Постановление N 2 от 13.02.2018 по Отчету аудита соответствия учета, регистрации и управления публичным имуществом, а также налогообложения недвижимого имущества

СЧЕТНАЯ ПАЛАТА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

по Отчету аудита соответствия учета, регистрации и управления публичным

имуществом, а также налогообложения недвижимого имущества

№ 2  от  13.02.2018

 (в силу 06.04.2018) 

Мониторул Офичиал ал Р. Молдова № 113-120 ст. 13 от 06.04.2018

* * *

Счетная палата в присутствии г-жи Вероники Врагалевой, государственного секретаря Министерства финансов; г-на Анатолия Усатого, государственного секретаря Министерства экономики и инфраструктуры; г-на Штефана Кригана, заместителя директора Агентства земельных отношений и кадастра; г-на Виталия Чолака, заместителя директора Агентства публичных услуг; г-на Игоря Цуркану, заместителя директора Государственной налоговой службы; г-на Иона Грозы, председателя района Кахул; г-на Константина Кожокару, примара мун.Единец; г-на Нистора Грозаву, заместителя примара мун.Кишинэу; г-на Геннадия Шмулиски, заместителя примара мун.Бэлць; г-на Феодосия Бордиана, заместителя примара мун.Сорока, а также других ответственных лиц Государственной канцелярии, Агентства публичной собственности, аудируемых органов и учреждений, руководствуясь ст.2 (1) и ст.4 (1) a) Закона № 261-XVI от 5.12.2008¹ и ст.3 (1) и ст.5 (1) a) Закона № 260 от 7.12.2017², рассмотрела Отчет аудита соответствия учета, регистрации и управления публичным имуществом, а также налогообложения недвижимого имущества.

____________________

¹ Закон о Счетной палате № 261-XVI от 5.12.2008 (далее – Закон № 261-XVI от 5.12.2008).

² Закон об организации и функционировании Счетной палаты Республики Молдова № 260 от 7.12.2017 (далее – Закон № 260 от 7.12.2017).

Аудиторская миссия была проведена на основании ст.28, ст.30 и ст.31 Закона № 261-XVI от 5.12.2008 и ст.9, ст.31 и ст.32 Закона № 260 от 7.12.2017 в соответствии с Программой аудиторской деятельности Счетной палаты³ и согласно Международным стандартам Высших органов аудита⁴, с целью оценки соответствия учета, регистрации и управления публичным имуществом, а также налогообложения недвижимого имущества. Подход аудита основывался на проблемах и результатах.

____________________

³ Постановления Счетной палаты № 47 от 5.12.2016 “Об утверждении Программы аудиторской деятельности Счетной палаты на 2017 год” (с последующими изменениями и дополнениями) и № 75 от 29.12.2017 “Об утверждении Программы аудиторской деятельности Счетной палаты на 2018 год”.

⁴ Постановление Счетной палаты № 60 от 11.12.2013 “О применении Международных стандартов аудита Высших органов аудита 3-го уровня – ISSAI 100, ISSAI 200, ISSAI 300, ISSAI 400 в рамках аудиторских миссий Счетной палаты”, Постановление Счетной палаты № 7 от 10.03.2014 “О применении Руководящих направлений аудита (ISSAI 1000-9999) в рамках публичного аудита”.

Для подтверждения констатаций, выводов и рекомендаций аудит охватил деятельность и меры, реализованные в 2016 году (с расширением, в некоторых случаях, на предыдущие и последующие годы) руководящими лицами местных публичных органов и центральных публичных органов (далее – МПО и ЦПО), по соответствующему обеспечению процесса учета, регистрации, отчетности и управления публичным имуществом, а также налогообложения недвижимого имущества соответствующими органами.

Аудиторские доказательства были собраны в Агентстве земельных отношений и кадастра (АЗОК), Агентстве публичной собственности (АПС), Государственной налоговой службе (ГНС), ГП “Cadastru” (в настоящее время – Агентство публичных услуг), местных публичных органах из муниципиев Кишинэу, Бэлць, Кахул, Единец, Сорока, а также в других АТЕ I и II уровня.

Рассмотрев результаты аудита и заслушав представленный Отчет, а также пояснения ответственных лиц, присутствующих на заседании, Счетная палата

установила:

Аудиторская миссия делает вывод, что нарушения и недостатки, выявленные предыдущими аудитами в процессе учета, регистрации, отчетности и управления публичным имуществом, а также налогообложения недвижимого имущества, практически остались теми же, не были установлены заслуживающие доверия действия ответственных органов по устранению существующих проблем, что привело к неэффективному управлению имуществом и, как следствие, нанесению ущерба бюджету.

В контексте предпринятых аудитом действий были выявлены слабые пункты, которые обусловили существенные препятствия в реализации указанных процессов, что относится, в основном, к следующему:

• недостаточное осуществление со стороны АЗОК мониторинга реализации государственных программ по созданию кадастра недвижимого имущества, разграничению земель, являющихся публичной собственностью, а также внедрению новой системы оценки недвижимого имущества с целью налогообложения; отсутствие достаточных финансовых средств и неэффективное их использование, что надолго задержало завершение этих программ (массовую регистрацию объектов недвижимого имущества и прав на него (в том числе наделение земельными участками); проведению инвентаризации, разграничению и взятию на учет объектов недвижимого имущества публичной собственности; оценке в налоговых целях недвижимого имущества частной собственности;

• работы по регистрации недвижимого имущества на I этапе (1998-2006 годы) и на II этапе (2007-2010 годы) Государственной программы по созданию кадастра недвижимого имущества были частичными и произведены с большими отклонениями от законодательно-нормативной базы, данный факт констатирован и в предыдущих Отчетах Счетной палаты. В результате, по состоянию на 1.01.2017 из 30,45 тыс. км² территории Республики Молдова (без населенных пунктов восточной части) в Регистре недвижимого имущества были зарегистрированы земельные участки площадью лишь 20,56 тыс. км², или 32,5% от площади земельных участков страны не были выявлены в натуре и не был установлен их собственник. Согласно объяснениям, представленным МПО, причиной этой ситуации являются завышенные тарифы для первичной регистрации недвижимого имущества;

• незавершение процесса выделения участков гражданам согласно положениям ст.11 Земельного кодекса. Так, согласно данным ГП “Cadastru”, по состоянию на 1.01.2017 в Регистре недвижимого имущества были зарегистрированы земельные участки в количестве 20591 площадью 8679,5 га публичной государственной или местной собственности, прилегающие к частным жилым домам, которые должны перейти в частную собственность;

• существующий порядок выявления и регистрации недвижимого имущества, осуществляемый в зависимости от вида или его собственника, обуславливает неэффективное использование бюджетных и частных средств и требует постоянного выделения бюджетных ресурсов для их разграничения и первичной регистрации;

• несоответствие показателей по классификации земельных участков из Регистра недвижимого имущества с показателями из Земельного кадастра генерирует неэффективное использование ресурсов (в том числе финансовых), необходимых для обеспечения надлежащего учета всех объектов недвижимого имущества. Вместе с тем ограниченные финансовые и человеческие ресурсы МПО, а также необеспечение кадастровыми органами МПО соответствующей информацией и в необходимой форме обуславливают осуществление ненадлежащего и недостоверного земельного мониторинга как на местном, так и на национальном уровне;

• система отчетности имущества публичной собственности, утвержденная Постановлением Правительства № 675 от 6.06.2008, не обеспечивает взаимодействие с Регистром недвижимого имущества и не отражает объекты недвижимого имущества, которыми владеют МПО;

• включение некоторых неполных данных в Регистр недвижимого имущества влияет на его качество и не позволяет облагать налогом зарегистрированное имущество. Вместе с тем ГНС и МПО не обеспечили корректировку ГП “Cadastru” недостатков из Регистра недвижимого имущества. В результате, по состоянию на 1.01.2017 только в мун.Кишинэу имелось 12,7 тыс. объектов недвижимости с оцененной стоимостью, которые не были обложены налогом, потери бюджета составляли ежегодно 2,4 млн.леев;

• объекты недвижимого имущества, права на которые не зарегистрированы, не облагаются налогом по причине отсутствия механизма по выявлению субъекта налогообложения;

• процесс оценки недвижимого имущества в целях налогообложения является частичным и недостоверным. Так, только в мун.Кишинэу не оценено 38236 объектов недвижимости, потери бюджета от соответствующего необложения их налогом, оцененные аудитом, составляют ежегодно около 7,6 млн.леев;

• методология оценки недвижимого имущества в налоговых целях до настоящего времени не обеспечивает исчисление стоимости, приближенной к рыночной, эта методология не была откорректирована в соответствии с предыдущими рекомендациями Счетной палаты;

• вместо обеспечения завершения оценки в налоговых целях объектов недвижимого имущества АЗОК провело в 2016 году специальную переоценку уже оцененного имущества, процесс, затраты на который оказались неэффективными;

• налогообложение объектов недвижимого имущества посредством АИС “Фискальный кадастр” является уязвимым, система генерирует множество ошибок, а именно: невключение объектов недвижимости в обложение налогом, дублирование налогообложения для одного и того же объекта, ошибочное начисление налогов, отклонения между конечным остатком одного периода и первоначальным остатком непосредственно следующего за ним периода и др.;

• ограниченные ресурсы МПО и неэффективная их деятельность не обеспечили налогообложение всех объектов недвижимого имущества. Так, в мун.Кишинэу, согласно АИС “Фискальный кадастр”, не облагались налогом 2125 оцененных объектов недвижимости, или 0,6% от общего числа объектов (с оцененной стоимостью 1331,3 млн.леев), потери бюджета ежегодно составляли 1,3 млн.леев. Также необеспечение МПО и ЦПО создания ассоциаций совладельцев в кондоминиуме и передачи им имущества, относящегося к приватизированным квартирам (земельных участков, зданий), провоцирует необложение налогом соответствующего имущества;

• необеспечение жизнеспособной процедуры налогообложения недвижимого имущества, находящегося на этапе завершения 50% и выше, не завершенного в течение 3 лет после начала строительных работ, обусловлено отсутствием необходимых средств для оценки уровня завершения и стоимости объектов недвижимости, а также отсутствием учета этих строений;

• ненадлежащий процесс налогообложения объектов недвижимого имущества публичной собственности, переданных в аренду/наем, неоценка их в налоговых целях, а также нерегистрация этих прав в Регистре недвижимого имущества приводят к необложению налогом этих объектов в установленном порядке;

• отсутствие в настоящее время полной базы данных по объектам недвижимого имущества, которая позволит МПО регламентированно планировать налог на это имущество, независимо от его собственников (физические или юридические лица, публичного или частного права);

• отсутствие исчерпывающей нормативной базы по регламентированию порядка определения площадей земельных участков, прилегающих и примыкающих к частным объектам, а также непроявление АЗОК публичного интереса обуславливают приватизацию АПС и МПО по нормативной цене (значительно ниже, чем рыночная) необоснованно больших площадей публичных земельных участков, примыкающих к частным строениям, что ведет к нанесению ущерба государственному бюджету и местным бюджетам;

• безответственное отношение МПО к неправомерному занятию земельных участков, осуществлению на них строительства и сдаче их в эксплуатацию с согласия местных органов приводит в итоге к потере прав публичной собственности или к нерегламентированной приватизации земельных участков, относящихся к строениям, по нормативной цене, установленной путем применения коэффициентов снижения. Этой ситуации способствуют МПО путем выдачи градостроительных сертификатов или разрешений на строительство некоторым лицам, которые не имеют прямого согласия собственника земельного участка осуществлять строительство, а также ГП “Cadastru”, которое регистрирует права на эти здания без согласия собственника земельного участка;

• МПО не обеспечивают прозрачность при сдаче в аренду/наем публичной собственности (на основании конкурса/торгов), в том числе после истечения сроков договоров аренды/найма, чем значительно снижают возможные бюджетные доходы, что впоследствии обуславливает непрозрачную их приватизацию;

• осознанным методом нанесения ущерба бюджету является сдача в аренду земельных участков для осуществления строительства (особенно жилых домов) на небольшой и средний срок, так как после истечения этого срока собственник земельного участка уже не может его использовать в соответствии с первоначальным назначением. В случае строительства жилых домов после продажи всех квартир арендатор не продлевает срок аренды земельного участка и не покупает его по нормативной цене. Согласно законодательству, земельный участок должен быть безвозмездно передан МПО в собственность Ассоциации совладельцев в кондоминиуме;

• отдельная продажа здания и прилегающего земельного участка вместо единого комплекса провоцирует занижение бюджетных доходов в результате последующей приватизации прилегающего земельного участка по нормативной цене с применением коэффициентов снижения;

• несоответствие положений Закона о нормативной цене и порядке купли-продажи земли № 1308-XIII от 25.07.1997 с нынешней ситуацией, существующей на рынке, а также непоследовательность положений ст.10 (11) и ст.10¹ (1) этого же закона приводят к начислению существенно заниженной платы за аренду и цены продажи прилегающих земельных участков по сравнению с ценами, существующими на рынке;

• безответственность МПО, а также ограниченные возможности АПС по установлению и взысканию платы за пользование земельными участками публичной собственности, прилегающими к частным и приватизированным объектам, благоприятствуют некоторым экономическим агентам и непоступлению соответствующих доходов в бюджет;

• несмотря на то, что Постановлением Правительства № 351 от 23.03.2005 был утвержден Список объектов недвижимого имущества, являющихся публичной собственностью государства, он не включает и прилегающие к этим объектам земельные участки, а также содержит некоторые ошибочные данные, что провоцирует неопределенность в управлении этими объектами;

• ЦПО и МПО не разработали и не утвердили механизм, который бы регламентировал режим, особенности и критерии выделения участков для строительства жилых домов вновь созданным семьям (ст.11 Земельного кодекса), в результате было возможно бесплатно предоставлять земельные участки некоторым бенефициарам, которые раньше имели жилые помещения, но их продали;

• аудируемые МПО нерегламентированно применяют нормативную цену 621,05 лея/балл-га при продаже земельных участков, прилегающих к частным жилым домам, полученных вне процедуры, предусмотренной ст.11 Земельного кодекса;

• МПО из мун.Кишинэу не обеспечивают учет договорных условий, которые предусматривают предоставление в местную собственность некоторых помещений после завершения строительства или проведения ряда работ публичного интереса, а также регистрацию этих прав в Регистре недвижимого имущества, что в итоге приводит к потере прав на это имущество;

• МПО, в нарушение положений ст.77 Закона о местном публичном управлении № 436-XVI от 28.12.2006, не обеспечили проведение годовой инвентаризации объектов публичной собственности и их отражение в бухгалтерском учете, в результате они не владеют исчерпывающей информацией относительно состава, структуры, управляющего и порядка использования этого имущества;

• ненадлежащий аналитический учет расчетов и платежей по аренде, найму, продаже и приватизации публичных объектов недвижимого имущества, а также отсутствие ряда подтверждающих бухгалтерских документов (накладных), связанных с этими операциями, не позволили проследить МПО за полной и своевременной уплатой этих платежей;

• утверждение судебными инстанциями некоторых постановлений по сдаче в аренду или продаже недвижимого имущества в отсутствие согласия местных советов препятствует свободному исполнению права собственности, что обуславливает лишение МПО этого имущества, в том числе из публичной сферы (которое не может преследоваться и продаваться);

• отсутствие ряда законодательных и нормативных положений, связанных с порядком начисления платежей за аренду земельных участков, находящихся под водой и прилегающих к ней, обуславливает начисление этих платежей аналогично сельскохозяйственным участкам, что не является справедливым с точки зрения экономического результата по сравнению с экономическим эффектом от использования земельных участков в сельскохозяйственных целях;

• необеспечение присутствия представителя МПО при приемке всех видов строений и соответствующих сооружений, предусмотренных Постановлением Правительства № 285 от 23.05.1996, не обеспечивает МПО рычагами по противодействию неразрешенным строениям на публичных земельных участках;

• игнорирование и/или поверхностное и несоответствующее внедрение рекомендаций предыдущих аудиторских миссий Счетной палаты⁵, а также собственные институциональные дисфункциональности ЦПО и МПО в целом являются совокупностью факторов, генерирующих несоответствия и уязвимости, связанные с администрированием публичного имущества в целом.

____________________

⁵ Отчет аудита внедрения Государственной программы создания кадастра недвижимого имущества в 2008-2009 годах, утвержденный Постановлением Счетной палаты № 8 от 9.02.2011; Постановление Счетной палаты № 37 от 31.07.2012 “По Отчету аудита бюджетов и управления публичным имуществом административно-территориальных единиц мун.Кишинэу за период 2010-2011 годов”, Постановление Счетной палаты № 35 от 28.06.2013 “По Отчету аудита бюджетов и управления публичным имуществом в 2012 году в административно-территориальных единицах мун.Кишинэу” и др.

Обобщая отмеченные недостатки и нарушения, внешний публичный аудит делает акцент на некоторые возможные решения по устранению и улучшению существующей ситуации в аудируемой области. Основное решение состоит в пересмотре законодательной и нормативной базы в смысле соотнесения нынешнего состояния работ с принципами защиты публичных интересов. Так, органам рекомендуется безоговорочно внедрить соответствующие меры, связанные с завершением процесса регистрации в кадастре, в том числе с налоговой точки зрения, объектов недвижимого имущества публичной и частной собственности, а также повысить эффективность управления публичной собственностью с целью увеличения бюджетных доходов.

Исходя из вышеизложенного, на основании ст.7 (1) a), ст.15 (2) и (4), ст.16 c) и ст.34 (3) Закона № 261-XVI от 5.12.2008, а также ст.7 (2), ст.14 (2) и ст.15 d) Закона № 260 от 7.12.2017, Счетная палата

ПОСТАНОВЛЯЕТ:

1. Утвердить Отчет аудита соответствия учета, регистрации и управления публичным имуществом, а также налогообложения недвижимого имущества, приложенный к настоящему Постановлению.

2. Настоящее Постановление и Отчет аудита направить:

2.1. Местным публичным органам⁶ для информирования и потребовать:

____________________

⁶ Местным советам и примарам муниципиев Кишинэу, Бэлць, Кахул, Единец и Сорока; районным советам и председателям районов Кахул, Хынчешть и Криулень.

2.1.1) точного внедрения рекомендаций, устранения недостатков, отраженных в Отчете аудита, с разработкой в течение месяца плана действий, в котором будут указаны сроки реализации и ответственные лица;

2.1.2) рассмотрения на заседаниях местных советов результатов аудита и отчетов об управлении публичным имуществом;

2.1.3) обеспечить в течение двух месяцев проведение надлежащей и полной инвентаризации объектов недвижимого имущества (включая земельные участки) местной публичной собственности и их регистрацию в бухгалтерском учете;

2.1.4) восстановления надлежащего и достоверного учета расчетов, связанных с продажей, сдачей в аренду и внаем публичного имущества, с последующим интегрированием его в бухгалтерский учет МПО;

2.1.5) составления регистра учета недвижимого имущества административно-территориальной единицы, который отразит: кадастровый номер земельных участков, строений и помещений; их площадь; вид и порядок их использования; их собственников и управляющих; оцененную стоимость, которая послужит основанием для: актуализации земельного кадастра; инвентаризации публичной собственности; обеспечения налогообложения недвижимого имущества;

2.1.6) недопущения в будущем предоставления земельных участков в аренду для осуществления строительства, обеспечив их продажу на торгах или передачу в частно-государственное партнерство;

2.1.7) пересмотра договоров сдачи в аренду земельных участков для осуществления строительства (за исключением предоставленных на основании публичных торгов), изучив возможность замены в правах и обязательствах арендодателя, который передал земельный участок инвестору на основании договора простого товарищества;

2.1.8) полного соблюдения положений ст.77 (5) Закона № 436-XVI от 28.12.2006 при продаже, сдаче в аренду/наем объектов недвижимого имущества, а также при продлении срока аренды/найма;

2.1.9) завершения процесса наделения граждан земельными участками, прилегающими к жилым домам, согласно положениям ст.11 Земельного кодекса, которые имеют подтверждающие документы по предоставлению и/или владению этими земельными участками;

2.1.10. предоставления разрешающих документов на строительство лишь при наличии согласия собственников земельных участков;

2.2. Агентству земельных отношений и кадастра, Агентству публичных услуг для информирования, точного внедрения рекомендаций, устранения недостатков, отраженных в Отчете аудита, а также в Отчете аудита внедрения Государственной программы создания кадастра недвижимого имущества в 2008-2009 годах, утвержденного Постановлением Счетной палаты № 8 от 9.02.2011, и потребовать:

2.2.1) внедрения государственных программ по идентификации и регистрации недвижимого имущества исходя из территориального принципа;

2.2.2) обеспечения правильности данных из РНИ, в частности, правильности регистрации прав государственной, местной и частной собственности в рамках первичной массовой регистрации с обеспечением наличия решений и соответствующих обоснований регистраторов;

2.2.3) пересмотра и актуализации методологии по оценке недвижимого имущества в целях налогообложения, которая послужит в качестве базы для переоценки недвижимого имущества;

2.2.4) увязать сроки, необходимые для завершения Государственной программы создания кадастра недвижимого имущества (Постановление Правительства № 1030 от 12.10.1998), Программы разграничения земель, находящихся в публичной собственности (Постановление Правительства № 1528 от 29.12.2007), Программы мероприятий по внедрению новой системы оценки объектов недвижимого имущества в целях налогообложения (Постановление Правительства № 670 от 9.06.2003), с имеющимися в государственном бюджете финансовыми средствами;

2.3. Государственной налоговой службе для информирования и потребовать:

2.3.1) устранения недостатков из АИС “Фискальный кадастр” путем обеспечения налогообложения объектов недвижимого имущества, выявленных как “недействительные”;

2.3.2) выявления ряда решений для обеспечения налогообложения недвижимого имущества публичной собственности, сданного в аренду/наем;

2.4. Министерству экономики и инфраструктуры и Агентству публичной собственности для информирования и потребовать:

2.4.1) обеспечить пересмотр и дополнение Списка объектов недвижимого имущества, являющихся государственной собственностью, утвержденного Постановлением Правительства № 351 от 23.03.2005, в том числе путем включения земельных участков публичной собственности;

2.4.2) разработать исчерпывающую нормативно-методологическую базу, которая будет регламентировать порядок определения площадей земельных участков, прилегающих и примыкающих к частным объектам;

2.4.3) пересмотреть и дополнить Закон № 1308-XIII от 25.07.1997, в том числе путем: запрещения сдачи в аренду земельных участков, являющихся публичной собственностью, для осуществления строительства, установления отдельного порядка начисления платежей за аренду земельных участков, занятых водой или прилегающих к ним (в зависимости от цели их использования) и др.;

2.5. Государственной канцелярии и ее территориальным офисам для информирования и для инициирования соответствующей экспертизы относительно соответствия нормативных актов местных публичных органов, указанных в Отчете аудита, существующей законодательной базе;

2.6. МПО II уровня, не указанным в Отчете аудита, для информирования и потребовать довести до сведения МПО I уровня о необходимости добровольного соблюдения ими требований и рекомендаций Счетной палаты, имея в виду наличие аналогичных недостатков, установленных в рамках аудируемых АТЕ;

2.7. Министерству финансов для информирования;

2.8. Министерству юстиции и Высшему совету магистратуры для информирования и рассмотрения возможности/необходимости улучшения механизмов/инструментов с целью повышения эффективности процедур по осуществлению мониторинга деятельности судебных инстанций со ссылкой на постановления, в судебных делах которых объектом является публичное имущество, в том числе для исключения случаев незаконного отчуждения;

2.9. Генеральной прокуратуре и Национальному центру по борьбе с коррупцией для информирования и рассмотрения материалов аудита, согласно компетенциям;

2.10. Правительству Республики Молдова для ознакомления с целью:

2.10.1) ускорения выявления, разграничения, регистрации и составления отчетности по публичному имуществу, а также пересмотра и дополнения Списка объектов недвижимого имущества, являющихся государственной собственностью, утвержденного Постановлением Правительства № 351 от 23.03.2005;

2.10.2) установления приоритетных направлений повышения эффективности управления публичным имуществом;

2.10.3) оценки способности Агентства публичной собственности обеспечить эффективное управление земельными участками, являющимися государственной собственностью, прилегающими к частным объектам, с оценкой возможности передачи некоторых видов земель в местную публичную собственность;

2.11. Парламенту Республики Молдова для информирования и возможного инициирования парламентскими комиссиями заслушивания относительно ситуации в аудируемой области.

3. О мерах, принимаемых для исполнения подпунктов 2.1–2.6 из настоящего Постановления, ежеквартально информировать Счетную палату и в срок 12 месяцев от даты публикации в Официальном мониторе Республики Молдова о внедрении рекомендаций из Отчета аудита.

4. Настоящее Постановление опубликовать Официальном мониторе Республики Молдова в соответствии со ст.34 (7) Закона № 261-XVI от 5.12.2008, а также со ст.10 a), ст.34 (2) Закона № 260 от 7.12.2017.

Утвержден:

Постановлением Счетной палаты

№ 2 от 13 февраля 2018 года

ОТЧЕТ

аудита соответствия учета, регистрации, управления публичным

имуществом, а также налогообложения недвижимого имущества

СПИСОК АББРЕВИАТУР

ГЛОССАРИЙ

Кадастр – это государственная информационная система, содержащая сведения о земельной собственности, объектах недвижимости и правах на них, состоит из кадастра недвижимого имущества и специализированных кадастров;

Кадастр/Регистр недвижимого имущества – основной кадастр, являющийся единой многофункциональной системой государственной регистрации объектов недвижимого имущества и прав на них, а также стоимостной оценки этих объектов;

Земельный кадастр – система информаций и документов о юридическом режиме земельных участков, о присвоении их владельцам земельных участков, о количественных и качественных параметрах и об экономической стоимости земельных участков;

земельный участок – часть территории, имеющая замкнутые границы, площадь, местоположение и иные характеристики которой отражены в кадастре недвижимого имущества;

строение – здание или сооружение, прочно связанное с землей, перемещение которого невозможно без ущерба его назначению. Может быть самостоятельным объектом государственной регистрации;

изолированное помещение – внутренняя часть строения, отделенная от других смежных частей этого строения стенами или перегородками без дверных проемов и имеющая отдельный выход на лестничную площадку, в коридор общего пользования, во двор или на улицу;

кадастровый план – графическое изображение территории, содержащее сведения о местоположении, границах и кадастровых номерах земельных участков, а также иные сведения;

геометрический план – технический документ, составленный в результате измерений на местности с указанием границ земельного участка и расположенных на нем капитальных строений;

кадастровый номер – индивидуальный, не повторяющийся на территории страны номер объекта недвижимого имущества. Присваивается в соответствии с предусмотренной законодательством процедурой и сохраняется в течение всего периода существования объекта недвижимого имущества как единого объекта права;

кадастровое дело – систематизированное собрание правоустанавливающих документов, схем, планов, чертежей и иных документов по каждому объекту недвижимого имущества;

мониторинг объекта недвижимого имущества – система наблюдения за изменениями состава объекта недвижимого имущества и переходом или обременением прав на него;

обременение – имущественные права на объект недвижимого имущества лиц, не являющихся его собственниками (ипотека, аренда, сервитут и др.);

АИС “Фискальный кадастр” – специализированная система, которая включает систематические данные о субъектах налогообложения, кадастровых номерах, видах и адресах объектов, являющихся недвижимым имуществом, налогооблагаемой базе, сумме налога на недвижимое имущество, которая должна быть оплачена, а также другую информацию, связанную с уплатой этого налога;

публичная собственность – совокупность имущества публичной сферы и имущества частной сферы государства и административно-территориальных единиц, в том числе автономного территориального образования Гагаузия.

ОБОБЩЕНИЕ

Управление/налогообложение собственности имеют особую роль во всей деятельности, предпринимаемой МПО и ЦПО, имея в качестве цели обеспечить эффективный менеджмент, базирующийся на принципах законности и прозрачности. Аудиторская миссия, проведенная на уровне ЦПО и МПО, выявила наличие множества несоответствий и нарушений, наиболее существенные констатации изложены далее, а именно:

• о соответствии процесса идентификации, разграничения, регистрации и учета публичной собственности (недвижимого имущества):

√ отсутствие финансовых средств, а также недостаточная озабоченность МПО и ЦПО относительно разграничения недвижимого имущества государственной и местной публичной собственности обусловили затягивание регистрации имущественных прав на объекты недвижимого имущества (п.1.2 и п.1.3);

√ не завершен процесс выделения гражданам земельных участков согласно положениям ст.11 Земельного кодекса (20591 земельный участок площадью 8679,5 га) (п.1.3);

√ земельный кадастр, составленный по состоянию на 1 января 2017 года, не предоставляет пользователям достоверную информацию вследствие того, что содержит устаревшие и ошибочные данные (п.1.1);

√ государство не располагает полной информацией об объектах недвижимого имущества публичной собственности, эта ситуация определена неактуализацией списков объектов недвижимого имущества, являющихся публичной собственностью государства (п.1.4);

√ до настоящего времени отсутствует четкий учет об объектах недвижимости частной сферы государства и административно-территориальных единиц, что вносит неопределенность в установление их правового режима (п.1.5);

√ ЦПО и МПО не обеспечили обязательную регистрацию прав на объекты недвижимого имущества (земельные участки – 988,0 тыс. га, строения и др. – 6176 единиц), создавая условия по потере прав на них, а также по упущению бюджетных доходов (п.1.5);

• о полноте поступления бюджетных доходов в процессе налогообложения недвижимого имущества:

√ в процессе администрирования налога на недвижимое имущество не была обеспечена налоговая справедливость и прозрачность, центральные и местные публичные органы не продемонстрировали эффективное сотрудничество для совершенствования налоговых процедур, в том числе в процессе выявления и учета всех субъектов и объектов налогообложения, а также адекватной оценки (по рыночной цене) недвижимого имущества, Эта ситуация обусловлена отсутствием процедур и способностей по внедрению законодательно-нормативной базы (п.2.2);

√ затягивается процесс (пере)оценки недвижимого имущества в целях налогообложения, являясь существенным препятствием в пополнении бюджетных ресурсов (по состоянию на 1.01.2017 всего по АТЕ было зарегистрировано 5370,1 тыс. неоцененных объектов недвижимого имущества (п.2.3);

√ используемый метод переоценки не обеспечивает оценку недвижимого имущества по рыночным ценам, что приводит к занижению налогооблагаемой базы и, как результат, непоступлению доходов в местные бюджеты (п.2.4);

• о соответствии управления недвижимым имуществом, которым располагают публичные органы и учреждения:

√ неравные условия, предусмотренные законодательной базой при принятии прав пользования земельными участками из частной сферы АТЕ и государства, на которых расположены частные объекты, привело к упущению доходов, которые могли бы быть увеличены примерно до 77,0 млн.леев (п.3.1);

√ несоблюдение земельного законодательства и недостаточность внедрения процедур внутреннего контроля в рамках МПО определило неэффективное управление землями, являющимися публичной собственностью АТЕ, и нереализацию доходов в местный бюджет (от 4,6 млн.леев до 23,9 млн.леев) (п.3.1);

√ отсутствие базы по регламентированию порядка определения площадей земельных участков, прилегающих и примыкающих к частным объектам, усложняет выявление площадей излишне используемых земельных участков и повышает риск продажи их по сниженным ценам по сравнению с рыночными ценами, что приводит к занижению возможных доходов в бюджет (п.3.2);

√ некоторые руководящие лица МПО, используя существующие пробелы в законодательной базе, допускают сдачу в аренду земельных участков с их последующей продажей, преобразуя эти операции в метод занижения их цены и обусловив упущение существенных доходов в местные бюджеты. В результате неэффективного управления мун.С и МС публичными земельными участками, аудит определил упущение финансовых доходов вследствие приватизации земельных участков (прилегающих к частным объектам) после истечения срока договоров аренды с целью капитального строительства (около 107,6 млн.леев) (п.3.2);

√ отчуждение земельных участков без участия МСК (органа, принимающего решения по администрированию земельного фонда) привело к непоступлению возможных доходов в муниципальный бюджет на сумму около 117,2 млн.леев (п.3.2);

√ приватизация служебного жилья, предоставленного МПО и ЦПО в распоряжение некоторых лиц в период выполнения должностных полномочий, противоречит законодательной базе, завершилась потерей права собственности на недвижимое имущество (п.3.3);

√ несоблюдение законодательной базы и норм по проведению инвентаризации некоторыми аудируемыми МПО привело к неотражению в бухгалтерском учете недвижимого имущества (земельных участков – 91,4 га и строений/ изолированных помещений – 127 объектов) (п.3.5);

√ некоторые МПО не обеспечили надлежащее отражение в бухгалтерском учете обязательств лиц, имеющих в пользовании земельные участки, являющиеся публичной собственностью, а также остатков задолженности на отчетную дату по отношениям аренды/пользования и продажи земельных участков на общую сумму 59,6 млн.леев, что генерирует риск невыполнения экономическими агентами взятых обязательств (п.3.5);

√ отсутствие учета жилищного фонда АТЕ, а также ненадлежащий его учет на МП, обусловило недостоверное отражение в отчетности имущественных ситуаций, с искажением отчета (п.3.5);

√ ошибочная отчетность имущественных ситуаций (449,0 млн.леев) (п.3.5).

Отклонения и несоответствия, установленные в рамках аудита, являются следствием неактуализированной законодательной и нормативной базы, несистематической и непунктуальной озабоченности публичных органов по обеспечению эффективного менеджмента, основанного на принципах законности и прозрачности.

I. ПРЕДСТАВЛЕНИЕ АУДИРУЕМОЙ ОБЛАСТИ

Право собственности на недвижимое имущество является реальным правом, которое предоставляется собственнику, в том числе государству Республики Молдова и административно-территориальным единицам, реальная возможность использовать объект имущества согласно происхождению или его назначению, использовать его и располагать им исключительно и бессрочно в лимитах, установленных законом. Вместе с тем реальные права на это имущество могут быть усилены как между сторонами, так и перед сторонними лицами только посредством записи их в регистре недвижимого имущества.

Значительной особенностью между публичной собственностью и частной собственностью является уровень социализации и использования собственности: публичная собственность используется в интересах всего общества (государственная собственность) или в интересах местных сообществ (собственность АТЕ), а частная собственность используется в собственных интересах физического и юридического лица частного права. В Республике Молдова существуют две формы собственности: публичная и частная. Формы публичной собственности представлены ниже на рисунке:

Публичная собственность АТЕ по видам собственности, расположению, функциональному назначению и порядку администрирования может классифицироваться следующим образом:

Существование функциональной рыночной экономики зависит от создания эффективной инфраструктуры рынка недвижимости. Основой этой инфраструктуры являются кадастровая система и система регистрации прав на недвижимое имущество.

Основная задача кадастровой системы состоит в выявлении, оценке, учете недвижимого имущества и представлении информации об этом имуществе, а система регистрации прав на недвижимое имущество заключается в осуществлении соответствующих записей при появлении, передаче прав на объект недвижимости и поставке информации из специальных регистров.

Земельный кадастр как составная часть общего кадастра происхождения, является единой, самостоятельной и обязательной системой технического, экономического и юридического учета, посредством которой реализуется установление, регистрация, описание и разметка на карте и топографических планах всех земельных участков, находящихся на территории республики, независимо от назначения и вида собственности. Основными единицами этой системы являются земельный участок и владелец земельного участка.

