sunt aplicabile pentru estimarea valorii de piaţă a tuturor categoriilor de terenuri, indiferent de destinaţia acestora şi de modul de utilizare curentă. Aceste metode sunt grupate în cadrul celor două abordări consacrate:
92.1. Abordarea prin piaţă, care include: metoda comparaţiei directe, metoda alocaţiei şi metoda extracţiei. Aceasta este abordarea preferenţială în evaluarea terenurilor, întrucât reflectă direct comportamentul pieţei, tranzacţiile şi ofertele reale.
92.2. Abordarea prin venit, care include: metoda capitalizării directe, metoda reziduală şi metoda parcelării. Această abordare se utilizează atunci când terenul are capacitate generatoare de venit sau este destinat unei dezvoltări viitoare.
93. Comparaţia directă reprezintă metoda cel mai frecvent utilizată pentru evaluarea terenurilor, fiind totodată şi cea mai adecvată atunci când există informaţii disponibile, credibile şi suficiente cu privire la tranzacţii recente şi/sau oferte de vânzare ale unor terenuri similare cu terenul supus evaluării. Atunci când este utilizată metoda, se vor aplica, în mod corespunzător, prevederile generale ale abordării prin piaţă descrise în capitolul VI a prezentului Ghid.
94. În aplicarea metodei comparaţiei directe pentru evaluarea terenului, evaluatorul trebuie să analizeze, să compare şi să ajusteze informaţiile privind preţurile tranzacţiilor şi/sau ale ofertelor, precum şi alte date relevante referitoare la terenuri similare cu cel supus evaluării. Selecţia comparabilelor trebuie să ţină cont de coerenţa utilizării. Astfel, terenurile utilizate ca elemente de comparaţie trebuie să aibă aceeaşi cea mai bună utilizare ca şi terenul evaluat. Diferenţele dintre comparabile şi subiect pot fi acceptate doar în măsura în care privesc nivelul de optimizare al utilizării respective, şi nu schimbarea tipului sau naturii utilizării. Prin urmare, ajustările aplicate în cadrul metodei trebuie să reflecte diferenţele calitative şi cantitative care afectează valoarea, fără a altera fundamentul comparabilităţii legat de destinaţia urbanistică şi potenţialul de utilizare.
95. În procesul de comparare a terenurilor prin metoda comparaţiei directe, evaluatorul poate utiliza unităţi de măsură adaptate specificului pieţei şi caracteristicilor terenului, cum ar fi: 1 m², 1 ar, 1 ha sau un lot de teren, în funcţie de uzanţele locale şi modul în care sunt exprimate preţurile în tranzacţiile sau ofertele comparabile.
96. Valoarea unui teren este influenţată de o serie de factori esenţiali, care trebuie identificaţi, analizaţi şi, după caz, ajustaţi în cadrul procesului de evaluare. Printre principalii factori de influenţă se regăsesc:
96.1. Amplasamentul şi mediul înconjurător;
96.2. Destinaţia terenului, modul de utilizare curentă şi drepturile persoanelor terţe;
96.3. Caracteristicile fizice ale terenului – forma, dimensiunile, relieful, gradul de compactare a solului şi alte trăsături fizice;
96.4. Accesul la teren;
96.5. Dotările edilitare existente la nivel de parcelă – apă, canalizare, electricitate, gaze, reţele de telecomunicaţii, termoficare.
97. Metoda alocaţiei este utilizată pentru determinarea valorii terenurilor care fac parte din proprietăţi imobiliare dezvoltate, adică terenuri ocupate de construcţii. Această metodă constă în alocarea unei părţi din valoarea totală a bunului imobil (teren + construcţie) către teren, în baza unei proporţii justificate şi susţinute de date de piaţă.
98. Aplicarea metodei alocaţiei este considerată adecvată atunci când sunt îndeplinite cumulativ următoarele condiţii:
98.1. Disponibilitatea informaţiilor privind preţurile de vânzare ale bunurilor imobile similare obiectului evaluării – este necesară existenţa unor tranzacţii sau oferte recente cu proprietăţi comparabile (teren + construcţii), pentru care s-a determinat valoarea totală a bunului imobil. Aceste informaţii constituie baza de pornire pentru procesul de alocare valorică.
