Постановление № 422 от 08.04.2003

ПРАВИТЕЛЬСТВО РЕСПУБЛИКИ МОЛДОВА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

об утверждении Национальной социальной программы

"Жилищные пособия и кредиты для жилья" на 2003-2008 годы

N 422  от  08.04.2003

 (в силу 18.04.2003) 

Мониторул Офичиал ал Р.Молдова N 73-75 ст.448 от 18.04.2003

* * *

Утратил силу: 31.10.2012

Постановление Правительства № 796 от 25.10.2012

В целях комплексного решения проблемы перехода к устойчивому функционированию и развитию жилищной сферы, усиления адресной социальной поддержки населения в условиях реформирования системы оплаты жилищно-коммунальных услуг, создания законодательных и финансово-экономических условий развития социального кредитования населения для обеспечения его потребностей в жилье и формирования современного рынка жилья, привлечения частных инвестиций в строительный сектор экономики Правительство Республики Молдова

ПОСТАНОВЛЯЕТ:

1. Утвердить:

Национальную социальную программу "Жилищные пособия и кредиты для жилья" на 2003-2008 годы согласно приложению N 1;

Персональный состав Совета по координации внедрения и финансирования Национальной социальной программы "Жилищные пособия и кредиты для жилья" на 2003-2008 годы согласно приложению N 2.

2. Министерству финансов и органам местного публичного управления ежегодно при формировании бюджетов рассмотреть возможность финансирования мероприятий, предусмотренных Национальной социальной программой "Жилищные пособия и кредиты для жилья" на 2003-2008 годы.

Установить, что мероприятия, предусмотренные Программой, и их финансирование подлежат корректировке по предложению Министерства экономики, с учетом финансово-бюджетных возможностей.

3. Министерствам, департаментам и органам местного публичного управления, ответственным за реализацию Национальной социальной программы "Жилищные пособия и кредиты для жилья" на 2003-2008 годы, принять необходимые меры по внедрению плана мероприятий по обеспечению выполнения Национальной социальной программы в предусмотренные сроки и ежегодно, до 20 июля и до 20 января, представлять Министерству экономики информацию о ходе его выполнения, с соответствующим анализом и предложениями.

Министерству экономики обобщить представленный материал для рассмотрения на заседании Совета по координации внедрения и финансирования Национальной социальной программы "Жилищные пособия и кредиты для жилья" на 2003-2008 годы и в месячный срок проинформировать Правительство Республики Молдова.

4. Министерству экономики совместно с Министерством финансов, Министерством экологии, строительства и развития территорий и органами местного публичного управления сотрудничать с неправительственными организациями, включая международные и иностранные организации-доноры, в целях привлечения выгодных инвестиций, грантов и кредитов для реализации мероприятий, предусмотренных Национальной социальной программой "Жилищные пособия и кредиты для жилья" на 2003-2008 годы.

5. Контроль за выполнением настоящего постановления возложить на Министерство экономики.

Приложение N 1

к Постановлению Правительства

Республики Молдова

N 422 от 8 апреля 2003 г.

Национальная социальная программа

"Жилищные пособия и кредиты для жилья" на 2003-2008 годы

Введение

Национальная социальная программа "Жилищные пособия и кредиты для жилья" на 2003 - 2008 годы (в дальнейшем - Программа) разработана в соответствии с Постановлением Правительства Республики Молдова N 564 от 14 июня 2000 г. "Об утверждении Национальной программы снижения уровня бедности" (Официальный монитор Республики Молдова, 2000 г., N 70-72, ст.649; 2001 г., N 81-83, ст.680), мероприятиями по реализации Программы деятельности Правительства Республики Молдова на 2001-2005 годы "Возрождение экономики - возрождение страны", утвержденной Постановлением Правительства Республики Молдова N 854 от 16 августа 2001 г. (Официальный монитор Республики Молдова, 2001 г., N 100-101, ст.887) и Постановлением Правительства Республики Молдова N 416 от 10 мая 1999 г. "Об утверждении Стратегии рынка жилья и другой недвижимости" (Официальный монитор Республики Молдова, 1999 г., N 50-52, ст.406).

Современное состояние экономики страны характеризуется множеством острых социально-экономических проблем, в том числе: кризис в жилищно-коммунальном комплексе и обеспечение граждан качественным жильем, что обусловлено неэффективной системой управления, неудовлетворительным финансовым положением, высокими издержками, отсутствием экономических стимулов и низким уровнем развития конкурентной среды.

Содержание жилищно-коммунального комплекса является в настоящее время непосильным бременем для потребителей жилищно-коммунальных услуг.

Проблема усугубляется неразвитостью рынка жилья и финансовых механизмов, которые могли бы обеспечить доступность жилья для платежеспособных граждан, а также для лиц со средними и более низкими доходами. Кроме того, необходимо отметить, что сегодня в сфере жилищного строительства практически отсутствует такое направление, как прием целевых вкладов и социальное кредитование населения. Заемно-сберегательное направление работы банков с населением неэффективно и не имеет социальной ориентации. Во-первых, недостаточно разнообразны и выгодны для населения формы привлечения сбережений; во-вторых, отсутствует система гарантирования вкладов; в-третьих, не действует доступная и разнообразная система целевого кредитования. Населению невыгодно и очень сложно получить в банке ссуду на строительство и покупку жилья, на получение образования, на лечение и решение других социальных проблем. Препятствием являются и повышенные требования к уровню доходов заемщиков, а также величина банковских процентов и неприемлемые сроки кредитования.

С другой стороны, органы местного публичного управления заинтересованы в функционировании социально специализированных ссудо-сберегательных небанковских кредитных организаций и могли бы выступить в качестве их учредителей и гарантов вкладов. В круг совместно решаемых социальных задач могут быть включены организация и финансирование жилищного строительства и других мероприятий на основе внедрения современных методов кредитования. В связи с этим представляется целесообразным создание кредитных организаций в форме социальных небанковских кредитных организаций и придание им статуса некоммерческой структуры.

Исходя из вышеизложенного, в рамках Программы предполагается разработка законодательной базы и финансовых механизмов, а также осуществление организационно-практических мероприятий, направленных на решение следующих проблем:

- усиление адресной социальной поддержки населения в оплате жилищно-коммунальных услуг;

- создание и развитие национальной системы строительных ссудо-сберегательных касс;

- создание финансовых механизмов ипотечного жилищного кредитования населения.

I. Ситуация, сложившаяся в сфере оплаты жилищно-коммунальных

услуг и приобретения жилья

Переход Республики Молдова к рыночным отношениям, сопровождаемый острым социально-экономическим кризисом, ростом инфляции, дисбалансом между спросом и предложением на рынке труда, уменьшением числа работающих и ростом безработицы, углубил социальное расслоение общества и обусловил снижение уровня и качества жизни населения, особенно социально уязвимых слоев - многодетных и молодых семей, семей с низким уровнем доходов, пенсионеров и инвалидов.

Кризис экономики привел к росту цен и тарифов на энергоресурсы и жилищно-коммунальные услуги и, как следствие, к резкому снижению платежеспособности населения, неспособности государства оказать помощь населению путем частичного субсидирования жилья или оказания определенной финансовой помощи для решения жилищной проблемы, что обострило эту проблему и обусловило резкий рост задолженности населения по оплате жилищно-коммунальных услуг. Так, по мун.Кишинэу задолженность населения по оплате жилищно-коммунальных услуг возросла с 32,2 млн.леев по состоянию на 1 января 1998 г. до 226,1 млн.леев на 1 января 2002 г., то есть в 7 раз. Основной удельный вес в этой задолженности, или 49%, составляют долги за отопление и 19,2% - за питьевую воду, увеличившись за указанный период соответственно в 16,1 раза и в 6 раз.

Сложилась крайне неблагоприятная ситуация с денежными доходами населения: в 2001 г. по сравнению с 1997 г. реальные среднедушевые доходы населения составили 82,3%, в том числе в городском секторе - 83 8%, в сельском - 81,1%, в связи с чем рост ставок оплаты жилищно-коммунальных услуг происходил особенно болезненно.

Задолженности по заработной плате, являющейся основным источником доходов большей части населения, еще больше способствуют снижению платежеспособности населения: в 2001 г. по сравнению с 1993 г. она увеличилась в 25,7 раза и по сравнению с 1995 г. - в 1,8 раза.