Разграничение земельных участков, являющихся публичной собственностью, на земельные участки публичной собственности государства и земельные участки публичной собственности АТЕ, в том числе на земельные участки, относящиеся к публичной или частной сфере, имеет в качестве цели защиту и эффективное использование земельных участков, являющихся публичной собственностью государства и АТЕ. Эта цель реализуется путем создания и ведения кадастра недвижимого имущества, посредством которого обеспечивается публичное признание права собственности и других имущественных прав на недвижимое имущество, защита государством этих прав, поддержка системы налогообложения и рынка недвижимости.

Государственная регистрация недвижимого имущества предполагает создание и ведение Регистра недвижимого имущества, в котором ТКО, в радиусе деятельности которого находится объект недвижимости, производит записи относительно объекта недвижимости¹ (в том числе его стоимости в целях налогообложения) и прав на него (включая право аренды/найма, обязательства и др.).

____________________

¹ А именно: земельные участки, здания и сооружения, связанные с землей, квартиры и другие изолированные помещения.

Недостатки, описанные предыдущими аудитами, подтверждают факт, что имущество публичной собственности (государственной или АТЕ), в отличие от объектов недвижимости частной собственности (граждан и юридических лиц частного права), не администрируется и не используется, по различным мотивам, наиболее эффективным способом. Так, не все объекты недвижимости публичной собственности и/или те, которые могут перейти в публичную собственность АТЕ, взяты на учет, не подвергаются проведению глобальной инвентаризации, не обеспечивается их государственная регистрация, не используются систематически все возможные экономико-правовые средства, которые бы гарантировали эффективное их использование и ввод в действие имущества публичной собственности, так как некоторые из них продолжают не вводиться в эксплуатацию и использоваться по истинному назначению. По этой и другим причинам бюджетные доходы серьезно страдают, будучи необоснованно заниженными.

Ответственность вовлеченных сторон. Полномочия Парламента, Правительства и центральных и местных публичных органов в области управления публичным имуществом, а также налогообложения недвижимого имущества изложены в приложении № 1 к настоящему Отчету аудита.

II. СФЕРА И ПОДХОД АУДИТА

Законный мандат и цель аудита

Настоящая аудиторская миссия была инициирована в соответствии со ст.28, ст.30 и ст.31 Закона о Счетной палате № 261-XVI от 5.12.2008 и Программами аудиторской деятельности Счетной палаты на 2017 год и, соответственно, на 2018 год, утвержденными Постановлениями Счетной палаты № 47 от 5.12.2016 (с последующими изменениями и дополнениями) и № 75 от 29.12.2017.

Цель аудита состояла в оценке соответствия учета, регистрации и управления публичным имуществом, а также налогообложения недвижимого имущества. Для достижения предложенной цели и исходя из выявленных проблем были определены следующие специфические цели аудита:

1. Соответствие процесса идентификации, разграничения, регистрации и учета публичного имущества (недвижимого имущества), обеспеченного публичными органами.

2. Полнота поступления бюджетных доходов в процессе налогообложения недвижимого имущества.

3. Соответствие управления недвижимым имуществом, имеющимся в распоряжении публичных органов и учреждений.

Ответственность аудируемых субъектов состояла в организации эффективной системы финансового менеджмента и контроля², которая обеспечит законность и соответствие развертывания/мониторинга предпринятых действий по предупреждению, обнаружению и отражению несоответствий и, по случаю, подозрений в мошенничестве.

Ответственность аудиторской группы состояла в предоставлении разумного подтверждения относительно соответствия аудируемых аспектов путем составления заключения на основании собранных аудиторских доказательств.

Аудиторская миссия была реализована в соответствии с релевантными Международными стандартами аудита, введенными в действие Счетной палатой³ (в частности, ISSAI 100, ISSAI 400).

Подход аудита базировался на проблемах и результатах.

____________________

² Закон о государственном внутреннем финансовом контроле № 229 от 23.09.2010.

³ Постановление Счетной палаты № 60 от 11.12.2013 “О применении Международных стандартов аудита Высших органов аудита 3-го уровня – ISSAI 100, ISSAI 200, ISSAI 300, ISSAI 400 в рамках аудиторских миссий Счетной палаты” и Постановление Счетной палаты № 7 от 10.03.2014 “О применении Руководящих направлений аудита (ISSAI 1000-9999) в рамках публичного аудита”.

Сфера аудита

Исходя из сложности и специфики сферы подхода аудита, из существенных аспектов, определенных путем качественной и количественной материальности в результате предварительных оценок, из имеющихся человеческих ресурсов в рамках миссии, а также учитывая то, что СПРМ поднимала и ранее некоторые аудируемые аспекты, нынешняя миссия охватила деятельность и меры, реализованные в 2016 году (с распространением, в случае необходимости, на предыдущие и последующие годы), где были подвергнуты аудиту множество субъектов, отобранных на этапе планирования. Так, аудиторские доказательства были собраны в рамках АЗОК; АПС; ГП “Cadastru” (в настоящее время АГУ), а также в рамках АТЕ мун.Кишинэу, мун.Бэлць, мун. и р-на Кахул, р-на Дубэсарь, мун.Единец и мун.Сорока. Также была получена и запрошена информация от Министерства финансов (Государственного казначейства), Государственной налоговой службы и АТЕ Криулень, Хынчешть, Орхей, Резина и других АТЕ.

Методология аудита состояла в осуществлении действий по сбору доказательств на местах, рассмотрении документов, различной отчетности (в том числе финансовой), отчетов, а также путем процедур по существу и аналитических процедур, сравнения, проверки расчетов и др.

Методы отбора элементов для тестирования основывались на профессиональных рассуждениях, производя случайную выборку, однако уклоняясь от сознательной необъективности и предсказуемости.

Критериями аудита стали требования, используемые для оценки или измерения в последовательном и разумном порядке, специфические вопросы аудиторской миссии.

В качестве источников критериев аудита послужили законодательные и нормативные акты, регламентирующие реализацию деятельности ЦПО и МПО (смотреть приложение № 2 к настоящему Отчету аудита), принятые стандарты и мероприятия, взятые публичными органами обязательства касательно достижения результатов.

Констатации и выводы по аудируемым аспектам в рамках аудита изложены в соответствующих разделах настоящего Отчета аудита.

III. КОНСТАТАЦИИ АУДИТА

Цель № 1. Соответствие процесса идентификации, разграничения, регистрации и учета публичного имущества (недвижимого имущества), обеспеченного публичными органами

Настоящий аудит (как и предыдущие) выявил значительные недостатки в идентификации, разграничении, регистрации и учете публичного имущества. Проведенные проверки на уровне МПО и ЦПО свидетельствуют об отклонениях от законодательно-нормативной базы, которые привели к существенному искажению данных и информаций, связанных с публичной собственностью, и обусловили ненадлежащее управление ею. Во многих случаях наблюдалось непроведение соответствующих инвентаризаций, а в других случаях проведенная инвентаризация была так организована и проведена, что не охватила все имущественные элементы, наличность и обязательства перед сторонними лицами и др. В результате эти ситуации не способствовали созданию надежной картины касательно существующей публичной собственности.

Анализируя национальную законодательную и нормативную базу по администрированию публичной собственности, в частности, по разграничению объектов недвижимости публичной собственности в объекты недвижимости государственной собственности и собственности АТЕ, можно констатировать, что мониторинг, выявление, государственная регистрация и их правовой режим находятся в запоздалом процессе создания и совершенствования. В настоящее время юридическая норма не обеспечивает исчерпывающее разграничение публичной собственности и не предусматривает порядок исполнения МПО и ЦПО прав собственника на объекты недвижимости, являющиеся собственностью АТЕ, в интересах общества и для устойчивого развития АТЕ. Процесс администрирования собственности АТЕ и государственной собственности, обеспечения реализации интересов местных сообществ становится проблематичным, так как: отсутствует строгое официальное разграничение объектов недвижимости, являющихся собственностью АТЕ, от объектов недвижимости государственной собственности; неадекватной является институциональная и организационная база, предназначенная обеспечить выявление и мониторинг нынешних и перспективных интересов населенных пунктов в процессе администрирования объектов недвижимости, являющихся собственностью АТЕ и государственной собственностью; отсутствует хорошо структурированный административный механизм менеджмента и маркетинга объектов недвижимости, являющихся собственностью АТЕ, и передачи их из собственности АТЕ в собственность государства, а также из публичной сферы в частную и наоборот.

1.1. Относительно соответствия составления земельного кадастра

➢ Информационная база по регистрации и учету земельного кадастра не дает четкого и реального отражения ситуации, а в результате кадастровая информация не используется эффективно при решении государственных и региональных проблем, в правильном управлении территорией.

До настоящего времени аудируемые ОМПУ не располагают исчерпывающей информацией относительно земельного фонда, находящегося в АТЕ, формы собственности, порядка использования и бенефициаров земельных участков. В этом контексте отмечается, что законодательно-нормативная база не предусматривает деятельность по корреляции данных и обмену информацией между РНИ и земельным кадастром. Вследствие этого создаются препятствия при проверке/сравнении данных из соответствующих регистров по ведению учета и правильному отражению в отчетности имущественных ситуаций, а также по эффективному осуществлению мониторинга и возможному внесению изменений о собственнике недвижимости, назначении земельных участков и др. Также нормативная база не была скорректирована в части отражения в кадастровой документации публичных земельных участков из публичной/частной сферы⁴. В то же время в РНИ не регистрируется категория назначения земель, а лишь порядок их использования (согласно классификатору, утвержденному АЗОК⁵), которая в целом не совпадает с установленной в кадастровой документации. По мнению аудита, в основе проблемы находился тот факт, что при утверждении Концепции системы Национального кадастра⁶ не была установлена цель по корректировке и автоматизированному обмену информацией между системами, которые функционируют отдельно (РНИ и земельный кадастр), хотя эти улучшения должны иметь положительное влияние на повышение достоверности зарегистрированных информаций, своевременное вмешательство в случае неавторизованных изменений, в частности, со ссылкой на назначение земельных участков, а также на экономию ресурсов, используемых для сбора и обработки данных.

➢ Отсутствие ответственности со стороны МПО и ЦПО по учету земель, являющихся публичной собственностью АТЕ, и земель частной собственности, привело к искажению данных, включенных в земельный кадастр. Так, согласно ситуации на 1 января 2017 года, утвержденный в установленном порядке земельный кадастр не предоставляет пользователям достоверную информацию вследствие того, что он включает неактуальные и ошибочные данные.

Земельный кадастр ведется МПО в соответствии с единой системой для всей страны, а его централизованная кадастровая карточка составляется АЗОК на основании данных, представленных МПО, и ежегодно представляется Правительству для утверждения (согласно ситуации на 1 января каждого года). Заполнение кадастровых регистров производится на основании документов, подтверждающих права на землю (решения примэрий муниципиев, городов, сел (коммун), договора купли-продажи, аренды, обмена, сертификаты наследования, дарения).

Согласно законодательным положениям, земельные участки по виду собственности разделяются на земли, являющиеся публичной собственностью государства, земли, являющиеся публичной собственностью АТЕ, и земельные участки, находящиеся в частной собственности.

Общая площадь земель, согласно Земельному кадастру, утвержденному Правительством по состоянию на 1.01.2017, составила 3384,6 тыс. га. Из общей площади, земли, являющееся публичной собственностью государства, составили 782,9 тыс. га (23,1%), земли, являющиеся публичной собственностью АТЕ – 706,3 тыс. га (20,9%) и земельные участки, находящиеся в частной собственности – 1895,4 тыс. га (56,0%).

По состоянию на 1.01.2017, площадь земель, являющихся публичной собственностью АТЕ, по сравнению с ситуацией на 1.01.2016, снизилась на 2,0 тыс. га, в то время как площадь земель, находящихся в частной собственности, увеличилась на этот же размер. Вместе с тем в течение 5 лет за счет снижения земель, являющихся собственностью АТЕ, земли государственной и частной собственности увеличились на 3,0 и, соответственно, на 10,2 тыс. га. Смотреть приложение № 3 и приложение № 3.1 к настоящему Отчету аудита.

√ Аудит выявил ряд недостатков при составлении земельного кадастра, что привело к ошибочному отражению в отчетности зарегистрированных данных.

Так, не соблюдая регламентированные положения⁷, ПМК не обеспечила представление земельного кадастра по мун.Кишинэу по состоянию на 1.01.2017.

АЗОК допустило составление земельного кадастра без учета подтверждающих документов, представленных АТЕ Теленешть, что привело к снижению площади частных земельных участков на 1186,18 га и неаргументированному увеличению площади земель, находящихся в государственной собственности, на 314,46 га и местной публичной собственности на 871,72 га.

АПС не обеспечило представление МПО данных, необходимых для составления земельного кадастра по землям, являющимся публичной собственностью государства, приватизированным в 2016 году, площадью 20,39 га.

Аналогичная ситуация была установлена и в АТЕ Анений Ной, Кэушень, Дондушень, Рышкань и Шолдэнешть. Так, несмотря на то, что 71,72 га земель, являющихся публичной собственностью, были проданы, СЗОК в нарушение полномочий, установленных положениями об организации и функционировании, утвержденными соответствующими решениями МС, не отразила регламентированно⁸ в земельном кадастре соответствующие данные.

Примэрия мун.Сорока не отразила в земельном кадастре за 2016 год операции по купле-продаже 52 земельных участков площадью 2,43 га, прилегающих к жилым домам.

По другим 32 АТЕ⁹ площадь земельных участков размером 158,96 га, перешедшая из одной категории в другую, не обоснована и не аргументирована документами, подтверждающими права на землю (договора купли-продажи и др.).

√ ОМПУ не соблюдали положения действующего законодательства, связанные с разграничением и регистрацией водных объектов, фрагментарно и неодинаково применяя существующую законодательную базу.

В ходе аудита была проверена правильность и полнота составления земельной документации, связанной с земельным фондом. Анализ финансовых отчетов 165 МПО из 5 районов¹⁰ свидетельствует об отклонениях и недостатках по разделу учета и управления водными бассейнами/ земельными участками, находящимися под водой. Так, примэрия с. Крихана Веке представила ошибочные данные о земельном участке площадью 1484,31 га, который был зарегистрирован как земельный участок сельскохозяйственного назначения, несмотря на то, что он должен был быть в реальности отражен как земля водного фонда. В других 2 АТЕ¹¹ установлена разница в размере 4,69 га между площадью земель водного фонда, отраженных ими в земельном отчете по состоянию на 1.01.2017, по сравнению с данными из централизованной кадастровой карточки, представленной АЗОК.

Также была установлена разница между площадью земель, отраженных по разделу земель водного фонда как земли, являющиеся публичной собственностью АТЕ из района Хынчешть, и площадью озер, сданных в аренду согласно представленным договорам, она была на 54,897 га больше площади, отраженной в земельном отчете. Вместе с тем сравнение данных¹² из земельного отчета по различным разделам выявило отклонения в размере 123,95 га.

Другие 7 МПО¹³, по состоянию на 1.01.2017, исказили данные в земельном отчете о землях водного фонда, не отразив их по соответствующему разделу, вместе с тем, предоставив аудиту договора аренды водных бассейнов общей площадью 178,46 га.

√ Некоторые МПО не обеспечили ведение кадастрового регистра обладателей земельных участков, предусмотренное нормативной базой¹⁴, что обуславливает риск ошибочного отражения данных из земельного кадастра. Так, примэрии мун.Бэлць, с.Садовое и с.Елизавета не приняли соответствующие меры по составлению указанного регистра с юридической, кадастровой, технической и количественно-стоимостной точки зрения, с указанием всех характеристик, необходимых им, в том числе: адрес, кадастровый номер, общая площадь, субъект, на балансе которого находится и др.

√ Несотрудничество между АЗОК и МПО привело к появлению отклонений в учете обладателей земель, являющихся собственностью государства. В этой связи АЗОК не располагает полным учетом обладателей земель, являющихся собственностью государства. Так, результаты проверки количества обладателей земель, являющихся собственностью государства, свидетельствуют, что в РНИ зарегистрировано 4419 обладателей, в то время как в земельном кадастре отражено 4785 обладателей, или на 366 больше.

____________________

⁴ Положение о содержании земельной кадастровой документации, утвержденное ПП № 24 от 11.01.1995 (далее – Положение, утвержденное ПП № 24 от 11.01.1995).

⁵ Приложение № 5 к Инструкции о регистрации объектов недвижимого имущества и прав на них, утвержденной Приказом АЗОК от 22.06.2005.

⁶ ПП № 794 от 19.08.1997 “Об утверждении Концепции системы Национального кадастра”, отмененной ПП № 796 от 25.10.2012.

⁷ П.2 и п.12 Положения, утвержденного ПП № 24 от 11.01.1995.

⁸ П.12 Положения, утвержденного ПП № 24 от 11.01.1995.

⁹ АТЕ городов/сел/коммун/га: Андрушул де Жос – 1,08; Борчяг – 10,93; Брынза – 0,45; Гэвэноаса – 6,31; Бэлчяна – 0,21; Богичень – 20,77; Кэцелень – 0,24; Чоара – 0,55; Чучулень – 15,93; Красноармейское – 0,41; Данку – 2,12; Лэпушна – 0,16; Минджир – 5,53; Немцень – 1,79; Онешть – 0,09; Столничень – 1,0; Буда – 4,1; Пыржолтень – 3,5; Цибирика – 3,3; Сынджерей – 18,7; Куболта – 0,2; Цамбула – 2,0; Агрономовка – 0,95; Кирилень – 17,76; Мэгуреле – 2,71; Морений Ной – 1,0; Нэпэдень – 0,36; Негурений Векь – 16,27; Синешть – 0,51; Оницкань – 5,66; Моловата – 1,94; Елизавета – 11,43.

¹⁰ Криулень, Хынчешть, Орхей, Резина и Кахул.

¹¹ Примэрии коммун/сел: Телешеу – 1,87 га и Ватич – 2,82 га.

¹² Данные о площади озер из “Списка водных бассейнов публичной собственности государства и АТЕ и частной собственности”, являющегося составной частью приложения № 3 к Форме № 1-func, были сравнены с площадью земельных участков, отраженной по разделу VI.2 “Земельные участки водного фонда как земли публичной собственности АТЕ”.

¹³ АТЕ: с.Мерешень – 45,31 га; с.Бецень – 48,16 га; с.Бобейка – 16,6га ; с.Киперчень – 31,23 га; с.Пеливан – 26,04 га; с.Миклешть – 9,88 га; с.Рышкова – 1,24 га.

¹⁴ Ст.13 Закона № 1247-XII от 22.12.1992 о государственном землеустройстве, государственном земельном кадастре и мониторинге земель; п.13, п.16 и п.18 Положения, утвержденного ПП № 24 от 11.01.1995.

1.2. Относительно соответствия использования финансовых средств для разграничения и регистрации недвижимого имущества

Деятельность по идентификации, разграничению, регистрации и учету не имеет достаточного влияния на защиту недвижимого имущества публичной собственности.

В соответствии с законодательными положениями¹⁵, все ЦПО и МПО должны проводить инвентаризацию имущества публичной собственности и обеспечивать его разграничение по принадлежности и сферам (публичная/частная) в порядке и сроки, установленные Правительством, однако до настоящего времени соответствующая процедура не была утверждена. Необходимо отметить, что до настоящего времени завершение процесса массового разграничения и регистрации имущественных прав на недвижимое имущество затягивается. Более того, не были предусмотрены достаточные финансовые средства для завершения этого процесса. Так, проведенные проверки свидетельствуют о том, что в период 2012-2016 годов были проведены работы, связанные с указанным процессом, на общую сумму 21,5 млн.леев, ситуация представлена в приложении № 4 к настоящему Отчету аудита.

Согласно информации об исполнении бюджетного плана со ссылкой на разграничение земель, являющихся публичной собственностью, на 2016 год были утверждены финансовые средства в сумме 3,6 млн.леев для 35 населенных пунктов¹⁶. Необходимо отметить, что соответствующая информация не содержит данные о количестве земельных участков, которые должны быть обработаны в результате проведения процесса разграничения земель, являющихся публичной собственностью, для которых были утверждены финансовые средства. При проведении анализа выполнения указанного плана отмечается, что фактически были отражены в отчетности 10507 обработанных земельных участков из 29 населенных пунктов, из которых 9495 были зарегистрированы, проверены и приняты и 1012 частично завершены, сумма расходов для этих работ составила 3,05 млн.леев. Несмотря на то, что АЗОК отчиталось, что работы по идентификации и формированию земель, являющихся публичной собственностью, в сумме 0,55 млн.леев, первоначально распределенной для 6 населенных пунктов¹⁷, были выполнены ГП “ПИЗ”, соответствующая информация не содержит количество земельных участков, для которых были произведены эти расходы.

Исходя из вышеизложенного и с учетом того, что по состоянию на 1.01.2017 всего по АТЕ из республики оставались незарегистрированными земельные участки площадью 988,3 тыс. га (32,5% из 3044,5 тыс. га), аудит отмечает, что средства, выделенные из государственного бюджета для осуществления завершения процесса разграничения и регистрации земель, являющихся публичной собственностью, не обеспечивают полное покрытие реальных затрат, связанных с этим процессом в установленный срок (2018 год). Вследствие этого необходимо актуализовать программу разграничения земель, являющихся публичной собственностью¹⁸, а также положения Закона № 296 от 21.12.2012¹⁹.

____________________

¹⁵ Ст.10¹ Закона об управлении публичной собственностью и ее разгосударствлении № 121-XVI от 4.05.2007 (далее – Закон № 121-XVI от 4.05.2007).

¹⁶ Район/к-во населенных пунктов: Анений Ной – 1; Орхей – 2; Кишинэу – 1; Хынчешть – 26; Тараклия – 1; Сынджерей – 1; Стрэшень – 1; Кэушень – 1; Теленешть – 1.

¹⁷ Район/населенный пункт/сумма: Хынчешть – 4 – 0,27 млн.леев; Орхей – 1 – 0,13 млн.леев; Теленешть – 1 – 0,15 млн.леев.

¹⁸ Программа разграничения земель, находящихся в публичной собственности, утвержденная ПП № 1528 от 29.12.2007.

¹⁹ Закон № 296 от 21.12.2012 о внесении изменений и дополнений в Закон № 91-XVI от 5 апреля 2007 года.

1.3. Относительно ситуации в целом по процессу регистрации земельного фонда

➢ Задачи, ориентированные на обеспечение реализации интересов государства по процессу регистрации участков земельного фонда, до настоящего времени не были достигнуты.

МПО совместно с кадастровым органом не обеспечили надлежащую регистрацию земельного фонда. Хотя согласно ст.55 Закона № 1543-XIII от 25.02.1998²⁰ и ПП № 1030 от 12.10.1998²¹ АЗОК до 2010 года должно было обеспечить массовую первичную регистрацию недвижимого имущества с целью создания исчерпывающего кадастра, аудиторские доказательства показывают, что в 497 населенных пунктах²² республики не была проведена регистрация 574,6 тыс. земельных участков, переданных в частную собственность в соответствии со ст.11 Земельного кодекса²³. Необходимо отметить, что самое низкое число регистраций находится в населенных пунктах из районов: Флорешть с 46 населенными пунктами, в которых остаются незарегистрированными 49,1 тыс. земельных участков; Криулень – 16 населенных пунктов с 35,1 тыс. земельных участков; Стрэшень – 13 населенных пунктов с 36,1 тыс. земельных участков; Унгень – 34 населенных пункта с 30,2 тыс. земельных участков; Сорока – 34 населенных пункта с 26,8 тыс. земельных участков; Фэлешть – с 37 населенными пунктами с 31,2 тыс. земельных участков и др.

Согласно законодательной базе²⁴, земельные участки, независимо от назначения и вида собственности, а также права на них подлежат государственной регистрации в РНИ. В этой связи аудиторская миссия сделала сверку данных земельного кадастра 35 АТЕ по состоянию на 1.01.2017 с данными из РНИ, вследствие чего аудит отмечает, что из площади 3044,5 тыс. га не было зарегистрировано в РНИ 988,3 тыс. га, что составляет 32,5% от общей площади земельных участков, отраженных в земельном кадастре. В результате наиболее уязвимой АТЕ, установленной аудитом, в которой массовая регистрация показала низкие результаты, является АТЕ Кэлэрашь. Так, уровень нерегистрации составил 42,8 тыс. га или 56,8% от общей площади земель. В этот диапазон вписаны и другие 5 АТЕ, а именно: Унгень – 46,6 тыс. га (43,1%); Стрэшень – 34,0 тыс. га (46,7%); Фэлешть – 46,4 тыс. га (43,3%); Сынджерей – 44,2 тыс. га (42,8%); Шолдэнешть – 24,8 тыс. га (41,3%). Необходимо отметить, что АТЕ из района Анений Ной, согласно данным ГП “Cadastru”, зарегистрировали на 423,73 га больше, чем площадь, зарегистрированная в земельном кадастре по состоянию на 1.01.2017. Отдельный анализ по каждой АТЕ касательно незарегистрированной площади представлен в приложении № 6 к настоящему Отчету аудита.

• Аудит констатирует ненадлежащее применение МПО положений ст.11 Земельного кодекса.

Несмотря на то, что в соответствии с положениями Государственной программы в рамках массовой первичной регистрации недвижимого имущества (1998-2006) должен был быть завершен процесс передачи гражданам в частную собственность земельных участков, согласно данным ГП “Cadastru” в РНИ по состоянию на 1.01.2017 имелось 20591 земельный участок (против 20799 земельных участков, зарегистрированных по состоянию на 1.01.2016) площадью 8679,5 га, находящийся в государственной или местной публичной собственности, прилегающий к частным жилым домам, часть из которых оценена на сумму 4732 млн.леев. Из них 5200 земельных участков площадью 546,13 га с оцененной стоимостью 2594,4 млн.леев находятся в мун.Кишинэу (город).

В случае передачи приусадебного участка земли в частную собственность в рамках массовой первичной регистрации, согласно п.13 Положения, утвержденного ПП № 984 от 21.09.1998²⁵, земельная комиссия обязана в течение 10 дней рассмотреть информацию, представленную кадастровыми органами, и при необходимости, она уточняет некоторые данные (о площади, границах земли), составляет документы, необходимые для передачи земельного участка в частную собственность, и принимается решение о предоставлении земли в собственность с выдачей документа, удостоверяющего право обладателя земли.

Все указанное свидетельствует о нереализации кадастровыми органами и МПО мер по ускорению процесса приватизации, регламентированного ПП № 984 от 21.09.1998.

Наличие такой ситуации было установлено и в Постановлении Счетной палаты № 9 от 12.02.2004 “О результатах проверки реализации политики государства в области управления земельным фондом и регулирования земельных отношений в мун.Кишинэу в 2002 году и I полугодии 2003 года”. Так, в нем отмечалось, что путем нерегистрации права частной собственности на земельные участки, прилегающие к частным домам, примэрия мун.Кишинэу нарушила положения ст.6¹ Земельного кодекса и потребовала от МСК пересмотреть решения о регистрации в качестве муниципальной собственности земельных участков, прилегающих к частным домам 1912 обладателей земель, с их регистрацией согласно требованиям Земельного кодекса, что не было реализовано до настоящего времени.

____________________

²⁰ Закон о кадастре недвижимого имущества № 1543-XIII от 25.02.1998 (далее – Закон № 1543-XIII от 25.02.1998).

²¹ ПП № 1030 от 12.10.1998 “О некоторых мерах по созданию кадастра недвижимого имущества” (далее – ПП № 1030 от 12.10.1998).

²² Приложение № 5 к настоящему Отчету аудита.

²³ Ст.11 Земельного кодекса № 828-XII от 25.12.1991 (далее – Земельный кодекс).

²⁴ Ст.6¹ Земельного кодекса; ст.5 Закона № 1543-XIII от 25.02.1998.

²⁵ ПП № 984 от 21.09.1998 “О некоторых мерах по ускорению процесса приватизации” (далее – ПП № 984 от 21.09.1998).

1.4. Относительно учета недвижимого имущества, являющегося публичной собственностью государства

➢ Государство не располагает полной информацией относительно недвижимого имущества, являющегося публичной собственностью, эта ситуация была обусловлена необновлением списков объектов недвижимого имущества, являющихся публичной собственностью государства, и его администраторов.

Несмотря на то, что в 2016 году Правительство своими постановлениями (в том числе принятых во исполнение рекомендаций из Годового отчета Счетной палаты за 2014 год) утвердило планы действий²⁶ касательно внесения изменений и дополнений в ПП № 351 от 23.03.2005²⁷, данные об объектах недвижимого имущества, являющихся собственностью государства, включенных в соответствующие списки, до настоящего времени не обновлены.

Например, в списке объектов недвижимого имущества государства, расположенных в мун.Сорока, отсутствует информация о 127 объектах (строениях и изолированных помещениях) общей площадью 39821,36 кв.м., из них 9 объектов площадью 2826,1 кв.м. являются оцененными объектами, 96 объектов площадью 36995,26 являются неоцененными объектами и 22 неоцененных объекта (без регистрации площади), но которые зарегистрированы в РНИ как собственность Республики Молдова. Вместе с тем было выявлено несоответствие данных, включенных в указанные списки по 17 объектам недвижимого имущества, по которым была зарегистрирована площадь на 647,15 кв.м.²⁸ меньше, чем зарегистрировано в РНИ.

Также согласно данным из РПИ по состоянию на 1.01.2016, Пенитенциарное учреждение № 5 из мун.Кахул управляет недвижимым имуществом общей площадью 14639,7 кв.м., или на 460,82 кв.м. меньше, чем в соответствии с данными из списка объектов недвижимого имущества (15100,51 кв.м.)²⁹.

Не были регламентировано включены в список объектов, являющихся собственностью государства, 187 объектов, расположенных за границей, с балансовой стоимостью 459,3 млн.леев, которые принадлежат с правом управления 14 государственным учреждениям³⁰.

Списки объектов недвижимого имущества, являющихся собственностью государства, не изменялись в течение многих лет, исходя из условий по реорганизации/ликвидации администраторов и/или управляющих имуществом государства. Так, не изменены администраторы публичного имущества, ликвидированного/реорганизованного в предыдущие годы. Например,

Департамент информационных технологий, образованный в 2001 году³¹ (администратор имущества в количестве 499 объектов площадью 99,9 тыс. кв.м.³²), в 2005 году был реорганизован в Министерство информационного развития³³;

Департамент строительства и развития территории, созданный в 2006 году³⁴ (администратор имущества в количестве 72 объектов площадью 144,4 тыс. кв.м.³⁵), в 2008 году был реорганизован в Министерство строительства и развития территории³⁶;

Центр по борьбе с экономическими преступлениями и коррупцией (администратор имущества в количестве 6 объектов площадью 12,7 тыс. кв.м.³⁷) в 2012 году был реорганизован в Национальный центр по борьбе с коррупцией³⁸;

Таможенный департамент, созданный в 2001 году (администратор имущества в количестве 65 объектов площадью 16,3 тыс. кв.м.³⁹), в 2008 году был реформирован в Таможенную службу⁴⁰.

Более того, хотя Правительство утвердило список объектов недвижимого имущества, являющихся публичной собственностью государства, он не включает и земельные участки, прилегающие к этому имуществу, что не обеспечивает достоверной/полной информацией об объектах недвижимого имущества, являющихся публичной собственностью государства, и праве собственности на них. Согласно законодательным положениям⁴¹, к публичной сфере государства относятся земли, на которых расположены здания, в которых осуществляют свою деятельность министерства, другие центральные органы публичного управления и подведомственные им публичные учреждения.

Например, согласно ПП № 351 от 23.03.2005, Министерство экономики регистрирует 430 объектов недвижимого имущества, являющихся собственностью государства, в форме различных строений, помещений и др., однако земельные участки, прилегающие к этому имуществу, не зарегистрированы. В результате проверки, проведенные аудитом путем сравнения данных из вышеуказанного списка с данными, отраженными в РПИ, свидетельствуют, что в администрировании министерства находятся 2022 объекта недвижимого имущества, из которых 1547 являются земельными участками и 475 строений, помещений, что составляет на 1592 объекта недвижимого имущества больше. Аналогичная ситуация установлена и в Министерстве просвещения, в список не были включены 257 земельных участков площадью 2793,13 га, а также 38 объектов (строения и др.)

Аудит установил запутанную ситуацию со ссылкой на материалы разграничения земельных участков, являющихся публичной собственностью государства и публичной собственностью некоторых сел/коммун, проведенного в 2002 году. Например, земельные участки, прилегающие к объектам недвижимого имущества площадью 6,15 га из управления Министерства юстиции, переданные в пользование Пенитенциарному учреждению № 5, зарегистрированы в РНИ с правом собственности за АТЕ из мун.Кахул. Необходимо отметить, что в соответствии с Решением ГС Кахул № 1/6 (6/6)-XXV от 24.03.2016 было решено изъять из пользования Пенитенциарного учреждения № 5 из г.Кахул земельный участок площадью 1,3908 га и вывести им объекты недвижимого имущества в течение десяти дней, в противном случае эти объекты недвижимости будут считаться бесхозными. Факт, что земельный участок не был зарегистрирован в собственности государства, создал возможность МПО изъять их из пользования Пенитенциарного учреждения. В настоящее время МПО мун.Кахул и Пенитенциарное учреждение № 5 находятся в судебном споре.

В этой ситуации отмечается, что АПС, имея полномочия по координации деятельности, связанной с разграничением и регистрацией публичного имущества государства и АТЕ, не приняло необходимые меры с целью проверки информации, представленной ЦПО, а также актуализации списков объектов недвижимого имущества, являющихся собственностью государства, и утверждения их в соответствующем порядке.

____________________

²⁶ П.14 Плана действий по реализации рекомендаций из Годового отчета Счетной палаты за 2014 год об управлении и использовании публичных финансовых средств и публичного имущества, утвержденного ПП № 288 от 12.03.2016; п.3.4. Плана действий Правительства на 2016-2018 годы, утвержденного ПП № 890 от 20.07.2016. ПП № 351 от 23.03.2005 “Об утверждении списков объектов недвижимого имущества, являющихся публичной собственностью государства, и о передаче некоторых объектов недвижимого имущества” (далее – ПП № 351 от 23.03.2005).

²⁷ ПП № 351 от 23.03.2005 “Об утверждении списков объектов недвижимого имущества, являющихся публичной собственностью государства, и о передаче некоторых объектов недвижимого имущества” (далее – ПП № 351 от 23.03.2005).

²⁸ Расчет 3183,83 кв.м. – 3830,98 кв.м. = 647,15 кв.м.

²⁹ Приложение № 22⁴ к ПП № 351 от 23.03.2005.

³⁰ Приложение № 7 к настоящему Отчету аудита.

³¹ ПП № 398 от 6.06.2001 “О Департаменте информационных технологий”.

³² Приложение № 20 к ПП № 351 от 23.03.2005.

³³ ПП № 357 от 23.04.2005 “О мерах по реорганизации ряда министерств и других центральных административных органов Республики Молдова”.

³⁴ ПП № 864 от 1.08.2006 “Об утверждении Положения, структуры и предельной численности Агентства строительства и развития территорий” (отменено ПП № 971 от 11.08.2008).

³⁵ Приложение № 11 к ПП № 351 от 23.03.2005.

³⁶ ПП № 971 от 11.08.2008 “Об утверждении Положения об организации и деятельности, структуры и предельной численности Министерства строительства и развития территории” (отменено ПП № 662 от 10.11.2009).

³⁷ Приложение № 16 к ПП № 351 от 23.03.2005.

³⁸ Закон о Национальном центре по борьбе с коррупцией № 1104-XV от 6.06.2002 (был переопубликован в Официальном мониторе Республики Молдова № 209-211/683 от 5.10.2012 со всеми внесенными изменениями и дополнениями, давая статьям и параграфам новую нумерацию).