98.2. Existenţa informaţiilor veridice privind ponderea valorii terenului în valoarea totală a bunului imobil – această proporţie poate fi obţinută din surse de piaţă, studii de specialitate sau extrase din rapoarte de evaluare anterioare. Este esenţial ca proporţia să fie susţinută de date reale, verificabile şi reprezentative pentru zona şi tipul de proprietate analizată.
98.3. Corespunderea îmbunătăţirilor existente de pe teren criteriului celei mai bune utilizări (CMBU) – este imperativ ca utilizarea actuală a terenului prin construcţiile existente să reflecte maximizarea valorii şi să fie legal permisă, fezabilă economic şi fizic posibilă. În caz contrar, metoda alocaţiei nu poate furniza un rezultat credibil, întrucât ar reflecta o distribuţie valorică asupra unei utilizări suboptime.
99. Aplicarea metodei alocaţiei presupune o serie de etape succesive:
99.1. Determinarea principalilor factori de influenţă asupra valorii bunului imobil, parte componentă al căruia este terenul evaluat – această etapă implică identificarea şi analiza caracteristicilor esenţiale care influenţează valoarea totală a proprietăţii.
99.2. Determinarea preţurilor de vânzare pentru bunurile imobile comparabile bunului imobil din care face parte terenul evaluat – sunt selectate tranzacţii sau oferte care includ atât teren, cât şi construcţii, cu caracteristici similare şi situate pe aceeaşi piaţă imobiliară relevantă.
99.3. Estimarea ajustărilor pentru deosebirile între bunurile imobile comparabile şi bunul imobil din care face parte terenul evaluat – diferenţele semnificative între comparabile şi subiect sunt analizate şi ajustate corespunzător, pentru a asigura comparabilitatea reală.
99.4. Ajustarea preţurilor bunurilor imobile comparabile – pe baza estimărilor din etapa precedentă, preţurile comparabilelor sunt ajustate astfel încât să reflecte valorile ipotetice ale acestor bunuri în condiţiile terenului evaluat.
99.5. Estimarea valorii bunului imobil din care face parte terenul evaluat – se stabileşte valoarea totală a proprietăţii (teren + construcţii) pe baza mediei ajustate a preţurilor unitare sau totale ale comparabilelor analizate.
99.6. Calcularea valorii terenului – se aplică cota părţii valorice aferente terenului (exprimată procentual) la valoarea totală a bunului imobil complex estimată la pasul anterior. Această cotă trebuie să fie susţinută de date de piaţă sau de analize anterioare privind distribuţia valorii între teren şi construcţii pentru tipul de proprietate evaluat.
100. Metoda extracţiei este utilizată pentru evaluarea terenurilor ocupate de construcţii, atunci când sunt disponibile informaţii credibile şi verificabile privind preţurile de vânzare ale unor bunuri imobile care includ atât terenuri, cât şi construcţii similare celor ale proprietăţii evaluate. Esenţa metodei constă în extragerea valorii terenului prin scăderea valorii estimate a construcţiei din valoarea totală de vânzare a bunului imobil.
101. Aplicarea metodei extracţiei în evaluarea terenurilor cu construcţii presupune parcurgerea unor etape bine definite:
101.1. Determinarea principalilor factori de influenţă asupra valorii bunului imobil, parte componentă a căruia este terenul evaluat – se identifică caracteristicile esenţiale care influenţează valoarea totală a proprietăţii.
101.2. Ajustarea preţurilor bunurilor imobile comparabile – se aplică ajustările estimate, astfel încât preţurile reflectate să fie echivalente valorii bunului imobil evaluat, în condiţiile pieţei.
101.3. Estimarea valorii bunului imobil – se stabileşte valoarea totală (teren + construcţii) a proprietăţii supuse evaluării, în baza preţurilor ajustate ale comparabilelor selectate.
