Судебные акты

Постановление № 676 от 06.10.1995

о государственных и частных инвестициях в строительство незавершенных жилых домов

Тип документа: Судебные акты
Дата принятия: 06.10.1995

ПРАВИТЕЛЬСТВО РЕСПУБЛИКИ МОЛДОВА

Примечание: По всему тексту постановления, а также утвержденного им Временного положения слова “Министерство приватизации и управления государственным имуществом” заменить словами “центральный отраслевой орган” в соответ. с Пост. Прав. N 1376 от 10.12.2001, в силу 20.12.2001

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

о государственных и частных инвестициях в

строительство незавершенных жилых домов

N 676 от 06.10.95

(в силу 07.12.1995)

Мониторул Офичиал ал Р.Молдова N 68-69 ст.552 от 07.12.1995

* * *

В целях завершения работ по сооружению жилых домов, строительство которых было начато за счет средств государственного бюджета, финансовых средств государственных предприятий и организаций, а также более полного использования денежных средств физических и юридических лиц с различными формами собственности, для удовлетворения жилищных потребностей граждан, осуществления строгого контроля за инвестированием государственных средств в строительство незавершенных жилых домов, недопущения случаев незаконной приватизации Правительство Республики Молдова

ПОСТАНОВЛЯЕТ:

1. Разрешить предприятиям и организациям с государственным имуществом в уставном капитале, заказчикам капитального строительства жилых домов (в дальнейшем – заказчикам) привлекать на договорной основе финансовые средства физических и юридических лиц с различными формами собственности (в дальнейшем – инвесторы) для их инвестирования в завершение строительства жилых домов со степенью готовности более 50 процентов.

Незавершенные жилые дома со степенью готовности 50% и менее, строительство которых осуществлялось за счет государственных финансовых средств, будут предложены для продажи на аукционе “с молотка” ( в случае если заказчик не имеет возможности завершить строительство).

2. Утвердить Временное положение о государственных и частных инвестициях в строительство незавершенных жилых домов (прилагается).

[Признать неконституционными положения пкт.2 в части, в которой утвержден пкт.8 часть первая]

[Временного положения о расторжении договора об инвестировании в одностороннем порядке]

[в соответс. с Пост. Конституционного Суда N 34 от 03.10.2000]

3. Обязать заказчиков определить долю государства в общей сметной стоимости незавершенных жилых домов до привлечения финансовых средств от инвесторов и представить соответствующий отчет центральному отраслевому органу.

4. Установить, что регистрация договоров об инвестировании частного капитала в строительство незавершенных жилых домов осуществляется заказчиками, а регистрация договоров об участии в строительстве незавершенных жилых домов за счет средств государственных предприятий и организаций и предприятий и организаций со смешанным капиталом – центральным отраслевым органом.

[Пкт.5 исключен Пост. Прав. N 1376 от 10.12.2001]

ПРЕМЬЕР-МИНИСТР
РЕСПУБЛИКИ МОЛДОВА	Андрей САНГЕЛИ
г.Кишинэу, 6 октября 1995 г.
№ 676.

ВРЕМЕННОЕ ПОЛОЖЕНИЕ

о государственных и частных инвестициях в строительство

незавершенных жилых домов

1. Настоящее Положение определяет порядок и формы договорных отношений, регулирующих инвестирование средств юридических и физических лиц различных форм собственности в строительство незавершенных жилых домов и порядок регистрации права собственности на указанные объекты, а также квартиры и помещения в них.

2. Инвестирование финансовых средств в строительство объектов может осуществляться юридическими и физическими лицами различных видов и форм собственности за счет собственных и заемных средств.

3. Для достижения хозяйственной цели заказчику разрешается привлекать денежные средства юридических и физических лиц, зарегистрированных в Республике Молдова (для физических лиц – граждан Республики Молдова), независимо от форм собственности, путем заключения договоров об инвестировании финансовых средств (примерный договор об инвестировании частного капитала в строительство незавершенных жилых домов указан в приложении № 1) согласно поданному заявлению инвестора заказчику.

В договоре указываются номер квартиры (номера квартир, помещений) и ее площадь (согласно проекту). Договор согласовывается с органами местного публичного управления.

4. Регистрация договоров об инвестировании частного капитала в строительство незавершенных жилых домов осуществляется заказчиками, а регистрация договора об участии в завершении строительства жилых домов за счет средств государственных предприятий и организаций и предприятий и организаций со смешанным капиталом – центральным отраслевым органом.