³⁹ Приложение № 4 к ПП № 351 от 23.03.2005.

⁴⁰ ПП № 547 от 7.06.2005 “Об утверждении Положения о Таможенной службе, ее структуры и штатной численности” (отменено ПП № 4 от 2.01.2007).

⁴¹ Ст.4 (1) c) Закона о землях, находящихся в публичной собственности, и их разграничении № 91-XVI от 5.04.2007 (далее – Закон № 91-XVI от 5.04.2007).

1.5. О процессе идентификации, разграничения и регистрации объектов недвижимого имущества, являющихся публичной собственности АТЕ

➢ Проверка процесса разграничения и регистрации земель публичной собственности в рамках некоторых АТЕ показывает, что не полностью идентифицированы земельные участки публичной сферы и частной сферы, не был установлен их юридический статус. В этой связи аудитом установлено, что на территории мун.Единец и мун.Сорока были выявлены 1549 участков земли общей площадью 178,46 га, находящихся в общей собственности (выраженной в процентах)⁴², без их разграничения в натуре, что приводит к фрагментации и/или неполной регистрации публичных земель.

➢ Невыполнение положений Закона № 91-XVI от 5.04.2007 создает некоторые несоответствия, касающиеся недвижимого имущества ЦПО. Например, центральные публичные учреждения, такие как Министерство обороны и Департамент пенитенциарных учреждений, не обеспечили регистрацию права собственности на объекты недвижимого имущества, расположенные на территории мун.Кахул, а ЦПО и МПО не соблюдали требования законодательства и не провели инвентаризацию имущества, находящегося в публичной собственности, а также их разграничение по государственной или местной принадлежности, и по сферам – публичной или частной, что обусловило риск их потери. Так, согласно материалам, касающимся разграничения земель публичной собственности, на земли публичной собственности государства и публичной собственности с. Крихана Веке, составленным ПИЗ (в 2002 году), сельскохозяйственный участок площадью 24,46 га относятся к публичной сфере государства (бенефициаром был Департамент пенитенциарных учреждений), однако в РНИ право на сельскохозяйственные земли площадью 20,9682 га зарегистрировано за АТЕ Крихана Веке.

В другом случае, хотя земельный участок площадью 293,87 га относится к публичной собственности государства, в РНИ право собственности на данный участок зарегистрировано за ком. Крихана Веке, право пользования на него отведено Министерству обороны. Необходимо отметить, что согласно данным из РНИ, по состоянию на 1.01.2016 не была отражена площадь земельных участков, переданных в пользование Мотопехотной бригаде № 3.

➢ МПО не обеспечили в полной мере процедуру проведения инвентаризации земельного фонда, предусмотренную законодательством⁴³. В результате МС и муниципальный совет не располагают исчерпывающей информацией относительно состава, структуры и порядка его использования.

Так, аудиторская миссия выявила 4127 земельных участков площадью 1159,42 га, зарегистрированных в РНИ как собственность АТЕ⁴⁴, без установления порядка пользования ими, а также 41 земельный участок площадью 10,92 га⁴⁵ с пометкой “Регистрация права не была запрошена”.

Аналогично МПО мун.Сорока и мун.Единец, не обеспечив соблюдение нормативных положений⁴⁶, не реализовали в полной мере процедуру проведения инвентаризации объектов недвижимого имущества, принадлежащих АТЕ и/или бесхозного недвижимого имущества, в результате чего были выявлены следующие объекты недвижимости: (i) 76 строений/ другие объекты собственности МПО с кадастровой стоимостью 4164 тыс.леев; (ii) 1291 строение и изолированные помещения с пометкой “Регистрация права не была запрошена”; (iii) 580 неприватизированных помещений (квартиры/ жилые помещения в общежитиях)⁴⁷.

➢ Аудит отмечает, что разграничение земель в мун.Кишинэу было формальным, с существенным отклонением от реальной ситуации. В результате утвержденные МСК списки не являются исчерпывающими и достоверными, не обеспечивают прозрачность в управлении муниципальной собственностью, необходима их корректировка, что потребует дополнительных расходов из местного бюджета. Так, некоторые земельные участки, зарегистрированные в РНИ как собственность мун.Кишинэу, не были включены в утвержденные списки в результате процесса разграничения земельных участков. Тем не менее некоторые земельные участки муниципальной собственности, разграниченные и включенные в утвержденные списки, не были зарегистрированы в РНИ как муниципальная собственность.

В мун.Кишинэу массовое разграничение земель местной публичной собственности было проведено в 2013-2014 годы, МСК были утверждены списки земель, находящихся в муниципальной собственности⁴⁸. В общей сложности, были разграничены как публичная и частная собственность мун.Кишинэу 14130 земельных участков общей площадью 5504,47 га.

Информация, представленная ПМК о состоянии земель на 1.01.2016, свидетельствует о том, что были отражены 21375 земельных участков муниципальной собственности общей площадью 7742,34 га. Таким образом, существует расхождение между утвержденными списками муниципальных земельных участков и общим количеством муниципальных земельных участков. Должностные лица ПМК объясняют эту ситуацию выборочным разграничением и утверждением земельных участков, одновременно с утверждением решений о сдаче в аренду земельного фонда. Исходя из этого, аудитом установлено, что в соответствующих списках не содержатся 33,9% от общего числа земельных участков, что составляет 28,9% площади мун.Кишинэу. Этот порядок утверждения муниципальных земельных участков, по мнению аудита, не обеспечивает прозрачность в учете муниципальных земель и их эффективное управление. Вместе с тем применение этого способа не обеспечивает соблюдение законных процедур формирования объектов недвижимого имущества⁴⁹. В данном контексте аудит проверил в базе данных ГП “Cadastru” информацию по 102 земельным участкам, констатируя, что для 38 земельных участков площадью 19,7 га право муниципальной собственности было зарегистрировано, однако эти земельные участки не были включены утвержденные в списки.

В большинстве случаев соответствующие земельные участки были переданы в земельную аренду. Например, земельный участок с кадастровым № 0100101037 площадью 0,101 га был передан в земельную аренду без разграничения и утверждения.

Другую ситуацию представляет разграничение и утверждение земель, находящихся в публичной собственности, на которых расположены частные строения. Так, аудит установил, что из 5 проверенных земельных участков (кад. №: 0100101352; 01001011041; 01001011042; 01001011043; 0100101780), были разграничены и утверждены как публичные земли лишь 3: (i) кад. № 01001011041 (0,1031 га); (ii) кад. № 01001011042 (0,2505 га); (iii) кад. № 01001011043 (0,1823 га), а два других земельных участка муниципальной собственности не были включены в список.

➢ ЦПО и МПО не обеспечили обязательную регистрацию прав на объекты недвижимого имущества, чем не были соблюдены положения законодательной базы⁵⁰, создавая условия для потери прав на них и упущения бюджетных доходов.

Несмотря на то, что Счетная палата затрагивала соответствующую проблему в рамках предыдущих проверок/аудитов, ЦПО и МПО не приняли меры по устранению данной проблемы, в том числе путем внесения Правительству ряда предложений в целях ее разрешения. В поддержку вышеизложенного отмечается следующее:

- согласно констатациям аудита, из общего числа 14967 объектов недвижимого имущества публичной собственности, зарегистрированных за публичными учреждениями государства в РПИ, по состоянию на 1.01.2016 не были зарегистрированы права на 5860 объектов недвижимого имущества с балансовой стоимостью 2367,6 млн.леев или 39,1% от их общего объема, в результате не было обеспечено общественное признание права собственности и иных имущественных прав на них;

- большинство МПО республики не зарегистрировали в ТКО права на объекты недвижимого имущества (здания и сооружения). Аудиторские доказательства показывают, что только МПО из муниципиев Бэлць, Сорока, Единец и Кахул не была обеспечена регистрация прав на 316 объектов недвижимого имущества общей стоимостью 601,3 млн.леев⁵¹.

➢ Аудит отмечает наличие некоторых неопределенностей в рамках установления примэрией мун.Бэлць права собственности на некоторые публичные объекты недвижимости. Из общего числа объектов 571, управляемых МСБ, по 155 объектам недвижимости общей стоимостью 14,8 млн.леев⁵² (или 27% от их общего числа) в ТКО зарегистрированы только прилегающие к ним земельные участки, не были зарегистрированы на этих земельных участках строения. Так, на территории детского лагеря отдыха “Олимпиец” не зарегистрированы 48 домиков и столовая, лагеря отдыха из с.Рэдоая – 17 домиков на сумму 817,7 тыс.леев и др.

Следует отметить, что земельный участок, прилегающий к лагерю отдыха из с.Рэдоая площадью 3,15 га, являющийся собственностью ком. Хечул Ноу, р-на Сынджерей, в нарушение положений ст.17 и ст.19 Закона № 113-XVI от 27.04.2007⁵³ не отражен в бухгалтерском учете данной примэрии.

МСБ передал публичные земли в пользование некоторым МП, не указав, что на них расположены публичные строения и, соответственно, не зарегистрировав соответствующие строения в ТКО, что может привести к потере этих объектов недвижимости. Согласно положениям п.31 ПП № 901 от 31.12.2015⁵⁴, “в случае, если объект недвижимого имущества, который должен быть передан, не зарегистрирован в регистре недвижимого имущества, бюджетное/публичное учреждение, находящееся на самоуправлении, или государственное/муниципальное предприятие, которое принимает недвижимость, обязано обеспечить его кадастровую регистрацию в соответствии с законодательными положениями”.

Так, согласно акту приемки-передачи от 24.01.2013, примэрия мун.Бэлць передала в пользование МП “Asociaţia Pieţelor” здание для накопления отходов с центрального рынка стоимостью 1143,4 тыс.леев и прилегающий земельный участок. Вместе с тем в ТКО была зарегистрирована только передача земельного участка площадью 0,05 га, а объект недвижимого имущества стоимостью 1,1 млн.леев не был зарегистрирован в РНИ.

В некоторых случаях площади ряда объектов недвижимости примэрии мун.Бэлць, зарегистрированных в ТКО, существенно занижены или завышены по отношению к их фактической площади и, соответственно, по сравнению с площадями, отраженными в бухгалтерском учете примэрией. Анализ площадей, прилегающих к объектам недвижимости, согласно 27 кадастровым карточкам (зарегистрированным в ТКО), в сопоставлении с ситуацией их регистрации в регистре учета примэрии мун.Бэлць показывает, что только в одном случае эти площади совпадают, а в других случаях имеются значительные расхождения между ними. МПО обосновывают создавшуюся ситуацию завышенной стоимостью услуг регистрации, предоставляемых ТКО, и отсутствием финансовых ресурсов, предусмотренных на эти цели. Вместе с тем они не взяли на себя ответственность, возложенную в соответствии с регламентированными требованиями по проведению инвентаризации объектов недвижимого имущества АТЕ и государства, для обеспечения регистрации прав собственности на них, на основании документов и в сроки, предусмотренные действующим законодательством⁵⁵.

Вместе с тем аудит отмечает, что накопленные аудиторские доказательства указывают на ненадлежащее состояние менеджмента имущества, находящегося в управлении ЦПО, АПС и созданных ими МП, данная ситуация обусловлена:

- необеспечением регламентированной регистрации в РНИ имущественных прав в ТКО;

- незнанием во всех случаях законодательных положений в области земельного права и финансовой отчетности, неправильной интерпретацией некоторых положений законодательства, а также недостаточной подготовкой персонала, работающего в данной области, как в рамках МП, так и в МПО;

- отсутствием надлежащего учета публичного имущества и достоверного отражения в отчетности имущественных ситуаций;

- непринятием действенных мер для исправления установленных ошибок и недостатков в соответствии с рекомендациями предыдущих аудитов/проверок, что усиливает недисциплинированность и несоответствия и т.д.

➢ Некоторые МПО не обеспечили соответствующую регистрацию согласно законодательству⁵⁶ о праве пользования, найма/аренды на них на срок более 3 лет. Так, МПО из мун.Кахул не обеспечили регламентированную регистрацию права пользования объектами недвижимого имущества, переданными 24 публичным учреждениям площадью 20,29 га, и РС Дубэсарь – права пользования 11 служебными квартирами⁵⁷, переданными в безвозмездное пользование.

➢ Неопределенности в отношении правового режима государственной собственности и собственности АТЕ привели к возникновению ряда споров между органом, уполномоченным функциями по управлению и разгосударствлению публичной собственности, и АТЕ, касающихся установления права собственности на земельные участки, что привело в некоторых случаях к прекращению поступления платы за аренду/пользование прилегающих земельных участков.

Законодательной и нормативной базой, которая устанавливает правовой режим публичной собственности государства и АТЕ в отношении земельных участков, является Закон № 91-XVI от 5.04.2007. Кроме того, отношения, связанные с возникновением, осуществлением и защитой права публичной собственности АТЕ, регулируются Законом № 523-XIV от 16.07.1999⁵⁸. Все движимое и недвижимое имущество, находящееся на территории АТЕ до вступления в силу Закона № 191-XIV от 12.11.1998⁵⁹, за исключением имущества, находящегося в собственности государства и в частной собственности, ст.1 (6) Закона № 523-XIV от 16.07.1999 было признано публичной собственностью АТЕ.

Согласно ст.28 Закона № 1543-XIII от 25.02.1998, предусматриваются конкретно основания и документы, на основе которых производится регистрация права на объект недвижимого имущества⁶⁰. Также ст.57 указанного закона, до соответствующего изменения указанной статьи⁶¹ предусматривала, что: “при отсутствии у правообладателя документов, подтверждающих его право на земельный участок, право собственности на участок регистрируется за Республикой Молдова в пределах границ, обозначенных на местности”. 1.04.2004 положения соответствующей статьи были дополнены словами “или за соответствующей административно-территориальной единицей, согласно законодательству”. Таким образом, законодательный орган, установив регистрацию прав за “Республикой Молдова”, преследовал цель регистрации недвижимого имущества в РНИ, но не и прав собственности на них, что представляет собой условную регистрацию прав с последующим определением владельцев.

Для обеспечения управления государственным имуществом путем сопоставления информации, содержащейся в электронной версии РНИ, принадлежащего ГП “Cadastru”, со списком земельных участков государственной собственности, переданным АЗОК посредством писем, АПС выявило ряд земельных участков, которые были зарегистрированы с правом собственности за РМ, впоследствии будучи зарегистрированными как собственность МПО (в частности, из мун.Кишинэу), квалифицированных АПС как зарегистрированные незаконно, без согласия правообладателя. В результате проверки АПС списка из 878 земельных участков было установлено, что на 160 земельных участков ТКО в 2014-2016 годах отменил право собственности государства на основании решений МСК, а для части земельных участков муниципалитет заключил договоры найма/аренды.

В этой связи в мае-июне 2017 года АПС направило 8 исковых заявлений в суд для рассмотрения в административном порядке, в качестве ответчиков выступали ТКО Кишинэу, ГП “Cadastru”, АЗОК, а в качестве третьих лиц – генеральный примар мун.Кишинэу и МСК. До настоящего времени исковые заявления находятся в процессе рассмотрения.

Аудиторская миссия установила наличие запутанных ситуаций, касающихся записей о праве собственности на некоторые земельные участки. Так, в результате проверки 5 земельных участков публичной собственности общей площадью 9,16 га, относящихся к частным строениям (собственник Союз “MOLDCOOP”), было установлено, что в РНИ земельные участки зарегистрированы за “Республикой Молдова”, хотя согласно документам, удостоверяющим права собственности на землю⁶², подтверждается, что они были распределены в пользование на основании решений⁶³ ПМК еще в 1997-1998 годы. Одновременно, все тот же собственник (Союз “MOLDCOOP”) владеет и другими земельными участками публичной собственности, прилегающими к частным объектам, имея первоначально в основе документы, удостоверяющие владение землей, аналогичные указанным выше, только они были зарегистрированы за “Республикой Молдова”, затем перерегистрированы Решением МСК № 11/52 от 23.12.2014 как собственность мун.Кишинэу, а в других случаях некоторые из них были предоставлены примэрией для приватизации.

Аналогичные ситуации наблюдались и в случае ГСК. Так, 90 земельных участков публичной собственности, прилегающих к частным строениям, зарегистрированы как собственность мун.Кишинэу (по некоторым из них была применена плата за пользование землей), а другие 13 земельных участков – за “Республикой Молдова”. Следует отметить, что в приложении к решениям, принятым МСК под № 16/67 от 28.12.2004 и № 20/18 от 15.03.2005 “О разграничении земель публичной собственности государства, расположенных в черте города Кишинэу”, вышеуказанные земельные участки не числятся среди земельных участков, находящихся в собственности государства.

В других случаях на обращение АПС (от 28.09.2017), АПУ представило список со 2012 земельными участками, на которых расположены жилые блоки/ индивидуальные жилые дома общей площадью 372,03 га, расположенные в мун.Кишинэу, право собственности на которые зарегистрировано в РНИ за “Республикой Молдова”, по которым АПС не представило доказательств того, что инициировало какие-либо действия.

Ситуации, аналогичные тем, которые описаны выше, есть и в других населенных пунктах. Например, согласно данным ГП “Cadastru”, в 4 АТЕ⁶⁴ с правом собственности, зарегистрированным за “Республикой Молдова”, было выявлено всего 311 земельных участков общей площадью 379,57 га.

____________________

⁴² Мун.Сорока – 1509 участков площадью 169,5 га; мун.Единец – 40 участков площадью 8,96 га.

⁴³ Ст.77 Закона о местном публичном управлении № 436-XVI от 28.12.2006 (далее – Закон № 436-XVI от 28.12.2006).

⁴⁴ АТЕ Сорока, Единец.

⁴⁵ Приложение № 9 к настоящему Отчету аудита.

⁴⁶ ПП № 162 от 19.02.2004 “О некоторых мерах по инвентаризации объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности административно-территориальных единиц и государства” (далее – ПП № 162 от 19.02.2004).

⁴⁷ Приложение № 9 к настоящему Отчету аудита.

⁴⁸ Решения МСК № 3/26 от 2.04.2013; № 2/18-2 и № 2/18-1 от 27.02.2014; № 4/15 от 13.05.2014 и № 11/52 от 23.12.2014 “О разграничении земель, находящихся в муниципальной собственности секторов: Чокана, Рышкань, Буюкань, Чентру и Ботаника”.

⁴⁹ Закон о формировании объектов недвижимого имущества № 354-XV от 28.10.2004 (далее – Закон № 354-XV от 28.10.2004)

⁵⁰ Ст.4 и ст.5 Закона № 1543-XIII от 25.02.1998.

⁵¹ Приложение № 9 к настоящему Отчету аудита.

⁵² МП – 36 объектов недвижимости общей стоимостью 3,3 млн.леев; УОМС – 113 объектов недвижимости общей стоимостью 8,8 млн.леев и др.

⁵³ Закон о бухгалтерском учете № 113-XVI от 27.04.2007 (далее – Закон № 113-XVI от 27.04.2007).

⁵⁴ ПП № 901 от 31.12.2015 “Об утверждении Положения о порядке передачи объектов публичной собственности”.

⁵⁵ ПП № 162 от 19.02.2004.

⁵⁶ Ст.43 Закона № 1543-XIII от 25.02.1998.

⁵⁷ В жилом доме с кад. № 3818121.368.03.

⁵⁸ Закон о публичной собственности административно–территориальных единиц № 523-XIV от 16.07.1999 (далее – Закон № 523-XIV от 16.07.1999).

⁵⁹ Закон об административно-территориальном устройстве Республики Молдова № 191-XIV от 12.11.1998.

⁶⁰ Административные акты, изданные уполномоченными публичными органами в порядке, установленном законодательством, действующие на дату их принятия, документы, удостоверяющие права собственности на землю и другие акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, и др.

⁶¹ Закон № 97-XV от 1.04.2004 о внесении изменений и дополнений в Закон о кадастре недвижимого имущества № 1543-XIII от 25 февраля 1998 года.

⁶² Документы, удостоверяющие права обладателя земли 0100306001; 0100307015; 0100306016; 0100306006 и 0100306003.

⁶³ Решения МСК № 21/30 от 24.07.1997; № 22/47 от 21.08.1997; № 11/14 и № 11/15 от 8.06.1998.

⁶⁴ Количество земельных участков/площадь: район Дубэсарь – 102/339,68 га, мун.Кахул – 129/17,35 га; мун.Сорока – 25/14,53 га, мун.Единец – 55/8,01 га.

1.6. О недостатках, связанных с процедурой регистрации недвижимого имущества в РНИ

Регистраторы ТКО Кахул осуществляют корректировки в РНИ, которые касаются права собственности и не носят технического характера, на основании собственных решений или в их отсутствие, без учета положений действующего законодательства, которое устанавливает, что ошибки, которые не имеют технического характера, корректируются с письменного согласия каждого правообладателя, чьи интересы затрагиваются⁶⁵, или на основании судебного решения, вступившего в законную силу⁶⁶. Таким образом, хотя регистрации в РНИ должны обеспечивать защиту прав на объекты недвижимого имущества, игнорирование регистраторами ГП “Cadastru” законодательных положений при регистрации и корректировки регистрации прав создает путаницу в установлении собственников и способствуют возникновению риска лишения собственников их недвижимого имущества.

ТКО Кахул незаконно изменил собственника в отсутствие решений регистратора или других документов, которые бы служили основанием для изменения права собственности на земельный участок водного фонда с кад. № 1710104257 площадью 4,076 га, из собственности АТЕ с. Андрушул де Жос в собственность АО “Parcul de autobuze şi taximetrie nr.8”⁶⁷. Следует отметить, что должностные лица объяснили этот факт тем, что произошла ошибка системы, которая была исправлена в ходе аудита.

Аналогично в отсутствие подтверждающих документов был скорректирован собственник земельного участка с кад. № 1701121071 площадью 27,3022 га, на котором осуществляет свою деятельность Мотопехотная бригада № 3 “Dacia” г.Кахул, из “мун.Кахул” на “Республику Молдова”. Эта корректировка была произведена 24.05.2017, во время посещения аудиторской группой ГП “Cadastru”, а в РНИ указана дата исправления 28.02.2002.

В другом случае ТКО нерегламентированно зарегистрировал земельный участок, прилегающий к переданному на основании ПП № 326 от 23.04.2009 строению, площадью 0,8838 га, за ком.Пелиней, когда фактически он должен был быть зарегистрирован за РС Кахул. В ходе аудита в отсутствие подтверждающих документов ответственными лицами ТКО Кахул 31.10.2017 была внесена корректировка, а при регистрации в РНИ была указана дата 5.11.2009.

Регистратор TКО Кахул самовольно произвел корректировку ошибки, которая не имела технический характер – изменение правообладателя, регистрируя в РНИ право собственности за “Республикой Молдова” по запросу АО “Pepiniera Piscicolă Zonală Cahul”, в отсутствие письменного согласия собственника земельного участка – примэрии с. Крихана Веке, и в отсутствие судебного решения, вступившего в законную силу.

В другом случае, согласно материалам по разграничению земель публичной собственности на земли, находящиеся в публичной собственности государства, и земли, находящиеся в публичной собственности села Крихана Веке, с 2002 года земельный участок площадью 1490,71 га входил в состав водного фонда. Игнорируя разъяснения АЗОК⁶⁸, ТКО Кахул откорректировал назначение указанного участка в сельскохозяйственные земли по заявлению собственника расположенных на нем строений, даже в отсутствие решения регистратора, без того, чтобы отразить этот факт в РНИ. Хотя в заявлении администратора АО “Pepiniera Piscicolă Zonală Cahul” была запрошена корректировка правового статуса соответствующего участка – из земельного участка водного фонда в сельскохозяйственные земли с порядком пользования – водный фонд, ТКО Кахул зарегистрировал в РНИ этот участок с порядком пользования – “сельскохозяйственный участок”.

АТЕ Тэтэрешть, Рошу и Лучешть из района Сорока не зарегистрировали в РНИ общую площадь некоторых участков водного фонда, были зарегистрированы по незначительному сегменту из общей площади водного объекта. В этом контексте отмечается, что ТКО Кахул самовольно допустил формирование объекта недвижимости, хотя ст.4 (6) Закона о воде № 272 от 23.12.2011 предусматривает, что “земли водного фонда являются неделимым имуществом”. Относительно этого случая, начальник ТКО Кахул устно объяснил, “что участки земли были зарегистрированы сегментированно согласно данным массовой регистрации без проведения измерений на участке. Для проведения обмера площади собственник должен внести дополнительное заявление”. По мнению аудита, ситуация была генерирована как МПО, так и кадастровым органом в пользу арендаторов и позволила уклониться от уплаты арендной платы и причитающихся налогов.

В других случаях в нарушение требований ст.28 (3) Закона № 1543-XIII от 25.02.1998 и в отсутствие документов, подтверждающих права для регистрации, регистратор ГП “Cadastru” произвел ошибочные записи в РНИ за “Республикой Молдова” по 42 садовым участкам, переданным в пользование садоводческим товариществам АТЕ мун.Кишинэу и населенными пунктами, входящими в его состав⁶⁹.

Незаинтересованность кадастрового органа, наряду с необоснованной терпимостью МПО в рамках примэрии мун.Единец, обусловили регистрацию ряда абсурдных имущественных прав. Так, согласно данным РНИ, в мун.Единец с 2008 года зарегистрирован земельный участок, являющийся собственностью МПО, площадью 130,9 га (в отсутствие графической информации), расположенный практически в центре населенного пункта⁷⁰. Отмечается, что, исходя из кадастровых данных, указанный земельный участок составляет практически 1/8 (12,7%) земель в черте населенного пункта (1028,21 га). Несмотря на это, ни ТКО, как администратор РНИ, ни примэрия мун.Единец, в качестве собственника земельного участка, в течение 9 лет не проявили должную озабоченность в отношении фактического существования указанного объекта недвижимого имущества, а также отражения в отчетности ситуаций о публичном имуществе.

____________________

⁶⁵ Ст.38 (3) Закона № 1543-XIII от 25.02.1998

⁶⁶ Ст.8 (3) Закона № 523-XIV от 16.07.1999.

⁶⁷ Ф/к 1003603151585.

⁶⁸ АЗОК, согласно письму, направленному в адрес АО “Pepiniera Piscicolă Zonală Cahul”, с исходящим № 393 от 8.10.2012, пояснило, что уточнение записи о порядке использования объекта недвижимого имущества осуществляется по заявлению правообладателя, с приложением документов, подтверждающих режим пользования – сельскохозяйственный участок (данные из кадастрового регистра, решение МС).

⁶⁹ АТЕ/участки: мун.Кишинэу – 1; г. Сынджера – 1; г.Дурлешть – 5; с.Гидигич – 2; г.Кодру – 1; г.Ватра – 3; с.Бубуечь – 3; с.Грэтиешть – 5; г.Крикова – 2; с.Бэчой – 1; с.Трушень – 17; с.Тохатин – 1.

⁷⁰ Земельный участок с кад. № 4101208.296, расположенный по адресу: мун.Единец, ул. Индепенденцей, 55/1, зарегистрирован 26.11.2008.

1.7. Относительно соответствия составления регистра публичного имущества

Регистр публичного имущества требует дополнения информацией.

Согласно положениям ст.20 Закона № 121-XVI от 4.05.2007⁷¹, учет всего публичного имущества ведется в регистре публичного имущества, который представляет собой систему сбора, хранения и обработки информации юридического и финансового характера в данной области. РПИ содержит сведения о балансовой стоимости публичного имущества Республики Молдова на ее территории и за рубежом, а также о порядке и результатах использования этого имущества.

На основании указанных положений Правительство Постановлением № 675 от 6.06.2008⁷² утвердило Положение о Регистре публичного имущества, которое устанавливает порядок его ведения, хранения и восстановления. В качестве основных источников информации для ведения регистра служат отчеты о публичном имуществе, составленные публичными органами в соответствии с приложениями № 8-14 к указанному Положению, и представленные Агентству один раз в год до 15 апреля.

В этом контексте аудиторская миссия провела проверку содержания указанных выше отчетов, констатируя, что приложение № 14 к Положению⁷³ относится к учету публичного имущества государства, а не административно-территориальных единиц. Таким образом, при разработке ПП № 675 от 6.06.2008 Правительство сосредоточилось в основном на учете публичного имущества государства, а не на учете всего публичного имущества (государства и АТЕ). Следовательно, земельные участки, находящиеся в публичной собственности АТЕ, общей площадью 205,2 тыс. га⁷⁴ не являются частью учета всего публичного имущества, предусмотренного Законом № 121-XVI от 4.05.2007.

____________________

⁷¹ Закон № 121-XVI от 4.05.2007.

⁷² ПП № 675 от 6.06.2008 “О Регистре публичного имущества”.

⁷³ Отчет об объектах недвижимого имущества, являющихся публичной собственностью государства.

⁷⁴ Источник: данные Земельного кадастра.

Цель № 2. Полнота поступления бюджетных доходов в процессе налогообложения недвижимого имущества

Несмотря на то, что налог на недвижимое имущество является прямым, а в результате этого его учет и планирование должны основываться на точных данных, аудит свидетельствует об отсутствии в МПО исчерпывающей базы данных относительно существующих объектов недвижимого имущества и их налогообложении/освобождении. Также налог на недвижимое имущество не обеспечивает справедливое налогообложение национального богатства.

2.1. Относительно доходов, поступающих от оплаты налогов на недвижимое имущество

В 2016 году общая сумма налога на НИ, поступившая в бюджеты АТЕ, увеличилась лишь на 4,92 млн.леев по сравнению с 2015 годом и составила 364,16 млн.леев. Отсутствие достоверной информации не позволило аудиту констатировать причину роста поступлений от этого налога (увеличение налогооблагаемой стоимости в результате (пере)оценки НИ, повышение ставки налогообложения, налогообложение вновь сформированного НИ). Также отсутствует адекватная информация об объектах недвижимого имущества, освобождаемых от налогообложения, и о предоставленных льготах при преждевременной оплате налогов.

2.2. Относительно администрирования налога на недвижимое имущество

Накопленные аудиторские доказательства свидетельствуют о том, что в процессе администрирования налога на недвижимое имущество не были обеспечены равенство, стабильность и налоговая прозрачность, центральные и местные органы не продемонстрировали эффективное сотрудничество для совершенствования налоговых процедур, в том числе в процессе выявления и учета всех субъектов и объектов налогообложения, адекватной оценки (по рыночным ценам) недвижимого имущества. Эта ситуация обусловлена отсутствием процедур и потенциала по внедрению законодательно-нормативной базы.

В настоящее время ответственность за правильность налогообложения недвижимого имущества входит в компетенцию: АГУ – регистрация прав на недвижимое имущество и предоставление систематизированной кадастровой информации ОПУ; МПО (УСМНС/ССМНС) – администрирование налогов путем ведения полного и надлежащего учета налогоплательщиков, налоговые обязательства которых рассчитываются ими, соответственно, учета этих обязательств; ГНС – на основании данных, представленных территориальными кадастровыми органами, организует ведение фискального кадастра и мониторинг информации по каждому субъекту и объекту налогообложения налогом на недвижимое имущество (смотреть приложение № 1 к настоящему Отчету аудита).

Согласно Налоговому кодексу⁷⁵, производится глобальное налогообложение всех объектов недвижимого имущества, не только земельных участков, но и зданий, строений, квартир и других изолированных помещений, перемещение которых невозможно без нанесения прямого ущерба их назначению. Налогооблагаемой базой этого имущества, согласно положениям ст.277 (2) Налогового кодекса, является оценочная стоимость этого имущества. Вместе с тем путем отступления от положений Налогового кодекса, до 1 января 2019 года для неоцененного НИ применяется земельный налог и налог на недвижимое имущество, регламентированные Законом № 1056 от 16.06.2000⁷⁶, а налогооблагаемой базой этого имущества является балансовая стоимость зданий, площадь земельного участка и его бонитет. Ставки налога на недвижимое имущество установлены в ст.280 Налогового кодекса и в Законе № 1056-XVI от 16.06.2000.

• Полнота расчетной базы налога на недвижимое имущество зависит в основном от разграничения и регистрации прав на публичное и частное имущество, а также от полного и точного указания в РНИ данных о НИ и о владельцах прав на него. Установленные аудитом в этих областях недостатки составляют существенное препятствие для оценки недвижимого имущества с целью налогообложения и поступления налогов.

Согласно положениям ст.285 (1) и ст.287 Налогового кодекса, АГУ (до 26.05.2017 – АЗОК) представляет ГНС информацию относительно каждого объекта и субъекта налогообложения налогом на недвижимое имущество. На основании данных, представленных ТКО, ГНС организует ведение фискального кадастра и мониторинга информации по каждому субъекту и объекту налогообложения. Форма и методы ведения фискального кадастра, выдачи содержащейся в нем информации устанавливаются ГНС⁷⁷.

С целью создания условий для обеспечения передачи информации путем использования безопасных информационных систем, между АЗОК и ГГНИ 27.02.2014 был заключен Меморандум о сотрудничестве № 1, согласно которому стороны были названы “владелец” РНИ – ГП “Cadastru”, с целью передачи информации, и “администратор” АИС “Фискальный кадастр” – ГП “Fiscservinform”, для приема информации в карточки и на магнитный носитель. Основными пользователями этой системы являются МПО (УСМНС и ССМНС), а порядок ее использования предусмотрен в Положении о порядке администрирования налога на недвижимое имущество посредством АИС “Фискальный регистр”, утвержденном Приказом ГГНИ № 902 от 2.07.2013. Необходимо отметить, что это Положение не было опубликовано в Официальном мониторе Республики Молдова, как предусмотрено ст.275 Налогового кодекса и Законом о нормативных актах⁷⁸.

• ГНС, МПО (УСМНС/ССМНС) и АГУ не располагают эффективным инструментом сотрудничества для снижения количества объектов недвижимого имущества, зарегистрированных с недостатками, что создает условия для необложения их налогом.

В АИС “Фискальный кадастр” при наличии полной информации по объекту налогообложения и/или налогоплательщику ему присваивается статус “Действительный”, а неполной информации⁷⁹ – статус “Недействительный”. По запросу аудиторской миссии, ГНС представила информацию, что на 25.10.2017 за физическими лицами было зарегистрировано 6342 объекта налогообложения, зарегистрированных со статусом “Недействительный” из 9 примэрий⁸⁰ (в том числе мун.Кишинэу – 3593 объекта), и за юридическими лицами – 233 налогооблагаемых объекта. Одновременно ГНС указала, что соответствующая информация по состоянию на 1.01.2016 и на 1.01.2017 не может быть представлена по причине ежеквартальной актуализации базы данных.

Вместе с тем УСМНС по мун.Кишинэу проинформировало аудит, что по состоянию на 1.01.2017 было зарегистрировано 12723 объекта как “Недействительные”, по которым не был начислен налог на недвижимое имущество (от оценочной стоимости) в сумме 2,4 млн.леев. Хотя УСМНС в процессе проверки подлинности объектов налогообложения столкнулось с трудностями по администрированию недействительных объектов, оно не обратилось в официальном порядке со списком объектов налогообложения к ГНС для передачи правильных данных. Только в некоторых случаях были переданы обращения ГП “Cadastru” (через e-mail) для корректировки алгоритма по регистрации в АИС “Фискальный кадастр” информаций, полученных от кадастрового органа⁸¹. Аналогичная ситуация была выявлена и в мун.Сорока⁸².