101.4. Calcularea valorii de reconstituire sau de înlocuire a îmbunătăţirilor de pe terenul evaluat – se estimează valoarea construcţiei considerată ca fiind nouă, din care se deduce deprecierea acumulată, utilizând abordarea prin cost prezentată în capitolul VIII al prezentului Ghid.
101.5. Calcularea valorii terenului – se obţine prin extragerea valorii construcţiei din valoarea estimată a bunului imobil complex, conform relaţiei:
unde:
Vt – valoarea terenului, VBI – valoarea bunului imobil, Vc – valoarea construcţiei cu deprecierea acumulată dedusă.
102. Metoda capitalizării directe este utilizată pentru estimarea valorii de piaţă a terenurilor generatoare de venituri, adică a acelora care, pe parcursul perioadei de exploatare, pot produce fluxuri regulate de venit, fie prin darea în arendă, fie prin exploatarea directă de către proprietar în scopuri economice.
103. Plata de arendă aferentă unui teren reflectă, în mod direct, capacitatea acestuia de a genera venit pentru arendaş în baza utilizării sale conforme cu destinaţia şi cu potenţialul economic al amplasamentului. Această plată depinde de veniturile obţinute de arendaş din exploatarea terenului şi, prin urmare, constituie fundamentul pentru estimarea valorii terenului în cadrul metodei capitalizării directe.
104. Valoarea terenului este determinată după cum urmează:
105. În cazul terenurilor cu destinaţie agricolă, evaluarea poate fi fundamentată pe analiza capacităţii productive a terenului şi pe preţurile de piaţă ale culturilor agricole corespunzătoare celei mai bune utilizări. În astfel de situaţii, venitul anual estimat poate fi calculat prin:
105.1. Identificarea culturii agricole care asigură utilizarea optimă a terenului (în funcţie de sol, climă, accesibilitate);
105.2. Estimarea producţiei medii anuale pe unitatea de suprafaţă;
105.3. Aplicarea preţurilor de piaţă curente pentru produsele obţinute;
105.4. Deducerea cheltuielilor directe de exploatare, pentru a obţine venitul net disponibil pentru proprietar (sau echivalentul plăţii de arendă).
106. Metodele de estimare a ratei de capitalizare utilizate în evaluarea terenurilor prin metoda capitalizării directe sunt prezentate şi analizate în Capitolul VII al prezentului Ghid.
107. Metoda reziduală, aşa cum este prezentată în SEV 233 Proprietatea în curs de construire, poate fi utilizată pentru estimarea valorii terenului atunci când terenul este destinat dezvoltării unei proprietăţi imobiliare, iar valoarea sa derivă din potenţialul de generare a venitului după edificarea construcţiei. Aplicarea acestei metode este justificată în situaţiile în care terenul nu generează direct venituri, dar există un proiect de dezvoltare viabil şi conform cu cea mai bună utilizare.
108. Pentru ca metoda reziduală să fie aplicabilă, este necesar ca următoarele condiţii să fie îndeplinite cumulativ:
108.1. Valoarea construcţiei existente sau ipotetice, care reprezintă CMBU a terenului considerat liber, este cunoscută sau poate fi estimată cu grad ridicat de precizie.
108.2. Venitul operaţional net anual generat de proprietatea imobiliară după finalizarea construcţiei este stabilizat (nu fluctuant), şi este cunoscut sau poate fi estimat în mod justificat pe baza informaţiilor din piaţă, luând în calcul chirii de piaţă, grad de ocupare, cheltuieli operaţionale etc.
108.3. Există pe piaţă rată de capitalizare care poate fi identificată şi utilizată distinct pentru teren şi pentru proprietatea imobiliară completă, în vederea conversiei veniturilor în valoare actuală.
108.4. Există o autorizaţie de construire valabilă, ceea ce atestă că dezvoltarea imobiliară analizată este legal posibilă, eliminând incertitudinile juridice legate de realizabilitatea proiectului.
109. În aplicarea metodei reziduale, valoarea terenului este determinată conform următoarelor etape:
109.1. Se calculează valoarea de reconstituire sau valoarea de înlocuire a îmbunătăţirilor (construcţiilor) existente pe terenul evaluat sau care urmează să fie construite, în funcţie de natura dezvoltării şi datele disponibile.