5. При заключении договора (договоров) об инвестировании, заказчик производит расчет объема инвестиций, необходимых для завершения строительства, исходя из расчетной стоимости работ по окончанию строительства, определяет количество, площадь и расчетную стоимость квартир, подлежащих передаче инвестору (инвесторам).

В случае, если расчетная стоимость будущих квартир превышает рыночную, по соглашению сторон устанавливается договорная стоимость на уровне рыночной. Это снижение стоимости осуществляется за счет безвозмездной передачи инвестору (инвесторам) части площади дома, возведенной за счет государственных финансовых средств.

Если в будущем жилом доме запланированы нежилые помещения для размещения магазинов, предприятий общественного питания, бытового обслуживания и т.п., затраты, связанные с их строительством, в стоимость квартир не включаются.

Стоимость квартир в таком доме определяется исходя из стоимости сооружения жилой части дома и соответствующей доли общих затрат на сооружение элементов, сетей, инженерных конструкций и т.п.

Объем инвестиций, необходимых для завершения строительных работ, и договорная стоимость квартир определяются в соответствии с Примерным расчетом (приложение № 2).

6. Заказчик имеет право договориться с инвестором о поэтапном инвестировании средств в строительство согласно графику финансирования, приложенному к договору.

Договоры могут предусматривать дополнительные привлечения финансовых средств инвесторов (в связи с инфляцией) в размерах, не превышающих 5 процентов договорной стоимости будущих квартир. В случае, если размер дополнительных средств, необходимых для завершения строительства, превысит 5 процентов от договорной стоимости, заказчик может привлекать помимо основных и других инвесторов с одновременной передачей им части площади дома, возведенной за счет государственных средств.

7. Приоритет в инвестировании финансовых средств будет отдан гражданам, взятым на учет (предприятиями, организациями-заказчиками) для улучшения жилищных условий, а также инвесторам, имеющим на учете больше граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий.

8. При несоблюдении инвестором условий договора об инвестировании частного капитала заказчик вправе инициировать процедуру расторжения договора в судебной инстанции. С другим инвестором договор об инвестировании заключается после вступления в силу решения судебной инстанции о расторжении договора с предыдущим инвестором.

[Абзац 1 пкт.8 в редакции Пост. Прав. N 47 от 19.01.2001]

Факт расторжения и перезаключения договора регистрируется в соответствии с пунктом 4 настоящего положения.

После окончания работ и принятия объекта в эксплуатацию переоформление договоров об инвестировании запрещается.

9. После окончания строительных работ заказчик определяет фактическую стоимость объема работ, выполненных с момента привлечения финансовых средств инвесторов, а также баланс квартир, являющихся государственной собственностью, и мест общего пользования. Эти данные включаются в акт приемки в эксплуатацию объекта.

Одновременно заказчик составляет:

акт приемки-передачи части дома, состоящей из государственных квартир, и мест общего пользования на баланс эксплуатирующего жилье государственного предприятия;

акт приемки-передачи квартиры (квартир, помещений) на баланс инвестора-юридического лица (инвесторов-юридических лиц) – после окончательного расчета;

акт передачи квартиры (квартир, помещений) инвестору-физическому лицу (инвесторам-физическим лицам) – после окончательного расчета.

В данных актах указываются наименование инвестора (инвесторов), его юридический адрес (для физических лиц – фамилия, имя, отчество), тип, номер квартиры (номера квартир, помещений согласно данным территориального бюро технической инвентаризации (БТИ), которая должна быть передана, ее площадь и стоимость, а также регистрационные данные договора об инвестировании.

Указанные акты утверждаются решением органа местного публичного управления, а в случаях передачи государственной собственности они согласовываются с центральным отраслевым органом. Один экземпляр решения органа местного публичного управления, акт передачи квартир (помещений) инвесторам, которые инвестировали частный капитал, и утвержденный акт приемки в эксплуатацию объекта передаются в территориальное БТИ и служат документами для регистрации права собственности на квартиры (помещения), соответственно находящиеся в данном объекте.

10. Принятый в эксплуатацию объект в целом и квартиры (помещения) в нем подлежат регистрации в территориальном БТИ.

Объект в целом и земельный участок, на котором он расположен, регистрируются на имя заказчика на основании следующих документов:

акта отвода земельного участка в пользование в соответствии с требованиями Земельного кодекса (титул на землю);

разрешения органа местного публичного управления на строительство;

решения органа местного публичного управления об утверждении акта приемки в эксплуатацию объекта (с указанием номеров государственных квартир) и акта о передаче квартир (помещений) инвесторам.