УСМНС/ССМНС не располагают человеческими ресурсами, а также достаточными рычагами для устранения всех выявленных ошибок. В то же время ГП “Cadastru” в информациях, представленных 19.01.2016, 12.04.2016 и 12.07.2016⁸³ ГГНИ, указало, что данные по объектам и субъектам налогообложения не актуализованы по причине невыделения финансовых средств, хотя это было законным обязательством зарегистрировать права на недвижимое имущество на основании документов, подтверждающих идентичность владельца этих прав.

Необходимо отметить, что в категории “Недействительных” объектов зарегистрированы и земельные участки, прилегающие к жилым домам, которые оценены в налоговых целях⁸⁴, однако эта стоимость не была распределена между собственниками жилья/НИ для налогообложения, что противоречит положениям ст.277 (2) и ст.278 Налогового кодекса. Как правило, земельные участки, прилегающие к жилым домам, зарегистрированы как собственность “Республики Молдова” или АТЕ. Согласно положениям ст.9 Закона № 913-XIV от 30.03.2000⁸⁵, земельные участки, на которых расположены жилые здания и иные объекты недвижимости в кондоминиуме, бесплатно передаются МПО в качестве общего имущества в общую долевую собственность членов ACК, что должно обеспечить налогообложение этого имущества. Анализируя информации о земельных участках, прилегающих к жилым домам из 4 АТЕ⁸⁶, зарегистрированных в РНИ, и сравнив с данными, включенными в АИС “Фискальный кадастр” для налогообложения, аудиторская миссия установила, что 944 земельных участка общей площадью 277,1 га и, соответственно, 1395 объектов кондоминиума (746 земельных участков; 649 строений) не облагались налогом. Необложению налогом указанных объектов способствовало отсутствие озабоченности МПО, а также отсутствие адекватных рычагов относительно создания ассоциаций собственников в кондоминиуме⁸⁷ (АСК) в условиях существующей законодательной базы⁸⁸.

Не облагаются налогом 11 жилых домов из мун.Сорока, зарегистрированных в РНИ как собственность жилищно-строительных кооперативов (сформированных еще в 1975-1988 годах), которые в настоящее время не функционируют, а в мун.Единец – жилые объекты недвижимого имущества⁸⁹ зарегистрированные с 2001 года как собственность колхоза “Ленин”, который уже не существует с 1992 года.

____________________

⁷⁵ Налоговый кодекс № 1163-XIII от 24.04.1997 (далее – Налоговый кодекс).

⁷⁶ Закон № 1056-XIV от 16.06.2000 о введении в действие раздела VI Налогового кодекса.

⁷⁷ Ст.287 Налогового кодекса.

⁷⁸ Закон № 317-XV от 18.07.2003 о нормативных актах Правительства и других органов центрального и местного публичного управления.

⁷⁹ Не зарегистрировано право собственности за лицом, которое фактически имеет недвижимость; фискальный код налогоплательщика отражен неправильно или не передан АЗОК; кумулятивная доля собственности налогоплательщика со статусом “Действительный” отличается на цифру 1 (меньше или больше); стоимость “0” (нулевая) площади объекта недвижимого имущества и/или оценочной стоимости имущества; регистрация налоговых прав на основании паспорта старого образца.

⁸⁰ Примэрии мун./г.: Кишинэу, Бэлць, Кахул, Криулень, Единец, Хынчешть, Орхей, Резина и Сорока.

⁸¹ Ответ УСМНС от 15.09.2017 относительно “Недействительных” объектов.

⁸² 72 объекта НИ с налогом в сумме 15,4 тыс.леев.

⁸³ Информации ГП “Cadastru” “О субъектах и объектах налогообложения налогом на недвижимое имущество” № 01-03/1094/2016 от 19.01.2016; № 01-03/8828/2016 от 12.04.2016; № 01-03/17359/2016 от 12.07.2016.

⁸⁴ Карточка счета из “Фискального кадастра” за № 100207201; № 1002060169; № 1002060159 и № 1002060140.

⁸⁵ Закон о кондоминиуме в жилищном фонде № 913-XIV от 30.03.2000 (далее – Закон № 913-XIV от 30.03.2000).

⁸⁶ Мун.Кишинэу – 260,5 га (818 объектов НИ); мун.Кахул – 16,6 га (126 объектов НИ); мун.Единец – 7,3 тыс.леев (318 объектов); мун.Сорока – 24,4 тыс.леев (1077 объектов).

⁸⁷ Кондоминиум – единый комплекс недвижимого имущества, который включает земельный участок в установленных границах и расположенные на нем жилые здания (здание), другие объекты недвижимости и в котором отдельные части – квартиры, нежилые помещения находятся в частной, государственной или муниципальной собственности, а остальные – в общей неделимой собственности (ст.1 Закона № 913-XIV от 30.03.2000).

⁸⁸ Ст.14 (2) f) Закона о местном публичном управлении № 436-XVI от 28.12.2006; ст.16 (2) Закона № 913-XIV от 30.03.2000.

⁸⁹ Кад. № 4101217.029, расположенный по адресу: мун.Единец, ул. Сергея Лазо, 104, с площадью земельного участка 0,0769 га и строений 97,9 кв. м и 16,8 кв. м, зарегистрирован 28.09.2001.

• Необеспечение разграничения и полной регистрации прав на НИ, выраженное путем регистрации имущества с указанием “Регистрация права не была запрошена”, создало предпосылки по уклонению от уплаты налогов на недвижимое имущество.

Так, согласно положениям Инструкции АЗОК № 112⁹⁰, запись “Регистрация права не была запрошена” применяется: i) для первичной регистрации права собственности на строение на основании судебного постановления тогда, когда земельный участок не зарегистрирован и владелец не имеет документы, которые подтверждают права на земельный участок; ii) в случае, когда в здании имеются помещения, принадлежащие различным собственникам, и помещения общего пользования, находящиеся в общей собственности (ст.355 Гражданского кодекса); iii) до регистрации права на земельный участок, если объект недвижимого имущества принадлежит различным собственникам (при первичной регистрации строения на основании судебного постановления, при первичной регистрации приватизированных квартир, при записи в Регистр прав на строения или изолированные помещения, ранее зарегистрированные в регистрах бывших Бюро по технической инвентаризации).

Во всех указанных случаях право собственности на объект недвижимого имущества впоследствии зарегистрируется при внесении заявления о регистрации с представлением документов, подтверждающих право. Отмечается, что указанные положения были внесены Приказом АЗОТ № 50 от 19.05.2017 и вступили в силу с 2.06.2017. Несмотря на то, что такие записи вносились в РНИ и ранее, до указанной даты не существовал никакой регулирующий акт в отношении записи “Регистрация права не была запрошена”. Более того, ни один законодательный акт не предусматривает порядок администрирования (в том числе налогового администрирования) объектов, зарегистрированных в кадастровых органах с записью “Регистрация права не была запрошена”. В результате указанные имущественные объекты не облагаются налогом. В этом контексте аудиторская миссия выявила лишь в 2 АТЕ 1327 объектов недвижимого имущества (земельные участки, прилегающие к приватизированным объектам, строения, изолированные помещения) с соответствующим указанием, из которых 648 (48%) объектов оценены, что лишило местные бюджеты возможности пополнить доходы⁹¹.

• Автоматизированная информационная система “Фискальный кадастр” не обеспечивает полный и достоверный учет на всех этапах процесса налогообложения.

Так, согласно ст.132 Налогового кодекса, основная задача ГНС состоит в обеспечении налогового администрирования посредством создания налогоплательщикам условий для соблюдения законодательства, едино-образного применения политики и правил в налоговой сфере. АИС “Фискальный кадастр” располагает опциями по извлечению информации посредством 25 отчетов, которые, однако, не обобщают все данные, необходимые для осуществления анализа и мониторинга. Более того, в зависимости от даты извлечения, информации на определенную дату отличаются.

Также данные, генерируемые отчетом CF2 и CF3 из АИС “Фискальный кадастр” за 2015-2017 годы, по сравнению с данными РНИ относительно оценки недвижимого имущества с целью налогообложения (в мун.Кишинэу и мун.Кахул) свидетельствуют о наличии множества ошибок.

√ Несмотря на то, что НИ зарегистрировано в РНИ и оценено с целью налогообложения, некоторая информация о нем отсутствует в АИС “Фискальный кадастр”, что обусловило неначисление соответствующего налога. Так, хотя в РНИ объект недвижимого имущества (кад. № 1701113290.01.028) зарегистрирован как “Помещения” с назначением “Жилое” и оценен с целью налогообложения в сумме 107,4 тыс.леев, информация об этом объекте отсутствует в АИС “Фискальный кадастр”. Согласно данным из отчета CF2, этот объект недвижимости зарегистрирован в списке налогоплательщиков, которые располагают НИ, которое не участвовало в расчете на 2016 год, однако отсутствует в соответствующих списках на 2015 и 2017 годы, хотя платежное извещение за эти годы не было генерировано.

- Данные относительно объекта налогообложения дублируются, что обуславливает его двойное налогообложение. Исправление ошибок производится вручную коллектором при обращении субъектов обложения, что может способствовать необложению налогом в будущем этого недвижимого имущества. Так, в жилом доме, расположенном по адресу мун.Кахул, ул. Михаила Шолохова, 34, из 104 квартир 92 имеют два кадастровых кода: 1701119076.01 и 1701119076.80. Исправление этой ошибки производится путем дезактивации одного из кадастровых кодов, однако это делается неодинаково: по одному налогоплательщику дезактивируется один кадастровый код, а по другому налогоплательщику – другой кадастровый код. Таким образом, в случае устранения этой ошибки из АИС, имеется риск оставить дезактивированным начисление налога на оставшийся кадастровый код.

- Для объектов недвижимого имущества коммерческого назначения, являющихся собственностью физических лиц, в некоторых случаях имеет место двойное налогообложение как для объектов НИ жилого назначения, так и для коммерческого назначения. Так, на объект недвижимого имущества с кад. № 1701114184.01 в платежном извещении на 2017 год был начислен налог на недвижимое имущество жилого назначения в размере 0,14%, а для коммерческого назначения – 0,3% от оценочной стоимости.

- Отчет CF3 о списке налогоплательщиков из мун.Кишинэу за определенный период, хотя располагает возможностями по распределению платежей по назначениям (жилое, коммерческое и т.д.), в разделе “Уплачено” указана общая уплаченная сумма по всем разделам, относящимся к соответствующим направлениям, что обуславливает риск неправильного составления данных, зарегистрированных в этом отчете.

- Остаток налога на НИ по мун.Кишинэу по состоянию на 31.12.2015 (конец одного периода – 13769 тыс.леев) не соответствует остатку на 1.01.2016 (на начало последующего периода – 14164 тыс.леев), разница составила 395,0 тыс.леев.

• Согласно п.3.3.6 Приказа ГГНИ № 902 от 2.07.2013, территориальные ГНИ должны по полугодиям обеспечивать проверку полного начисления налога на недвижимое имущество, а в случае установления ряда ситуаций неначисления, должны информировать примэрии, чтобы они устранили недостатки. Собранные аудиторские доказательства показывают, что деятельность ГНС по осуществлению мониторинга процесса налогообложения НИ со стороны УСМНС/ССМНМ не обеспечивают надлежащее начисление налога на все НИ.

Так, анализируя информацию из меню “Управление объектами” из АИС “Фискальный кадастр”, аудиторская миссия при поддержке УСМНС установила, что в 2016 году в мун.Кишинэу имелось 2125 объектов НИ со статусом “Действительный” с оценочной стоимостью 1331,3 млн.леев⁹², по которым не был начислен налог на недвижимое имущество на сумму около 1,3 млн.леев (0,1%). Необходимо отметить, что УСМНС мун.Кишинэу не получило от ГНС жалоб относительно неполного начисления налога на недвижимое имущество, что свидетельствует об отсутствии осуществления мониторинга этой деятельности территориальными подразделениями ГНИ.

√ ССМНС по мун.Сорока, не выполнив законодательные положения⁹³, не применило ставку земельного налога, установленную Решением ГС⁹⁴ (10 леев за 100 кв.м) для земельных участков, не оцененных кадастровыми органами. Так, только по 126 земельным участкам площадью 14,0 га, выявленным аудиторской группой, были упущены годовые доходы в сумме 14,0 тыс.леев.

• Несмотря на то, что согласно положениям ст.278 Налогового кодекса “налогооблагаемой базой недвижимого имущества является оцененная стоимость этого имущества”, аудит установил дискриминацию субъектов налогообложения относительно размера налога на недвижимое имущество, начисленного от оцененной стоимости, по сравнению с начисленной стоимостью налога, относящегося к неоцененному НИ.

Обязанность поставки информации для актуализации кадастровых данных в соответствии с законодательной базой возложена на МПО и правообладателей недвижимого имущества, подлежащего мониторингу. Хотя примэрия мун.Кишинэу неоднократно обращалась к АЗОК и ГП “Cadastru”, чтобы они обеспечили оценку НИ, они ответили, что отсутствуют финансовые средства, выделенные на эти цели. Согласно информации ГП “Cadastru”, по состоянию на 1.01.2017 в мун.Кишинэу существовало 38236 объектов НИ, не оцененных в налоговых целях (земельные участки – 5749; строения – 5912; незавершенные строения – 364 и изолированные помещения – 26211). Исходя из средней стоимости налога на НИ, уплаченного в мун.Кишинэу в размере около 200 леев за объект НИ, аудит оценил упущенную сумму налога на недвижимое имущество в размере около 7,6 млн.леев⁹⁵, что составляет 11% от суммы налога, начисленного на 2016 год.

• Недостаточный контроль со стороны ГНС за экономическими агентами, которые имеют полученное в пользование/аренду/наем недвижимое имущество, создает риск неуплаты в бюджет налога на недвижимое имущество. Согласно положениям ст.277 (1) d) и (2) Налогового кодекса, субъектами налогообложения являются арендаторы или наниматели недвижимого имущества публичных органов и учреждений, финансируемых из бюджетов всех уровней, а налогооблагаемой базой является оценочная стоимость этого имущества. Нерегистрация прав на недвижимое имущество, согласно действующему законодательству, не может служить основанием для непризнания этих лиц в качестве субъектов налогообложения в отношении соответствующего недвижимого имущества в случае, когда эти лица фактически реализуют право владения, пользования и распоряжения данным имуществом. В результате сравнения данных, представленных ГНС по налогу на недвижимое имущество, начисленному 117 ГСК⁹⁶, с данными из РНИ (раз. “Оценка недвижимого имущества в целях налогообложения”) и с данными из отчетов (форма CC10AE), аудит установил, что 9 ГСК (8%)⁹⁷, в нарушение законодательной базы, не начислили на 2014-2016 годы налог на общую сумму 89,0 тыс.леев.

В нарушение положений ст.281 (1) Налогового кодекса, МП “COCT-Prietenia”, хотя использует имущество публичной собственности, не начислило налог на это недвижимое имущество в сумме 11,0 тыс.леев⁹⁸. Неначисление налога на это имущество связано с отсутствием договора безвозмездного пользования/ использования, заключенного с РС Дубэсарь и ком.Кошница. В другом случае в течение 2010-2016 годов не было обеспечено начисление земельного налога в сумме 7,45 тыс.леев⁹⁹ на земельный участок, прилегающий к недвижимому имуществу, переданному РС Дубэсарь в наем (за период 30 лет) одному экономическому агенту¹⁰⁰.

РС Кахул не передал арендаторам¹⁰¹ информацию об оценочной/бухгалтерской стоимости объектов недвижимого имущества, переданных в аренду или наем, что привело к неуплате в бюджет налога в сумме 2,6 тыс.леев/ежегодно¹⁰². Также АО “Pepeniera Piscicolă Zonală Cahul” не начислило и не оплатило в бюджет земельный налог за последние 3 года на общую сумму 434,0 тыс.леев¹⁰³.

• ГНС не обеспечила прием от ССМНС в рамках примэрий отчетов (Формы SI-SCITL)¹⁰⁴ о суммах земельного налога и налога на недвижимое имущество, поступивших от физических лиц (граждан), что создало препятствия при проверке ряда показателей указанного налога. Путем составления этого отчета, ответственные лица примэрий должны обеспечить представление данных относительно: задолженности/переплаты на начало отчетного года, начисленной к уплате суммы в отчетном году, всего поступившей сумме на начало года и задолженности/переплаты на конец периода вышеуказанного налога. Аудит установил, что некоторые УСМНС/ССМНС¹⁰⁵ не представили эту информацию за период 2013-2017 годов, а ГНС не предприняла действия по соблюдению этого. В течение аудита после запроса от ГНС соответствующих отчетов по 9 примэриям, ГНС Приказом № 394 от 23.10.2017¹⁰⁶ отменила указанный отчет (форму SI-SCITL).

• Несмотря на то, что ст.287 Налогового кодекса предусматривает проведение ГНС мониторинга информации по каждому субъекту и объекту обложения налогом на недвижимое имущество, нормативные акты, утвержденные ГНС, не обеспечивают выполнение этих обязательств.

Так, Приказом № 108 от 19.05.2017¹⁰⁷ была утверждена модель отчета “Расчет налога на недвижимое имущество” (Форма BIJ 17), в котором не запрашивается идентификация объекта налогообложения (кадастровый номер, оценочная стоимость, площадь, бухгалтерская стоимость НИ), что не позволяет сравнить эти данные с информацией из АИС “Фискальный кадастр” и РНИ. Так, аудит запросил от ГНС информацию о расчете налога на жилое здание с уровнем завершения 82%¹⁰⁸, от которой получил ответ, что в ИС не отражается сумма начисленного и уплаченного налога по каждому объекту и субъекту налогообложения в отдельности. Соответственно начисление или неначисление налога на этот объект НИ не могло быть ни подтверждено, ни опровергнуто. В результате проверка правильности начисления налога на НИ юридическими лицами возможна лишь путем проведения налогового контроля у экономического агента. Таким образом, созданная ГНС ситуация способствует уклонению экономических агентов от уплаты налога на недвижимое имущество, а бюджеты АТЕ лишены доходов, относящихся к этому виду налога, будучи вместе с тем лишены и рычагов для обнаружения этого факта.

Хотя в соответствии с положениями ст.281 (1) Налогового кодекса исчисление налога на недвижимое имущество физических лиц должно производиться ССМНС, аудит установил, что в период 2016-2017 годов начисление этого налога осуществлялось ГП “Fiscservinform”, данный процесс не регламентирован законодательной базой. Вместе с тем ГП “Fiscservinform” допустило ряд ошибок при исчислении налога на недвижимое имущество. Например, в 2016 году по ГСК № 14 на основании данных ГНС (формы CC10 AE) была неправильно¹⁰⁹ начислена сумма налога в размере 50,4 тыс.леев, хотя должна была быть начислена сумма 4,0 тыс.леев¹¹⁰ или на 46,3 тыс.леев меньше, что привело к ошибочному отражению в отчетности остатка задолженности по налогу на НИ.

• В соответствии с основными принципами создания АИС, ГНС должна владеть полной и достоверной информацией о предоставленных льготах по уплате налога на недвижимое имущество, однако существующая информационная система не располагает надлежащей базой данных, а существующие данные значительно занижены.

Ст.283 Налогового кодекса предусматривает льготы по уплате налога на недвижимое имущество для: публичных органов и учреждений, финансируемых из бюджетов всех уровней; лиц, достигших пенсионного возраста, лиц с ограниченными возможностями, участников боевых действий в Афганистане, участников ликвидации последствий аварии на Чернобыльской АЭС, публичных медико-санитарных учреждений, финансируемых из фондов обязательного медицинского страхования, а также для других категорий бенефициаров.

Согласно данным, представленным ГНС, на основании ст.283 Налогового кодекса в 2016 году физическим и юридическим лицам были предоставлены льготы на общую сумму 351,2 млн.леев. Значительный удельный вес 82,6% в общей сумме предоставленных льгот приходится на публичные органы и учреждения, финансируемые из национального публичного бюджета (290,3 млн.леев), лиц, достигших пенсионного возраста – 7,9% (27,4 млн.леев), других бенефициаров – 9,5% (33,5 млн.леев).

Аудит указывает на определенные сомнения относительно достоверности данных, представленных ГНС со ссылкой на размер льгот, предоставленных по уплате налога на недвижимое имущество, так как суммы предоставленных льгот смехотворны по сравнению со стоимостью имущества из соответствующей категории. Например, льготы, предоставленные в 2016 году пенитенциарным учреждениям, составили 52,9 тыс.леев (хотя они имеют недвижимое имущество площадью 74,1 тыс. кв.м и земельные участки площадью 68,5 га); религиозным организациям – 443,3 тыс.леев; дипломатическим миссиям – 0,1 тыс.леев; Национальному банку Молдовы – 0,5 тыс.леев и др.

С целью осуществления подробного анализа предоставленных льгот по налогу на недвижимое имущество на основании положений ст.283 Налогового кодекса, аудиторская миссия запросила от ГНС за 2016 год данные о числе бенефициаров, количестве и стоимости объектов, сумме предоставленных льгот в целом по стране. В результате были представлены лишь данные о суммах предоставленных льгот, ГНС мотивировала это тем, что отчеты (BIJ 15, BIPF-1), обобщенные АИС “Фискальный кадастр”, относящиеся к соответствующему налогу, не содержат информацию о количестве бенефициаров и объектах налогообложения, что делает невозможным обобщить эти данные.

Более того, в результате проведенных в УСМНС по мун.Кишинэу проверок о порядке предоставления льгот физическим лицам установлено, что предоставление данных относительно бенефициаров льгот по категории лиц, достигнувших пенсионного возраста, производится автоматизированным способом НКМС в АИС “Фискальный кадастр”, однако пунктом 3.3.5 Положения МФ № 902 от 2.07.2013 не установлена процедура передачи информации и кто несет ответственность за правильность информации, включенной в систему.

Вместе с тем проведенный по мун.Кишинэу анализ касательно предоставленных в 2016 году льготах по налогу на недвижимое имущество против 2015 года свидетельствует о тенденции увеличения числа бенефициаров на 3050 лиц и, соответственно, сумма льгот была на 809,9 тыс.леев больше.

Исходя из установленного, аудит отмечает, что в нарушение положений ст.287 Налогового кодекса, ГНС не обеспечила в полной мере осуществление мониторинга информации по каждому субъекту и объекту налогообложения, что приводит к невозможности выбора некоторых показателей из АИС “Фискальный кадастр”.

• МПО, хотя не имеют собственные финансовые средства для исполнения своих полномочий, постоянно получая значительные трансферты из государственного бюджета, неаргументированно занижают доходы путем предоставления необоснованных льгот. Например, примэрия ком.Кошница упустила доходы путем предоставления льгот по земельному налогу¹¹¹ на земельные участки, предназначенные для садоводческих товариществ площадью 21,34 га.

• Несмотря на то, что согласно ст.47 Конституции Республики Молдова¹¹² “Государство обязано принимать меры для обеспечения любому человеку достойного жизненного уровня, потребного для поддержания здоровья и благосостояния его самого и его семьи, в том числе пищи, одежды, жилища, медицинского ухода и необходимого социального обслуживания”, положения Налогового кодекса не учитывают необходимость обеспечения жилым помещением минимум 9 кв.м на одного человека¹¹³, а также существующие доходы на каждого члена семьи, предоставляя льготы по уплате налога на недвижимость определенным категориям лиц без учета их доходов и числа людей, проживающих на этом объекте недвижимости.

Так, некоторые лица (из категории лиц, освобождаемых от уплаты налога на недвижимое имущество) будут освобождены от уплаты соответствующего налога, хотя площадь занимаемого ими жилого помещения значительно больше установленной нормы 9 кв.м на одного члена семьи, а другие многосемейные лица не освобождаются от уплаты налога, хотя жилая площадь на одного члена семьи ниже установленной нормы.

____________________

⁹⁰ П. 89, 94 и 95 Инструкции о регистрации недвижимого имущества и прав на него, утвержденной Приказом АЗОК № 112 от 22.06.2005, с изменениями, внесенными Приказом АЗОК № 50 от 19.05.2017, вступила в действие с 2.06.2017.

⁹¹ МБ Сорока – 16,3 тыс.леев (562 объекта НИ), МБ Единец – 9,5 тыс.леев (86 объектов НИ).

⁹² Информация относительно количества и стоимости не облагаемых налогом объектов за 2016 год по секторам мун.Кишинэу.

⁹³ Ст.4 (3¹) и приложение № 1 к Закону № 1056-XIV от 16.06.2000.

⁹⁴ Решение ГС Сорока № 7/1 от 6.01.2016 “Об утверждении бюджета примэрии г.Сорока на 2016 год”.

⁹⁵ Расчет: 38,2 тыс. объектов НИ × 0,2 тыс.леев = 7,6 млн.леев.

⁹⁶ ГСК имеют в пользовании земельные участки, прилегающие к приватизированным строениям (гаражам), оцененным в установленном порядке.

⁹⁷ Кад. № 100201381, 100303139, 100303182, 100310289, 100101624, 100101697, 100301115, 100401148, 100310214, 100201219, 100114116, 100515014, 100212198, 100518110, 100213150, 100413528, 100413532, 100515137, 100109112.

⁹⁸ Расчет по формуле: оцененная стоимость с целью налогообложения x налогооблагаемая ставка × количество соответствующих лет = 5505,51 тыс.леев × 0,1% × 2 года = 11,0 тыс.леев.

⁹⁹ Расчет по формуле: 1241,31 тыс.леев × 0,1% × 6 лет = 7,45 тыс.леев.

¹⁰⁰ ООО “Casa Pescarului” (ф/к 1008600026946).

¹⁰¹ Кадастровые № 1701115054.01; 1701112116.01; 1701113024.01; 1701121003.01; 1701111052.01; 1701115251.01 и др.

¹⁰² 2642,0 тыс.леев × 0,1% = 2,6 тыс.леев.

¹⁰³ 1485,52 га × 65 × 1,5 леев = 144,8 тыс.леев × 3 года = 434,0 тыс.леев.

¹⁰⁴ Приказ ГГНИ № 24 от 6.02.2006 “Об утверждении типовых форм налоговых отчетов по земельному налогу и по недвижимому имуществу”.

¹⁰⁵ Мун./г. Кишинэу, Кахул, Орхей, Криулень, Хынчешть, Бэлць, Резина.

¹⁰⁶ Приказ ГНС № 394 от 23.10.2017 “О внесении изменений в приказ ГГНИ № 24 от 6.02.2006”.

¹⁰⁷ Приказ ГНС № 108 от 19.05.2017 “Об утверждении типовой формы расчета налога на недвижимое имущество и инструкции о порядке ее заполнения”.

¹⁰⁸ Кадастровый № 0100311351.

¹⁰⁹ Ответ ГНС относительно допущенных в системе ошибок.

¹¹⁰ Расчет налога на недвижимое имущество (Форма BIJ 15) КСГ № 14 на 2016 год.

¹¹¹ Решение совета ком.Кошница № 5/4 от 16.12.2015 “О необложении налогом земельных участков, имеющих назначение лугов, пастбищ и садоводческих товариществ в 2016 году”.

¹¹² Конституция Республики Молдова, принятая 29.07.1994.

¹¹³ Ст.13 Закона о жилье № 75 от 30.04.2015 (далее – Закон № 75 от 30.04.2015).

2.3. Относительно (пере)оценки недвижимого имущества в целях налогообложения

Затягивание процесса (пере)оценки недвижимого имущества в целях налогообложения является существенным препятствием в пополнении бюджетных средств. Так, согласно ст.279 Налогового кодекса, оценка НИ должна осуществляться ТКО на основании единой методологии для всех видов НИ в порядке и сроки, установленные законодательством, путем массовой оценки – для типовых объектов НИ, и путем индивидуальной оценки – для специфических (нетиповых) объектов. Выполнение этих положений должно было осуществляться ТКО в период 1998-2011 годов, согласно утвержденной государственной программе¹¹⁴, однако до настоящего времени она не было выполнена. Финансирование работ по оценке НИ должно было производиться из государственного бюджета и других источников, согласно законодательству. Впоследствии, Законом № 138 от 17.06.2016¹¹⁵, начиная с 1.01.2017, МПО имели возможность финансировать за счет местного бюджета процесс по оценке или переоценке НИ из соответствующих АТЕ, в том числе сбор первоначальных данных относительно НИ, с последующей передачей соответствующих данных ТКО для оценки в порядке, установленном действующим законодательством, однако МПО не выполнили эти положения.

Согласно объяснениям ответственных лиц ГП “Cadastru”, оценка НИ в налоговых целях не была завершена по причине отсутствия финансирования из государственного бюджета. Исходя из представленной ГП “Cadastru” информации, аудит установил, что по состоянию на 1.01.2017 в целом по АТЕ было зарегистрировано 5370,4 тыс. неоцененных объектов НИ, что составляет 82,4% от общего числа НИ, зарегистрированного в РНИ (смотреть приложение № 8 к настоящему Отчету аудита).

♦ Отбор недвижимого имущества для его переоценки в налоговых целях производился необоснованно, а также без корректировки методологии по оценке (рекомендация, направленная Счетной палатой предыдущим аудитом¹¹⁶), что обусловило неэффективное использование бюджетных средств, выделенных на эту цель.

Согласно информации, представленной АЗОК, в 2016 году для оценки 65348 объектов НИ были утверждены публичные финансовые средства на общую сумму 4,9 млн.леев, или средняя стоимость оценки одного объекта должна была составить 75 леев. Фактически было использовано 2,8 млн.леев для (пере)оценки 41239 объектов НИ, средняя стоимость одной оценки была 67,8 леев. В результате анализа выполнения плана переоценки по каждой АТЕ в отдельности аудит установил, что хотя не были выделены достаточные финансовые средства для оценки НИ в целях налогообложения, выполнение было зарегистрировано в Единец на уровне 139,5%; Бэлць – 113,3% и Унгень – 103,2%, в то время как в АТЕ Ниспорень и Кэйнарь выполнение составило ноль (смотреть приложение № 10 к настоящему Отчету аудита).

Хотя в 2016 году (пере)оценка НИ должна была быть запланирована в соответствии с регламентированными положениями¹¹⁷, по видам объектов недвижимого имущества, в интервалы времени, предусмотренные действующим законодательством, и согласно утвержденному АЗОК плану, была произведена их “специальная” переоценка. Фактически, специальная переоценка должна проводиться ежегодно, в период между двумя переоценками для объектов недвижимого имущества, которые соответствует условиям, изложенным в п.9 ПП № 1303 от 24.11.2004¹¹⁸.

Необходимо отметить, что согласно обязательствам, предусмотренным ст.11 k) Закона № 1543 от 25.02.1998, АЗОК не разработало механизм, который предусматривает приоритеты при отборе недвижимого имущества в рамках процесса его специальной переоценки. Так, хотя по состоянию на 1.01.2016 в РНИ было зарегистрировано значительное количество неоцененных объектов НИ, АЗОК прибегло к специальной переоценке НИ, которая в некоторых случаях не вписывалась в условия, предусмотренные регламентированными положениями. В результате сравнения данных из информации, представленной АЗОК по 32 объектам НИ из мун.Бэлць, переоцененных в целях налогообложения, и относящихся к ним сумм, с данными по тем же объектам недвижимости из информации АИС “Фискальный кадастр”, установлена корректировка (снижение или увеличение) переоцененной стоимости на общую сумму +156,2 тыс.леев¹¹⁹. Так, по 14 объектам НИ стоимость осталась той же (736,1 тыс.леев), по другим 14 объектам НИ стоимость увеличилась на 312,6 тыс.леев, а по остальным 4 объектам НИ стоимость снизилась на 156,4 тыс.леев. Отмечается, что ни один из объектов недвижимого имущества, отобранных с этой целью, не был сформирован после завершения работ по первичной массовой оценке. В результате налог, который должен быть начислен на переоцененные объекты недвижимого имущества (отобранные), составляет 156 леев, однако понесенные в процессе их переоценки расходы составили 2,2 тыс.леев.

Также согласно представленной информации, были установлены 227 объектов НИ из мун.Бэлць, являющихся публичной собственностью¹²⁰, оцененных в налоговых целях, по которым были понесены расходы на общую сумму 15,3 тыс.леев и которые, по мнению аудита, не были приоритетными, чтобы быть оцененными, так как они освобождены от налога на недвижимое имущество. Вместе с тем результаты проведенной ТКО оценки с целью налогообложения не были регламентированно¹²¹ доведены до сведения МПО, которые являются собственниками переоцененных земельных участков, хотя некоторые местные органы запросили их в официальном порядке.

Исходя из вышеизложенного, аудит выражает сомнение относительно эффективности использования средств, выделенных для переоценки недвижимого имущества, проведенной в 2016 году. Более того, указанная переоценка базировалась на принципах, стоящих в основе первоначальной оценки (в 2004-2005 годах), которые не актуализированы до настоящего времени и привели к неправильному установлению налогооблагаемой базы этого недвижимого имущества.

____________________

¹¹⁴ Программа мероприятий по внедрению новой системы оценки объектов недвижимого имущества в целях налогообложения, утвержденная ПП № 670 от 9.06.2003 (далее – Программа, утвержденная ПП № 670 от 9.06.2003).

¹¹⁵ Закон № 138 от 17.06.2016 о внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты.

¹¹⁶ Отчет, утвержденный ПСП № 8 от 9.02.2011: – АЗОК пересмотреть принципы оценки недвижимого имущества, с обеспечением установления оценочной стоимости в размере рыночной стоимости.

¹¹⁷ П.7 ПП № 1303 от 24.11.2004 “Об утверждении Положения об оценке недвижимого имущества в целях налогообложения” (далее – ПП № 1303 от 24.11.2004).

¹¹⁸ П.9 ПП № 1303 от 24.11.2004: a) были сформированы после завершения работ по оценке или переоценке; b) претерпели существенные изменения юридического или технико-экономического характера, в результате которых стоимость объекта недвижимого имущества изменилась; c) были включены в категорию налогооблагаемых объектов после проведения работ по оценке или переоценке.

¹¹⁹ Стоимость НИ до переоценки (1.01.2016) – 2822,3 тыс.леев и после (на 1.01.2017) – 2978,5 тыс.леев, разница составила 156,2 тыс.леев.

¹²⁰ Земельные участки, зарегистрированные за Республикой Молдова, МПО (пути сообщения, водный фонд под кад. № 03002011176, 0300205384 и др.).

¹²¹ Закон об оценочной деятельности № 989-XV от 18.04.2002 (далее – Закон № 989-XV от 18.04.2002).

2.4. Относительно соответствия стоимости недвижимого имущества, оцененного в целях налогообложения, с его рыночной стоимостью

Согласно положениям ст.279 (5) Налогового кодекса, ТКО должны осуществлять переоценку недвижимого имущества один раз в 3 года в порядке, установленном Правительством. В этом контексте в результате анализа законодательной/нормативной базы аудиторская миссия установила, что с этой целью не разработан механизм, в результате налогооблагаемая база первоначально оцененного НИ не соответствует актуальной стоимости.

Вместе с тем анализируя стоимость НИ в целях налогообложения некоторого жилья, ранее подлежащего приватизации, аудит установил, что приватизация жилищного фонда в некоторых АТЕ производилась в большинстве случаев по символическим ценам, а отсутствие переоценки рыночной стоимости жилья в целях налогообложения генерировало для собственников жилья возможность уклониться от уплаты налогов на НИ, находящееся в собственности. Например, согласно данным РНИ, на земельных участках с кад. № 6744207.202 и кад. № 6744207.182 построены 2 летних домика общей внешней площадью 49,2 кв. м и, соответственно, 42,6 кв. м, которые в 2007 году были оценены ТКО Резина на сумму по 1,12 тыс.леев каждый. Фактически, на указанных земельных участках построены жилые дома с 2-3 этажами и капитальные вспомогательные строения, что свидетельствует о том, что проведенная в 2007 году оценка больше не является актуальной. Представленные ниже фотографии подтверждают этот факт.