109.2. Se estimează venitul operaţional net care poate fi obţinut în urma utilizării bunului imobil (teren + construcţii), având ca referinţă plăţile de arendă pentru proprietăţi similare. Procedura de determinare a venitului operaţional net este prezentată în capitolul VIII al prezentului Ghid.
109.3. Se determină venitul operaţional net atribuit îmbunătăţirilor (construcţiilor), prin înmulţirea valorii estimate a acestora (de la 108.1) cu rata de capitalizare specifică pentru îmbunătăţiri, obţinută din piaţă sau din analize financiare.
109.4. Se calculează venitul operaţional net atribuit terenului, prin scăderea venitului atribuit construcţiilor din venitul total generat de proprietatea complexă.
109.5. Se determină valoarea terenului, prin capitalizarea venitului operaţional net atribuit acestuia, utilizând o rata de capitalizare specifică terenurilor, distinctă de cea a construcţiilor.
110. Metoda parcelării este utilizată în evaluarea terenurilor atunci când cea mai bună utilizare constă în divizarea terenului în loturi mai mici (parcele) destinate vânzării individuale. Această metodă este aplicabilă în special în cazul terenurilor de mari dimensiuni.
111. Aplicarea metodei presupune tratarea terenului ca un proiect de dezvoltare imobiliară viitoare, iar valoarea sa de piaţă este determinată ca valoare reziduală, rezultată din veniturile obţinute prin vânzarea parcelelor, diminuate cu toate costurile aferente dezvoltării şi vânzării acestora.
111.1. Determinarea numărului şi dimensiunilor parcelelor ce pot fi create, ţinând cont de caracteristicile fizice ale terenului, reglementările urbanistice şi viabilitatea economică a proiectului. Parcelele proiectate trebuie să respecte cerinţele legale privind suprafaţa minimă, accesul rutier, racordarea la reţele edilitare (apă, canalizare, energie electrică, gaze naturale etc.), precum şi aşteptările pieţei imobiliare locale în ceea ce priveşte tipul de loturi cerute. Rezultatul acestei etape este un plan de valorificare a terenului, care include: numărul şi dimensiunile parcelelor, lucrările de infrastructură necesare, costurile de realizare, perioada de execuţie şi de expunere pe piaţă.
111.2. Analiza pieţei pentru parcelele rezultate, care constă în identificarea cererii şi ofertei specifice, estimarea ratei de absorbţie (câte loturi se vând pe an) şi determinarea perioadei de expunere estimative pentru fiecare parcelă, în funcţie de condiţiile de piaţă.
111.3. Estimarea preţului de vânzare cel mai probabil pentru fiecare parcelă, prin aplicarea abordării prin piaţă, utilizând tranzacţii şi oferte cu loturi similare.
111.4. Proiectarea fluxului de venituri şi cheltuieli aferente întregului proiect, pentru perioada cuprinsă între momentul iniţierii parcelării şi finalizarea valorificării tuturor loturilor. Fluxul de numerar net pentru fiecare perioadă va fi actualizat pentru a obţine valoarea prezentă a veniturilor.
111.5. Estimarea valorii de piaţă a terenului se face prin însumarea tuturor fluxurilor de numerar nete actualizate. Rezultatul obţinut reflectă valoarea terenului în forma sa actuală, înainte de iniţierea lucrărilor de dezvoltare.
112. Aplicarea metodelor de evaluare a terenurilor presupune un volum semnificativ de date de intrare, informaţii tehnice, juridice, economice şi urbanistice, care trebuie să reflecte caracteristicile reale ale terenului supus evaluării şi ale pieţei pe care acesta se tranzacţionează. În egală măsură, procesul de evaluare implică formularea unor ipoteze şi presupuneri profesionale, care stau la baza estimării valorii şi care pot influenţa semnificativ concluziile rezultate. Toate aceste date şi ipoteze trebuie să fie prezentate în mod explicit şi transparent în cadrul raportului de evaluare, însoţite de justificări clare privind sursa informaţiilor utilizate, modul de selecţie şi verificare a datelor relevante, raţionamentul profesional care a condus la alegerea metodei şi a parametrilor aplicaţi, impactul ipotezelor asupra valorii estimate, în special în cazul evaluărilor fundamentate pe scenarii de dezvoltare, parcelare sau utilizare viitoare.