Согласно расчетам Департамента статистики и социологии прожиточный минимум в 2001 г. составил 468,7 лея. Оценка уровня бедности населения на базе прожиточного минимума показала, что у 85,2% населения месячные доходы не достигают 468,7 лея, а население, доход которого покрывает половину прожиточного минимума (234,4 лея), составляет 51,2%.

На основе вышеизложенного видно, что назрела необходимость принять меры, направленные на компенсацию роста платы за жилищно-коммунальные услуги с учетом реального роста доходов населения.

Одним из основных факторов преодоления кризиса в данной области является изменение системы финансирования путем перехода к полной оплате услуг потребителями при условии социальной защиты малообеспеченных семей и экономического стимулирования качества обслуживания.

Существующая система льгот в виде предоставления адресных компенсаций на оплату электроэнергии и жилищно-коммунальных услуг согласно Закону N 933-XIV от 14 апреля 2000г. "Об особой социальной защите некоторых категорий населения" (Официальный монитор Республики Молдова, 2000 г., N 70-72, ст.507), основанная на принципе категорийности, не решает проблемы социальной защиты населения в целом, оставляя за ее пределами пожилых людей, молодые семьи, многочисленную армию занятых в сельской местности, безработных.

Экономические условия переходного к рыночной экономике периода, ограниченные возможности использования бюджетных средств на финансирование строительства жилья диктуют дополнительные пути решения проблем обеспечения жильем. Несмотря на наличие в стране многочисленного контингента людей, условия проживания которых неблагоприятны, практически большая часть населения самостоятельно решает проблемы, связанные с обеспечением жильем и накоплением средств для этих целей. Об остроте жилищной проблемы в стране свидетельствует тот факт, что в списках на улучшение жилищных условий состоит каждая третья семья, причем каждая десятая из них - более 10 лет. По сравнению с предыдущими годами сократились темпы роста жилищного фонда страны, составив в 1997-2000 гг. лишь 3,1%. В 2000 г. на одного жителя приходилось 20,8 кв.м общей площади, при этом сохраняется сложившаяся ранее дифференциация обеспеченности жильем городского и сельского населения - соответственно 18,8 кв.м и 22,3 кв.м на одного человека.

Начиная с 1990 г. сократились объемы строительства жилья государственными предприятиями и организациями, доля которых снизилась с 42% в 1990 г. до 5% в 2001 г. В то же время удельный вес жилья, введенного в действие за счет собственных средств населения, составил в 2001 г. 73% от общего объема построенного жилья и увеличился примерно на 40 процентных пункта к уровню 1990 г. В 2001 г. жилищный фонд республики составил 75,7 млн.кв.м, из них 94,6% находится в частной собственности граждан.

В результате рынок жилья характеризуется в основном увеличением продажи старых и замедлением темпов строительства новых квартир (жилых домов). Если в 1990 г. доля строительного сектора во внутреннем валовом продукте составляла 6,8%, то в результате кризиса национальной экономики в 2001 г. его доля упала до 3%. Из-за дефицита финансовых средств по состоянию на 1 января 2001 г. осталось более 230 незавершенных строительством домов с 25%-ной степенью строительной готовности, что привело к сокращению числа работающих в строительстве в 2001 г. по сравнению c 1993 г. в 3,5 раза (с 67 тыс. до 19 тыс.человек).

Радикальные изменения произошли в организационной структуре строительной отрасли: процесс децентрализации, начатый в 1992 г., привел к реструктуризации крупных строительных предприятий, которые были преобразованы в акционерные общества, и большая часть из них - малые фирмы. В этих условиях наиболее серьезными для строительных предприятий остаются финансовые проблемы: неоплата выполненных работ со стороны заказчика и, как следствие, долги по выплате заработной платы, отсутствие действенных инструментов, способных привлечь частные инвестиции для развития жилищного строительства и покрытия этих расходов.

В результате этого начиная с 1994 г. потребности населения в жилье удовлетворялись в основном за счет купли-продажи старых квартир.

Снижение платежеспособности населения привело к уменьшению доступности жилья для населения. Показатель доступности жилья по мун.Кишинэу, рассчитанный как отношение цены земли к годовому совокупному доходу, получаемому средним домохозяйством из всех источников, составил 13. Это означает, что кишиневской семье со средним годовым доходом понадобится более 13 лет, чтобы накопить средства, необходимые для покупки жилья, полностью исключив при этом удовлетворение других жизненно важных потребностей. Доступность жилья для горожан значительно уступает доступности жилья для населения городов стран с переходной экономикой, составившей по вышеуказанному пoказателю в среднем 12 и варьирующей от 7,7 в г.Будапеште до 15 - в г.Москве.

Количество очередников на улучшение жилищных условий по стране по состоянию на 1 января 2002 г. составило около 82 тыс. семей, в том числе в городской местности - 81,1 тыс. и в сельской - 0,85 тыс., из которых около 10 тыс. - молодые семьи и примерно 9 тыс. семей - из категории социально уязвимых слоев населения (инвалиды, лица, страдающие тяжелыми формами заболеваний; семьи с тремя детьми и более; семьи, имеющие на содержании ребенка-инвалида; пострадавшие в результате природных катаклизмов и др.). Количество нуждающихся в жилье по мун.Кишинэу составило 60 тыс. семей, из которых 52 тыс. нуждаются в улучшении жилищных условий, а 7 тыс. принадлежат к социально уязвимым слоям населения с низкими доходами.

Вместе с тем согласно данным анкет по изучению ситуации с занятостью рабочей силы по республике более 240 тыс. работоспособных лиц находятся за пределами страны в поисках работы или работают. В результате этого в 2001 г. были зарегистрированы денежные переводы из Италии, Португалии, США, Греции, Израиля, Турции и других стран, сумма которых, по экспертным оценкам, составила 221,18 млн.долларов США. Несмотря на официально низкие доходы населения, это говорит о наличии повышенного спроса граждан, в том числе на недвижимость, который может быть реализован путем создания строительных ссудосберегательных касс и ипотечного кредитования. Основная доля этих средств, в виде временно свободных сбережений, может стать реальным источником дополнительных инвестиций в жилищно-строительный комплекс в качестве "коллективных" накопительных средств.

В настоящее время в республике имеется правовая основа для создания строительных сберегательно-заемных ассоциаций, которая регулируется Законом N 1505-XIII от 18 февраля 1998 г. "О сберегательно-заемных ассоциациях граждан" (Официальный монитор Республики Молдова, 1998 г., N 38-39, ст.268) и Постановлением Правительства Республики Молдова N 1011 от 30 сентября 1998 г. "О государственном надзоре за деятельностью сберегательно-заемных ассоциаций граждан" (Официальный монитор Республики Молдова, 1998 г., N 97-98, ст.998). Однако законодательство в данной области требует усовершенствования.

Важным перспективным направлением в решении жилищной проблемы для населения, располагающего средними доходами и накоплениями, является использование механизма долгосрочного ипотечного кредитования. Условия, сложившиеся в результате экономического кризиса, определяют необходимость широкого применения долгосрочного кредитования, как средства, облегчающего выход из создавшегося в жилищной сфере положения. Такой способ кредитования, увеличивающий платежеспособный спрос населения на жилье и позволяющий вовлекать внебюджетные средства в жилищное строительство и производство строительных материалов, обеспечит развитие реального сектора национальной экономики. Одновременно будет обеспечена взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банковскими ресурсами, использованием мощностей строительных компаний и предприятий промышленности строительных материалов, что также позволит направить эти средства в реальный сектор экономики.

В области обеспечения жильем определенный опыт имеется в мун.Кишинэу. Так, в 2000-2001 гг. за счет применения ипотечного кредитования в столице построено 184 квартиры, за счет чего улучшились жилищные условия соответствующего количества семей. Однако в настоящее время широкое использование ипотечного кредитования сдерживается отсутствием законодательно закрепленного и хорошо отлаженного финансово-кредитного механизма ипотеки. Данная проблема регулируется лишь наличием понятия ипотеки в Законе N 449-XV от 30 июля 2001 г. "О залоге" (Официальный монитор Республики Молдова, 2001 г., N 120, ст.863), а также Гражданским кодексом Республики Молдова.

Настоящая программа предусматривает комплекс мер по разработке и внедрению двух основных подпрограмм:

- Усиление адресной социальной поддержки населения при оплате жилищно-коммунальных услуг;

- Совершенствование финансово-экономических механизмов формирования рынка жилья, которая подразделяется на два самостоятельных раздела:

1) создание и развитие национальной системы строительных ссудо-сберегательных касс;

2) создание финансовых механизмов ипотечного жилищного кредитования населения.