√ В других случаях, в течение 2009 года жилье из жилого здания с кад. № 3818113.398.01 (с.Кошница) было приватизировано по средней цене 259,3 лея за одну квартиру¹²² в отсутствие объективной и обязательной оценки/переоценки, проведенной ТКО, как предусматривает законодательная база¹²³. В результате ССМНС начислила налог от стоимости имущества, указанного в договорах купли-продажи (приватизации), а собственники указанного НИ уплатили в среднем за год налоги в сумме 1,37 лея за объект недвижимости (начисленные налоги варьировали от 1,0 лея до 2,0 лея). Аналогичные ситуации были установлены и по другим 10 объектам приватизированного жилья из с.Кошница.

√ Используемый метод переоценки не обеспечивает оценку недвижимого имущества по рыночным ценам, что обуславливает занижение налогооблагаемой базы и вследствие этого непоступление доходов в местные бюджеты. Например, согласно данным из РНИ, объект недвижимого имущества с кад. № 1701114552.01 имеет оценочную стоимость в сумме 722,0 тыс.леев, однако в соответствии с положениями договора купли-продажи от 7.07.2013 он был продан одним экономическим агентом другому экономическому агенту по цене 3750,0 тыс.леев или по стоимости в 5 раз больше. Таким образом, только от продажи одного объекта недвижимости в местный бюджет были упущены доходы от налога в сумме 9 тыс.леев¹²⁴.

Необходимо отметить, что предыдущий аудит Счетной палаты от 2011 года¹²⁵ привел множество примеров, которые указали на недостатки в методологии по оценке НИ в налоговых целях, но которые не были устранены до настоящего времени.

____________________

¹²² Цены варьировали от 203 леев до 338 леев.

¹²³ Ст.5 (4) a) Закона № 989-XV от 18.04.2002.

¹²⁴ Расчет: 722,0 тыс.леев × 0,3% = 2,2 тыс.леев; 3750,0 тыс.леев × 0,3% = 11,2 тыс.леев – 2,2 тыс.леев = 9,0 тыс.леев.

¹²⁵ П.7.3 и п.7.4 Отчета, утвержденного ПСП № 8 от 9.02.2011.

Цель № 3. Соответствие управления недвижимым имуществом, имеющимся в распоряжении публичных органов и учреждений

Анализ задач и деятельности на всех этапах процесса администрирования и управления публичным имуществом МПО и ЦПО подчеркивает определенные несоответствия, большинство было обусловлено: несоблюдением ими принципов надлежащего управления экономическими активами (в том числе фондами недвижимости); неоднозначностью законодательно-нормативной базы относительно ответственности руководящих лиц за надлежащее администрирование публичного имущества; незнанием/ ошибочной интерпретацией законодательных положений, в том числе в финансово-бухгалтерской области и др. Эта совокупность факторов свидетельствует об отсутствии в рамках МПО и ЦПО системы правил и процедур о порядке управления местным публичным имуществом, которая, в конечном счете, лишает бюджеты АТЕ и государственный бюджет доходов, необходимых для решения социальных проблем.

3.1. Относительно администрирования земель, являющихся публичной собственностью государства/АТЕ, относящихся к недвижимому имуществу частной собственности, в том числе сдача их внаем/аренду.

♦ Земли, являющиеся публичной собственностью государства

➢ Практика регистрации имущественных прав на некоторые земельные участки без знания реального администратора и юридические неясности в отношении публичных земель, зарегистрированных как собственность “Республики Молдова”, обусловили формирование существенной категории публичного имущества, которое вышло из зоны влияния государственных органов и, как результат, создает благоприятные условия для расширения “теневой зоны”.

Аудиторская миссия установила наличие не используемого в течение многих лет резерва для пополнения государственного бюджета, связанного с неравными условиями, предусмотренными законодательной базой при взыскании прав пользования земельными участками из частной сферы АТЕ и государства, на которых расположены частные объекты.

Согласно ст.1 и ст.4 (2) Закона № 1308-XIII от 25.07.1997¹²⁶, положения закона распространяются на случаи купли-продажи земельных участков, в том числе земель, на которых расположены приватизированные или подлежащие приватизации объекты либо частные объекты, а также объекты незавершенного строительства, и также на арендные отношения.

Ст.10 (11) Закона № 1308-XIII от 25.07.1997 предусматривает, что на земли, являющиеся публичной собственностью, на которых расположены приватизированные или подлежащие приватизации объекты либо частные объекты, а также объекты незавершенного строительства, ежегодная арендная плата устанавливается в процентах от нормативной цены земли, рассчитанной для ее соответствующего назначения. Вместе с тем ст.10¹ указанного закона устанавливает, что с собственников приватизированных объектов или частных предприятий и объектов, не купивших или не взявших в аренду земли, на которых расположены эти предприятия и объекты, ежегодно взимается в порядке и в сроки, определенные в соответствии с законодательством, плата за пользование землей, установленная в одностороннем порядке местными советами, в сумме не менее ежегодной арендной платы, предусмотренной ст.10 (11), и не более 10% нормативной цены земли, рассчитанной для ее соответствующего назначения. Указанная плата взимается в сроки, установленные местными советами, за период с момента принятия местным советом соответствующего решения до заключения договора купли-продажи или аренды.

Таким образом, законодательная база не предусматривает возможность взыскания средств за аренду центральными органами, хотя, косвенно, парламент признал земли, на которых расположены приватизированные объекты или частные предприятия и объекты (в том числе незавершенные строения), как местную публичную собственность.

В то же время в результате внесенных в ПП № 1428 от 16.12.2008¹²⁷ изменений посредством ПП № 299 от 18.03.2016¹²⁸ были введены дополнительные положения, посредством которых собственники недвижимого имущества (зданий, сооружений, незавершенных строений) были обязаны до 1 июля 2016 года узаконить владение/пользование земель, являющихся публичной собственностью государства, прилегающих к частным строениям, путем заключения договоров найма/аренды или купли-продажи. В случае несоблюдения этого АПС должно запросить от них плату за пользование землей, являющейся публичной собственностью государства, на которой расположены строения частной собственности, в условиях действующего законодательства.

В результате в условиях, предусмотренных указанной законодательной базой, в то время как МПО частично обеспечили узаконивание земельных участков из частной сферы АТЕ или путем заключения договоров аренды, или путем установления в одностороннем порядке местным советом платы за пользование землей, на которой расположены частные объекты, АПС не обеспечило узаконивание государственных земель, прилегающих к частным объектам. Например, только в бюджет мун.Кишинэу в 2016 году поступили доходы от сдачи в аренду/пользование земельных участков, на которых расположены частные объекты, на общую сумму 26,1 млн.леев.

Несмотря на то, что АПС направило в период с ноября 2016 года по август 2017 года 176 собственникам, или 8,6% от общего числа лиц, которые пользуются земельными участками, являющимися публичной собственностью государства в мун.Кишинэу, на которых расположены частные объекты, предупредительные письма и извещения о необходимости соблюдать законодательные положения, до 6.11.2017 не были заключены договора. Эта ситуация была мотивирована АПС несовершенством законодательной базы, в результате не было возможно узаконить путем заключения договоров найма/аренды или купли-продажи с экономическими агентами, владения/пользования земель, являющихся публичной собственностью государства, на которых расположены частные строения, общей площадью по всей территории страны 2987,05 га¹²⁹. В этом контексте исходя из вышеуказанных условий, аудиторская миссия провела предварительные оценки о плате за использование земель, на которых расположены частные объекты, констатируя, что бюджет государства мог увеличить свои доходы примерно на 77,0 млн.леев, что привело и к необеспечению равенства в правах участников приватизации.

Также в 2016 году АПС участвовало в процессе приватизации земель из частной сферы государства, на которых расположены частные объекты, завершившимся заключением договоров их купли-продажи, посредством которых Агентство не запросило от собственников строений частной собственности плату за пользование прилегающими землями, являющимися публичной собственностью государства, в условиях действующего законодательства. Так, в 2016-2017 годах (апрель) были приватизированы земли, являющиеся собственностью государства, прилегающие к частным объектам, общей площадью 26,6 га, которые собственники строений купили 2-3 года назад и по которым не было обеспечено поступление платы за использование соответствующих земель в размере минимум 0,6 млн.леев.

Аналогичная ситуация была отмечена аудитом в АТЕ из муниципиев Сорока, Единец и Кахул. Так, приводится пример использования 70 земельных участков общей площадью 1510,22 га, зарегистрированных как собственность “Республики Молдова”, на некоторых из них расположены 218 частных строений общей площадью 10700,4 кв.м. В результате на указанных публичных землях расположены частные объекты без уплаты в государственный бюджет или в местный бюджет платежей за пользование публичными землями, таким образом, лишая ежегодно публичный бюджет доходов от 147,6 тыс.леев до 6135,0 тыс.леев¹³⁰. Более того, ни в одном случае не конкретизирован администратор указанных публичных земель, их использование не оформлено договорами аренды/ безвозмездного пользования, соответственно, не установлены условия их эксплуатации, не оценены права и обязательства субъектов, которые используют публичное имущество, не установлены условия оплаты и др.

____________________

¹²⁶ Закон о нормативной цене и порядке купли-продажи земли № 1308-XIII от 25.07.1997 (далее – Закон № 1308-XIII от 25.07.1997).

¹²⁷ ПП № 1428 от 16.12.2008 “Об утверждении Положения о купле-продаже и сдаче внаем/аренду прилегающих земельных участков (далее – ПП № 1428 от 16.12.2008).

¹²⁸ ПП № 299 от 18.03.2016 “Об утверждении изменений и дополнений, которые вносятся в некоторые постановления Правительства”.

¹²⁹ Информация из РПИ по состоянию на 1.01.2017 (2023 земельных участка площадью 2987,05 га).

¹³⁰ Приложение № 11 к настоящему Отчету аудита.

♦ Земли, являющиеся публичной собственностью АТЕ

➢ Несоблюдение законодательно-нормативной базы и недостаточность процедур внутреннего контроля обусловили неэффективное администрирование земель, являющихся публичной собственностью АТЕ, и непоступление доходов в местный бюджет, таким образом, повлияв на налогово-бюджетный потенциал местных публичных органов.

МПО не представили доказательства ответственности с точки зрения оценки, налогообложения и сбора всех собственных доходов, поступающих от управления землями, являющимися публичной собственностью.

Так, в установленном порядке¹³¹ с собственников приватизированных объектов или частных предприятий и объектов, не купивших или не взявших в аренду земли, на которых расположены эти предприятия и объекты, ежегодно взимается плата за пользование землей (установленная в одностороннем порядке МС) до 10% от нормативной цены земли.

Проверка управления земельным фондом в МПО мун.Сорока и мун.Единец установила, что МПО не провели инвентаризацию земельного фонда, который администрируют, особенно земельных участков публичной собственности, которыми располагают физические и юридические лица с правом владения и пользования (без платы), на которых расположено частное имущество, для определения режима использования за плату (аренда или купля-продажа). В результате МС не установили размер платы за использование земель, являющихся собственностью МПО, прилегающих к приватизированным объектам или частным предприятиям и объектам, общей площадью 147,4 га, что обусловило нереализацию бюджетных доходов от использования указанных земель на общую сумму от 3,8 млн.леев до 19,1 млн.леев¹³².

Также на территории АТЕ из мун.Сорока, мун.Единец и мун.Кахул были выявлены 13 блоков гаражей (с/без статуса ассоциации, кооператива и др.) и, соответственно, 25 объектов, зарегистрированных с пометкой “Регистрация права не была запрошена”, расположенных на земельных участках, являющихся собственностью АТЕ, без какого-либо оформления договорами аренды/пользования, общая площадь была 14,77 га. В результате были упущены возможности поступления доходов на сумму от 386,3 тыс.леев до 1514,6 тыс.леев¹³³.

• Отсутствие ассоциаций совладельцев в кондоминиуме, в том числе по причине неинициирования МПО относительно их создания¹³⁴, обусловило невозможность эффективного администрирования земель, являющихся собственностью АТЕ, на которых расположены жилые дома.

Так, хотя в соответствии с положениями ст.9 (2) Закона № 913-XIV от 30.03.2000 собственники (ассоциация совладельцев) вправе брать в аренду дополнительные земельные участки, прилегающие к территории кондоминиума, примэрии мун.Сорока и Единец, как собственники НИ, администрируя ненадлежащим образом соответствующие земельные участки, допустили бесплатное использование земель, прилегающих к жилым зданиям, для других строений без какого-либо оформления. В результате аудит установил, что на соответствующих земельных участках общей площадью 2,45 га расположены 562 строения частной собственности (вспомогательные строения, склады, гаражи, производственные здания, административные здания и др.), по которым не была начислена плата за пользование указанными земельными участками в соответствии с законодательными положениями¹³⁵ в сумме от 63,5 тыс.леев до 317,7 тыс.леев¹³⁶.

• Несоответствия в администрировании земель, являющихся публичной собственностью АТЕ, на которых расположены предприятия и объекты, подлежащие приватизации, привели к непоступлению доходов, нарушениям, генерируемым ненадлежащим управлением и учетом МПО публичного имущества. Так, МПО из мун.Сорока и мун.Единец, в нарушение положений ст.10¹ (2) Закона № 1308-XIII от 25.07.1997, не соблюдали указанные положения и не приняли соответствующие меры по узакониванию использования земельных участков местной публичной собственности общей площадью 8,96 га 3 АО¹³⁷, в результате чего местные бюджеты были лишены возможных к поступлению доходов на общую сумму от 205,8 тыс.леев до 1029,3 тыс.леев.

В других случаях МПО из мун.Кахул и с. Крихана Веке упустили доходы от 97 тыс.леев до 2118,9 тыс.леев¹³⁸ от бесплатного использования земель, являющихся публичной собственностью, общей площадью 20,98 га.

• Неадекватный контроль со стороны МПО из с.Холеркань за соблюдением законодательных положений¹³⁹ по обеспечению поступления доходов от продажи земель, являющихся публичной собственностью, привел к непоступлению соответствующих доходов в местный бюджет. Так, в результате прямых переговоров примэрия с.Холеркань выбрала победителем ООО “Avicomagro”, с которым 24.11.2008 заключила договор купли-продажи 3 земельных участков общей площадью 39,82 га¹⁴⁰ на сумму 853,75 тыс.леев¹⁴¹. За приобретенный земельный участок ООО “Avicomagro” уплатило плату в размере 10%, или 85,3 тыс.леев, а остальная сумма должна была быть выплачена до 1.03.2010. Не будучи произведенной в течение 8 лет оплата за приобретенный земельный участок, 20.07.2016 путем соглашения между обеими сторонами был расторгнут¹⁴² договор, заключенный в 2008 году, в результате чего земельные участки вернулись в собственность МПО. Исходя из этих условий, экономический агент бесплатно использовал указанный земельный участок, однако примэрия с.Холеркань не приняла регламентированные меры для легализации появившихся отношений. Таким образом, бюджет примэрии упустил доходы от бесплатного использования земельного участка на сумму, оцененную в размере 75,4 тыс.леев¹⁴³, что противоречит законодательным положениям¹⁴⁴.

• РС Кахул не продемонстрировал интерес для получения в будущем доходов от сдачи в аренду/ безвозмездное пользование земельного участка (кад. № 1701124030) площадью 5,892 га (оцененного с целью налогообложения в сумме 4191,9 тыс.леев) и 13 объектов расположенного на нем недвижимого имущества балансовой стоимостью 10,8 млн.леев. Так, председатель района Кахул, игнорируя решение РС Кахул № 05/06-III от 18.09.2014, заключил 25.09.2014 без организации конкурса по отбору предприятия, которое создаст промышленный парк¹⁴⁵, будет его администрировать и развивать, и без утверждения этого договора РС Кахул, договор безвозмездного пользования с ООО “SUD-INVEST COMPANY” (зарегистрированного 21.05.2014), посредством которого передал ему в бесплатное пользование имущество, чтобы он получал доходы от сдачи в аренду/наем земельных участков, объектов технической и производственной инфраструктуры, однако без осуществления определенных инвестиций. Вместе с тем ему была предоставлена возможность приватизации земельного участка по заниженной цене. В этих условиях РС Кахул должен в будущем упустить доходы только от сдачи в аренду земельного участка, прилегающего к недвижимому имуществу, в сумме 22,8 тыс.леев/год¹⁴⁶ (0,3%), или 592,8 тыс.леев¹⁴⁷ за период действия договора безвозмездного пользования¹⁴⁸, а в случае приватизации этого земельного участка, прилегающего к строениям, по нормативной цене земли, установленной на момент предоставления его в пользование администрирующему предприятию после приобретения или сдачи в эксплуатацию строений и установок промышленного и сопутствующего назначения, упущенные доходы составят 10,2 млн.леев.

• МПО из мун.Сорока; мун.Единец не исполняли в полной мере функции, возложенные законодательной базой¹⁴⁹ по эффективному менеджменту жилищного фонда. В этом контексте аудиторская миссия указывает, что МПО не обеспечили идентификацию и эффективное администрирование публичного жилищного фонда, что противоречит требованиям ст.17 Закона № 75 от 30.04.2015, не была установлена плата за аренду. Так, МПО

− не идентифицировали минимум 580 неприватизированных квартир из 183 жилых домов из неприватизированного жилищного фонда, соответственно, не оформили официально отношения с жильцами неприватизированных квартир;

− не отразили в бухгалтерском учете и администрировали 42 квартиры, являющиеся собственностью МПО (согласно данным уполномоченного органа) из 34 жилых домов общей площадью 1810 кв.м. с кадастровой стоимостью 2064,3 тыс.леев;

Все отмеченное является следствием того, что МПО не обеспечили как соблюдение законодательных положений¹⁵⁰ в части исполнения своих полномочий по администрированию жилья, так и по созданию ассоциаций совладельцев в кондоминиуме, и не передали их в управление стоимость приватизированных зданий. Таким образом, лица, ответственные за управление и учет жилищного фонда, не исполнили адекватно обязательства.

____________________

¹³¹ Ст.10¹ (1) Закона № 1308-XIII от 25.07.1997.

¹³² Приложение № 11 к настоящему Отчету аудита.

¹³³ Приложение № 11 к настоящему Отчету аудита.

¹³⁴ Ст.16 (2) Закона № 913-XIV от 30.03.2000.

¹³⁵ Ст.10¹ (1) Закона № 1308-XIII от 25.07.1997.

¹³⁶ Приложение № 11 к настоящему Отчету аудита.

¹³⁷ АО “Red-Nord”; АО “Drumuri Soroca şi Edineţ” и АО “Moldtelecom”.

¹³⁸ Приложение № 11 к настоящему Отчету аудита.

¹³⁹ Ст.4 (4) Закона № 1308-XIII от 25.07.1997.

¹⁴⁰ Кад. № 3835100.410; 3835109.102 и, соответственно, 3835109.103.

¹⁴¹ Стоимость продажи земельных участков составила 853,75 тыс.леев, в том числе: по кад. № 3835109.103 – 133,00 тыс.леев; 3835109.102 – 270,75 тыс.леев; 3835100.410 – 450,00 тыс.леев.

¹⁴² 3 расторгнутых договора: № 1482, № 1483 и, соответственно, № 1484 от 20.07.2016.

¹⁴³ Расчет 621,05 × 65 × 39,8224 × 10% = 160,7 – 85,3 = 75,4 тыс.леев.

¹⁴⁴ Ст.10 (8) Закона № 1308-XIII от25.07.1997.

¹⁴⁵ ПП № 186 от 26.02.2016 “О присвоении статуса промышленного парка ООО “SUD-INVEST COMPANY”.

¹⁴⁶ 5,892 × 65 × 19873,34 × 0,3% = 22833,27 леев.

¹⁴⁷ 22,8 тыс.леев × 26 лет = 592,8 тыс.леев.

¹⁴⁸ Срок договора составляет 30 лет – 2 года (с даты заключения Договора о бесплатном пользовании – 2014, до предоставления титула промышленного парка) – 2 года (в которые должно быть произведено присоединение к сетям публичного подразделения мун.Кахул) = 26 лет деятельности.

¹⁴⁹ Ст.77 (1) Закона № 436-XVI от 28.12.2006 и ст.3 (2) Закона № 121-XVI от 4.05.2007.

¹⁵⁰ Ст.8 Закона № 75 от 30.04.2015.

3.2. Относительно управления землями, предназначенными для водных бассейнов.

Предоставление МПО в аренду земельных участков водных объектов производится неодинаково, с нечетким и неопределенным формулированием объекта аренды, что способствует принятию ряда решений, которые приводят к лишению бюджетов АТЕ финансовых средств, оцененных на сумму около 5013,9 тыс.леев.

Согласно положениям ст.14 (1) Закона № 1102 от 6.02.1997¹⁵¹, для учета и регламентирования устойчивого экономического использования возобновляемых природных ресурсов, государство устанавливает систему стандартов и нормативно-технических требований, а также систему лицензий на деятельность из данной области и по использованию природных ресурсов. Отмечается, что подземные воды, воды рек, озер, водохранилищ, каналов являются местными природными ресурсами публичной собственности, принадлежа АТЕ¹⁵². Законодательным органом был установлен режим специального водопользования, под действие которого подпадает и использование воды в аквакультуре и рыболовстве. В результате вышеизложенного заявление о выдаче природоохранного разрешения на специальное водопользование направляется собственником компетентному учреждению¹⁵³.

Поскольку Агентство “Apele Moldovei” администрирует лишь реки, природные озера и искусственные озера, классифицированные как стратегические объекты, по остальным водным объектам отсутствует инвентаризация.

Проверка 128 договоров аренды земельных участков из водного фонда площадью 1114,16 га, представленных АТЕ из 5 районов, выявила отсутствие информации об организации торгов/конкурсов по передаче в аренду этих земельных участков, а годовая плата аренды составила 2010,3 тыс.леев, или 1804,34 леев за один га земли.

Аудит отмечает, что практически все представленные договора составлены в отсутствие четких и исчерпывающих положений, которые бы устанавливали обязательства арендаторов относительно получения природоохранного разрешения на специальное водопользование, порядка содержания водных бассейнов, установленного в нормативной базе¹⁵⁴, оценки необходимых инвестиций, порядка использования прилегающего земельного участка. В некоторых договорах¹⁵⁵ не указывается и годовая плата, которая должна быть уплачена арендатором. Также хотя ст.22 (3) Закона № 272 от 23.12.2011 четко предусматривает ситуации, в которых пользование водой может быть ограничено или запрещено, некоторые договора содержат противозаконные условия относительно запрещения купания и отдыха, а именно, договор № 1/7 от 21.08.2000, заключенный примэрией с.Николаевка р-на Орхей с 3 физическими лицами.

МПО не соблюдали положения ст.9 Закона № 1102 от 6.02.1997, которая предусматривает, что регламентирование владения и использования природных ресурсов, являющихся публичной собственностью, относится к компетенции Правительства и осуществляется уполномоченным государственным органом управления природными ресурсами и охраны окружающей среды, а также органами местного публичного управления. В абсолютном большинстве случаев земельным участкам, относящимся к водным объектам, была присвоена категория сельскохозяйственных земель, в результате этого они были сданы в аренду в условиях сельскохозяйственных земель. Вместе с тем согласно представленным договорам, назначение земельных участков, переданных в аренду, предусмотрено для рыболовства, птицеферм, ирригации, отдыха и развлечения, других целей.

Несмотря на то, что нормативной базой¹⁵⁶ был установлен сбор за промышленное/коммерческое рыболовство в размере 9000 леев за одну тонну рыбы, это положение относится лишь к промышленному/коммерческому рыболовству в природных водных бассейнах, таким образом, не были разработаны положения для водных бассейнов, которые принадлежат АТЕ.

Расчет, основанный на данных научной среды, свидетельствует, что в озере размером 50 гектаров ежегодно в природных условиях выращивается примерно 23 тонны рыбы для использования¹⁵⁷, без вмешательства кормами, или около 450-500 кг/га рыбы. Таким образом, если МПО применят для своих водных объектов нормативную базу, которая регламентирует рыболовство в природных водных бассейнах, взимая сбор за промышленное/коммерческое рыболовство, они смогут получить дополнительные доходы в размере 5013,9 тыс.леев¹⁵⁸.

____________________

¹⁵¹ Ст.14 (1) Закона о природных ресурсах № 1102 от 6.02.1997 (далее – Закон № 1102 от 6.02.1997).

¹⁵² Приложение № 1 к Закону № 1102 от 6.02.1997.

¹⁵³ Ст.23 Закона о воде № 272 от 23.12.2012 (далее – Закон № 272 от 23.12.2012).

¹⁵⁴ Постановление Правительства № 977 от 16.08.2016 об утверждении Типового положения по эксплуатации водохранилищ/прудов

¹⁵⁵ Примэрия ком.Печиште р-на Резина заключила договор № 2 от 11.01.2016 о сдаче в аренду земельного участка с кад. № 6734203441 – 2,9605 га на срок 10 лет; Примэрия ком.Хородиште р-на Резина заключила договор № 01 от 11.01.2016 о сдаче в аренду земельного участка с кад. № 6721201230 – 1,9 га и земельного участка из защитной зоны без его разграничения на срок 20 лет.

¹⁵⁶ Приложение № 1 “Положение о выдаче разрешений на лов рыбы в природных рыбохозяйственных водных объектах, утвержденное ПП № 888 от 6 августа 2007 года.

¹⁵⁷ http://albuflorin.ro/piscicultura-pe-intelesul-tuturor/.

¹⁵⁸ 1114,16 га × 0,5 тонн/га = 557,1 тонн; 527,4 × 9,0 тыс.леев = 5013,9 тыс.леев.

3.3. Относительно управления землями, являющимися публичной собственностью государства/АТЕ

➢ Отсутствие регламентирующей базы при определении площадей земель, прилегающих и примыкающих к частным объектам, усложняет идентификацию реальных площадей земельных участков и повышает риск их продажи по сниженным ценам по отношению к рыночным, что приводит к снижению возможных доходов в бюджет.

Согласно п.3 Положения, утвержденного ПП № 1428 от 16.12.2008¹⁵⁹, прилегающий земельный участок состоит из земельного участка, на котором непосредственно расположено недвижимое имущество (здания, сооружения, незавершенное строительство), и прилегающая территория, используемая в технологическом процессе и/или для их обслуживания. Согласно законодательной базе¹⁶⁰, площадь земельных участков, используемых в технологическом процессе, на которых расположены приватизированные объекты или которые приватизируются, частные объекты, а также земельных участков, используемых в технологическом процессе, прилегающих к незавершенному строительству, утверждаются АЗОК для земель, являющихся публичной собственностью государства, а для земель, являющихся публичной собственностью АТЕ – местными советами согласно положению, утвержденному Правительством. Излишне используемый земельный участок, который не используется для технологических потребностей, соответственно, переходит в резервный фонд МПО или в администрирование АПС.

• В период 2016-2017 годов (апрель), согласно информации, представленной АПС, были приватизированы земельные участки, являющиеся собственностью государства, на которых расположены частные объекты, общей площадью 26,6 га, поступившая на дату заключения договоров стоимость составила 16,7 млн.леев¹⁶¹.

Результат аудиторских процедур свидетельствует, что в некоторых случаях площади земельных участков, на которых расположены частные объекты, которые были приватизированы, не используются их собственниками в технологическом процессе, а АЗОК и АПС/МПО должны проинформировать собственников об излишне используемых участках, которые попросили купить прилегающие земельные участки, в результате чего они должны быть переданы в администрирование АПС или МПО.

Так, согласно договору купли-продажи от 1.02.2016, одному физическому лицу был продан земельный участок (кад. № 3152111211), прилегающий к строению площадью 1000,1 кв.м. (купленному с 2013 года), расположенному на территории 1,052 га стоимостью 29,4 тыс.леев. Результат проверки информации, включенной в кадастровое дело, свидетельствует о том, что отсутствует подтверждение того, что площадь земельного участка, прилегающего к строению, используется в технологическом процессе, и установлена в соответствии с положениями нормативных документов в области строительства и нормами градостроительства на основании схемы прилегающего земельного участка, разработанной лицензированным предприятием в области градостроительства в соответствии с регламентированной базой¹⁶². Таким образом, исходя из площади прилегающего земельного участка, на котором расположено строение, согласно кадастровому плану недвижимого имущества, 0,10 га по сравнению с общим прилегающим участком 1,052 га, подразумевается завышенная площадь против площади строения на земле.

Аналогичная ситуация установлена и по земельному участку, на котором расположен частный объект с кад. № 7123120062, приватизированный физическим лицом за сумму 36,6 тыс.леев, по которому его площадь 0,21 га превышает площадь земельного участка, занятого под строение 65,7 кв.м. (0,006 га).

В другом случае, на основании договора № 955 от 11.04.2017¹⁶³ ООО “Indferotrans” был приватизирован земельный участок, являющийся публичной собственностью государства, на котором расположено частное строение (кад. № 0100302169) общей площадью 6,2003 га стоимостью 8,1 млн.леев, на дату заключения договора было оплачено 50% от общей суммы, что составило 4,1 млн.леев. Необходимо отметить, что согласно данным из РНИ, указанный земельный участок оценен с целью налогообложения на общую сумму 30,0 млн.леев. В соответствии с данными РНИ, на указанном земельном участке на дату его покупки было зарегистрировано 7 строений¹⁶⁴. Впоследствии земельный участок (на 1-5 мес. от покупки) был разделен на 9 отдельных объектов недвижимого имущества¹⁶⁵, после чего 6 земельных участков без строений были проданы некоторым экономическим агентам и лишь 2 экономическим агентам был продан земельный участок, на котором расположены строения с № 01, № 02, № 03 и № 04. Действиями по разделению земельных участков, на которых было зарегистрировано НИ без строений, подтверждается факт, что приватизированный земельный участок не используется в целом для обслуживания строений. Также как и в предыдущих случаях, в кадастровом деле нет подтверждения, посредством которого площадь земельного участка, на котором расположено приватизированное строение, используется в технологическом процессе и установлена в соответствии с положениями нормативных документов в области строительства и нормами градостроительства, что подразумевает завышение площади. Более того, согласно данным, записанным в РНИ, порядок использования указанного земельного участка предусмотрен “под строительство”, однако в соответствии с записью из акта, подтверждающего право владения этим участком, назначение его указано “для транспорта”. В результате в нарушение положений ст.75 Земельного кодекса была изменена категория земельного участка из специального назначения в участок под строительство в отсутствие утверждения его в установленном порядке, что привело к разделению земельного участка на несколько объектов недвижимого имущества.

• Отсутствие четкого механизма в администрировании земель, являющихся публичной собственностью, по использованию земельных участков в соответствии с установленным назначением приводит к противозаконному занятию земель публичной собственности, серьезно нарушая земельное законодательство.

Согласно ст.13 Закона № 121-XVI от 4.05.2007, лесной фонд является частью недвижимости публичной области, не подлежащей приватизации. Вместе с тем согласно ст.20 Закона № 591-XIV от 23.09.1999¹⁶⁶, хозяйствующие субъекты, желающие приобрести участки под строительство и размещение в зеленых насаждениях, являющихся государственной собственностью, объектов социально-хозяйственного назначения, совместимых с назначением зеленых насаждений (спортивные площадки, площадки для игр и отдыха, объекты культурно-массового характера, предприятия общественного питания, киоски, павильоны), запрашивают согласие на это МПО и ЦПО по окружающей среде. Месторасположение объектов, площадь занимаемых ими земельных участков и условия осуществления последующей деятельности определяются на основе документации по градостроительству и благоустройству территорий, утвержденной в установленном порядке. Исходя из вышеуказанных положений, аудиторская миссия провела проверки относительно администрирования земель, являющихся публичной собственностью государства с назначением “Лесной фонд”, в результате которых были установлены некоторые отклонения от регламентированной базы.

Так, согласно данным из РНИ, на земельном участке с кад. № 0100118258 общей площадью 175,3 га было выявлено 4 строения, имеющие площади 99,8 кв.м; 233,3 кв.м; 82,7 кв.м и 94,5 кв.м. В результате проверки кадастрового дела установлено, что указанный земельный участок передан в пользование Национальному музею этнографии и истории природы согласно акту, подтверждающему право владения землей. Первоначально, на основании заключения суда сект.Рышкань¹⁶⁷ 20.03.2013 строения, характеризующиеся как незавершенные индивидуальные жилые дома, были зарегистрированы в РНИ за 4 физическими лицами. Через месяц после записи в РНИ 18.04.2013, 2.05.2013 и 24.05.2013 они были реализованы другим 4 физическим лицам на основании договоров купли-продажи за № 2456; 2454; 2889 и 3553. Спустя 2 года от покупки, 1.04.2015 эти строения вновь были проданы 2 другим физическим лицам на основании договоров купли-продажи за № 2205, 2207, 2209 и 2211, на которые был наложен арест на строения для обеспечения выполнения судебного действия, выдвинутого Национальным музеем этнографии и истории природы против этих лиц, относительно декларирования абсолютно недействительными договора купли-продажи. Несмотря на то, что были предприняты некоторые действия, специализированные административные органы не приняли меры по приостановлению самовольных строительных работ. Вследствие этого непринятие быстрых и реальных мер с целью освобождения самовольно занятых земельных участков является стимулирующим элементом для распространения этого явления нарушения законодательной базы.

• В 2017 году в мун.Кишинэу аудит установил незаконное¹⁶⁸ использование ООО “Electro Brand” публичного земельного участка с кад. № 0100104752 из зоны зеленых насаждений путем осуществления незаконной коммерческой деятельности, которое завершилось нанесению бюджету ущерба в сумме 126,0 тыс.леев (подробности по этому субъекту изложены в приложении № 12 к настоящему Отчету аудита).

____________________

¹⁵⁹ Положение о купле-продаже и сдаче внаем/аренду прилегающих земельных участков, утвержденное ПП № 1428 от 16.12.2008

¹⁶⁰ П.7 из приложения к Закону № 1308-XIII от 25.07.1997.

¹⁶¹ Информация о поступлениях в государственный бюджет по коду Эко 371210 за 2016 год.

¹⁶² П.19 ПП № 1428 от 16.12.2008.

¹⁶³ Договор № 955 от 11.04.2017, заключенный с ООО “Indferotrans” (ф/к 1003600025966)

¹⁶⁴ № 01 – площадью 90,5 кв.м; 02 – 34,0 кв.м; 03 – 63,5 кв.м; 04 – 29,6 кв.м; 05 – 19,2 кв.м; 06 – 1406,3 кв.м и 07 – 9,9 кв.м.

¹⁶⁵ РНИ: кад. № 0100302908; кад. № 0100302909; кад. № 0100302910; кад. № 0100302911; кад. № 0100302912; кад. № 0100302913; кад. № 0100302914; кад. № 0100302915; кад. № 0100302916.

¹⁶⁶ Закон о зеленых насаждениях городских и сельских населенных пунктов № 591-XIV от 23.09.1999 (далее – Закон № 591-XIV от 23.09.1999).

¹⁶⁷ Судебное заключение сек.Рышкань, № дел 2-14227/12; 2-14323/12;2-14324/12; 2-14338/12 от 25.01.2013.

¹⁶⁸ Закон № 436-XVI от 28.12.2006 и ст.2, ст.3 и ст.5 Закона № 835-XIII от 17.05.1996.