При регистрации права собственности на объект в обязательном порядке указывается наличие обременения собственности переданных инвесторам квартир (помещений) соответствующего объекта.

11. Собственнику объекта в целом и собственникам квартир (помещений) построенных за счет частного капитала, выдается регистрационное удостоверение в соответствии с установленным БТИ образцом, подтверждающее право собственности.

Дальнейшее отчуждение квартир производится в порядке, установленном законодательством.

Приложение № 1

к Временному положению о государственных

и частных инвестициях в строительство

незавершенных жилых домов

ПРИМЕРНЫЙ ДОГОВОР

об инвестировании частного капитала в строительство

незавершенных жилых домов

”____”____________199

гор. _______________

Мы, нижеподписавшиеся, заказчик дома (объекта) № _____

по ул. ______________________________________________________________________________

_{адрес строительства (по проекту)}

____________________________________________________________________________________

_{наименование и юридический адрес}

в лице _____________________________________________________________________________

_{должность, фамилия, имя, отчество}

действующий на основании Устава, регистрационный № ____ от “__”_______199 г., именуемый далее “Заказчик”,

и инвестор _________________________________________________________________________

_{наименование и юридический адрес}

___________________________________________________________________________________

_{(для физических лиц – фамилия, имя, отчество и адрес)}

в лице _____________________________________________________________________________,

_{должность, фамилия, имя, отчество}

именуемый далее “Инвестор”, заключили договор о нижеследующем:

1. Инвестор обязуется:

1.1. Передать Заказчику __________________ тыс.лей на строительство __________ комнатной квартиры № ___ (квартир № ___, помещений _________) площадью _______ кв. м (по проекту).

Оплату произвести полностью или частями:

Аванс в сумме ______________ тыс.лей уплатить до “__”____________199 г. Остальную сумму _________ тыс.лей уплатить до “___”_______________199 г. (график финансирования прилагается).

Стоимость квартиры (квартир, помещений) для заключения договора определяется в соответствии с примерным расчетом (приложение № 2).

1.2. При увеличении договорной стоимости квартиры (квартир, помещений) в связи с инфляцией доплатить необходимую сумму, но не более 5 процентов от договорной стоимости. Доплату произвести в течение 15 дней с момента извещения Заказчиком.

2. Заказчик обязуется:

2.1. По запросу Инвестора предоставлять информацию о ходе строительства.

2.2. По завершении строительства определить окончательную стоимость квартиры (квартир, помещений) и объекта в целом и сообщить Инвестору о сумме доплаты (при необходимости) (но не более 5% от договорной стоимости).

2.3. Составить в срок до “___”__________199 г. акт о передаче квартиры (квартир, помещений) Инвестору после уплаты им всей суммы.

3. Заказчик имеет право:

3.1. Расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке в случае нарушения Инвестором своих обязательств, письменно уведомив последнего не менее чем за 10 дней до расторжения договора. Возмещение затрат Инвестору и ущерба Заказчику в случае расторжения договора производится в судебном порядке.

3.2. После расторжения настоящего договора право Инвестора может передаваться другому юридическому или физическому лицу.

4. Форс-мажор:

4.1. Убытки, понесенные в результате стихийного бедствия, пожара и т.п., компенсируются согласно договору о страховании инвестиций, заключенному между Инвестором и страховой компанией.

5. Другие положения:

5.1. Разногласия по поводу настоящего договора могут быть обжалованы в Арбитраже Республики Молдова (для физических лиц – в местные судебные органы).

5.2. Настоящий договор может быть дополнен и изменен по обоюдному согласию сторон. Все дополнения и изменения вносятся в договор в письменной форме и регистрируются в установленном порядке.

5.3. Особые условия:

___________________________________________________________________________________

6. Настоящий договор вступает в силу с момента его регистрации в установленном порядке.

Реквизиты сторон

Заказчик ______________________

_{подпись}

Расчетный счет № _____________

Банк _________________________

Адрес ________________________

Инвестор ________________________

_{подпись}

Расчетный счет № ________________

Банк ____________________________

Адрес ___________________________

Настоящий договор составлен в 5 экземплярах.

Первый остается у Заказчика, второй передается Инвестору, третий – центральному отраслевому органу, четвертый – органу местного публичного управления, пятый – территориальному БТИ.