Каждая подпрограмма предусматривает формирование правовой, нормативной и организационно-методической баз для проведения преобразований в указанных областях, мониторинга этих преобразований, поддержки действенных механизмов использования бюджетных средств для достижения поставленных программных целей, координации процесса реализации и информирования населения о целях, задачах и ходе ее осуществления.

II. Подпрограмма "Усиление адресной социальной поддержки

населения при оплате жилищно-коммунальных услуг"

1. Цели, задачи и основные социально-экономические

факторы реализации подпрограммы

Основной целью подпрограммы является нормативно-правовое формирование и закрепление принципа перевода социальной поддержки населения при оплате жилищно-коммунальных услуг на внекатегорийную систему, учитывающую реальные доходы конкретного члена семьи.

Прекращение государственного бюджетного субсидирования жилищного сектора и жилищно-коммунального хозяйства, либерализация цен на энергоресурсы привели к резкому росту цен на жилищно-коммунальные услуги, которые росли быстрее, чем доходы населения в номинальном выражении. Попытки дальнейшего повышения цен на жилищно-коммунальные услуги согласно принципу полного возмещения затрат отнимет еще большую часть бюджета семей и повлечет рост долгов населения по этим услугам. Это обстоятельство подчеркивает необходимость комплексного решения вопросов возмещения затрат, субсидий и доли расходов на коммунальные услуги, оплату жилья и другие жилищные платежи, как составной части системы социальной защиты населения.

Принимая во внимание достаточно высокую степень дифференциации доходов (в 2001 г. соотношение между располагаемыми доходами 20% малообеспеченного и 20% обеспеченного населения составляло 11,4, а степень неравенства в распределении доходов, рассчитанная на основе коэффициента Gini, - 0,428), малообеспеченные семьи имеют три принципиальные возможности отреагировать на опережающий по сравнению с доходами рост цен и тарифов:

- скорректировать уровень потребления жилищно-коммунальных услуг с учетом уменьшающихся финансовых возможностей, то есть сократить потребление электроэнергии, тепла, воды и т.д.;

- сократить расходы путем переселения в квартиру меньшей площади;

- не вносить платежи при невозможности и нежелании снижать уровень потребления услуг. Это наиболее распространенный вариант, но вместе с тем наблюдается тенденция выделения из общего объема расходов на услуги отдельных позиций, оплачиваемых преимущественно в связи с правом коммунальных предприятий на отключение неплательщиков от сети.

В связи с тем, что задержка платежей по коммунальным услугам является "простым" выходом из создавшейся ситуации для многих семей с низкими доходами, а применение принудительных мер (например, выселение) затруднительно с политической точки зрения, крайне важным фактором в данном положении станет введение программы жилищных пособий, основанной на уровне доходов населения.

Жилищное пособие предоставляется для компенсации расходов на оплату использования (содержания) жилья, водо-, тепло-, газообеспечения, водоотведения, вывоза бытового мусора и жидких нечистот, электрообеспечения, использования лифта, технического обслуживания домов (в дальнейшем - пособие на жилищно-коммунальные услуги), а также на приобретение сжиженного газа и топлива.

Целью введения адресных жилищных пособий является социальная защита семей с низкими доходами при переходе на полную оплату жилищно-коммунальных услуг, создание условий для увеличения ставок и тарифов на оплату жилищно-коммунальных услуг, а также создание механизмов участия государства и органов местного публичного управления в привлечении предприятиями жилищно-коммунального комплекса внебюджетных долгосрочных заемных средств. Это даст возможность решить следующие задачи:

- достижение большей социальной справедливости в распределении государственной помощи, адресная социальная защита населения при оплате жилищно-коммунальных услуг;

- стимулирование рационального распределения жилищного фонда для социального использования муниципального и ведомственного жилищного фонда;

- "блокирование" чрезмерно резкого повышения ставок и тарифов на жилищно-коммунальные услуги для населения, доведение их до экономически обоснованного уровня, строгое соблюдение установленных стандартов оплаты услуг населением;

- создание специальной службы для выполнения данной работы, которая впоследствии могла бы взять на себя функции по выполнению иных социальных программ. Наиболее оптимальным вариантом для решения данной задачи является организация таких специальных служб при органах местного публичного управления, что даст возможность выдержать единый стандарт обслуживания населения, проживающего в различных типах жилищного фонда, создать стабильную сеть пунктов обслуживания населения.

Совершенствование системы и принципов регулирования ставок и тарифов на жилищно-коммунальные услуги в процессе разработки системы жилищных пособий позволит:

- перейти на полную оплату населением стоимости жилищно-коммунальных услуг без увеличения в составе такого платежа (в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг) доли собственных расходов граждан, за исключением семей с высокими доходами, не имеющих права на получение жилищного пособия;

- потребителям непосредственно влиять на объем и качество жилищно-коммунальных услуг путем воздействия на жилищно-коммунальные предприятия с целью повышения качества оказываемых услуг.

Достаточность финансового обеспечения предприятий, предоставляющих жилищно-коммунальные услуги, будет обеспечена путем реализации принципа полного возмещения затрат каждым потребителем этих услуг.

Среди мер, связанных с упорядочением платы за жилье и коммунальные услуги и совершенствованием мер по социальной защите населения при переходе на рыночные принципы оплаты этих услуг, следует предусмотреть изменение ситуации, когда худшее по качеству и местоположению жилье оплачивается так же, как и лучшее, или дороже. Необходимо рассмотреть также возможность установления повышенных ставок оплаты жилья, превышающего по площади социальную норму, а также тарифов на сверхнормативное потребление коммунальных услуг. При этом процессы перераспределения жилья, связанные со стимулированием проживания в жилом помещении в пределах социальной нормы, не должны приобретать неуправляемый характер и вести к ухудшению положения малообеспеченных групп населения. Предполагается, что в данном случае органы местного публичного управления могут ввести повышенную плату лишь для семей, занимающих жилье, значительно превышающее (не менее чем на 10 кв. метров на члена семьи) по площади социальную норму. При этом также должен быть решен вопрос предоставления помощи семьям в купле-продаже или обмене жилья при переезде в жилье меньшей площади.

Предполагается пересмотреть принципы предоставления льгот отдельным категориям граждан по оплате жилищно-коммунальных услуг, а также источники финансирования каждой льготы.

В качестве критериев эффективности подпрограммы можно использовать:

- прирост доходов от сбора жилищно-коммунальных платежей по отношению к затратам на предоставление жилищных пособий нуждающимся;

- динамику просроченной задолженности по отношению к динамике затрат на предоставление пособий;

- административные расходы в расчете на единицу выданных жилищных пособий.

2. Стратегические направления и механизмы реализации подпрограммы

Подпрограмма предусматривает создание механизмов участия государства и органов местного публичного управления в обеспечении социальных гарантий малоимущим слоям населения при переходе на полную оплату жилищно-коммунальных услуг. Одновременно с повышением платы за жилье и коммунальные услуги, обеспечивающим возмещение издержек на содержание жилья, а также на коммунальные услуги, будут осуществляться меры по социальной защите населения в виде предоставления пособий на оплату жилья и коммунальных услуг в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг с учетом прожиточного минимума и совокупного дохода семьи.

Жилищными пособиями называются адресные компенсации, которые предоставляются семьям в безналичной форме в качестве помощи для оплаты жилья и коммунальных услуг, в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг, и используются только для покрытия указанных расходов.

Жилищные пособия предоставляются семьям, одиноким или совместно проживающим гражданам - основным квартиросъемщикам, проживающим в домах государственного, муниципального, публичного жилищного фонда, членам жилищно-строительных кооперативов, лицам, арендующим жилье, а также гражданам, имеющим в собственности жилые помещения. При этом граждане, проживающие в жилищном фонде индивидуальной застройки, могут претендовать на жилищное пособие только в случае потребления коммунальных услуг (для оплаты стоимости этих услуг). В то же время граждане, сдающие жилые помещения в поднаем, внаем или забронировавшие жилье, а также семьи, имеющие две или более квартиры, утрачивают право на пособие по оплате жилья и коммунальных услуг.

В целях финансового оздоровления жилищно-коммунальных предприятий будет осуществлена реструктуризация и ликвидация их задолженностей, а ставки и тарифы на услуги для населения будут доведены до экономически обоснованного уровня. Повышение эффективности функционирования этих предприятий в результате развития конкурентных отношений даст возможность снизить расходы на содержание жилищно-коммунального комплекса не менее чем на 20%, что обеспечит их большую доступность и привлекательность для инвестирования.