➢ Аудит установил, что в мун.Кишинэу и других МПО большинство земельных участков, предназначенных под строительство, сданы в аренду и не проданы посредством торгов. Эта ситуация экономически не является обоснованной, так как по истечению срока аренды его собственник не сможет его больше использовать на другую цель, поскольку на нем уже существуют строения частной собственности других лиц, и не сможет сдать в аренду другим лицам, кроме тех, которые осуществляли строительство. Впоследствии после сдачи в эксплуатацию строений некоторые земельные участки приватизируются, применяя коэффициент снижения цен для прилегающих участков. В результате описанные дальше случаи позволяют нам делать выводы о неэффективном управлении этими земельными участками.

Вместе с тем аудит отмечает, что имея обязательства и возможности действовать в духе хозяйственной старательности, МСК и ПМК могли создать ЧГП на земельных участках, сданных в аренду для строительства, и в соответствии со статусом собственника земель напрямую участвовать в обсуждении условий, предоставленных потенциальным инвестором, обеспечивая таким образом значительно большую долю недвижимого имущества, которая перейдет в муниципальную собственность.

Аудиторская миссия выявила следующие ситуации:

• В отношении земельного участка из публичной сферы с кад. № 0100311031, имеющего назначение “для последующей эксплуатации автопарковки”, аудит отмечает, что ПМК путем несоблюдения множества законодательных положений не боролась с незаконным строительством на земельном участке площадью 0,4259 га, допустила наличие земельных отношений с посредническими лицами на данном земельном участке, что способствовало незаконному получению ими некоторых доходов в сумме 100,0 тыс.евро путем инсценирования отчуждения земельного участка как собственного, хотя фактически он являлся муниципальной собственностью. Таким образом, если бы ПМК с начала продала земельный участок посредством торгов или конкурса в соответствии с действующим законодательством, в муниципальный бюджет могли бы поступить доходы на сумму примерно 425,9 тыс.евро, или 8730,9 тыс.леев¹⁶⁹ (дополнительные подробности по этому субъекту изложены в приложении № 12 к настоящему Отчету аудита).

• Аудит отмечает, что действиями МСК и ПМК, изложенными в приложении № 12 к настоящему Отчету аудита, был отчужден муниципальный земельный участок с кад. № 0100311032 площадью 0,034 га, имеющий назначение “для последующей эксплуатации торгового павильона с летней террасой”, будучи отнесенным в акте как участок, прилегающий к неавторизованному строению. В результате земельный участок был продан по цене 53,4 тыс.леев. Таким образом, игнорируя законную процедуру¹⁷⁰ продажи муниципального земельного участка путем торгов или конкурса, нарушая принцип прозрачности принятия решений, градостроительные принципы развития и обустройства территории, ПМК разрешила присвоить земельный участок, что нанесло прямой ущерб муниципальному бюджету по рыночной цене примерно на 34,0 тыс.евро или на 643,6 тыс.леев¹⁷¹.

• Земельные отношения по земельному участку с кад. № 0100415014, расположенному по ул.Карьерной, 5, представляют собой красноречивый пример получения посредническими лицами выгоды, связанной с управлением землями, являющимися муниципальной собственностью. Так, без соблюдения законной процедуры продажи земельных участков путем торгов или конкурса, нарушая принцип прозрачности принятия решений, градостроительные принципы развития и обустройства территории, принцип свободной конкуренции, путем заключения договора земельной аренды под строительство МСК и ПМК потеряли права на земельный участок с повышенной коммерческой стоимостью, муниципальный бюджет был лишен поступлений начиная от суммы 2200,6 тыс.евро, или 45112,2 тыс.леев¹⁷² (дополнительные подробности по этому субъекту изложены в приложении № 12 к настоящему Отчету аудита).

• В случае по продаже по рыночной цене земельных участков (кад. № 0100313818 и кад. № 0100405053) общей площадью 1,455 га (0,845 га + 0,610 га), сданных в аренду под строительство (ООО “Teodolit” и ООО “Glorinal”), аудит отмечает, что местный бюджет мог быть пополнен доходом в сумме 1697,8 тыс.евро, или 34804,9 тыс.леев по рыночным ценам¹⁷³.

• Несоблюдение положений действующего законодательства¹⁷⁴ руководящими лицами МПО мун.Кишинэу установлено при управлении земельным участком с кад. № 0100101821 площадью 1,48 га для “строительства жилого квартала с пониженным уровнем высотности”, контрактованным с АО “AVANTAJ-AV”. При приватизации прилегающего к этим строениям земельного участка был неправильно применен тариф для расчета нормативной цены земли, что привело к упущению возможных доходов от реализации этого земельного участка в сумме 837,2 тыс.леев (дополнительные подробности по этому субъекту изложены в приложении № 12 к настоящему Отчету аудита).

• Руководящие лица ЦРО и ПМК не выполнили служебные полномочия и не обеспечили соблюдение существующей законодательной базы и по управлению земельными участками по ул. Джинта Латинэ, 12, права собственности на которые являются неопределенными (кад. № 0100312245). Также было допущено неавторизованное использование земельного участка площадью около 0,07 га (из земельного участка с кад. № 0100312423). Не была обеспечена передача МПО спортивного объекта (дополнительные подробности по этому субъекту изложены в приложении № 12 к настоящему Отчету аудита).

• На земельном участке с кад. № 01001011040 площадью 0,187 га, включенным в список муниципальных земельных участков, имеющих назначение “Обустройство территории”, согласно данным из РНИ не зарегистрированы строения, однако из изображения ортофото видно, что он огражден общим забором с другим земельным участком, являющимся муниципальной собственностью (кад. № 0100101393, 0,34 га), который включен в список земель с назначением “Спортивный комплекс”. Необходимо отметить, что в РНИ указано, что земельный участок с кад. № 0100101393 был арендован ООО “ECO-SPORT” на период 25.07.2003 – 25.07.2008, другие договора аренды не были зарегистрированы, а в настоящее время на этом земельном участке зарегистрированы 6 объектов недвижимости, принадлежащих частным лицам, которые имеют различный уровень завершения, построенных на основании разрешения № 545/05 от 12.07.2005. Таким образом, земельный участок с кад. № 0100101393 не может быть использован в соответствии с первоначальным назначением, поэтому муниципальный бюджет будет лишен доходов, оцененных на сумму примерно 1020,0 тыс. евро, или 20910,0 тыс.леев¹⁷⁵.

• Согласно данным из РНИ, на публичных земельных участках из публичной сферы с кад. № 01001011041 площадью 0,1031 га и с кад. № 01001011042 площадью 0,2505 га не зарегистрированы строения, однако из изображения ортофото видно, что на них расположено множество строений идентичного архитектурного решения, которые зарегистрированы в РНИ на соседнем земельном участке с кад. № 0100101352, который ранее был сдан в аренду для “проектирования и строительства центра отдыха и развлечений для детей, смежного с территорией парка “Valea Trandafirilor”¹⁷⁶. Фактически, на земельном участке, сданном в аренду, отсутствует центр отдыха и развлечений для детей, он был разделен на множество участков¹⁷⁷. Земельный участок с кад. № 0100101780, 0,0705 га был сдан в земельную аренду фирме “Chişinău Real Estate Holding” ООО с арендной платой 2,9 тыс.леев, по состоянию на 1.01.2017 арендатор накопил задолженность в сумме 36,2 тыс.леев. Вместе с тем другие земельные участки¹⁷⁸ общей площадью 0,4241 га считаются муниципальной собственностью, а в результате строительства капитальных зданий они потеряли первоначальное качество и в будущем не могут использоваться по установленному назначению. Таким образом, аудит констатирует потерю муниципальным бюджетом доходов, оцененных на сумму около 1272,3 тыс.евро, или 26082,2 тыс.леев¹⁷⁹.

• Другой пример ненадлежащего управления земельным фондом представляет собой продажа земельного участка с кад. № 0100119250 по ул. Ботанический сад. Так, решением МСК¹⁸⁰ было решено приватизировать АО “Transcon-M” прилегающий земельный участок площадью 1,0087 га по нормативной цене под строительство В результате был заключен договор купли-продажи № 2699 от 18.09.2013, в котором указана цена купли-продажи прилегающего земельного участка 926,7 тыс.леев. При расчете цены купли-продажи земельного участка был применен тариф за единицу балла-гектара в размере 13897,44 леев вместо регламентированного тарифа 19873,34 леев/балл-га. Аудит констатировал, что в результате данных действий муниципальному бюджету был нанесен ущерб на общую сумму 398,5 тыс.леев¹⁸¹.

Ранее СПРМ установила аналогичный случай с вовлечением этого же экономического агента¹⁸², его действия нанесли ущерб муниципальному бюджету на сумму 3,1 млн.леев. По мнению аудита, вырисовывается ситуация с показателями мошенничества с применением ряда схем содействия некоторым экономическим агентам. Впоследствии в 2015 году соответствующий экономический агент получил от ПМК разрешение на строительство на этом земельном участке бетонного завода со складами¹⁸³.

____________________

¹⁶⁹ Расчет: 0,4259 га x 100 x10000 евро (цена Чокана) x 20,5 леев/евро = 8730,9 тыс.леев.

¹⁷⁰ Закон № 1308-XIII от 25.07.1997.

¹⁷¹ Расчет: 0,034 га × 100 × 10000 евро/сот. (цена Чокана) × 20,5 (курс евро) = 697,0 тыс.леев – 53,4 = 643,6 тыс.леев.

¹⁷² Расчет: 4956,3 кв.м. × 444 евро/кв.м. × 20,5 леев/евро = 45112,2 тыс.леев.

¹⁷³ 1826,2 – 198,5 + 70,1 = 1697,8 тыс. евро × 20,5 леев/евро = 34804,9 тыс.леев.

¹⁷⁴ Ст.9 и ст.10 (7) Закона № 1308-XIII от 25.07.1997.

¹⁷⁵ Расчет: 0,34 га × 100 × 30000 евро/сот. × 20,5 леев/евро = 20910,0 тыс.леев.

¹⁷⁶ Решение МСК № 22/18-3 от 26.09.2002 и Решение МСК № 6/31-1 от 19.05.2009.

¹⁷⁷ Кад. №: 0100101352; 01001011041; 01001011042; 01001011043; 0100101780.

¹⁷⁸ Земельный участок с кад. № 01001011041 – 0,1031 га; земельный участок из публичной сферы с кад. № 01001011042 – 0,2505 га; земельный участок с кад. № 0100101780 – 0,0705 га.

¹⁷⁹ Расчет: 0,4241 га × 100 × 30000 евро/сот. × 20,5 леев/евро = 26082,2 тыс.леев.

¹⁸⁰ Решение МСК № 7/59 от 5.09.2013 “О приватизации земельного участка, на котором расположены частные объекты Акционерного общества “Transcon-M” с улицы Ботанический сад 5/2”.

¹⁸¹ Расчет: 1,0087 га × 65 × 19873,34 леев × 0,9 × 1,13 = 1325,2 тыс.леев; 1325,2 тыс.леев – 926,7 тыс.леев = 398,5 тыс.леев.

¹⁸² ПСП № 30 от 26.07.2016 “По Отчету аудита соответствия управления публичным имуществом публичными субъектами мун.Кишинэу за 2014-2015 годы”.

¹⁸³ Разрешения на строительство № 12-c/15 от 5.02.2015; № 12-a/17 от 10.03.2017.

➢ В 2016 году АТЕ Кахул при осуществлении земельных сделок не обеспечила их соответствие с действующей законодательной базой, что нанесло ущерб местному бюджету на сумму 3229,6 тыс.леев в результате продажи земельного участка площадью 2,94 га. Хотя цена продажи данного земельного участка была занижена, АТЕ предоставила и рассрочку платежей на 3 года. Согласно Решению ГС Кахул № 1/21 (8/21)-XXIV от 23.02.2012, было дополнено предыдущее решение № 6/10-XXIV от 1.12.2011, согласно которому земельный участок, прилегающий к частному объекту площадью 3,31 га, утвержденный для продажи ОА “USBA”, был разделен на два участка: с кад. № 1701124154 площадью 0,36 га (где зарегистрировано частное строение) и с кад. № 1701124148 площадью 2,94 га (отсутствуют строения) с отдельным заключением договоров. В результате земельный участок площадью 0,36 га был продан АТЕ Кахул 3.05.2012 по нормативной цене прилегающего участка за 99,4 тыс.леев.

Впоследствии 3.08.2016 примэрия мун.Кахул, не учитывая того, что земельный участок с кад. № 1701124148 (площадью 2,94 га) был свободен от строений, продала его АО “USBA” по нормативной цене земли, прилегающей к строениям (установленной путем применения коэффициента снижения), в размере 807,4 тыс.леев, который в соответствии с законодательными положениями должен был быть продан посредством конкурса или торгов по цене не ниже нормативной цены земли, оцененной на сумму 4037,0 тыс.леев¹⁸⁴. В результате осуществления сделки по продаже земельного участка площадью 2,94 га путем игнорирования законодательных положений¹⁸⁵ МПО мун.Кахул упустил доходы в сумме 3229,6 тыс.леев.

Вместе с тем согласно положениям договора купли-продажи этого земельного участка, АТЕ Кахул не учла положения ст.4 (5) c) Закона № 1308-XIII от 25.07.1997, которыми устанавливается, что при покупке-продаже земельного участка, являющегося публичной собственностью, покупатель в месячный срок уплачивает сумму, равную нормативной цене земли соответствующего назначения, предоставив рассрочку выплаты платежей в сумме 403,7 тыс.леев на период три года, с индексацией их в зависимости от уровня инфляции, рассчитанного на дату заключения договора купли-продажи, в размере не менее 33,6 тыс.леев, несмотря на то, что сумма должна быть оплачена в течение месяца.

• В другом случае, не соблюдая положения действующего законодательства¹⁸⁶, ООО “Topconstruct BNN”, согласно положениям договора купли-продажи земельного участка на торгах с молотка от 12.03.2017, было предоставлено право рассрочки платежей в размере 50% (250,0 тыс.леев) от цены продажи земельного участка (кад. № 1701124005) площадью 0,29 га на период 3 лет с индексацией их в зависимости от уровня инфляции, рассчитанного на дату заключения договора, в размере не менее 20,8 тыс.леев.

√ Примэрия мун.Бэлць не обеспечила регламентированное управление земельным участком с кад. № 0300305.352 площадью 0,1570 га, зарегистрированным как муниципальная собственность согласно решению МСБ № 10/31 от 31.10.2013, и впоследствии, при отсутствии строения, продала его как прилегающий земельный участок, чем лишила местный бюджет доходов на сумму примерно 2669,5 тыс.леев.

28.11.2013 решением МСБ № 11/39 соответствующий земельный участок посредством торгов был передан в аренду с назначением “автопарковка” по цене продажи права аренды в сумме 93,5 тыс.леев, по которому 16.06.2014 был подписан договор с физическим лицом на срок 2 года, с годовой оплатой за аренду в сумме 17,7 тыс.леев. Впоследствии по запросу физического лица решением МСБ № 1/35 от 26.02.2015 было изменено назначение участка из “автопарковки” в “строительство объекта”. Вопреки тому, что согласно протоколу заседания земельной комиссии примэрии мун.Бэлць начальник УЗО представил отрицательное заключение на проект решения в части, касающейся субъекта по продаже указанного участка, это не было учтено.

В короткий период времени (через 35 календарных дней) в нарушение регламентированных¹⁸⁷ положений МСБ решением № 2/8 от 2.04.2015 продал земельный участок по цене 354,9 тыс.леев этому же физическому лицу как прилегающий участок, хотя на нем отсутствовали строения. Договор купли-продажи был заключен 9.04.2015. Государственная канцелярия 25.04.2015 (через 23 дня) путем уведомления № 1304/OT-384 издала решение об отмене положений, изложенных в решении МСБ № 2/8 от 2.04.2015 относительно продажи указанного земельного участка. В этом интервале времени (17 дней) от заключения договора (9.04.2015) и до даты нотификации Государственной канцелярией (25.04.2015) указанный земельный участок был продан 3 раза. Так, прямо на второй день, 10.04.2015, физическое лицо осуществило первую сделку по купле-продаже земельного участка с другим физическим лицом, вторая сделка была осуществлена 4.05.2015 с другим лицом и третья – 11.06.2015, с его дочкой, которой было лишь 4 года, подарив ей этот участок, которая в настоящее время является его новым собственником.

Все указанное свидетельствует об отсутствии ответственности со стороны органа, принимающего решения по эффективному управлению публичным имуществом, завершившемуся упущением бюджетных доходов.

• С целью облегчения некоторым лицам получить льготные права по владению некоторыми земельными участками и сделать невозможным последующее расторжение договоров земельной аренды или их непродление, а также удовлетворения претензий некоторых сторонних лиц, которые проявляют интерес к этим земельным участкам, ПМК в отсутствие четкого согласия собственника земельного участка (МСК) предоставила этим лицам разрешение/авторизацию на осуществление на этих землях капитального строительства. В результате земельный участок теряет свое первоначальное качество¹⁸⁸, а МСК, в том числе судебные инстанции, поставлены в ситуацию признания состоявшегося факта, продемонстрированного существующим и построенным имуществом на основании разрешения на строительство, и пути атаки которого практически исчерпаны. Впоследствии эти строения регистрируются в РНИ, после чего арендованный земельный участок приватизируется как прилегающий земельный участок с применением нормативной цены земли, которая намного ниже рыночной цены. Поэтому отчуждение муниципальной собственности производится без конкурса или торгов в непрозрачном порядке и в ущерб муниципальному бюджету. Эта ситуация является следствием нечеткого и расплывчатого использования специализированной терминологии и неправильного формулирования цели и объекта авторизации и др., что приводит к ошибочному информированию МСК и принятию ряда ущербных решений.

➢ Для аренды земельных участков с кад. № 0100104065 и 0100104739 по ул. Дечебал, 22/3, в период 2003–2016 годов ООО “Drîgvali-Natali” заключило с ПМК 4 договора, два из которых были расторгнуты до установленного срока без указания мотивов. Согласно этим договорам, цель аренды земельных участков развивалась от размещения группы киосков¹⁸⁹, в эксплуатацию комплекса киосков¹⁹⁰, потом в реконструкцию существующего объекта в объект торговли и общественного питания¹⁹¹, до эксплуатации объекта торговли и общественного питания, со вспомогательными помещениями¹⁹², что противоречит положениям ст.885 Гражданского кодекса. Этот факт позволил экономическому агенту построить на публичном земельном участке объект недвижимого имущества.

Также без надлежаще определенных положений о виде строения были выданы разрешительные документы для строительства и акт окончательной приемки¹⁹³, что позволило зарегистрировать в РНИ право собственности на группу киосков (хотя законодательная база не определяет группу киосков как объект недвижимого имущества), которое осуществляет связь между бенефициаром и собственником участка и позволяет ему получить разрешение для реконструкции¹⁹⁴. Этим действием дошли до капитального строения, хотя в первоначальной ситуации назначение контрактации состояло в размещении (временном) некоторых киосков без права приватизации.

Необходимо отметить, что в 2013 году ПМК в отсутствие решения МСК самовольно изменила назначение участка из “реконструкции существующего объекта” в “строительство коммерческого объекта за счет сноса существующих киосков”, выдавая в этой связи разрешительные документы¹⁹⁵. Аудит подчеркивает, что реконструкция некоторых киосков означает переделку, перестройку существующего объекта, а под строительством понимается выполнение ряда работ по строительству, которые не имеют связи с существующими объектами. Впоследствии, на основании решения МСК № 4/18-12 от 13.05.2014 ПМК дополнительно сдала в аренду этому же экономическому агенту два земельных участка по бул.Дечебал, 22/3, с кадастровыми номерами: 0100104065, 0,0151 га и 0100104739 , 0,0199 га, имеющих назначение участка “для эксплуатации объекта торговли и общественного питания, со вспомогательными помещениями”. В случае отчуждения земельного участка по рыночной цене в муниципальный бюджет поступило бы около 45,3 тыс.евро, или 906,0 тыс.леев¹⁹⁶. В то же время согласно акту сверки с ГУАГЗО от 26.10.2017, по договору аренды № 6464 от 2014 года были произведены выплаты в муниципальный бюджет на общую сумму 56,8 тыс.леев, из которых 35,5 тыс.леев представляют авансовые платежи.

• В случае по арендованным земельным участкам с кад. № 0100207302 площадью 0,11 га и с кад. № 0100207303 площадью 0,0453 га по бул. Штефана чел Маре, 3, мун.Кишинэу, переданным ООО “Iralina”, имело место непрозрачное выделение их в земельную аренду без выставления на торги земельного участка. Соответствующий земельный участок был частью соседнего участка, используемого для автомобильной парковки. В случае приватизации земельного участка площадью 0,11 га как участка, прилегающего к строениям, муниципальный бюджет будет лишен доходов на сумму 330,0 тыс.евро, или 6765,0 тыс.леев¹⁹⁷ (дополнительные подробности по этому субъекту изложены в приложении № 12 к настоящему Отчету аудита).

• Факт сдачи в аренду ООО “Dione” земельного участка с кад. № 0100113044 площадью 0,2723 га для строительства подземной парковки облегчает намерение бенефициара получить преимущественные права на владение участком, который впоследствии может быть приватизирован как прилегающий участок, с применением нормативной цены земли, которая намного ниже рыночной цены. В случае продажи земельного участка через торги можно получить в муниципальный бюджет около 816,9 тыс.евро, что эквивалентно около 16746,5 тыс.леев¹⁹⁸ (дополнительные подробности по этому субъекту изложены в приложении № 12 к настоящему Отчету аудита).

• МПО мун.Кишинэу неэффективно управляют финансовыми средствами, лишая подхода по защите финансовых и градостроительных интересов муниципия. В результате в ущерб публичных интересов удовлетворяются частные интересы, систематически берется публичная собственность, используя существующие законодательные пробелы и пассивность муниципальных государственных служащих. В результате предпринятых действий и их влияния установлено, что ПМК посредством своих уполномоченных учреждений не приняла меры по проведению инвентаризации своих земельных ресурсов, не предоставила и не зарегистрировала соответствующим образом статус земель, а небрежность данных обстоятельств позволила выделять ее без конкурса и торгов в неаргументированных пропорциях, будучи квалифицированной в качестве “прилегающей” для построенного объекта без разрешения собственника земельного участка в лице МСК. Выделение излишней площади предоставляет возможности бенефициару впоследствии ее разделять. Так, недвижимость земельного участка с кад. № 0100213670 была разделена на два независимых объекта недвижимого имущества, один был продан юридическому лицу с целью строительства жилого здания, игнорируя, таким образом, положения ст.6 и ст.7 Закона № 835-XIII от 17.05.1996. Так, аудит отмечает, что рыночная цена земельного участка площадью 0,065 га из этой зоны (сектор Чентру) может достигнуть 20.000 евро, а по курсу 20,5 леев за один евро можно получить сумму 2665,9 тыс.леев¹⁹⁹ (дополнительные подробности по этому субъекту изложены в приложении № 12 к настоящему Отчету аудита).

• МПО мун.Кишинэу предоставляют право осуществления строительства без подтверждения права владения земельным участком бенефициаром строения. Красноречивым примером может служить Решение МСК № 11/8 от 31.10.2017 “О концепции строительства вспомогательного здания у столичного собора “Naşterea Domnului” и общественного санитарного блока в Соборном сквере”. Необходимо отметить, что строительство должно осуществляться как на земельном участке с кад. № 0100519.223 площадью 475 кв.м. (прилегающим к строению 90 кв.м.), так и на земельном участке с кад. № 0100519.246, который в соответствии с Решением № 6/28 от 27.06.2013 является землей из публичной сферы мун.Кишинэу, предназначенной для общественного парка (зеленой зоны), а проведение строительства в зеленой зоне запрещено. Необходимо отметить, что МПО не заключили с собственником строения на земельном участке с кад. № 0100519.223 договор аренды соответствующего земельного участка, чем нанесли ущерб муниципальному бюджету.

____________________

¹⁸⁴ 2,9483 га × 65 × 19873,34 леев × 1,06 = 4037,0 тыс.леев.

¹⁸⁵ Ст.3 (2) Закона № 1308-XIII от 25.07.1997.

¹⁸⁶ Ст.4 (5) c) Закона № 1308-XIII от 25.07.1997.

¹⁸⁷ П.3 и п.7 Положения о купле-продаже прилегающих земельных участков, утвержденного ПП № 1428 от 16.12.2008.

¹⁸⁸ Ст.885 Гражданского кодекса № 1107-XV от 6.06.2002 (далее – Гражданский кодекс).

¹⁸⁹ Договор № 3797/2003 от 16.06.2003, имеющий назначение земельного участка: “проектирование и размещение группы киосков для продажи цветов, из переработанных элементов, легко разбираемых (временных)”.

¹⁹⁰ Договор № 5001/2009 от 19.03.2009, имеющий назначение земельного участка: “для эксплуатации комплекса киосков по продаже цветов, временного”.

¹⁹¹ Договор № 5949/2011 от 19.03.2011, действующий до 19.03.2019, с назначением земельного участка “для реконструкции существующего объекта в объект торговли и общественного питания, со вспомогательными помещениями” (решение МСК № 1/27-6 от 11.02.2011).

¹⁹² Договор № 6464/2014 от 20.05.2014, с назначением лота № 1 и № 2 земельного участка “для эксплуатации объекта торговли и общественного питания, со вспомогательными помещениями”.

¹⁹³ Градостроительный сертификат № 4901 от 20.06.2003, для составления проектной документации о размещении группы киосков для продажи цветов, из переработанных элементов, легко разбираемых (подписан заместителем примара, главным архитектором); Разрешение на строительство № 749 от 16.09.2003 о выполнении работ по размещению группы киосков для продажи цветов, из переработанных элементов, легко разбираемых (подписано заместителем примара, главным архитектором); акт окончательной приемки № 1 от 4.01.2004, в котором предлагается принять группу киосков для продажи цветов по бул.Дечебал, 22 (подписан комиссией по окончательной приемке, указанной в акте).

¹⁹⁴ Градостроительный сертификат № 595/11 от 1.07.2011, для составления проектной документации по реконструкции существующего объекта в объект торговли и общественного питания, со вспомогательными помещениями; Разрешение на строительство № 766 от 28.12.2012 для выполнения работ по реконструкции существующего объекта в объект торговли и общественного питания, со вспомогательными помещениями (подписано заместителем примара и секретарем МСК).

¹⁹⁵ Градостроительный сертификат № 308/13 от 18.05.2013 по “разработке проектной документации для строительства объекта торговли и общественного питания, со вспомогательными помещениями (D+P+1E) за счет сноса существующих киосков, в пределах границ арендованного участка” (подписан заместителем примара, секретарем МСК, временно исполняющим должность главного архитектора). Разрешение на строительство № 247 от 24.06.2013 для выполнения работ по строительству объекта торговли и общественного питания, со вспомогательными помещениями (D+P+1E), в пределах границ арендованного участка (подписано заместителем примара и секретарем МСК).

¹⁹⁶ Расчет: 0,0151 га × 100 × 30000 евро/сот × 20,0 лея/евро = 906,0 тыс.леев.

¹⁹⁷ Расчет: 0,11 га × 100 × 30000 евро/сот (цена Чентру) × 20,5 лея/евро = 6765,0 тыс.леев.

¹⁹⁸ Расчет: 0,2723 га × 100 × 30000 евро/сот × 20,5 лея/евро = 16746,5 тыс.леев.

¹⁹⁹ Расчет: 0,065 га × 100 × 20000 евро/сот. × 20,5 лея/евро = 2665,9 тыс.леев.

➢ В случае наличия судебного спора относительно отчуждения на основании судебных решений ряда муниципальных земельных участков без согласия МПО до объявления окончательного решения с данными земельными участками уже осуществлено множество сделок, что позволяет конечным бенефициарам потерять МПО права собственности на эти земельные участки. Так, 20 муниципальных земельных участков общей площадью 2,7991 га, которые были отчуждены без участия МСК, уже имеют новых собственников. Нанесенный ущерб может быть оценен по рыночной цене (расчет произведен на основании рыночной цены исходя из их расположения) примерно на сумму 5,5 млн. евро, эквивалентную 117,2 млн.леев. Это отчуждение производилось без согласия МСК посредством судебных инстанций судебных исполнителей, которые не учитывали рекомендации, сделанные по этому субъекту Высшей судебной палатой²⁰⁰ (дополнительные подробности по этому субъекту изложены в приложении № 12 к настоящему Отчету аудита).

• Порядок предоставления участков земли вновь созданным семьям для строительства индивидуальных жилых домов требует регламентированного улучшения.

Так, в 2015 году МСК утвердил 10 решений, из которых 9 по отчуждению земель, являющихся муниципальной собственностью, общей площадью 0,5658 га, и одно решение по выделению в пользование земельного участка площадью 0,054 га. Впоследствии было заключено 9 договоров купли-продажи земельных участков на общую сумму 6497,06 леев. Так, одна сотка земли была продана по 114,83 леев, в то время как рыночная цена в престижных секторах, а именно по ул.Чокырлия, может достигать до 30,0 тыс.евро за сотку²⁰¹. В настоящее время цены варьируют от 11,25 тыс.евро до 15,83 тыс.евро²⁰².

Утверждение решений производилось на основании 10 судебных решений и постановлений в административном спорном порядке и вышедших на их основании исполнительных листов. Несовершенство законодательной и нормативной базы, которая не устанавливает статус земель, предназначенных под строительство жилых домов для вновь созданных семей, позволило впоследствии произвести их отчуждение. Также руководящие лица ПМК не приняли соответствующие меры для оспаривания создавшихся ситуаций (подробности, относящиеся к этому субъекту, изложены в приложении № 12 к настоящему Отчету аудита).

➢ Положения законодательно-нормативной базы, относящиеся к процедуре изменения назначения земельных участков, по мнению аудита, являются двойственными и создают предпосылки для неоднозначной интерпретации.

Не учитывая положения законодательной базы²⁰³, совет ком.Солончень Решением № 6/1 от 19.09.2016 утвердил изменение назначения сельскохозяйственного участка с кад. № 67455106.228 площадью 3,4781 га, расположенного в окрестностях с.Тарасова, с переводом его в категорию земель, предназначенных для добычи полезных ископаемых. Согласно этому же решению, было установлено, что изменение назначения будет произведено в течение месяца после возмещения ООО “Sand & Gravel” (ф/к 1013606002678) убытков в сумме 787,99 тыс.леев²⁰⁴. Вместе с тем аудит отмечает, что в качестве основания для принятия этого решения послужило заявление собственника земельного участка – ООО “Sand & Gravel” и кадастровое дело объекта № 3-01/16, выполненное ГП “ПИЗ”, к которому приложено заключение о почве, из содержания которого следует, что бонитет указанного земельного участка составляет 57 пунктов.

Письмом № 12/4224 от 11.09.2017 ГТУ “Север” НЦБК информировало МС Солончень, что в рамках уголовного расследования (начато 6.01.2017) было установлено, что реальный бонитет почвы составляет 79,86 пункта, а в случае, если в формулу расчета будет включен реальный бонитет указанного земельного участка, компенсация потерь должна составить 1104,01 тыс.леев, или на 316,02 тыс.леев больше.

3.05.2017 канцелярия примэрии ком.Солончень зарегистрировала за № 81 просьбу ООО “Sand & Gravel” об отмене решения относительно изменения назначения указанного земельного участка и возвращения финансовых средств, выплаченных примэрии за изменение назначения в сумме 787,99 тыс.леев. МС Солончень согласовал запрос ООО “Sand & Gravel” и утвердил Решение № 3/2 от 5.05.2017 (лишь на 2 день после регистрации запроса в канцелярии примэрии), которым отменил решение МС Солончень № 6/1 от 19.09.2016. Необходимо отметить, что указанное решение не было подписано секретарем МС Солончень, который, применив положения ст.20 (3) Закона № 436-XV от 28.12.2006, направил его для пересмотра МС Солончень. 29.06.2017 МС Солончень утвердил Решение № 4/3, которым повторно отменило Решение № 6/1 от 19.09.2016, однако оно снова не было подписано секретарем МС Солончень.

➢ На процесс приватизации жилищного фонда повлияли несоответствия, которые лишили муниципальные бюджеты значительных доходов. Проведение процесса приватизации жилищного фонда осуществляется посредством Комиссии по приватизации в рамках РС²⁰⁵.

Например, в период 2013-2016 годов в АТЕ Сорока и Единец всего было приватизировано 102 объекта жилья, за которые была уплачена плата за приватизацию жилищного фонда на общую сумму 612,6 тыс.леев, или средняя цена составила 6,0 тыс.леев. Результаты проведения аудита по приватизации жилищного фонда свидетельствуют о некоторых недостатках, которые выражаются в следующем:

− цена приватизации квартир определяется автоматизированно согласно программе, разработанной еще в 1994 году. МП “Жилье” является составной частью АИС “Приватизация жилья”, которая до настоящего времени не была актуализирована в соответствии с положениями действующего законодательства, а показатели обустройства, указанные в этой программе, которые используются при расчете стоимости имущества, не соответствуют нынешней инфраструктуре муниципиев. Вместе с тем отсутствие достаточных данных для обоснования полученных результатов не внушает доверия относительно правильности проведенных расчетов, был определен риск нанесения ущерба бюджету;

− приватизация сверхнормативной площади жилья в нарушение положений ст.5 и ст.10 Закона № 1324-XII от 10.03.1993 производилась в отсутствие постановления Правительства об установлении коммерческих цен на дату приватизации Комиссия применяла методологию, утвержденную ПП № 666 от 3.11.1993²⁰⁶, которая больше не соответствует реальности, определяя цену продажи жилого помещения, начиная с 18 леев/кв.м. Соответствующий орган не представил аудиту обращение в Правительство для принятия с этой целью постановления. Исходя из средней рыночной цены за один кв.м в размере 200 евро (для мун.Сорока), муниципальный бюджет в период 2013-2016 годов упустил доходы, оцененные аудитом на сумму около 3,8 млн.леев²⁰⁷.

√ ОМПУ не продемонстрировали адекватные полномочия по исполнению функций, возложенных законодательной базой, выраженные необеспечением приостановки капитального строительства на участках садоводческих товариществ, которые в соответствии с законодательными положениями были запрещены²⁰⁸.

По всей территории страны зарегистрировано 6,2 тыс. га земель, предназначенных для садоводческих участков, из которых – 3,5 тыс. га не приватизировано и 2,7 тыс. га – приватизировано, или 43,5% от общей площади. Согласно ст.36 a) Земельного кодекса, садоводческие участки в соответствии с каталогом определены как земли сельскохозяйственного назначения, которые, независимо от формы собственности, используются для осуществления деятельности с целью получения сельскохозяйственной продукции и размещения объектов сельскохозяйственной инфраструктуры. Результат проверок аудита свидетельствует, что участки, предназначенные для садоводческих участков, не используются в соответствии с установленным назначением. Так, по СТ “SIDEV” мун.Кишинэу (42,8 га) и СТ “Luci” (12,1 га) из ком.Солончень в большинстве случаев они представляют собой индивидуальные дворы, в которых построены капитальные жилые дома.

Анализ данных из АИС “Налоговый кадастр” свидетельствует, что в СТ “Sidev” из мун.Кишинэу зарегистрировано 647 владельцев садовых участков (по которым зарегистрированы права собственности), из которых 37 владеют и капитальными строениями. В результате анализа этих капитальных строений установлено, что 28 владельцев из 37 зарегистрировали строения площадью до 100 кв.м.; 4 – от 100 до 120 кв.м. и 5 – более 120 кв.м. Вместе с тем в то время как законодательная база запрещает, МПО мун.Кишинэу в 2014 и 2017 годах выдали 2 физическим лицам²⁰⁹ разрешения на строительство садовых домиков и гаража.