Capitolul X.
ANALIZA REZULTATELOR ŞI CONCLUZIA ASUPRA VALORII
113. În fundamentarea concluziei asupra valorii, raportul de evaluare trebuie să includă o prezentare clară şi argumentată a abordării sau abordărilor în evaluare aplicate, indicând în mod expres metodele utilizate, justificarea selectării acestora şi modul în care au fost corelate cu tipul şi caracteristicile bunului imobil evaluat.
114. În funcţie de natura bunului imobil evaluat, de specificul pieţei şi de scopul evaluării, este posibil ca una sau mai multe dintre abordările consacrate (prin piaţă, prin venit, prin cost) să nu fie relevante sau aplicabile. În asemenea cazuri, evaluatorul are obligaţia profesională de a prezenta şi susţine în mod expres, în raportul de evaluare, motivele neaplicării acestor abordări, demonstrând că decizia a fost luată în conformitate cu bunele practici şi cu principiile metodologice stabilite prin standardele de evaluare.
115. În susţinerea concluziilor privind valoarea estimată, evaluatorul are obligaţia să explice raţionamentul profesional aplicat, precum şi factorii care au influenţat decizia finală asupra valorii.
116. Raţionamentul profesional al evaluatorului se va concretiza în prezentarea clară şi argumentată a motivelor pentru care unele rezultate obţinute prin aplicarea metodelor de evaluare sunt considerate mai relevante şi mai credibile decât altele. Acest raţionament trebuie să reflecte o judecată profesională echilibrată, bazată pe caracteristicile bunului imobil evaluat, calitatea şi gradul de corespundere al datelor disponibile, condiţiile pieţei şi scopul evaluării.
117. Nu este admisibilă stabilirea valorii proprietăţii imobiliare prin aplicarea mediei a două sau mai multe valori rezultate din aplicarea unor abordări sau metode diferite de evaluare. Fiecare abordare utilizată reflectă premise distincte, date de intrare specifice şi ipoteze particulare privind modul de generare a valorii. Prin urmare, valorile obţinute nu sunt echivalente din punct de vedere metodologic şi nu pot fi combinate mecanic într-o medie fără a distorsiona semnificaţia economică a rezultatelor.
Capitolul XI.
RAPORTUL DE EVALUARE
118. Conţinutul raportului de evaluare va respecta în mod obligatoriu prevederile SEV 106 Documentare şi raportare, asigurând conformitatea raportului cu cerinţele metodologice şi de prezentare stabilite de standardele de evaluare şi actele normative aplicabile în Republica Moldova.
119. În completarea cerinţelor prevăzute de SEV 106 Documentare şi raportare, în raportul de evaluare a bunurilor imobile se vor respecta şi următoarele precizări suplimentare, menite să asigure un nivel ridicat de transparenţă, claritate şi corespundere la contextul evaluării:
119.1. Identificarea bunului imobil subiect al evaluării
119.1.1. Bunul imobil subiect va fi identificat în raport printr-un ansamblu de informaţii care pot include: adresa completă, copii ale extraselor din documentaţia cadastrală (extras din Registrul bunurilor imobile, plan cadastral, plan de amplasament), copii ale actelor juridice de proprietate, hartă de referinţă, fotografii relevante, precum şi alte referinţe similare relevante pentru utilizarea desemnată a evaluării.
119.1.2. În cazul în care utilizarea proprietăţii subiect este neobişnuită sau contrastantă faţă de utilizările proprietăţilor învecinate, acest aspect trebuie să fie explicit evidenţiat şi documentat în raport.
119.1.3. Orice diferenţă între situaţia scriptică (cea regăsită în acte sau evidenţe oficiale) şi situaţia faptică constatată în teren trebuie semnalată în mod clar şi justificată, cu indicarea implicaţiilor asupra valorii.