Внедрение системы жилищных пособий предполагает разработку и установление следующих социальных нормативов (социальных стандартов):

- величина социальной нормы площади жилья;

- предельная стоимость жилищно-коммунальных услуг, предоставляемых на 1 кв.м общей площади жилья в месяц в среднем по Республике Молдова и дифференцированно на местах;

- максимально допустимая доля собственных расходов граждан на оплату жилья и коммунальных услуг в совокупном семейном доходе в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг;

- определение семей (лиц), имеющих право на жилищное пособие (в разрезе форм собственности на жилье, наличия задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг и капитальных активов);

- определение перечня субсидируемых жилищно-коммунальных услуг;

- определение порядка расчета совокупного дохода семьи.

Стандарт предельной стоимости жилищно-коммунальных услуг, предоставляемых на 1 кв.м общей площади жилья в месяц, должен рассчитываться исходя из стандартного набора жилищно-коммунальных услуг и включать в себя:

- стоимость содержания и текущего ремонта жилищного фонда;

- стоимость капитального ремонта жилищного фонда;

- стоимость коммунальных услуг (теплоснабжения, в том числе с использованием топлива твердого и топлива печного бытового, водоснабжения, канализации, газоснабжения, электроснабжения) с учетом средних сложившихся норм потребления.

Указанный стандарт должен ежегодно пересматриваться, при этом изменение величины этого стандарта на следующий бюджетный год осуществляется с учетом индекса роста цен на платные услуги населению, прогнозируемого изменения цен на энергоносители, а также эффективности мероприятий по реформированию жилищно-коммунального хозяйства в направлении снижения неэффективных затрат.

До 2008 г. будет установлен стандарт максимально допустимой доли собственных расходов граждан на оплату жилья и коммунальных услуг в совокупном семейном доходе в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг.

В 2004-2005 гг. предполагается установить стандарт социальной нормы площади жилья, в том числе для семей, состоящих из двух, трех и более человек, а также для совместно или одиноко проживающих граждан. До 2008 года пересмотр этого стандарта не предполагается.

После завершения перехода к полной оплате населением жилищно-коммунальных услуг стандарт уровня платежей граждан по отношению к уровню затрат на содержание жилья и коммунальные услуги устанавливаться не будет. Остальные стандарты будут ежегодно утверждаться Правительством Республики Молдова и на их основе будет рассчитываться потребность в средствах, предназначенных для предоставления пособий на оплату жилья и коммунальных услуг.

Предполагается усовершенствовать принцип расчета жилищных пособий с переходом к расчету по одному основанию, который обеспечит строгую зависимость размера предоставляемого жилищного пособия от размера совокупного дохода семьи, а также разработать методику расчета совокупного дохода семьи, учитываемого при определении величины жилищных пособий. В совокупный доход семьи, учитываемый при предоставлении жилищных пособий, будут включаться денежные эквиваленты всех льгот и социальных пособий, получаемых членами данной семьи, а также условный доход от владения некоторыми видами имущества.

При переходе к полной оплате населением стоимости жилищно-коммунальных услуг жилищные пособия становятся основной формой бюджетных средств, направляемых на обеспечение доступности жилищно-коммунальных услуг. Определение необходимого объема финансирования будет производиться на основе стандартов, установленных на соответствующий год с учетом реальных экономических возможностей.

Конечной целью подпрограммы является создание системы персонифицированных социальных счетов граждан, на которые будут перечисляться средства, предусмотренные на все виды государственной адресной социальной помощи, в том числе на компенсацию льгот по оплате жилищно-коммунальных услуг и жилищные пособия.

Для перехода к системе персонифицированных социальных счетов граждан необходимо:

- завершить финансовое оздоровление ситуации в жилищно-коммунальном комплексе, так как указанная система будет работать эффективно только в условиях абсолютного гарантирования гражданам своевременного перечисления бюджетных средств;

- обеспечить координацию перехода к системе персонифицированных социальных счетов граждан с мероприятиями по реформированию системы социальной защиты, так как ее создание в рамках реформирования и модернизации жилищно-коммунального комплекса создает опасность дублирования при реформировании финансово-экономических механизмов других видов государственной социальной помощи;

- провести эксперимент по отработке механизма реализации системы персонифицированных социальных счетов граждан в мун.Кишинэу, Бэлць, Комрат.

Механизм реализации подпрограммы предусматривает участие органов центрального и местного публичного управления.

К задачам органов центрального публичного управления относятся:

- создание законодательной, нормативной и методической баз для реформирования жилищно-коммунального комплекса и привлечения частных инвестиций;

- предоставление гарантий по привлечению заемных финансовых средств от международных финансовых организаций, а также иных форм поддержки привлечения частных заемных средств;

- совместное финансирование реализации подпрограммы адресной социальной защиты населения по оплате жилья и коммунальных услуг;

- создание и поддержка эффективных механизмов использования бюджетных средств для достижения целей подпрограммы;

- методическое руководство введением персонифицированных социальных счетов граждан и проведением анализа итогов данного процесса;

- контроль за финансированием за счет местных бюджетов подпрограммы адресной социальной защиты населения по оплате жилья и коммунальных услуг;

- обеспечение контроля за реализацией мер по внедрению подпрограммы.

К задачам органов местного публичного управления относятся:

- внедрение законодательной и нормативной баз, а также проведение организационных мер, предусмотренных подпрограммой;

- финансирование мер подпрограммы адресной социальной защиты населения по оплате жилья и коммунальных услуг из средств местных бюджетов;

- обеспечение выполнения в полном объеме преобразований, предусмотренных подпрограммой.

Внедрение подпрограммы обеспечит:

- социальную защиту низкодоходных семей посредством предоставления жилищных пособий, усиления адресной социальной поддержки населения в оплате жилья и коммунальных услуг;

- финансирование мер подпрограммы адресной социальной защиты населения по оплате жилищно-коммунальных услуг из средств местных бюджетов;

- поддержку малоимущих граждан с целью улучшения жилищных условий за счет средств местных бюджетов, в пределах установленных социальных стандартов;

- повышение устойчивости и надежности функционирования жилищно-коммунальных систем обеспечения населения услугами.

3. Этапы реализации подпрограммы

Реализация подпрограммы предусмотрена на 6 лет - с 2003 по 2008 год. Приоритеты и порядок выполнения предусмотренных задач зависят от экономического потенциала страны в данный период времени, наличия действующей правовой базы, финансово-экономического положения как на государственном уровне, так и на уровне экономических агентов, а также целесообразности их осуществления в процессе реформирования или реорганизации, предусмотренных мероприятиями по реализации Программы деятельности Правительства на 2001-2005 годы "Возрождение экономики - возрождение страны", Стратегией социально-экономического развития Республики Молдова на среднесрочный период (до 2005 года), меморандумами и международными соглашениями.

В 2003-2006 гг. предусматривается создание и внедрение законодательно-нормативной базы, а также осуществление организационных мер по созданию предпосылок для выполнения подпрограммы. На данном этапе предусматривается произвести необходимые изменения в действующей системе оплаты жилищно-коммунальных услуг и в социальной защите уязвимых слоев населения, а также создание предпосылок по ее внедрению.

На этапе 2007-2008 гг. предусматривается создание и осуществление деятельности институциональных структур (инфраструктуры органов социальной защиты населения и предоставления жилищных пособий) и механизмов, предусмотренных подпрограммой, и ее практическая реализация на базе пилотных зон - в мун.Кишинэу, Бэлць и Комрат.

III. Подпрограмма "Совершенствование финансово-экономических

механизмов формирования рынка жилья"

1. Цели, задачи и основные социально-экономические факторы

реализации подпрограммы

Государственная политика в области финансирования жилищного строительства при ограниченных возможностях государственного и местных бюджетов должна быть направлена на поиск внебюджетных источников финансирования, на более широкое привлечение в жилищную сферу средств предприятий, банков и населения. Для решения этой задачи большое значение имеет внедрение системы ипотечного кредитования, которое при правильной организации способно обеспечить широкое привлечение средств инвесторов в эту отрасль.

Важнейшим направлением развития первичного ипотечного рынка является стандартизация процедуры выдачи ипотечного кредита, правил обращения ипотечных ценных бумаг с удостоверением законных прав их владельцев в качестве кредиторов по ипотечному кредиту и залогодержателей по залогу недвижимости.