Более того, были выявлены и другие строения, которые не зарегистрированы в установленном порядке. В результате после посещения участков и просмотра данных из РНИ аудиторская миссия выявила 36 других капитальных строений, некоторые из них были завершены, а другие находятся в стадии строительства.

В этих условиях, выделенные для садоводческих товариществ земельные участки не эксплуатируются в соответствии с установленным назначением и существует риск, что в будущем указанные земельные участки будут преобразованы в участки под строительство жилых домов, а местные бюджеты таким образом упустят бюджетные доходы.

____________________

²⁰⁰ Рекомендация ВСП № 32 о праве судебной инстанции обязать публичный орган издать административный акт об отчуждении, концессии, сдачи в аренду или внаем имущества собственности административно-территориальных единиц путем публичных торгов, организованных в условиях закона (Бюллетень ВСП РМ № 7-8/28, 2013).

²⁰¹ http://bani.md/cat-costa-un-ar-de-teren-in-chisinau/

²⁰² https://999.md/ro/496498: земельный участок по ул. Чокырлия – Пиетрарилор – 4 сот., 45000 евро;

https://999.md/ro/41328046: продается земельный участок в элитной зоне в пер.Чокырлия, 10 соток, цена 150000 €;

https://999.md/ro/41329054: земельный участок общей площадью 7 соток. Участок земли, продажа, ул.Чокырлия, 85000 €.

https://999.md/ro/41328420: продается земельный участок в элитной зоне – 475000 €. Для торгов участок земли, расположенный в элитном секторе, пер.Чокырлия. Первая линия! Общая площадь составляет 30 сот.

²⁰³ Ст.8, ст.10, ст.71 и ст.75 Земельного кодекса, ст.14 (2) e) Закона № 436-XV от 28.12.2006.

²⁰⁴ Земельный участок находился в собственности ООО “Sand & Gravel” (ф/к 1013606002678) от 5.02.2014, уплачен в сумме 787,99 тыс.леев.

²⁰⁵ ПП № 651 от 12.06.2006 “О порядке передачи функций по приватизации жилищного фонда”.

²⁰⁶ ПП № 666 от 3.11.1993 “Об утверждении Методики определения цен одного квадратного метра общей сверхнормативной площади при приватизации жилищного фонда”.

²⁰⁷ Расчет: 1082 м² (сверхнормативная приватизированная площадь) × 200 евро/м² × 17,68 леев/евро (средний валютный курс) = 3825,9 тыс.леев.

²⁰⁸ Постановление Парламента № 629 от 5.07.1991 “О садоводческих товариществах”.

²⁰⁹ Разрешения на строительство: № 174-c/14 от 30.07.2014 и № 115-c/17 от 29.03.2017.

Капитальные строения, расположенные на садоводческих участках

➢ Аудит констатирует ненадлежащее применение МПО положений Закона № 1308-XIII от 25.07.1997, ссылаясь на земельные участки, которые не были получены в соответствии с положениями ст.11 Земельного кодекса.

Согласно положениям ст.4 Закона № 1308-XIII от 25.07.1997 “Приусадебные земельные участки, находящиеся во временном пользовании граждан, и площади приусадебных земельных участков, которыми они владеют сверх нормы, предусмотренной законодательством, продаются по нормативной цене согласно тарифу, указанному в позиции I приложения к закону, или сдаются в аренду лицам, в пользовании которых они находятся. В случае, если данные земельные участки по своим параметрам и расположению могут быть сформированы как самостоятельные объекты недвижимого имущества, эти участки передаются в собственность лицам, имеющим на это право, или отчуждаются иным способом согласно законодательству”.

Также и ст.8 (4) Закона № 1308-XIII от 25.07.1997 предусматривает, что “не разрешается купля-продажа приусадебных земельных участков, находящихся во временном пользовании граждан, а также участков, площадь которых превышает норму, предусмотренную законодательством. Эти участки продаются в соответствии со статьей 4”. Только для этих земельных участков может быть применена нормативная цена земель сельскохозяйственного назначения, приусадебных земельных участков и садовых участков, указанных в позиции I приложения к Закону № 1308-XIII от 4.09.1997 (621,05 лея) а также п.4 из примечания к этому приложению (“Расчеты нормативной цены земель сельскохозяйственного назначения, приусадебных земельных участков и садовых участков производятся исходя из тарифов, указанных в позиции I приложения, с использованием коэффициента 0,3”).

Хотя, в принципе, не могут существовать приусадебные земельные участки²¹⁰ с площадями больше нормы, предусмотренной законодательством, за исключением случая ошибочного исчисления площадей или самовольного занятия земель, МПО нерегламентированно применяют нормативную цену 621,05 лея и коэффициент снижения 0,3 для самовольно занятых земельных участков.

√ Так, согласно решению МСК № 2/28-16 от 9.03.2017, в нарушение существующей законодательной базы, МПО мун.Кишинэу разрешили приватизацию физическим лицом земельного участка площадью 625 кв.м., предназначенного для частного жилого дома по ул.Карьерной, 4/1 (кад. № 0100415294), по неуказанной цене и сдачу в аренду самовольно занятого земельного участка площадью 90 кв.м., чем был нанесен ущерб муниципальному бюджету на сумму около 62,5 тыс. евро, или около 1281,2 тыс.леев.

При рассмотрении существующих в деле документов о приватизации приусадебного земельного участка по ул.Карьерной, 4/1, аудит установил отсутствие документов, подтверждающих выделение данного участка для строительства дома. Данные из Регистра недвижимого имущества свидетельствуют, что жилой дом лит.B, гаражи 2 и 3, подвал лит.I, летняя кухня лит.1 и 4 были сданы в эксплуатацию и зарегистрированы на земельном участке по ул.Цирковой, 49/1, будучи присвоенными кад. № 0100415019.02 и 0100415019.03. Также и акт констатации ТКО Кишинэу № 158349 от 24.10.2014 указывает, что эти строения, хотя и были зарегистрированы на земельном участке по ул.Цирковой, 49/1, фактически находятся на ул.Карьерной, 4/1. Эти строения были сданы в эксплуатацию в нарушение законодательно-нормативной базы²¹¹ по ул.Цирковой, 49/1, согласно акту окончательной приемки 89-i от 24.03.2004, подписанному заместителем претора сект.Рышкань, начальником земельного управления (хотя указано, что земельный участок не узаконен), начальником Департамента архитектуры и градостроительства и заместителем примара мун.Кишинэу. Также в сертификате об установлении градостроительного режима № 2935-i от 24.02.2004, хотя и указывается строительство недвижимости вне границ земельного участка по ул.Цирковой, 49/1, а также, что “регистрация в ТКО Кишинэу построенной неавторизованно недвижимости может иметь место только после установления порядка использования прилегающего земельного участка”, права на строения были зарегистрированы до регистрации прав на прилегающий земельный участок.

Необходимо отметить, что земельный участок площадью около 35 кв.м., на котором построен забор между земельным участком по ул.Карьерной, 4/1, и соседями, не включен в земельный участок и не зарегистрированы права на него, в результате этого не обеспечено его налогообложение.

В нарушение указанного на основании соответствующего решения 23.03.2017 договор № 21728 купли-продажи земельного участка по ул.Карьерной, 4/1 (кад. № 0100415294), площадью 625 кв.м., стоимостью 733,62 леев²¹² был подписан генеральным примаром, заместителем примара, заместителем начальника ГУАГЗО и неидентифицированным ответственным исполнителем. Ведомость расчета земельного участка была составлена исполнителем и завизирована генеральным примаром, заместителем примара и заместителем начальника ГУАГЗО. Проект соответствующего решения был согласован с исполнителем, начальником отдела выделения и земельного документирования (некоммерческий сектор), начальником отдела контроля и учета земельных платежей, заместителем и временно исполняющим обязанности главного архитектора мун.Кишинэу.

Необходимо отметить, что аудиту не был представлен договор аренды земельного участка площадью 90 кв.м.

28.03.2017 бенефициар уплатил в бюджет соответствующие платежи, в том числе 350 леев для составления решения и 394 лея для составления кадастрового плана. Согласно РНИ, 625 кв.м. по ул.Карьерной, 4/1, согласно цене ТКО, равны 341,11 тыс.леев. Вместе с тем в соответствии с рыночными ценами 100 кв.м. земельного участка оцениваются примерно в сумме 10,0 тыс.евро. Поэтому рыночная цена земельного участка фактически составляет 62,5 тыс.евро.

Необходимо отметить, что и земельный участок по ул.Цирковой, 49/1, (кад. № 0100415019) площадью 821 кв.м был куплен 24.07.2002 на основания Решения примэрии мун.Кишинэу № 16/31-37 от 4.07.2002 по цене 1494,22 лея, подписанного заместителем примара и начальником земельного управления. Однако в данном решении не было указано, по какой цене должен быть продан земельный участок. Необходимо отметить, что жилой дом по ул.Цирковой, 49/1, был сдан в эксплуатацию в соответствии с п.1.23 решения ПМК № 5/15-2 от 21.02.2002 совместно со строениями, расположенными на других 86 земельных участках. В этом решении не указано четко, если бенефициары этих строений являются собственниками данных земельных участков. В кадастровом деле, относящемся к земельному участку по ул.Цирковой, 49/1, такой документ отсутствует.

Не будучи предоставленными как земельные участки под строительство жилых домов, соответствующие земельные участки не могут быть приватизированы как участки, прилегающие к жилым домам, необходима продажа их посредством торгов, что не было произведено.

• ОМПУ из мун.Кишинэу не обеспечивают составление договоров пользования земель, являющихся муниципальной собственностью. Выборочная проверка некоторых земельных участков из кадастрового массива 0100415 установила, что:

- земельный участок с кад. № 0100415.195 площадью около 325,1 кв.м. незаконно используется собственниками земельного участка с ул.Цирковой, 49/1;

- земельный участок с кад. № 0100415.180 площадью около 150,0 кв.м. незаконно используется собственниками земельного участка с ул.Карьерной, 32 (кад. № 0100415.179);

- земельный участок с кад. № 0100415.022 площадью 176 кв.м. незаконно используется собственниками земельного участка с ул.Карьерной;

- земельный участок с кад. № 0100415.028 площадью 55,0 кв.м. незаконно используется собственниками земельного участка с ул.Карьерной, 18/A.

• Бесплатное выделение земельных участков (под строительство индивидуальных жилых домов) осуществлялось МПО мун.Сорока в отсутствие процедур контроля, в результате чего местный бюджет был лишен средств, оцененных аудитом, на сумму около 426,3 тыс.леев. Проведенные проверки показывают, что при принятии решения о выделении земельного участка для строительства жилого дома МС и примэрия мун.Сорока не учитывали собственность (жилые помещения), которой владели бенефициары, были учтены лишь сертификаты, подтверждающие отсутствие жилого помещения, выданные ранее, одновременно с заявлением о выделении земельного участка. Так, путем сравнения информаций, представленных бенефициарами, и сведений из базы данных ГП “Cadastru”, аудит установил 5 случаев (из 25 проверенных) нерегламентированного выделения земельных участков площадью 0,3 га для строительства жилых домов, в том числе лицам, которые после внесения заявления купили жилое помещение или ранее его продали.

• МПО мун.Бэлць в нарушение положений п.4 a) ПП № 984 от 21.09.1998 много лет осуществляют передачу в частную собственность земельных участков, прилегающих к приватизированным многоквартирным жилым домам, хотя земельные участки должны быть переданы в собственность ассоциации совладельцев в кондоминиуме в соответствии с положениями ст.5 Закона № 913 от 30.03.2000. В результате появляется риск, что при изменении собственника квартиры ему не будет передано и право собственности на прилегающий участок. Так, в 2016 году была передана в собственность 7 собственникам квартир²¹³ доля²¹⁴ земельных участков, прилегающих к приватизированным многоквартирным жилым домам

√ МПО не обеспечивают проведение эффективного мониторинга порядка, как администрируются жилые дома, находящиеся в частной собственности, что позволяет собственникам квартир осуществлять, в нарушение действующей нормативной базы²¹⁵ капитальные работы по расширению частного жилья, повреждая таким образом фасады жилых домов и их сопротивляемость. Более того, расширенная площадь жилого помещения не подлежит регистрации в ТКО и, безусловно, не облагается налогом, что приводит к упущению дополнительных доходов в местные бюджеты.

____________________

²¹⁰ Ст.11 Земельного кодекса; ст.82 Земельного кодекса МССР от 22.12.1970; существующие до установления советской власти, которые не были национализированы и которые постоянно использовались членами этих же семей.

²¹¹ Ст.6 Положения о строительстве жилья, находящегося в частной собственности, утвержденного ПП № 623 от 2.07.1999, указывает “частное жилье может быть построено на земельных участках, по которым граждане представляют документы, подтверждающие право собственности на них”.

- lit.A п.2 приложения № 11 Положения о градостроительном сертификате и разрешении строительства или ликвидации строений и обустройств, утвержденного ПП № 360 от 18.04.1997, требует для выдачи градостроительного сертификата документы, подтверждающие право собственности на владение участком и строениями;

- Временная инструкция относительно процедуры рассмотрения вопросов, связанных с борьбой против неавторизованных строений, утвержденная Решением примэрии мун.Кишинэу № 13/31 от 10.05.2001 и измененная Решением МСК № 6/37 от 18.02.04, указывает в п.2, что “неавторизованные строения, которые расположены на самовольно занятых земельных участках, должны быть безоговорочно снесены”, а п.4 этой же Инструкции предусматривает возможность приема недвижимости только в случае, когда лица имеют документы, подтверждающие право использования земельного участка.

²¹² При расчете цены был применен тариф 621,05 лея/балл/га, бонитет 63 балла и коэффициент снижения 0,3, предусмотренный в п.4 примечания из приложения к Закону № 1308-XIII от 25.07.1997.

²¹³ Кадастровый код: 0300101446; 0300305002; 0300301061; 0300301021; 0300107342; 0300207093; 0300313042.

²¹⁴ Доля – 20,1% из площади 0,146 га; 5% – из 0,217 га и т.д.

²¹⁵ Ст.55 (1) Закона № 75 от 30.04.2015.

В этой связи аудит отмечает, что указанные несоответствия имеются по всей республике. В результате посещений на местах было выявлено наличие 7 пристроек к жилым зданиям в с.Кошница (ул.Мира, кад. № 3818113.052 – 3818113.063), которые не были зарегистрированы соответствующим образом и, соответственно, не начислены налоги на собственность.

Некоторые фотографии можно увидеть далее.

3.4. Относительно приватизации служебного жилья

• Приватизация служебного жилья, предоставленного МПО²¹⁶ и ЦПО в распоряжение некоторым лицам в период выполнения должностных обязанностей, противоречит законодательной базе, что привело к упущению бюджетных доходов. Согласно положениям Закона № 75 от 30.04.2015, служебное жилье является частью из категорий жилья, предоставляемых государством в условиях закона, и используется для проживания некоторых категорий лиц в период выполнения ими должностных обязанностей. Ст.21 (3) указанного закона предусматривает, что пользование служебным жильем осуществляется на основании договора имущественного найма, а в соответствии со ст.22 (1), по истечении срока действия договора имущественного найма наниматель и члены его семьи, а также бывшие члены семьи должны освободить занимаемое жилье в срок не более 3 месяцев, в противном случае они подлежат выселению в судебном порядке.

В результате аудит отмечает, что служебное жилье по своей природе не предназначено для отчуждения нанимателями, выделяется для использования в исключительном порядке работникам и членам их семей в период выполнения ими должностных обязанностей. В этой связи аудит повторяет, что использование служебного жилья находится в тесной связи с существованием трудовых отношений между работниками и собственниками этого жилья и длится столько времени, сколько существуют трудовые отношения.

Вместе с тем отметим, что законодательный орган имеет исключительное право регламентировать режим приватизации в зависимости от различных категорий жилья. Так, положения ст.5 (2) Закона № 1324-XII от 10.03.1993, измененные Законом № 278 от 7 декабря 2012 года, предусматривают, что не подлежат продаже или безвозмездной передаче в частную собственность служебные жилые помещения, квартиры (дома), находящиеся в аварийном состоянии и не подлежащие ремонту, дома, подлежащие сносу и другие строения. В этой связи ст.21 (7) Закона № 75 от 30.04.2015 точно устанавливает, “что служебное жилье, построенное или приобретенное за счет средств государственного или местных бюджетов, не может быть отчуждено или переведено в другой тип жилья”. Из указанных законодательных положений следует, что служебное жилье записано в категории жилья, которые посредством их режима исключены из жилищного фонда, которое возможно приватизировать. Так, вопреки изложенному, аудит установил, что в 2016 году на основании распоряжений, принятых заместителем примара мун.Кишинэу²¹⁷ “Об изменении служебного юридического статуса и выдаче ордеров”, стало возможно приватизировать 8 служебных квартир. Вместе с тем служебное жилье, переданное в пользование, не было зарегистрировано в РНИ в соответствии со ст.43 (1) Закона № 1543-XIII от 25.02.1998.

Отмечается, что из 8 служебных квартир 4 были приватизированы, имеется подтверждение об уплате в 2016 году платежей в сумме 3,4 тыс.леев²¹⁸ и регистрации их за частными собственниками. В результате отмечается, что в случае применения кадастровой цены (оцененной с целью налогообложения) в муниципальный бюджет должны были поступить доходы в сумме 1622,3 тыс.леев²¹⁹ (без учета нынешней рыночной цены).

√ Аналогичные ситуации были установлены и в примэрии мун.Сорока. Так, комиссия по приватизации жилья, основываясь только на распоряжения примара мун.Сорока, согласовала приватизацию в 2016 году 2 служебных квартир площадью 33,8 кв.м и, соответственно, 17,8 кв.м 2 физическими лицами, из которых одному²²⁰ только 1,5 года назад было предоставлено служебное помещение в пользование по цене 1,3 тыс.леев, а другому²²¹ – бесплатно. В результате отмечается, что только при использовании кадастровой цены стоимость указанных квартир составила бы минимум 42,4 тыс.леев и, соответственно, 23,6 тыс.леев (без учета нынешней рыночной цены), что свидетельствует о нанесении ущерба местному бюджету. Ситуации, аналогичные описанным, имели место в примэрии мун.Сорока и в предыдущие годы, где в период 2009-2014 годов были бесплатно приватизированы 5 служебных квартир (площадью 182,6 кв.м), хотя их кадастровая стоимость составляла 171,4 тыс.леев. Необходимо отметить, что Комиссия по приватизации жилья МПО Сорока не представила для аудирования подтверждающие документы, которые соответствуют регламентированным положениям по приватизации указанных служебных квартир.

Вследствие этого несоблюдение законодательной базы, а также отсутствие соответствующего контроля со стороны МПО за порядком управления жилищным фондом привели к отчуждению служебных жилых помещений в нерегламентированном порядке.

____________________

²¹⁶ ОМПУ Кишинэу, Сорока, Дубэсарь.

²¹⁷ Распоряжения заместителя примара № 367-d от 14.04.2016; № 373-d от 14.04.2016; № 1292-d от 8.11.2016.

²¹⁸ Цена приватизации: 317,08 лея; 2677,97 лея; 161,55 лея и 295,27 лея, всего 3451,87 лея.

²¹⁹ Информация по мун.Кишинэу выбрана из АИС “Налоговый кадастр”.

²²⁰ Указ Президента Республики Молдова № 39-VII от 20.04.2012.

²²¹ Работник примэрии мун.Сорока.

3.5. О различных аспектах, связанных с управлением имуществом

• МСК затягивает утверждение решений относительно управления имущественным комплексом, что отрицательно влияет на процесс управления публичным имуществом.

Согласно Закону № 436-XVI от 28.12.2006 МСК имеет исключительное полномочие по администрированию публичного имущества муниципия, в том числе по сдаче в аренду/наем, приватизации имущества, а также одностороннему установлению земельных платежей для использования земель, являющихся муниципальной собственностью. По различным причинам проекты не включаются в повестку дня или не рассматриваются или не собирают необходимое число голосов. В результате установлено, что в период 1.01.2016 – 1.01.2017 эта ситуация отрицательно повлияла на процесс управления земельными ресурсами по причине несоответствующего составления земельных отношений с арендаторами.

Вопреки указанным полномочиям в период 1.01.2016-1.01.2017 в рамках ПМК были взяты на учет 1105 проектов решений и 109 распоряжений со всеми приложенными материалами для их последующего рассмотрения. Впоследствии специализированными комиссиями МСК были предложены в проекты повестки дня заседаний МСК 839 проектов решений (75%) из общего зарегистрированного числа. Были утверждены для повестки дня 818 проектов решений, из которых было принято 351 решение (43%), направлено для пересмотра – 361 решение (44%), а 106 проектов не собрали необходимое число голосов для утверждения. Среди указанных проектов, согласно данным ГУАГЗО, были и проекты относительно установления арендных отношений (205 проектов), а также купли-продажи/приватизации муниципальных земельных участков (77 проектов), из которых были утверждены 102 решения (49%) и, соответственно, 24 решения (31%).

• В нарушение положений ст.77 (2) Закона № 436-XVI от 28.12.2006 МСК не продлил срок действия для значительной части истекших договоров аренды земельных участков, таким образом, не были обеспечены права и обязанности договаривающихся сторон, был определен риск непоступления платежей за аренду в установленных размерах и в сроки. Учитывая то, что экономические агенты продолжают использовать и дальше земельный участок, часть из них оплачивают аренду на основании истекших договоров, а другие используют бесплатно, нанося ущерб муниципальному бюджету. Из АИС ГУАГЗО по учету договоров аренды отмечается ситуация, когда по 110 договорам срок действия истек, в том числе срок их давности, а в муниципальный бюджет поступили денежные средства на общую сумму 695,1 тыс.леев. В свою очередь ПМК не приняла необходимые меры, предусмотренные ст.904 и ст.906 (1) c) Гражданского кодекса²²², относительно расторжения договоров или их продления.

• Хотя, согласно положениям ст.10 Закона № 121-XVI от 4.05.2007, гражданский оборот имущества публичной сферы запрещен, оно не может быть отчуждено ни путем приватизации, ни путем внесения в уставный капитал юридического лица, ГУАГЗО при рассмотрении заявлений по приватизации земельных участков, на которых расположены частные строения, не проверяет сферу, к которой относится участок, ни путем рассмотрения предыдущих решений МСК, ни путем проверки записей из РНИ, продвигая решения в ущерб публичным интересам.

Несмотря на то, что в Отчете аудита, утвержденном ПСП № 30 от 26.07.2016 указано, что “ПУ “Лицей современных языков и менеджмента в образовании”, имея в пользовании земельный участок (0,8035 га, кад. № 0100417107, расположенный по ул. Петру Рареш, 39), прилегающий к частным объектам (перешедшим в его собственность на основании решения судебной инстанции, без оплаты его стоимости в муниципальный бюджет), запросил приобрести его и примыкающий земельный участок площадью 0,12 га с выходом на ул.Прункул (который отнесен к публичной сфере согласно решению МСК²²³)”, ГУАГЗО не проверило сферу, к которой данные земельные участки относятся, и в 2017 году. Так, на запросы ПУ “Лицея современных языков и менеджмента в образовании” от 11.10.2017 и от 18.10.2017 ГУАГЗО ответило, что поддерживает ответ № 01/1-08-370 от 19.02.2016, которым информировало, что “земельный участок с кад. № 0100417107 может подлежать купле-продаже по нормативной цене, а земельный участок 0,12 га – по цене, указанной в оценочном отчете”.

Все указанное свидетельствует, что работники ГУАГЗО и его руководящие лица доказывают некомпетентность в управлении публичным имуществом. Так, земельный участок с кад. № 0100417107 площадью 0,8035 га, согласно решению МСК № 6/19-1 от 25.10.2012, является частью публичной сферы, так же как и земельный участок 0,12 га из земельного участка с кад. № 0100417802 (общая площадь 0,2953 га, согласно данным РНИ, и 0,3079 га – согласно данным Решения МСК). Также при рассмотрении вышеуказанных заявлений ГУАГЗО не применяло положения ст.4 (9) Закона № 1308-XIII от 25.07.1997, которые предусматривают продажу по нормативной цене только земельного участка, прилегающего к строениям, а не того, который не требуется для обслуживания строений и который продается на торгах. Таким образом, аудит считает, что как минимум земельный участок площадью 0,123 га из участка с кад. № 0100417107 не нужен для обслуживания строений и должен быть передан в резервный земельный фонд и сформирован как отдельный объект недвижимого имущества.

• МПО из ком.Рэдень не располагают ни утвержденной стратегией по управлению публичным имуществом и ни уставом коммуны, утвержденным соответствующим образом²²⁴. Отсутствие надлежаще определенного планирования территории привело к конфликту между МПО и группой жителей коммуны, которые не были согласны со снятием с продажи некоторых земельных участков, являющихся публичной собственностью. Так, согласно положениям ст.9 (2) d) Закона № 121-XVI от 4.05.2007, МПО должен составить проект списка объектов недвижимости, являющихся собственностью АТЕ, которые не подлежат приватизации, и представить этот проект уполномоченному органу, однако примэрия ком.Рэдень не представила аудиту этот список.

____________________

²²² Ст.904 (1) и (2), ст.906 (1) c) Гражданского кодекса.

²²³ Решение МСК № 2/18-2 от 27.02.2014.

²²⁴ Закон № 436-XV от 6.11.2003.

3.6. Относительно менеджмента бухгалтерского учета и релевантности финансовой отчетности

В соответствии с положениями законодательно-нормативной базы²²⁵ установлены правила относительно ведения бухгалтерского учета и составления финансовой отчетности для бюджетных органов/учреждений. Результаты проверок, проведенных в аудируемых органах о соответствии и достоверности отражения в отчетности публичного имущества, свидетельствуют о допущении тех же несоответствий, отмеченных и в предыдущие периоды, которые связаны с неполной регистрацией публичного имущества в бухгалтерском учете и невнедрением рекомендаций предыдущих аудитов/контролей с целью устранения несоответствий и др. Так, были установлены следующие ситуации:

√ 7 МПО²²⁶ не обеспечили надлежащее отражение в бухгалтерском учете обязательств, возложенных на лиц, имеющих в пользовании земельные участки, являющиеся публичной собственностью, а также остатков задолженности на дату составления отчетности по отношениям аренды/пользования и продажи земельных участков и др., чем не были соблюдены регламентированные положения²²⁷, что генерирует риск невыполнения экономическими агентами взятых обязательств. МПО не применяли соответствующие рычаги с целью начисления пени за задержку или другие санкции, предусмотренные законодательно-нормативной базой. Так, размер обязательств от найма неиспользованных активов и от аренды/использования публичного имущества по состоянию на 1.01.2017 составил общую сумму 59,6 млн.леев²²⁸, однако они не были отражены в финансовой отчетности.

√ Примэрия мун.Бэлць отразила в отчетности по состоянию на 31.12.2016 на бухгалтерском счете 415 “Акции и другие формы участия в капитале внутри страны”, наряду со стоимостью имущества, переданного в хозяйственное управление МП, и стоимость имущества, управляемого бюджетными учреждениями, подведомственными примэрии, неаргументированно дублируя, таким образом, стоимость публичного имущества из финансовой отчетности примэрии на 449,0 млн.леев, которое в реальности не представляет собой инвестиции в форме имущества, инвестируемые учредителем в созданные субъекты, а является непосредственно реальной стоимостью имущества, принадлежащего бюджетным учреждениям.

• Непунктуальная озабоченность МПО из 107 АТЕ²²⁹ относительно владения достоверной и полной информацией о недвижимом имуществе, являющемся собственностью АТЕ, демонстрируемая путем несогласования с кадастровыми органами собственных имущественных ситуаций, несоблюдения ст.17 (1) и (4) Закона № 113-XVI от 27.04.2007 и норм по проведению инвентаризации²³⁰, привела к неотражению в бухгалтерском учете и отчетности недвижимого имущества, зарегистрированного в РНИ как собственность МПО: земельных участков общей площадью 91,5 тыс. га и строений/ изолированных помещений – всего 127 объектов площадью 21,8 тыс. кв.м. Необходимо отметить, что 28.12.2017 Министерство финансов Приказом № 163²³¹ внесло изменения в п.1.4.5 Методологических норм о порядке оценки земельных участков, где были указаны общие правила оценки и переоценки имущества.

• Отсутствие учета жилищного фонда в МПО из муниципиев Бэлць, Единец и Сорока, а также ненадлежащий учет его в МП обусловили недостоверное отражение в отчетности имущественных ситуаций с искажением отчетов.

Так, несоблюдение регламентированных положений²³² 2 АТЕ²³³ касательно учета жилищного фонда, переданного в администрирование МП²³⁴, привело к нерегистрации НИ в бухгалтерском учете АТЕ и в их финансовой отчетности на общую сумму 331,4 млн.леев.

Вместе с тем отсутствие соответствующего учета и непроведение инвентаризации жилищного фонда исказило данные финансовой отчетности МПО о стоимости публичного имущества, что повлияло на надлежащее управление, таким образом, приводя к непоступлению соответствующих доходов от собственности. Так, аудиторские доказательства показывают, что, хотя в указанных АТЕ было установлено минимум 580 неприватизированных квартир из 183 жилых домов, МПО из мун.Единец и мун.Сорока²³⁵, не документируя сдачу их в аренду, не приняли регламентированные меры²³⁶ по поступлению средств, необходимых для проведения работ по содержанию и ремонту жилищного фонда, в результате не были установлены платежи за наем квартир, чем не были соблюдены положения ст.14 Закона № 436-XVI от 28.12.2006.

В то же время стоимость жилищного фонда в размере 331,4 млн.леев, отраженная в учете указанных МП, не является достоверной, так как эта стоимость не была уменьшена на стоимость приватизированного жилищного фонда, таким образом, не были учтены законодательные положения²³⁷. В результате только в 2013-2016 годах было приватизировано 114 квартир со стоимостью их приватизации (рассчитанной Комиссией по приватизации) в сумме 1,1 млн.леев.

Одновременно установлено, что данные, зарегистрированные в учете примэрии мун.Бэлць относительно учета жилищного фонда по состоянию на 1.11.2017, отличаются от данных МП “ЖКХ” Бэлць на 4,6 млн.леев. Эта ситуация связана с тем, что отсутствует методология определения площадей и стоимости неприватизированного и приватизированного жилья, которая бы четко регламентировала этот порядок.

• Вновь подтверждается необеспечение надлежащего администрирования процесса управления публичным имуществом мун.Бэлць относительно поступления доходов от найма. Так, аудиторская миссия установила, что по сравнению с предыдущими годами ситуация по поступлению доходов от найма в примэрии мун.Бэлць не улучшилась, а наоборот, ухудшилась, имея тенденцию роста задолженности с 8,0 млн.леев до 8,3 млн.леев в период 1.01.2016 – 1.01.2017, и в результате некоторые обязательства уже не могут быть выполнены в установленном порядке. Наиболее значительные суммы обязательств были зарегистрированы в аппарате примэрии мун.Бэлць – 6575,5 тыс.леев, далее следует управление образования, молодежи и спорта – 1240,5 тыс.леев и отдел культуры – 701,1 тыс.леев.

• Процедура учета договоров аренды земельных участков и соответствующих платежей не обеспечивает эффективный контроль за полным поступлением и в предусмотренные договором сроки бюджетных доходов.

В соответствии с внутренними положениями²³⁸ ГУАГЗО несет ответственность за контроль над соблюдением условий земельных договоров, в том числе касающихся задолженностей, своевременным осуществлением платежей за аренду, куплей-продажей земельных участков, соблюдением погашения платежей, указанных в договорах. Но из-за отсутствия ответственности данное управление не выполнило в полной мере эти обязательства. Хотя на момент подписания договоров аренды арендаторы обязывались осуществлять установленные платежи согласно срокам, указанным в договорах, аудит отмечает постоянное состояние, отмеченное повышением задолженностей за наем, в том числе с истекшим сроком оплаты.

Согласно информации, представленной Государственным казначейством, в течение 2016 года доходы ПМК, поступившие в результате сдачи в аренду/наем недвижимого имущества публичной собственности, составили 26488,9 тыс.леев. Вместе с тем представленные ГУАГЗО данные свидетельствуют, что поступившие от сдачи в аренду доходы составили 22762,9 тыс.леев и за пользование – 3166,1 тыс.леев, или на 559,9 тыс.леев меньше, чем в информации, представленной Государственным казначейством.

ГУАГЗО ведет учет платежей, относящихся к администрированию земельного фонда, посредством “Информационной системы менеджмента муниципальных земельных платежей Universul Accounting” (далее – АИС UA), которая была разработана и внедрена экономическим агентом (ф/к 1003600116460) в 2004 году, не будучи улучшенной и более модернизированной в течение 10 лет. В период 2016-2017 годов эта программа функционировала ненадежно, ГУАГЗО не было обеспокоено правильностью и полнотой учета обоснованных данных по всем договорам аренды, купли-продажи земельных участков, а также причитающихся по ним платежам. Отмечается, что лицо, ответственное за учет договоров и их регистрацию в информационной базе данных, не назначается со стороны ГУАГЗО, данные вводились любым лицом в рамках управления. По вышеназванным мотивам аудиту не были представлены достаточные доказательства, подтверждающие совокупность операций по действующим и истекшим договорам аренды, сданной в аренду площади, размеру начисленных и оплаченных годовых платежей, сформированным задолженностям и др.

____________________

²²⁵ Закон о бухгалтерском учете № 113-XVI от 27.04.2007; п.3.3.156 Плана счетов бюджетного учета и Методологических норм организации бухгалтерского учета и финансовой отчетности бюджетных учреждений, утвержденных Приказом министра финансов № 216 от 28.12.2015.

²²⁶ Мун.: Кишинэу, Бэлць, Сорока, Единец, Кахул, ком.Рэдень (р-н Стрэшень) и РС Дубэсарь.

²²⁷ Закон № 113-XVI от 27.04.2007 и п.1.3.1 Плана счетов бюджетного учета и Методологических норм организации бухгалтерского учета и финансовой отчетности бюджетных учреждений, утвержденных Приказом министра финансов № 216 от 28.12.2015.

²²⁸ Мун.: Кишинэу – 53709,7 тыс.леев; Бэлць – 1075,2 тыс.леев; Сорока – 1350,8 тыс.леев; Единец – 457,8 тыс.леев; Кахул – 2284,7 тыс.леев; ком.Рэдень – 333,0 тыс.леев и РС Дубэсарь – 424,5 тыс.леев.

²²⁹ Приложение № 11 к настоящему Отчету аудита.

²³⁰ ПП № 162 от 19.02.2004.

²³¹ Приказ № 163 от 28.12.2017 о внесении изменений и дополнений в План счетов бюджетного учета и Методологические нормы организации бухгалтерского учета и финансовой отчетности бюджетных учреждений, утвержденные Приказом министра финансов № 216 от 28 декабря 2015 года.

²³² П.76 и п.128 Инструкции о бухгалтерском учете в централизованных бухгалтериях примэрий сел (коммун), городов, утвержденной Приказом министра финансов № 94 от 19.07.2010.

²³³ Мун.Единец – 79,7 млн.леев; мун.Сорока – 251,7 млн.леев.

²³⁴ МП ПУЖКХ из мун.Единец и, соответственно, мун.Сорока.

²³⁵ МПО из: Единец – 116 квартир из 30 домов; Сорока – 464 квартиры из 153 домов.