Регистрационный № ____________

Ответственный _________________

_{подпись}

Приложение № 2

к Временному положению о государственных

и частных инвестициях в строительство

незавершенных жилых домов

ПРИМЕРНЫЙ РАСЧЕТ

определения объема инвестиций, необходимых для завершения

строительства жилых домов, и установления договорной

стоимости квартир

1. Исходные данные:

9 – этажный жилой дом 143-й серии

Общая приведенная площадь – 8305,19 кв. м

18 однокомнатных квартир (по 35 кв. м каждая)

32 двухкомнатные квартиры (по 50 кв. м каждая)

18 трехкомнатных квартир (по 70 кв. м каждая)

Общая сметная стоимость в ценах:

1984 года – 2008,73 тыс. рублей

1991 года – 3226,00 тыс. рублей

Стоимость 1 кв. м общей приведенной площади в ценах:

1984 года – 241,9 руб./кв. м

1991 года – 388,4 руб./кв. м

На момент составления расчетов было освоено 2581 тыс. рублей – в ценах 1991 года (в текущих ценах – 3154 тыс. лей).

Степень строительной готовности составляет 80%:

(2581 тыс. руб. : 3226 тыс. руб. × 100% = 80%)

Остаток сметной стоимости в ценах 1991 года составляет 645 тыс. рублей, или 20%.

2. Объем инвестиций, необходимых для завершения строительства жилого дома, определяется путем индексации стоимости объема работ (в ценах 1991 года), подлежащих завершению.

Для расчета используются следующие индексы:

индекс изменения стоимости строительно-монтажных работ. Он рассчитывается ежеквартально Департаментом по статистике (во II квартале 1995 года он составил К₁ = 2978). Этот индекс рассчитывается без учета НДС.

Строительно-монтажные работы в соответствии с действующим законодательством освобождены от НДС, но материалы, энергия, горючее, услуги приобретаются подрядчиком с учетом этого налога и поскольку доля материальных затрат в стоимости строительно-монтажных работ составляет около 75%, для компенсации этих затрат к указанному индексу применяется поправочный коэффициент 1,15.

К₂ = К₁ × 1,15 = 2978 × 1,15 = 3424,7;

индекс изменения стоимости оборудования. Он определяется заказчиком путем сравнения текущих цен, по данным заводов-изготовителей или снабженческих организаций (с учетом НДС), и учтенных в сводном сметном расчете в ценах 1991 года.

В расчете принято К₃ = 3000;

индекс изменения прочих затрат. Он определяется Департаментом архитектуры и строительства – К₄ = 1000.

Расчет объема инвестиций, необходимых для завершения строительства жилого дома
	Сметная стоимость (тыс.руб.) в базисных ценах 1991 года				Расчетная стоимость (тыс.лей) в текущих ценах 1995 года
	в том числе:			общая сметная стои- мость	в том числе:			общая расчет- ная стои- мость
	строи- тельно- монтаж- ные работы	оборудо- вание, мебель, инвен- тарь	прочие затраты	общая сметная стои- мость	строи- тельно- монтаж- ные работы	оборудо- вание, мебель, инвен- тарь	прочие затраты	общая расчет- ная стои- мость
1	2	3	4	5	6	7	8	9
Общая сметная стоимость	2981	61	184	3226	-	-	-	-
Выполненные работы	2434	-	147	2581	-	-	-	-
Остаток работ, подлежащих завершению	547	61	37	645	1873	183	37	2093
					1873 = 547 × 0,001 × 3425 183 = 61 × 0,001 × 3000 37 = 37 × 0,001 × 1000
Объем инвестиций, необходимых для завершения строительства жилого дома, по расчету составляет V_i = 1873 + 183 + 37 = 2093 (тыс.лей) 3. Расчет общей приведенной площади, подлежащей передаче инвесторам (S_i), определяется исходя из сложившихся рыночных цен на жилье в данной местности. К примеру (для муниципия Кишинэу), рыночная стоимость 1 кв. м общей приведенной площади составляет Ср = 600 лей/м² (или 132,5 доллара США/м²)

	V_i		2093 тыс.лей
S_i =	----	=	---------------------	= 3488 м² (или 42% из общей приведенной площади)
	С_р		600 лей/м2

У заказчика останется: 8305 м² – 3488 м² = 4817 м² (или 58%).

Доля заказчика снизилась с 80% до 58%.

4. Расчет стоимости квартир для инвесторов:

1-комнатные квартиры – 35 м² × 600 лей/м² = 21000 лей

2-комнатные квартиры – 50 м² × 600 лей/м² = 30000 лей

3-комнатные квартиры – 70 м² × 600 лей/м² = 42000 лей.