119.1.4. În situaţia în care evaluarea se bazează pe o ipoteză privind existenţa sau întinderea unui drept de proprietate sau a unui alt drept real, această ipoteză trebuie formulată şi prezentată explicit în raport, cu indicarea motivului pentru care a fost utilizată.
119.2. Tipul valorii estimate trebuie definit clar în raport, iar sursa definiţiei (ex. standardele sau actele normative naţionale) trebuie indicată expres. De asemenea, evaluatorul are obligaţia de a preciza premisa valorii.
119.3. Documentarea pentru efectuarea evaluării. Evaluatorul va descrie în mod clar măsura în care proprietatea a fost inspectată, componentele verificate, precum şi gradul de investigaţie realizat. Dacă au fost utilizate surse externe, estimări sau evaluări indirecte, acest fapt trebuie menţionat împreună cu justificarea aplicabilităţii acestora.
119.4. Ipoteze şi ipoteze speciale
119.4.1. Toate ipotezele şi ipotezele speciale utilizate în cadrul evaluării vor fi grupate într-o secţiune distinctă a raportului, pentru a putea fi identificate cu uşurinţă de către utilizator.
119.4.2. Chiar dacă unele ipoteze sunt recurente în practică, evaluatorul are responsabilitatea de a le personaliza în funcţie de specificul evaluării efectuate, evitând preluarea automată a unor formulări standardizate, care pot induce în eroare. Ipotezele trebuie să reflecte clar şi neechivoc situaţia presupusă a bunului imobil la data evaluării, în legătură cu tipul valorii estimate.
119.4.3. În multe cazuri, ipotezele reflectă limitările documentării sau ale investigaţiei posibile de către evaluator. Prin urmare, toate ipotezele care influenţează estimarea valorii trebuie să fie comunicate beneficiarului evaluării şi consemnate în raport.
119.4.4. Evaluatorul trebuie să semnaleze în mod clar orice componentă non-imobiliară (echipamente, instalaţii tehnico-funcţionale, active necorporale sau accesorii comerciale) care este inclusă în evaluare, dar care nu face parte din dreptul real asupra proprietăţii imobiliare. Aceste elemente vor fi identificate separat, iar tratamentul valoric aplicat va fi explicat în mod explicit în raport.
120. Rezultatul evaluării este exprimat printr-o singură valoare. Rotunjirea valorii se va face astfel încât să nu afecteze semnificativ concluzia evaluării, păstrându-se o corespondenţă între nivelul de detaliu al analizei şi exprimarea numerică finală.
121. Raportul de evaluare trebuie să fie semnat de către evaluatorul responsabil, care a realizat analiza şi a formulat concluzia privind valoarea, precum şi de conducătorul întreprinderii de evaluare în cadrul căreia raportul a fost elaborat. Semnăturile confirmă asumarea răspunderii profesionale pentru conţinutul raportului şi conferă acestuia caracter oficial. În cazul emiterii raportului pe suport de hârtie, acesta trebuie legalizat prin aplicarea ştampilei întreprinderii de evaluare, în vederea asigurării validităţii formale şi autenticităţii instituţionale, în conformitate cu cerinţele administrative şi profesionale în vigoare. În cazul emiterii raportului în format electronic, trebuie respectate prevederile Legii nr.124/2022 privind identificarea electronică şi serviciile de încredere.
122. Raportul de evaluare se întocmeşte în atâtea exemplare originale câţi beneficiari/utilizatori desemnaţi ai serviciilor de evaluare sunt indicaţi în contractul de prestări servicii, fiecare exemplar fiind identic din punct de vedere al conţinutului şi al formei. Exemplarele transmise beneficiarilor pot fi emise fie pe suport de hârtie, fie în format electronic, cu respectarea prevederilor Legii nr.124/2022 privind identificarea electronică şi serviciile de încredere, precum şi a altor reglementări aplicabile privind semnătura şi certificarea electronică. Un exemplar se păstrează de către întreprinderea de evaluare care a elaborat raportul, pe o durată de cel puţin cinci ani, în conformitate cu cerinţele privind arhivarea şi păstrarea documentaţiei profesionale.