Не менее важной задачей является также создание рыночного механизма рефинансирования банков, занятых ипотечным кредитованием.

Таким образом, ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему. Такие системы функционируют без финансового участия государства, за исключением случаев распространения государственных гарантий на эмитируемые банками ипотечные ценные бумаги или введения налоговых льгот для заемщиков и инвесторов этих бумаг.

Основной целью подпрограммы является формирование нормативно-правовой базы и внедрение финансово-экономических механизмов, обеспечивающих формирование современного рынка жилья.

Одним из наиболее важных направлений деятельности Правительства по стабилизации социально-экономической ситуации и оживлению национальной экономики может стать переход на финансирование строительства жилья на возвратной основе, с применением современных и эффективных методов финансирования, что позволит решить следующие задачи:

- во-первых, вернуть доверие населения к властным структурам, обеспечивающим решение жилищных проблем тех слоев населения, которые не имеют возможности оплатить покупку жилья за один раз;

- во-вторых, предоставить высвободившееся жилье другим нуждающимся, снизив нагрузку на бюджет;

- в-третьих, создать условия для сдерживания роста безработицы и расширения занятости в реальном секторе экономики (в строительной отрасли, промышленности строительных материалов и смежных с ними отраслях);

- в-четвертых, привлечь свободные средства населения в жилищное строительство.

Это позволит включить в оборот значительные финансовые средства, что в свою очередь укрепит национальную экономику, позволит создать новые рабочие места, оздоровить банковскую и страховую деятельность, своевременно осуществлять расчеты по внутреннему и внешнему долгу, стабилизировать миграционные процессы и снизить в целом социальную напряженность, что обеспечит остановку дезинтеграционных процессов по стране. Стимулирование спроса на жилье приведет в конечном итоге к росту занятости и доходов населения.

Экономический кризис в условиях перехода на рыночные отношения привел рынок жилья к новому качественному и количественному состоянию:

- количество семей с доходом выше среднего (основной потребитель массового жилья как покупатель по договорам купли-продажи, так и наймодатель по договорам коммерческого найма) значительно уменьшилось, и процесс сокращения среднего класса продолжается;

- увеличивается слой граждан, становящихся вынужденными наймодателями, сдающих свое основное жилье в коммерческий наем гражданам или в аренду юридическим лицам для получения средств к существованию в условиях, когда заработной платы не хватает или когда она отсутствует из-за потери работы и невозможности найти другую;

- граждане живут в ожидании дальнейшего увеличения расходов на содержание жилья (роста квартплаты и стоимости коммунальных услуг);

- население в настоящее время не ориентировано на инвестиции в жилье, а потому предпочитает держать свои денежные накопления в активах с большей ликвидностью, используя сбережения прежде всего на текущие нужды, при этом храня их преимущественно в иностранной валюте.

Наряду с этим наметились и положительные тенденции, которые должны стать основой для стабилизации ситуации на рынке недвижимости и последующего его развития с выводом на принципиально новое состояние:

- недвижимость может и должна стать одним из существенных и привлекательных объектов вложения свободных денежных средств, для чего часть финансовых потоков от граждан и юридических лиц (за счет использования соответствующих стимулов по налогообложению и реализации механизмов по приращению капитала от такого способа вложения средств) должна быть переориентирована в сторону реального сектора экономики, которым является строительный комплекс;

- изменение менталитета граждан в части понимания того, что бесплатного жилья нет и государство может обеспечить лишь приемлемые условия его оплаты;

- необходимость применения действенных правовых и организационных механизмов по развитию жилищного кредитования, создающих условия для приобретения жилья с поэтапной оплатой в качестве основного способа решения жилищной проблемы;

- предстоит сформировать на качественно новой основе рынок банковских услуг в сфере жилья.

Подпрограмма предусматривает решение двух основных проблем:

- создание и развитие национальной системы строительных ссудосберегательных касс;

- создание финансовых механизмов ипотечного жилищного кредитования населения.

В условиях перехода к рыночным экономическим отношениям наиболее рациональной для практического внедрения в Молдове может явиться ссудосберегательная модель, которая представляет собой финансирование предоставления ссуд за счет целевых сберегательных вкладов населения, суммы и сроки накопления которых должны быть соизмеримы с условиями кредитования. Процентные ставки как по вкладам, так и по ссудам, по этой модели, ниже рыночных и фиксируются на срок сберегательного и ссудного контрактов. Уровни процентных ставок, начисляемых на целевые стройсбережения, и cтавок по ссудам, выдаваемым в рамках системы, являются автономными и не зависят от общего состояния кредитно-финансового рынка. Идентичность вкладчика со ссудополучателем является типичной чертой указанной системы. При заключении и выполнении договора вклада вкладчик-участник приобретает право на получение ссуды, в которой ему не может быть отказано. Процентная ставка по этой ссуде в течение всего срока ее действия сохраняется стабильной и, вне конкуренции, низкой. Действие ссуды является продолжительным и не зависит от ситуации на рынке капитала.

Преимущества системы стройсбережений:

- финансирование не зависит от рынка капитала;

- процентная ставка по ссуде устанавливается в самом начале и является довольно низкой, поэтому для вкладчика отсутствует риск потерь из-за колебания процентов;

- размер и порядок выплат ссудодателю устанавливается на начальном этапе;

- низкая процентная ставка по ссуде содействует тому, что размер выплат и в периоды высоких процентов на финансовом рынке остается вкладчикам по силам;

- относительно высокая последовательность осуществления выплат ссудосберегательными кассами приводит к постоянному развитию жилищного сектора.

Для становления и развития системы стройсбережений предусматривается государственная поддержка. Государство стимулирует накопление собственного капитала путем предоставления ссудополучателям премий на жилищное строительство, которые являются необлагаемой частью доходов, или налоговых привилегий. Премии выделяются при условии непревышения определенных пределов доходов.

Системы стройсбережений выгодны для государства по следующим причинам:

- государство может частично перенести ответственность за решение жилищной проблемы в стране на частных инвесторов и поэтому поддерживает частную инициативу;

- для государства создание собственности на жилплощадь более выгодно, чем строительство квартир под аренду, отсюда следует высокая эффективность при относительно низких расходах;

- государство таким образом вносит вклад в стабилизацию национальной экономики;

- применяя законодательные рычаги, государство может стимулировать стройсбережения с помощью добавления к средствам граждан определенных доплат работодателей, соответственно уменьшая налогообложение последних.

Ипотечное кредитование - одна из самых надежных форм привлечения частных инвестиций в жилищную сферу, которая позволяет наиболее выгодно сочетать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов - в росте эффективности и прибыли, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства, а также государства - заинтересованного в общем экономическом росте.

Привлечение долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования будет осуществляться из следующих источников:

- кредитные линии и займы, предоставляемые банками и иными финансовыми организациями;

- средства от размещения выпускаемых банками ипотечных облигаций среди институциональных и прочих инвесторов;

- средства от размещения целевых облигационных займов;

- средства от продажи закладных, как финансовых инструментов на вторичном рынке.

Экономическими факторами, влияющими на развитие жилищного кредитования, являются общее развитие кредитно-финансового, страхового и фондового рынков, стабильность курса национальной валюты и уровня инфляции, платежеспособность населения, определяющая общий масштаб и динамику рынка недвижимости.

Основная роль Правительства и Национального банка Молдовы в становлении системы ипотечного кредитования состоит в создании законодательной базы и нормативном регулировании данного процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности жилья для граждан.

Для становления и развития системы долгосрочного ипотечного кредитования необходимо решение следующих основных задач:

- совершенствование законодательной и нормативной базы, включая внесение изменений в порядок размещения страховых и пенсионных активов, обеспечивающий дополнительные источники финансирования ипотечного кредитования;

- определение перечня банков, претендующих на осуществление деятельности по выдаче ипотечных кредитов;

- определение порядка выпуска банками ипотечных облигаций;

- определение порядка допуска менеджера активов негосударственного пенсионного фонда к приобретению ипотечных облигаций за счет пенсионных активов;

- налоговое стимулирование граждан - получателей ипотечных кредитов, кредиторов и инвесторов;

- создание механизмов социальной защиты заемщиков как от неправомерных действий кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита;

- развитие рынка страховых услуг с учетом страхования ответственности и других рисков при осуществлении ипотечного жилищного кредитования.

Проблема роста объемов долгосрочного жилищного ипотечного кредитования населения напрямую связана с наличием четко работающего механизма рефинансирования долгосрочных активов.

В значительной степени решение проблемы рефинансирования связано с наличием достаточных по объемам ресурсов как на финансовом рынке, так и на рынке капитала. Такие потенциальные инвесторы, как страховые компании, негосударственные пенсионные фонды, инвестиционные фонды нуждаются в надежных и ликвидных финансовых инструментах для вложения своих временно свободных денежных средств. Таким образом, масштабы объемов долгосрочного жилищного ипотечного кредитования населения напрямую связаны с наличием эффективного механизма рефинансирования, с помощью которого осуществляется приток средств с финансового и инвестиционного рынков в сферу долгосрочного жилищного ипотечного кредитования.

В мировой практике известны четыре основные модели привлечения финансовых средств: через коммерческие банки, ссудосберегательные учреждения, ипотечные банки, а также посредством организации вторичного рынка ипотечных кредитов. Кредитные ресурсы в первых двух моделях формируются за счет депозитов, а в последних - путем размещения ценных бумаг.

Принимая во внимание условия формирования земельных отношений, а также традиции накопления средств, отношение населения к кредиту, экономико-финансовое состояние страны, можно использовать различные формы жилищного кредитования посредством их законодательного закрепления.

Причинами, сдерживающими внедрение современного жилищного кредитования, являются:

- недостаточное развитие рынка ценных бумаг;

- отсутствие консервативных инвесторов, готовых на низкую доходность по ипотечным кредитам;

- слабое развитие страховой системы для целей обслуживания ипотечных кредитов;

- дороговизна финансовых средств в коммерческих банках, необходимых для выдачи долгосрочных ипотечных кредитов, а также недостаточность длинных пассивов банков;

- высокие темпы инфляции, изменения курса лея, вызывающие значительный риск процентных ставок при долгосрочном кредитовании;

- высокие издержки и риски банков при ипотечном кредитовании из-за слабой стандартизации процедур выдачи ипотечных кредитов и их последующей продажи;

- высокие некоммерческие риски банков из-за отсутствия действенных механизмов их ограничения и покрытия со стороны государства и органов местного публичного управления;

- дополнительные риски банков из-за отсутствия кредитной истории у большинства заемщиков в силу отсутствия практики ипотечного кредитования;

- высокая стоимость кредитов для заемщика и риски в условиях повышенной инфляции.

Развитие рыночной системы ипотечного жилищного кредитования будет зависеть от степени участия органов центрального и местного публичного управления. В связи с этим подпрограмма нуждается в бюджетной поддержке, которая может выражаться в форме:

- предоставления кредитов на приобретение жилья за счет бюджета;

- субсидирования процентной ставки по ипотечным кредитам, выдаваемым уполномоченными банками, то есть за счет бюджетных средств покрывается разница между действующей в банке рыночной процентной ставкой по аналогичным кредитам и льготной процентной ставкой;

- накопления финансовых средств для жилищного строительства путем выпуска и реализации муниципальных жилищных облигаций или жилищных сертификатов.

Внедрение подпрограммы обеспечит:

- развитие действенного рынка жилья и финансовых механизмов, обеспечивающих доступность жилья для граждан с достаточным платежеспособным спросом, а также для лиц со средними и ниже средних доходами и, как результат, улучшение жилищных условий широких слоев населения;

- привлечение дополнительных инвестиций в жилищно-коммунальный и строительный комплексы, в том числе на основе создания национальной системы строительных ссудо-сберегательных касс и развития долгосрочного ипотечного кредитования;

- ускорение развития рынка частного арендного жилья;

- наращивание жилищного фонда в результате роста количества квартир, ежегодно вводимых в эксплуатацию;

- стимулирование частной инициативы граждан при решении жилищной проблемы;

- увеличение сборов налогов в бюджет от строительной деятельности, налогов на недвижимость, подоходных налогов с работников, которые будут задействованы в строительстве, в сопутствующих строительству и других отраслях;

- создание новых рабочих мест;

- достижение интеграции государственного и вновь образованного частного и арендного жилищных секторов в целях развития между ними конкуренции и предоставления гражданам свободы выбора жилья с учетом его местонахождения, качества, площади и стоимости.

2. Стратегические направления и механизмы реализации подпрограммы

Создание и развитие национальной системы строительных

ссудо-сберегательных касс

Предусматривается создание правовой и методической базы для формирования и развития национальной системы жилищных сбережений, обеспечивая тем самым государственную поддержку развития рынка жилья в Молдове.

В условиях недоступности банковских кредитов для нуждающихся в жилье семей, которые выдаются на короткий срок, под высокий процент и под залог, в основном, недвижимости, которой обладает незначительное количество молодых семей, проблема создания системы ссудо-сберегательных касс является очень актуальной.

Исходя из этого, будут созданы юридические и экономические предпосылки и условия для поддержки в законодательно-нормативном и организационном планах частной инвестиционной инициативы по удовлетворению жилищных потребностей граждан за счет коллективных накоплений жилищных сбережений, предоставления и погашения долговременных и дешевых жилищных займов.

Мировая практика инвестирования в жилищную сферу основывается на трех методах: контрактные сбережения, ипотечное кредитование, государственная поддержка. В условиях сокращения государственных вложений в строительство на первый план выходят первые два метода инвестирования строительства жилья, жизнеспособность которых подтверждена опытом развитых стран Западной Европы (Германии, Франции, Великобритании) и Соединенных Штатов Америки.

Механизм реализации подпрограммы предполагает, что классической формой сбережений являются строительные ссудосберегательные кассы, один из основных институтов инвестирования в жилищную сферу, используемый в международной практике.

Источником ресурсов для целевых жилищных займов являются вклады граждан, плата заемщиков за пользование жилищным займом, а также государственная премия, которая выплачивается в соответствии с контрактом о строительных сбережениях при условии, что вкладчик вложил на свой счет определенную сумму. Жилищную ссуду может получить только вкладчик - член кассы по истечении определенного времени, в течение которого он ежемесячно делал вклады на установленную в контракте сумму. Процентные ставки как на вклад, так и на ссуду являются фиксированными на все время действия контракта.

Жилищный займ погашается в течение срока, определенного контрактом. Процентные ставки устанавливаются на уровне значительно ниже рыночных.

Формы государственной поддержки не ограничиваются ежегодными премиями участникам строительных ссудосберегательных касс. После получения жилищной ссуды государство может использовать прямые (денежные дотации при погашении процентов) и непрямые (налоговые льготы) формы помощи заемщику - в зависимости от его имущественного состояния, состава семьи и других факторов.

Основной целью деятельности ссудосберегательных касс является не извлечение прибыли, а оказание как можно более дешевых кредитно-финансовых услуг своим членам. Доход кассы расходуется на текущие нужды, на формирование резервного капитала, фонда развития и других фондов, а также для начисления процентов на паевой капитал.

Данная система финансирования жилищного строительства будет наиболее привлекательной и доступной для семей со средними и низкими доходами, молодых семей, особо нуждающихся в жилье, инвалидов, иммигрантов и других аналогичных категорий населения. Преимуществом системы стройсбережений является отсутствие необходимости требовать от будущего заемщика подтверждения платежеспособности, что является основным препятствием при выделении банками "классических" ипотечных кредитов и не позволяет в значительной степени вовлечь в процесс инвестирования жилищного строительства дополнительные средства в виде сбережений населения.

Проблема создания и функционирования национальной системы строительных ссудосберегательных касс в рамках подпрограммы будет решаться одновременно с соответствующими изменениями на рынке ценных бумаг, связанных с выпуском и обращением долговых обязательств, сертификатов паевых взносов, облигаций и других ценных бумаг.

Реализация данного раздела подпрограммы предполагает создание определенных типов и моделей микрофинансовых институтов (организаций финансовой взаимопомощи), включая социальную кpедитную кооперацию, которые могут быть использованы в целях наиболее оптимального решения жилищной проблемы.

В отличие от банков такие организации не являются объектом банковского надзора, и основная их цель состоит во взаимном кредитовании своих членов на основе накопленного паевого фонда и других ресурсов. Кроме выдачи займов, сохранения сбережений, размещения временно свободных денежных средств, оказания финансовых услуг по взаиморасчетам с третьими лицами данные организации могут оказывать своим членам и иные услуги, не противоречащие законодательству.

Социально-экономические преимущества данного направления подпрограммы:

поддержка государством частной инвестиционной инициативы граждан по удовлетворению их жилищных потребностей путем разработки законодательных мер и создания благоприятных условий для их применения;

поступление на жилищный рынок свободных финансовых средств населения, что в свою очередь будет способствовать развитию строительного комплекса и национальной экономики в целом;

применение низких процентных ставок на жилищные ссуды, которые будут тормозить инфляционные процессы, способствуя также стабилизации финансового и жилищного рынков. Система жилищных сбережений явится стабилизирующим фактором в случае роста процентных ставок на финансовом рынке, так как процентные ставки на жилищные вклады и жилищные займы будут постоянными и независимыми от колебаний процентных ставок на рынке капитала;

увеличение объемов жилищных инвестиций будет способствовать увеличению числа и объемов подрядных договоров в строительстве, что положительно отразится на повышении уровня занятости рабочей силы, создании дополнительных рабочих мест;

создание удовлетворительных условий для проявления физических и духовных возможностей, реализации функции семьи по воспитанию детей, удовлетворения жилищных потребностей слабозащищенных категорий населения в условиях рыночных отношений;

расширение и закрепление законодательных основ частной собственности в стране;

развитие у молодого поколения традиций экономии и рационального потребления в целях решения ими своих жилищных потребностей.

Эксперимент по реализации и отработке механизма инвестирования жилищного строительства на основе создания системы строительных ссудо-сберегательных касс предусматривается осуществить в мун.Кишинэу, г.Тараклия и уезде Тараклия в качестве базовых территорий для внедрения данного эксперимента.

Создание финансовых механизмов ипотечного жилищного

кредитования населения

Современная государственная жилищная политика предполагает, наряду с ориентацией на нужды социально уязвимых слоев населения, уделить внимание решению жилищных проблем основной части населения, располагающего средними доходами и накоплениями. Основным способом решения жилищной проблемы для этой части населения является долгосрочное ипотечное кредитование, представляющее устойчивую, самоокупаемую и саморазвивающуюся систему.

Целью подпрограммы является развитие в стране эффективной системы ипотечного кредитования, предусматривающей создание финансово-кредитных механизмов для приобретения жилья, привлечения долгосрочных финансовых ресурсов в эту сферу и развития соответствующей инфраструктуры (ипотечных компаний и банков, сберегательных и кредитных ассоциаций, страхования финансовых рисков и других институтов), а также формирование вторичного ипотечного рынка, системы предоставления соответствующих гарантий и развитие рынка ипотечных ценных бумаг.

Основная задача государства в становлении системы ипотечного жилищного кредитования состоит в создании законодательной и нормативной базы для регулирования данного процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения степени доступности жилья для населения, правового обеспечения прав кредиторов - залогодержателей и инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредитные ресурсы, а также обеспечения социальных гарантий, предоставляемых гражданам, приобретающим жилье с помощью ипотечных кредитов. При этом задача заключается в установлении оптимального баланса прав, делающего систему кредитования рентабельной и наименее рискованной для банков и доступной и безопасной для граждан-заемщиков. Государство может создавать определенные стимулирующие условия для развития данной системы и взять на себя часть рисков, выступить гарантом надежности сделок с недвижимостью и функционирования вторичного ипотечного рынка.

В целях создания эффективной системы ипотечного кредитования и усиления гарантий со стороны государства подпрограмма предусматривает разработку и внедрение механизма отбора уполномоченных банков, осуществляющих ипотечное кредитование. При этом предполагается создание институциональной структуры органов, участвующих в процессе ипотечного кредитования, включая институты вторичного ипотечного рынка: ипотечных агентств, риэлторских и оценочных фирм, организация одновременной регистрации продажи жилья и его залога, специальных отселенческих фондов по переселению при невозврате ипотечного кредита в случае появления фактора неплатежеспособности граждан, страхования рисков при ипотечном кредитовании и др.

Одним из направлений подпрограммы является разработка специальной политики, направленной на снижение процентных ставок по ипотечным кредитам в сравнении с рыночными.

Эффективным способом решения проблемы повышения доступности кредитов может служить предоставление целевых субсидий гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, на оплату первоначального взноса при получении ипотечного кредита. Субсидия позволяет увеличить платежеспособность граждан, уменьшая сумму необходимого кредита и соответственно размер ежемесячных платежей. Субсидия носит целевой и адресный характер, механизм ее предоставления позволяет осуществлять контроль за использованием бюджетных средств. Субсидия предоставляет гражданам возможность выбора типа и качества готового жилья. Такая система субсидирования дает возможность разграничить и взаимоувязать бюджетную и рыночную сферы экономики.

Для предотвращения рисков, связанных с общей экономической конъюнктурой в стране, колебаниями валютного курса и банкротством банков, предполагается разработать специальный механизм, в том числе обеспечить единую регистрацию продажи и залога жилья, что обеспечит прозрачность данной системы и позволит получать информацию о правовом состоянии жилья в любой момент.

Реализация подпрограммы предусматривает разработку механизма создания и функционирования рынка ипотечных ценных бумаг (ипотечный сертификат, закладная и др.).

В этой связи предполагается создание Агентства ипотечного жилищного кредитования (в дальнейшем - агентство) в форме акционерного общества открытого типа, учредителями которого будут государство (посредством структуры, определенной в специальных нормативных актах Правительства), международные и другие финансовые организации. Агентство будет ведать вопросами вторичного рынка ипотечных ценных бумаг для обеспечения быстрой возвратности кредитных ресурсов и решения проблемы ликвидности. Деятельность агентства будет направлена также на формирование надежных процедур ипотечного жилищного кредитования путем оказания технической помощи банкам и создания стандартных процедур ипотечного кредитования с целью формирования основы для развития системы жилищного финансирования для развития внутреннего рынка капитала. Функции агентства заключаются в приобретении, в основном у первичных кредиторов, и планировании выпуска ипотечных ценных бумаг. При этом соблюдается процедура, когда каждый приобретаемый агентством кредит обеспечивается залогом жилья и банки обслуживают приобретаемые агентством ипотечные кредиты на платной основе. В то же время первичный кредитор гарантирует агентству получение причитающихся платежей по основному долгу и процентам независимо от того, получил ли банк платеж от заемщика, а также обязуется выкупить у агентства кредит, по которому заемщик прекратил платежи. На начальном этапе деятельности агентство должно выполнять функцию первоначального и резервного оборотного капитала.

В рамках данной модели развития финансирования ипотечных кредитов на основе создания вторичного рынка первичный кредитор может рефинансировать выданные кредиты путем продажи их инвестору или специализированному институту вторичного рынка, а также посредством выпуска ценных бумаг, обеспеченных правами требований по этим кредитам. Для того, чтобы эмиссионные ипотечные бумаги были надежным и привлекательным финансовым инструментом для частных инвесторов, необходимо ипотечные кредиты, являющиеся обеспечением по этим ценным бумагам, предоставлять в соответствии с определенными стандартами и требованиями, учитывающими возможные риски при долгосрочном жилищном ипотечном кредитовании.

Для обеспечения гибкой системы управления рисками необходимо создать резервный фонд поддержки ликвидности в составе агентства, посредством которого будет осуществляться поддержка временно неликвидных, но платежеспособных банков, участвующих в ипотечном кредитовании.

Кроме того, в составе агентства предполагается создать гарантийный фонд жилищных ипотечных ценных бумаг для регулирования обращения данных бумаг в целях поддержания их курса при его падении на рынке ипотечных ценных бумаг.

Для решения поставленных целей данного направления подпрограммы необходимо:

создать и усовершенствовать правовые основы реализации прав по ипотеке;

регулировать механизмы привлечения долгосрочных финансовых ресурсов;

создать благоприятную налоговую среду для ипотечного жилищного кредитования граждан;

создать эффективные условия для работы кредитных организаций на рынке ипотечных кредитов.

Развитие рыночной системы рефинансирования жилищных кредитов может быть осуществлено на основе следующих схем привлечения долгосрочных ресурсов:

выпуск ипотечных ценных бумаг, обеспеченных пакетами (пулами) ипотечных кредитов или закладных;

привлечение от граждан долгосрочных целевых депозитов;

привлечение заемных средств под залог прав требований по долгосрочным ипотечным кредитам;

уступка прав требований по долгосрочным ипотечным кредитам с целью их рефинансирования;

использование ипотечных ценных бумаг в качестве инструмента рефинансирования.

Основными требованиями создаваемой системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования являются:

доступность ипотечных кредитов для населения не только с высокими, но прежде всего со средними доходами;

рыночный, а не дотационный характер;

прозрачность и понятность системы участникам процесса ипотечного кредитования.

В процессе создания и совершенствования правовых механизмов реализации прав по ипотеке будут разработаны законодательные и нормативные документы, касающиеся таких проблем, как:

совершенствование законодательно-нормативной базы для реализации механизма данного вида кредитования в целях эффективного функционирования первичного и вторичного рынков ипотечных жилищных кредитов;

создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов на рынок ипотечных жилищных кредитов;

создание условий развития инфраструктуры, обеспечивающих эффективное взаимодействие всех участников рынка ипотечных жилищных кредитов;

налоговое стимулирование граждан, получающих ипотечные кредиты (льготы по подоходному налогу физических лиц, снижение размера государственной пошлины при удостоверении и регистрации договоров ипотеки), кредиторов, а также инвесторов, обеспечивающих рефинансирование кредитов;

развитие рынка ипотечных ценных бумаг;

создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных жилищных кредитов;

создание механизма социальной защиты заемщиков от неправомерных действий кредиторов и их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита;

уточнение порядка реализации права пользования заложенным жилым помещением и обращения взыскания на заложенное жилое помещение;

определение порядка заключения сделок с жилыми помещениями, права на которые имеют несовершеннолетние граждане.

В процессе реализации процедуры ипотечного кредитования предлагается следующая схема:

заемщик подбирает жилье и обращается в банк за получением кредита на его приобретение;

заемщик обращается к продавцу жилья и выбирает подходящее жилье из предлагаемого продавцами (риэлторами, другими юридическими и физическими лицами);

продавец подписывает с заемщиком соглашение о резервировании данного жилья на обусловленный сторонами срок (данное соглашение может быть оформлено предварительным договором купли-продажи);

заемщик обращается к кредитору (банку) за получением ипотечного кредита на приобретение выбранного им жилья, приложив к требуемому пакету документов предварительный договор купли-продажи. Данный кредит может быть перепродан банком ипотечному агентству (на вторичном рынке ипотечных ценных бумаг);

обязательным условием ипотечного кредитования является страхование закладываемого недвижимого имущества. Необходимость страхования жизни и трудоспособности заемщика определяется банком в соответствии с требованиями ипотечного агентства;

осуществление независимой оценки выбранного заемщиком жилья. Банк соотносит ее с размером выдаваемого кредита;

в случае положительного решения банк заключает с заемщиком кредитный договор и предварительный договор о залоге жилого помещения, а заемщик вносит на свой банковский счет авансовый платеж за выбранное им жилье;

заемщик и продавец заключают договор купли-продажи жилья;

заемщик через банк оплачивает полную стоимость жилья продавцу (авансовый платеж плюс сумма кредита) по договору купли-продажи, которые регистрируются в порядке, предусмотренном действующим законодательством;

осуществляется государственная регистрация перехода прав собственности на жилье и ипотеки (залога) жилой площади по месту нахождения имущества;

в случае, если кредит был выдан банком с соблюдением всех необходимых требований, данный банк, руководствуясь договорными обязательствами с ипотечным агентством, продает ему этот обеспеченный залогом жилого помещения кредит. В обмен на обязательство выплачивать все предусмотренные кредитным договором суммы на счет ипотечного агентства банк получает назад выплаченную им заемщику сумму и установленную маржу, часть которой может выплачиваться банку в виде ценных бумаг ипотечного агентства. Ипотечное агентство занимает место кредитора в кредитном договоре и становится залогодержателем по договору ипотеки. Высвободившиеся денежные средства банк использует на выдачу ипотечного кредита следующему заемщику;

банк, продавший ипотечному агентству кредит, продолжает его обслуживание, перечисляя суммы основного долга и проценты по нему на счет ипотечного агентства;

ипотечное агентство формирует пакеты (пулы) ипотечных кредитов, диверсифицируя кредитный риск каждого пакета посредством включения в него достаточно большого количества кредитов, предоставленных различным заемщикам различными кредиторами;

ипотечное агентство выпускает ценные бумаги, размещаемые на внутреннем и внешнем финансовых рынках;

органы местного публичного управления предоставляют поручительства в обеспечение обязательств ипотечного агентства по ценным бумагам;

вырученные от продажи ценных бумаг средства ипотечное агентство направляет на рефинансирование первичных кредиторов (банков) и осуществление дальнейшего ипотечного кредитования;

банк, не включенный в перечень банков, действующих на рынке ипотечного кредитования, имеет право продать ипотечный кредит иному, чем ипотечное агентство, оператору на рынке вторичного ипотечного кредитования или оставаться кредитором заемщика на весь дальнейший период действия кредитного договора.

В процессе реализации Плана мероприятий по обеспечению выполнения подпрограммы настоящая схема будет конкретизирована и уточнена.

Внедрение данного направления подпрограммы позволит:

увеличить платежеспособный спрос населения и сделать приобретение жилья доступным для основной массы населения;

активизировать рынок жилья;

вовлечь в реальный оборот приватизированное жилье;

привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы;

обеспечить развитие жилищного комплекса;

оживить экономику страны в целом.

3. Этапы реализации подпрограммы

Подпрограмма будет реализована в период с 2003 по 2008 год. Приоритеты и порядок выполнения намеченных задач зависят от наличия правовой базы и финансово-экономического механизма в области обеспечения жильем, реализации мер, предусмотренных Программой деятельности Правительства "Возрождение экономики - возрождение страны" и Стратегией социально-экономического развития Республики Молдова на среднесрочный период (до 2005 г.), международными меморандумами и соглашениями.

В течение 2003-2006 гг. предполагается создание и внедрение законодательно-нормативной базы по всем направлениям выполнения субпрограммы. На данном этапе будут произведены необходимые изменения в действующей финансово-кредитной системе для обеспечения населения жильем и создания системы строительных ссудо-сберегательных касс на базе пилотных зон их внедрения в мун.Кишинэу, г.Тараклия и уезде Тараклия.

На этапе 2007-2008 гг. намечается создание и осуществление деятельности институциональных структур и механизмов, предусмотренных подпрограммой, и ее практическая реализация в полном объеме, направленная на:

развитие национальной системы строительных ссудо-сберегательных касс;

создание предпосылок для эффективного функционирования рынка жилья, в том числе первичного и вторичного рынков ипотечного жилищного кредитования;

внедрение системы ипотечного жилищного кредитования.

IV. Ресурсное обеспечение программы

Ресурсное обеспечение настоящей программы определяется условиями ее реализации и осуществляется за счет средств государственного и местных бюджетов, кредитных ресурсов, средств граждан, благотворительных и спонсорских средств, средств международных и иностранных организаций и других внебюджетных источников.

Затраты на реализацию настоящей программы, связанные с выполнением задач по разработке нормативно-методической документации и нормативов, необходимых для внедрения программы, определяются в виде ежегодных затрат на научно-проектные работы на основе государственного заказа, финансируемого из средств государственного бюджета. Для этих затрат могут также привлекаться средства международных и иностранных организаций по реализации соответствующих проектов.

На этапе практической реализации настоящей программы затраты будут связаны с:

финансированием строительства за счет средств граждан, кредитных ресурсов, государственного и местных бюджетов;

созданием и внедрением стимулирующих механизмов по ипотечному кредитованию из бюджетных и внебюджетных источников;

предоставлением гражданам льгот и жилищных пособий на оплату жилья и коммунальных услуг из средств местных бюджетов.

Средства государственного бюджета могут выделяться на совместное финансирование обязательств по предоставлению гражданам жилищных пособий за счет средств фонда компенсаций и фонда софинансирования социальных расходов.

Конкретная стоимость финансирования настоящей программы будет определяться ежегодно на стадии формирования консолидированного бюджета с учетом конкретных мер, предусматриваемых для ее реализации, и экономико-финансовых возможностей данного периода развития страны, а также привлекаемых для этой цели дополнительных ресурсов.

V. План мероприятий по обеспечению выполнения

Национальной социальной программы "Жилищные

пособия и кредиты для жилья" на 2003 - 2008 годы

Приложение N 2

к Постановлению Правительства

Республики Молдова

N 422 от 8 апреля 2003 г.

ПЕРСОНАЛЬНЫЙ СОСТАВ

Совета по координации внедрения и финансирования

Национальной социальной программы "Жилищные

пособия и кредиты для жилья" на 2003-2008 годы