²³⁶ Положение о порядке предоставления и оплаты жилищных, коммунальных и некоммунальных услуг для жилищного фонда, установки счетчиков учета расхода воды в квартирах и условиях отключения их от систем отопления и водоснабжения и подключения к этим системам, утвержденное ПП № 191 от 19.02.2002.

²³⁷ Ст.17 Закона № 113-XVI от 27.04.2007 и ст.14 (1) Закона № 1324-XII от 10.03.1993.

²³⁸ Положение ГУАГЗО № 3/23 от 2.04.2013.

По состоянию на 1.01.2017 в целом в указанной базе данных были зарегистрированы 1732 договора, заключенные в соответствии с решениями МСК, в аренду были переданы муниципальные земельные участки площадью 1748,07 га. Ситуация о платежах и задолженностях по земельной аренде, в том числе относительно договоров, имеющих определенное назначение, представлена ниже в таблице:

Согласно данным, представленным ГУАГЗО, отмечается, что общий размер задолженностей (платежей) на конец года значительно возрос, на 10030,4 тыс.леев (50%) по сравнению с началом года.

Также отмечается, что менеджмент ГУАГЗО не установил релевантные и достаточные процедуры внутреннего контроля, которые бы предоставили разумное подтверждение о полноте регистрации договоров аренды и причитающихся платежей, а также не проводил в этой связи проверки (в том числе путем сравнения зарегистрированных договоров с результатами инвентаризации имущества). В поддержку вышеописанных ситуаций отмечается, что в результате анализа данных ГУАГЗО касательно заключения договоров аренды в 2016 году аудит установил, что было заключено 77 договоров земельной аренды муниципальных земельных участков площадью 33,54 га. Годовая сумма, которая должна поступить, составляет 1010,4 тыс.леев.

Вместе с тем не применив основные правила бухгалтерского учета, в программе учета платежей за аренду на 2016 год были начислены платежи на сумму 3575,7 тыс.леев. В некоторых случаях ситуация обусловлена отражением в базе данных по разделу “начислено для периода” сумм по всему периоду договора, а не на 2016 год. Так, отмечается парадоксальная ситуация, когда для периода соответствующего года были начислены платежи за аренду на 2565,3 тыс.леев больше, чем годовой размер, установленный по всем договорам, заключенным в этом году. Из начисленных к оплате сумм были оплачены платежи за земельную аренду в сумме 1607,5 тыс.леев. Согласно данным, представленным ГУАГЗО, задолженность экономических агентов на конец 2016 года составила 1905,2 тыс.леев. Вместе с тем простой арифметический расчет показывает, что задолженность должна составить 1968,2 тыс.леев, или на 63,0 тыс.леев больше.

Таким образом, аудит выражает недоверие к правильности и точности данных по начислению и оплате платежей за аренду, а также по обязательствам и долгам. В результате не обеспечен эффективный мониторинг выполнения арендаторами договорных условий.

√ В случае арендных отношений по земельным участкам с кад. № 0100313818 и кад. № 0100313819 аудит установил, что 21.07.2007 на основании решения МСК № 71/20-7 от 21.06.2007 ПМК заключила с ООО “Teodolit” на пять лет договор земельной аренды № 4740/2007 двух участков земли по ул. Михаила Садовяну общей площадью 1,0 га²³⁹, размер аренды был установлен в сумме 938,3 тыс.леев в год. Таким образом, в течение пяти лет в муниципальный бюджет должны были поступить платежи в размере 4691,5 тыс.леев.

Также на основании решения МСК № 71/20-5 от 21.06.2007, согласно договору аренды № 4739/2007 от 21.06.2007, был сдан в аренду ООО “Glorinal Imobil” на 11 лет участок земли с кад. № 0100405053 по ул. Каля Орхеюлуй площадью 0,61 га²⁴⁰. Необходимо отметить, что соответствующий договор аренды не был представлен аудиту, ответственное лицо ГУАГЗО установило отсутствие его в архиве подразделения.

Аудит отмечает, что данные, представленные ГУАГЗО о лице, которое производило в 2007-2011 годах оплату на общую сумму 1867,4 тыс.леев и, соответственно, 1917,1 тыс.леев по обоим договорам, являются противоречивыми. Так, в одной представленной информации указано, что оплата по обоим договорам осуществлялась ООО “Glorinal Imobil”, а в другой – что оплата по одному договору была произведена ООО “Teodolit”.

В нарушение положений Закона о государственных закупках и не учитывая тот факт, что утвержденная операция не могла быть осуществлена через казначейскую систему, 25.10.2012 МСК принял решение № 6/18 “О передаче в собственность мун.Кишинэу некоторых квартир в счет погашения задолженности по оплате за земельную аренду”, которым согласовал передачу ООО “Glorinal Imobil” в муниципальную собственность трех квартир общей площадью 275,7 кв.м из жилых домов по ул. Валя Трандафирилор № 6/1, в обмен на погашение задолженности по договорам аренды № 4740/2007 и № 4739/2007 от 21.06.2007, с последующим перерасчетом Земельным управлением платежей за аренду, учитывая дату передачи квартир.

В результате рассмотрения этого решения отмечается, что договора земельной аренды истекли 21.06.2012 и не были продлены. По состоянию на 3.06.2013 в соответствии с указанными договорами задолженности составляли 3,22 млн.леев, однако соответствующая сумма не указана в решении МСК. В контексте изложенного установлено, что цена 1 кв.м предложенного помещения составляла 11,67 тыс.леев, или 720 евро/кв.м. (66,2 тыс.евро за одну квартиру), в то время как на рынке существовали оферты и по 460 евро/кв.м²⁴¹. Если бы ПМК применила законную процедуру закупки, можно было бы приобрести жилье площадью, равной той, которая была передана ООО “Glorinal Imobil”, за сумму около 2011,8 тыс.леев²⁴², или на 1205,6 тыс.леев меньше. 22.11.2012 ПМК²⁴³ утвердила Соглашение № 1 от 22.11.2012, заключенное между ООО “Glorinal Imobil” (ф/к 1002600015739) и ГУЖКХБ МСК, объектом договора была передача квартир из жилых домов по ул. Валя Трандафирилор № 6/1 в обмен на погашение задолженности экономического агента перед местным бюджетом в сумме 3217,4 тыс.леев.

Впоследствии, на основании акта № 15-VT/IV от 29.11.2012, ООО “Glorinal Imobil” передало в собственность МСК, в управление ГУЖКХБ три квартиры по ул. Валя Трандафирилор № 6/1 общей площадью 269,8 кв. м, операция была задокументирована транспортной накладной серии HA № 2110084 лишь 31.05.2013. Таким образом, была создана конфузная ситуация относительно реальной передачи квартир, которые до настоящего времени не зарегистрированы в бухгалтерском учете ГУЖКХБ, а ПМК до завершения аудита не погасила задолженности за земельную аренду.

Согласно информации из РНИ две квартиры площадью 89,3 кв.м и 89,5 кв.м были зарегистрированы 29.07.2013 в муниципальной собственности, а квартира площадью 91,0 кв.м была зарегистрирована 11.11.2013 в частной собственности²⁴⁴. В этом контексте отмечается, что квартиры были распределены трем семьям на основании распоряжений генерального примара²⁴⁵, который превысил, таким образом, свои служебные полномочия путем взятия компетенций МСК²⁴⁶. Необходимо отметить, что все квартиры были распределены с различными статусами, одна была передана в качестве общежития, другая – для постоянного проживания, а третья – для проживания с условием безвозмездной передачи ПМК 2 квартир по ул.Буюкань, аудиту не были представлены доказательства о выполнении этого условия.

• Администрирование платежей за аренду земельных участков осуществляется ПМБ с допущением общих недостатков по недостоверному ведению базы данных, выраженных путем отсутствия контроля и внутренних положений по содержанию регистров учета расчетов и платежей за аренду, что приводит к недостоверному отражению в отчетности имущественных ситуаций с искажением отчета и формированием обязательств, отраженных в отчетности на сумму 7998,3 тыс.леев. Аудиторские доказательства показывают, что МПО из мун.Бэлць не приняли необходимые меры для сбора в соответствующие сроки сумм, начисленных за аренду земельных участков. Задолженности по этому разделу возросли с 3635,9 тыс.леев (на 1.01.2014) до 7998,3 тыс.леев (по состоянию на 1.01.2017), уровень роста составил 220%.

• Аудит указывает, что порядок передачи публичного имущества в земельную аренду должен основываться на принципах прозрачности и конкурентоспособности, принося доходы в бюджет учреждения. В этой связи процедура публичных торгов точно предусмотрена законом в случае отчуждения, концессии, сдачи в аренду или внаем имущества, являющегося собственностью АТЕ²⁴⁷.

Аудиторская группа констатирует, что в период 2016-2017 годов ПМК не проводила торги/конкурсы для предоставления в аренду/продажи муниципальных земельных участков, хотя МСК утвердил персональный состав комиссии по организации и проведению земельных торгов и конкурсов, что приводит к неэффективному управлению публичными землями, обуславливает пониженное поступление бюджетных доходов, а также, в некоторых случаях, даже повышает риск роста показателей мошенничества.

Другой проблемой является аренда прилегающих земельных участков, предназначенных для эксплуатации и обслуживания существующих объектов. В этом случае установление площади прилегающих и смежных земельных участков возложено на ГУАГЗО по заявлению арендаторов. В контексте отмечается, что в делах, представленных для проверки, отсутствуют документы, подтверждающие площади земельных участков, установленных как прилегающие. Аудит отмечает, что такая форма управления земельным фондом, каким является аренда, во многих случаях представляет собой посреднический этап в более широких схемах приватизации земельных участков путем обхода законных процедур торгов. Проведенный аудитом анализ демонстрирует, что проданные в таких случаях земельные участки неэффективно отчуждаются по нормативной цене, хотя существующее законодательство предусматривает, что земельные участки, которые по своим параметрам и расположению могут быть сформированы как самостоятельный объект недвижимого имущества, продаются по конкурсу или на аукционе²⁴⁸. В результате приватизация прилегающих земельных участков по нормативной цене без аргументированного обоснования площадей, необходимых для обеспечения технологического процесса арендаторов, способствует занижению поступлений в муниципальный бюджет. Так, аудит установил, что в течение 2016 года были проданы по нормативной цене земельные участки, ранее сданные в аренду, площадью 1,9792 га, хотя договора аренды не истекли. В результате этих операций были рассчитаны платежи в муниципальный бюджет в сумме 3468,2 тыс.леев. Аудит отмечает, что если бы эти земельные участки были проданы по рыночной цене (18,0 тыс.евро за сотку²⁴⁹), муниципальный бюджет мог быть пополнен доходами, оцененными в сумму 73,0 млн.леев.

В базе данных ГУАГЗО было выявлено 216 договоров по сдаче в аренду земельных участков для проектирования и строительства различных объектов общей площадью 87,7417 га. В этом случае, при истечении срока договора аренды, собственник земельного участка (муниципалитет) не сможет его использовать на другие цели, поскольку на нем уже были расположены строения частной собственности, таким образом, его было невозможно сдать в аренду другим лицам, кроме собственника индивидуальных строений, что свидетельствует о неэффективном управлении этими земельными участками. Впоследствии, после сдачи в эксплуатацию строений, этот земельный участок приватизируется, применяя коэффициент снижения цен для прилегающих земельных участков, что способствует упущению доходов в муниципальный бюджет. Анализ информации, представленной ПМК, свидетельствует, что по этим земельным участкам в течение 2016 года были уплачены арендные платежи в размере 9290,5 тыс.леев, будучи зарегистрированными по состоянию на 1.01.2017 значительные задолженности в сумме 10291,6 тыс.леев. Вместе с тем продажа этих земель по нормативной цене может принести в муниципальный бюджет финансовые средства в размере не более 183,6 млн.леев²⁵⁰. Рыночная цена этих земельных участков составляет минимум 1,4 млрд.леев²⁵¹ и может возрасти до 3,2 млрд.леев²⁵².

Для подтверждения вышеизложенного аудит установил случаи продажи земельных участков из тех, сданных в аренду, по нормативной цене²⁵³. Площадь земельных участков, сданных в аренду под строительство, которые уже отчуждены, составляет 2,1958 га, два из них были незаконно захвачены без регистрации на них строений²⁵⁴.

Необходимо отметить, что, проверяя выписки из РНИ, аудит не установил размещение некоторых строений на прилегающих земельных участках площадью 13,8318 га по 30 договорам земельной аренды под строительство.

Тем не менее аудит установил и некоторые земельные участки, которые, согласно данным РНИ, сданы в аренду, но они отсутствуют в базе данных, представленной ГУАГЗО для аудирования, площадью 0,1013 га.²⁵⁵. Необходимо отметить, что имеется один договор с истекшим 18.08.2008 сроком, но право обременения до настоящего времени не снято в РНИ.

____________________

²³⁹ Первый участок – кад. № 0100313818, площадью 0,845 га, назначение участка: “Для проектирования и строительства жилого дома с объектами социально-культурного и коммерческого назначения”; второй участок – кад. № 0100313819, площадью 0,155 га, назначение участка: “Для обустройства совместной подъездной дороги”.

²⁴⁰ Для проектирования и строительства жилого дома с объектами социально-культурного и коммерческого назначения.

²⁴¹ Раз.1.2.5 из Отчета аудита бюджетов и управления публичным имуществом в 2012 году в административно-территориальных единицах мун.Кишинэу, утвержденного Постановлением СПРМ № 35 от 28.06.2013.

²⁴² 269,8 кв.м × 460 евро/кв.м × 16,21 лея = 2011,8 тыс. лея.

²⁴³ Подписано заместителем примара мун.Кишинэу.

²⁴⁴ На основании договора купли-продажи (передача в частную собственность) № 5468 от 29.10.2013, заключенного с ПМК.

²⁴⁵ Распоряжение № 31-d от 23.01.2013 “Об исполнении постановления судебной инстанции”; Распоряжение № 248-d от 22.04.2013 “Об улучшении жилищных условий”; Распоряжение № 429-d от 11.06.2013 “Об улучшении жилищных условий”.

²⁴⁶ Ст.14 (2) b) Закона № 436-XVI от 28.12.2006.

²⁴⁷ Ст.77 (5) Закона № 436-XVI от 28.12.2006.

²⁴⁸ Ст.4 (9) Закона № 1308-XIII от 25.07.1997.

²⁴⁹ www.bani.md

²⁵⁰ 87,7417 × 65 × 19873,34 × 1,8 × 0,9 = 183613782,99 леев (сумма рассчитана на основании формулы, предусмотренной в приложении № 4 к Положению о купле-продаже и сдаче внаем/аренду прилегающих земельных участков, утвержденному ПП № 1428 от 16.12.2008 “Об утверждении Положения о купле-продаже и сдаче внаем/аренду прилегающих земельных участков”.

²⁵¹ 87,7417 га × 100 × 8000 евро/сот. × 20,5 = 1438,9 млн.леев (цена, по которой были проданы путем процедуры торгов некоторые земельные участки в сект.Чокана в 2013 году, составила около 8,0 тыс. евро/сот.).

²⁵² 87,7417 га × 100 × 18000 евро/сот. × 20,5 = 3237,6 млн.леев. (средняя цена за сотку земли для мун.Кишинэу взята аудиторской группой из открытых источников: http://bani.md/cat-costa-un-ar-de-teren-in-chisinau/).

²⁵³ Земельные участки с кад. № : (i) 0100518507 (0,128 га) и 0100518508 (0,0166га ) – договор земельной аренды № 5560/2010 от 27.12.2010; (ii) 0100423013 (1,7819 га) и 0100423512 (0,0238 га) – договор земельной аренды № 5739/2011 от 1.06.2011; (iii) 0100209310 (0,0320 га) – договор земельной аренды № 3713/2003 от 14.05.2003.

²⁵⁴ Земельные участки с кад. № 0100114232 и 0100102283 площадью 0,1335 га и 0,1297 га.

²⁵⁵ Земельные участки с кад. № 0100212068 (0,0161 га), договор земельной аренды № 3917/2003 от 18.08.2003; 0100101367 (0,0852 га), договор аренды № 5785/2011 от 26.05.2011.

• В администрировании муниципального земельного фонда Кишинэу преобладает, в частности, практика приватизации смежных участков как прилегающих.

Согласно данным территориального казначейства Кишинэу в 2016 году в муниципальный бюджет поступили доходы от продажи земельных участков на общую сумму 18333,3 тыс.леев, в то время как в аналитическом учете ГУАГЗО была зарегистрирована сумма 17003,6 тыс.леев, или на 1329,7 тыс.леев меньше.

Также согласно данным АИС о договорах продажи, по состоянию на 1.01.2016 задолженности составляли 5589,7 тыс.леев, а по состоянию на 1.01.2017 были 2304,4 тыс.леев, значительно снизившись на общую сумму 3285,3 тыс.леев в результате некоторых мер, предпринятых руководящими лицами.

Вместе с тем приложенные усилия не обеспечили соответствие операций купли-продажи земельных участков. Так, в нарушение законодательных положений²⁵⁶, которые предусматривают, что купля-продажа земель, находящихся в публичной собственности, осуществляется путем внесения платы единовременно или в рассрочку, с оплатой не менее 50% от стоимости земли, ПМК в 2016 году заключила 20 договоров купли-продажи прилегающих земельных участков²⁵⁷ общей площадью 1,022 га на сумму 503,3 тыс.леев, которая не была оплачена в муниципальный бюджет.

Необходимо отметить, что некоторые экономические агенты не выполнили обязательства по своевременной оплате платежей при покупке муниципальных земельных участков. Так:

- за земельный участок с кад. № 0100115007 площадью 9,792 га, проданный для эксплуатации производственной базы в 2005 году за 1999,1 тыс.леев, последний взнос был уплачен в 2016 году (75,0 тыс.леев);

- за земельный участок с кад. № 0100505138 площадью 7,947 га, проданный в 2013 году за 7300,8 тыс.леев, последний взнос был уплачен в 2016 году (1173,8 тыс.леев);

- за земельный участок с кад. № 0100504102, площадью 5,83 га, проданный в 2007 году за 1785,3 тыс.леев, в 2016 году были уплачены денежные средства в сумме 100,4 тыс.леев, задолженность на 1.01.2017 составила 479,8 тыс.леев, или 26,8% от общей договорной суммы;

- за земельный участок с кад. № 0100308010, площадью 3,0954 га, проданный в 2014 году за 4066,5 тыс.леев, в 2016 году были выплачены денежные средства в сумме 677,8 тыс.леев, задолженность на 1.01.2017 составила 847,2 тыс.леев;

- за земельный участок с кад. № 0100306203, площадью 1,5599 га, проданный в 2016 году за 2448,3 тыс.леев, было уплачено в тот же год.

Аудит отмечает, что все указанные земельные участки (площадью от 1,6 га до 9,8 га) были проданы по нормативной цене как земельные участки, прилегающие к существующим строениям, хотя в представленных для проверки делах отсутствуют документы, подтверждающие, что эти площади земельных участков необходимы для обслуживания существующих строений, что обуславливает риск того, что фактически часть этих земель является смежной и должна быть отнесена в земельный резерв мун.Кишинэу.

• Несоответствия в администрировании земельных участков, являющихся публичной собственностью АТЕ, на которых расположены частные предприятия и объекты, привели к формированию существенных обязательств.

Несмотря на то, что по состоянию на 1.01.2017 МСК в одностороннем порядке установил плату за пользование земельными участками общей площадью 184,58 га для 203 юридических и физических лиц, со стороны органа не были приложены достаточные усилия с целью заключения соответствующих договоров земельной аренды. На 2016 год была начислена плата за пользование в сумме 10,5 млн.леев, была оплачена сумма 3,1 млн.леев. По состоянию на 1.01.2016 были зарегистрированы задолженности в сумме 23,8 млн.леев, а на 1.01.2017 – 31,2 млн.леев. Данная ситуация включает риск накопления значительных сумм задолженностей по оплате за пользование и непоступление их в будущем.

Анализируя информацию относительно уплаты платежей за пользование земельными участками, установлено, что по 140 земельным участкам площадью 107,8 га в течение 2016 года не была уплачена соответствующая плата, накопив долги на 1.01.2017 в сумме 26,6 млн.леев, из которых задолженности за предыдущие периоды (на 1.01.2016) составляли 18,8 млн.леев. Таким образом, отмечается, что арендаторы этих земельных участков систематически не платят за использование земель. Большинством плохих плательщиков являются кооперативы или ассоциации гаражей, а также некоторые экономические агенты, которые используют земельные участки от 1,0 га до 10,0 га²⁵⁸.

Так, в мун.Кишинэу зарегистрировано 122 ГСК, имеющих общую площадь 108,18 га. В 2016 году за использование этих земель в муниципальный бюджет поступили денежные средства в сумме 2,1 млн.леев, начислено было 7,9 млн.леев. По состоянию на 1.01.2017 задолженности составляли 19,1 млн.леев, увеличившись против 1.01.2016 на 5,78 млн.леев. МСК оформил земельные отношения для 45,9 га, имеющихся у ГСК, заключив 62 договора земельной аренды, а 62,28 га используются ГСК в отсутствие соответствующих договоров. В этой связи аудит отмечает наличие проблематичной ситуации по оплате платежей за использование земель, установленных МСК для этих бенефициаров на основании ст.10¹ Закона № 1308-XIII от 25.07.1997.

Примером ненадлежащего управления ПМК земельными участками, занятыми ГСК, может служить земельный участок по ул. Н.Димо № 32 (АСГ № 134). Согласно Решению МСК № 9/23 от 30.07.2010²⁵⁹, земельный участок площадью 0,27 га был передан в пользование Ассоциации собственников гаражей № 134. В РНИ этот земельный участок был зарегистрирован площадью 0,2989 га, разница составила 0,0289 га, поэтому должна была быть изменена плата за его использование с 24,4 тыс.леев до 27,0 тыс.леев. Изменение договорной суммы не было произведено, что привело к ошибочному начислению платы за использование земельного участка и занижению ее на 18,9 тыс.леев (за период 1.08.2010 – 31.10.2017).

Вместе с тем хотя АСГ № 134 обратилась в ПМК с просьбой заключить договор²⁶⁰ земельной аренды, он не был заключен, в обмен было утверждено решение МСК по одностороннему установлению платы за пользование земельным участком до заключения договора земельной аренды. Незаключение договора с указанной ассоциацией и неустановление обязательств и прав сторон привели к заключению АСГ № 134 ряда договоров со сторонними лицами относительно строительства многих объектов²⁶¹ над существующими гаражами, не запросив согласия собственника земельного участка. В результате выхода на место аудиторская группа установила, что поднятое над этими гаражами строение превышает границы участка, захватывая зеленую зону. На запрос аудита произвести соответствующие замеры самовольно занятого земельного участка, ГУАГЗО не предприняло никаких мер, таким образом, было невозможно определить ущерб, нанесенный муниципальному бюджету.

• Согласно данным, представленным ГУЖКХБ, на оперативный учет взято 18 решений МСК, связанных с земельными отношениями с экономическими агентами, в результате которых муниципалитет должен получить социальное жилье. Аудит отмечает, что в этой связи отсутствуют надлежаще установленные критерии, в решениях не была указана площадь квартир, которые должны быть переданы в собственность, наиболее часто используя определенный процент из общего построенного жилья, что является очень абстрактным показателем. Будущее имущество, которое должно было/будет передано, не считается МПО в качестве обязательств и не отражается в бухгалтерском учете. Согласно представленным данным, из всех решений, которые предусматривали передачу квартир, были зарегистрированы в оперативном учете 5 случаев передачи квартир на общую сумму 15,5 млн.леев, не определив реальной стоимости переданных земельных участков.

Анализ представленных данных установил, что хотя в РНИ зарегистрировано обязательство арендаторов земельного участка с кад. № 0100415014 по ул.Карьерной, 5, передать муниципию много квартир²⁶², это обязательство не содержится в информации, предоставленной ГУЖКХБ. Данная ситуация свидетельствует о том, что никто не следит за точным выполнением этого договорного условия, которое может быть “забыто” в любой удобный момент. По мнению аудита, такое отношение местных органов лишит социально-уязвимых лиц²⁶³ права на социальное жилье, нарушая их основополагающие права²⁶⁴.

Таким образом, в связи с отсутствием бухгалтерского учета и в некоторых случаях при общем отсутствии информации аудит не имеет возможности определить полноту выполнения соответствующих решений, некоторые датируются с 1997 года, а также соответствие осуществления операций, связанных с соблюдением этих решений, в этой связи необходима специальная аудиторская миссия.

• Практики МСБ по оснащению МП публичным имуществом противоречат принципам пруденциальных норм относительно хозяйственного управления, в основе находился ряд решений учредителя (МПО), которые в некоторых случаях неаргументированно увеличили стоимость публичных фондов, переданных МП (за счет НДС), а в других случаях способствовали отражению в отчетности некоторых необоснованных финансовых результатов. В этой связи отмечается, что МСБ путем оснащения, возврата и последующего переоборудования МП “Ассоциация рынков мун.Бэлць” публичным имуществом в период 2011-2012 годов, при отсутствии ряда пруденциальных норм относительно хозяйственного управления и налогового соответствия, способствовал неаргументированному увеличению стоимости публичного имущества на 4,4 млн.леев, а это, в конечном счете, привело к увеличению расходов, отраженных МП (путем повышенного износа основных фондов).

____________________

²⁵⁶ Ст.4. (4) Закона № 1308-XIII от 25.07.1997.

²⁵⁷ Кад. № 0100510224; кад. № 0100104607; кад. № 0100506018; кад. № 0100202529 и другие.

²⁵⁸ Например: АО “Moldovagaz” – решение МСК № 3/24 от 2.04.2013 по земельному участку с кад. № 0100310438, 1,16 га, с годовой платой 44,5 тыс.леев (остаток долга на 1.01.2016 составлял 84,6 тыс.леев, на 1.01.2017 – 129,2 тыс.леев) и решение МСК № 3/24 от 2.04.2013 по земельному участку с кад. № 0100310272, 1,77 га, с годовой платой 63,7 тыс.леев (остаток на 1.01.2016 – 121,1 тыс.леев, на 1.01.2017 – 184,7 тыс.леев); АО “Combinatul de prelucrare a lemnului “FAG” – решение МСК № 2/22 от 31.03.2011 и № 3/24 от 2.04.2013 по земельному участку с кад. № 0100120549, 10,05 га, с годовой платой 259,3 тыс.леев (остаток на 1.01.2016 – 1429,1 тыс.леев, на 1.01.2017 – 1759,0 тыс.леев); АО “Combinatul auto nr.4” – решение МСК от 21.10.2010 и № 3/24 от 2.04.2013 по земельному участку с кад. № 0100119143, 6,63 га, с годовой платой 306,4 тыс.леев (остаток на 1.01.2016 – 1215,7 тыс.леев, на 1.01.2017 – 1905,0 тыс.леев) и др..

²⁵⁹ Решение МСК № 9/23 от 30.07.2010 “Об установлении годовой платы за использование земель муниципальной собственности”.

²⁶⁰ Письмо № 01 от 17.09.2008 АСГ № 134.

²⁶¹ Инвестиционный договор № 1P от 3.09.2009, заключенный между АСГ № 134 и Общественной ассоциацией по теннису для молодежи и спорта “Topspin Club”, в качестве инвестора; Договор сотрудничества № 1P от 20.10.2009, заключенный между АСГ № 134 и Общественной ассоциацией по теннису для молодежи и спорта “Topspin Club” и ООО “Topspin Club”, в качестве инвестора; договор, заключенный с физическими лицами, не был представлен аудиту, была представлена лишь выписка из протокола № 11 от 5.09.2014 общего собрания членов АСГ № 134.

²⁶² Информация относительно этого земельного участка представлена в приложении № 12 к настоящему Отчету.

²⁶³ http://tv8.md/2018/01/12/video-hai-la-chisinau-la-chisinau-taxatorul-umorist-care-in-spatele-zambetului-ascunde-o-poveste-trista/.

²⁶⁴ Ст.47 (1) “Право на помощь и социальную защиту” из Конституции Республики Молдова.

IV. ОЦЕНКА СОБЛЮДЕНИЯ И ВНЕДРЕНИЯ ПРЕДЫДУЩИХ

ТРЕБОВАНИЙ/РЕКОМЕНДАЦИЙ СЧЕТНОЙ ПАЛАТЫ

В 2011 году Счетная палата провела аудит внедрения Государственной программы создания кадастра недвижимого имущества в 2008-2009 годах в АЗОК и ГП “Cadastru”, было принято Постановление № 8 от 9.02.2011. Необходимо отметить, что хотя в период 2011-2016 годов указанные учреждения приняли некоторые меры по устранению ранее установленных несоответствий, некоторые рекомендации остались невыполненными до настоящего времени, таким образом, способствуя сохранению несовершенного финансового/операционного менеджмента, отмеченного в соответствующем Отчете аудита. Так, проведенные проверки отметили наличие некоторых ранее выявленных проблем, которые выражаются путем:

• необеспечения завершения процесса разграничения недвижимого имущества. Несмотря на то, что с целью исполнения ст.II Закона № 296 от 21.12.2012 о внесении изменений и дополнений в Закон № 91-XVI от 5 апреля 2007 года АЗОК разработало новую Программу разграничения земель, являющихся публичной собственностью государства и АТЕ, в том числе земельных участков из публичной и частной сферы на 2013-2018 годы, проект постановления Правительства имел отрицательное заключение Министерства финансов по причине отсутствия финансовых средств, предусмотренных в рамках бюджета на среднесрочный период (на 2014-2016 годы) для соответствующих работ;

• неполной регистрации объектов недвижимого имущества в Регистре недвижимого имущества;

• неутверждения руководящими правительственными лицами новой концепции по переоценке объектов недвижимого имущества с целью налогообложения, хотя концепция была разработана АЗОК.

Отсутствие в государственном бюджете финансовых средств для финансирования работ по завершению массовой первичной регистрации по всей территории страны является проблемой как для владельцев прав, которые вынуждены нести затраты, связанные с обмером и регистрацией недвижимого имущества, что ставит в неравные условия с собственниками недвижимого имущества, расположенного в населенных пунктах, в которых уже были выполнены соответствующие работы при поддержке Правительства, так и для МПО, которые не располагают полной информацией об объектах недвижимого имущества, расположенного в населенных пунктах, и о собственниках этого недвижимого имущества, таким образом создавая трудности в администрировании налогообложения недвижимого имущества.

V. ОБЩИЙ ВЫВОД

Аудиторская группа отмечает, что нынешняя система учета и отчетности недвижимого имущества является порочной и не обеспечивает предоставление достоверной информации о существующем недвижимом имуществе. Не обеспечивается надлежащий учет недвижимого имущества и в Регистре недвижимого имущества, который до настоящего времени не является полным, а на существующие данные повлияло множество ошибок.

Процесс администрирования налога на недвижимое имущество не обеспечивает налоговую справедливость и прозрачность, центральные и местные органы не продемонстрировали эффективное сотрудничество для совершенствования налоговых процедур, в том числе в процессе выявления и учета всех субъектов и объектов налогообложения, а также адекватной оценки (по рыночным ценам) объектов недвижимого имущества.

Также менеджмент администрирования публичного имущества всеми уровнями не соответствовал критериям и правилам законодательной базы, на него повлияли несоответствия и недостатки, расширенные в предыдущие периоды, не были установлены заслуживающие доверия действия по устранению проблем центральными и местными ответственными органами. Эта совокупность обстоятельств способствовала неэффективному управлению объектами недвижимого имущества, упущению значительных доходов бюджетами всех уровней. Среди факторов, генерирующих несоответствия, числятся: неразграничение публичного имущества, необеспечение реальности и точности данных из финансовой отчетности; уклонение публичных органов от исполнения функций собственника публичного имущества; несоблюдение имущественных интересов населенных пунктов и др.

Эти отклонения имеют в основе различные причины, особенно человеческий фактор, наиболее выраженным было игнорирование ответственными лицами служебных полномочий, с одной стороны, и неадекватный надзор центральных публичных органов за подведомственными субъектами на соответствующей территории, с другой стороны. Так, компетентные органы, особенно финансовые, налоговые и кадастровые, практически не предпринимают сопряженные усилия для мобилизации и стимулирования примэрий по выявлению возможных источников по расширению/укреплению финансовой базы соответствующих АТЕ.

В результате делаем вывод, что имущественные ресурсы не оценены и не администрированы правильно в публичном интересе.

С целью улучшения отмеченных ситуаций, внешний публичный аудит дает соответствующие рекомендации для точного устранения недостатков, соответственно, для снижения очевидных рисков.

VI. РЕКОМЕНДАЦИИ

Примарам и муниципальным советам Кишинэу, Бэлць, Кахул, Единец и Сорока, председателям и районным советам Кахул и Дубэсарь, Агентству земельных отношений и кадастра, Агентству государственных услуг:

1) устранить несоответствия, указанные в настоящем Отчете;

2) обеспечить документальное подтверждение относительно составления земельного кадастра и/или регистрации в РНИ в соответствии с действующим законодательством;

Примарам и муниципальным советам Кишинэу, Бэлць, Кахул, Единец и Сорока, председателям и районным советам Кахул и Дубэсарь:

3) зарегистрировать в кадастровых органах имущество публичной собственности в соответствии с положениями действующего законодательства;

4) обеспечить выявление всех объектов недвижимого имущества (в том числе земельных участков), не оцененных в налоговых целях, с информированием АПУ для его оценки, в том числе переданных в аренду/наем/пользование/ хозяйственное управление, с обеспечением надлежащей регистрации соответствующих договоров;

5) обеспечить поступление платежей за аренду земельных участков, являющихся местной публичной собственностью, находящихся в пользовании физических и юридических лиц;

6) назначить ответственных лиц за регистрацию и учет договоров аренды/найма, купли-продажи земельных участков, с включением этих полномочий в должностные инструкции;

Председателю района и РС Кахул:

7) пересмотреть договор безвозмездного пользования (составленный в отсутствие прозрачной процедуры, установленной законодательной базой), заключенный с ООО “Sud Invest Company” и администратором Промышленного парка Кахул, обеспечивая соблюдение законодательных положений;

Примару и муниципальному совету Кахул:

8) обеспечить взыскание ущерба, нанесенного муниципальному бюджету от продажи земельного участка площадью 2,9483 га;

Агентству публичной собственности, Агентству земельных отношений и кадастра, Агентству государственных услуг:

9) провести полную инвентаризацию земель, являющихся публичной собственностью государства, в том числе прилегающих к частным объектам;

Агентству публичной собственности:

10) представить МПО информацию о приватизации земельных участков, являющихся публичной собственностью государства, прилегающих к частным объектам, для отражения их в земельном кадастре;

11) обеспечить поступление платежей за аренду земельных участков, являющихся публичной собственностью государства, прилегающих к объектам недвижимого имущества;

Государственной налоговой службе:

12) обеспечить полное отражение в отчетности льгот, предоставленных согласно Налоговому кодексу;

13) пересмотреть Положение о порядке администрирования налога на недвижимое имущество посредством АИС “Фискальный кадастр” с целью точного установления отчетов, которые должны быть удалены из системы, которая будет включать данные, необходимые для мониторинга налогообложения всех объектов недвижимого имущества и исключит дублирование некоторых данных;

14) принять меры по осуществлению мониторинга всех субъектов и объектов налогообложения налогом на недвижимое имущество, постоянно анализировать правильность информаций, зарегистрированных в налоговом кадастре, с назначением ответственных лиц.

Справка. Настоящий Отчет аудита был составлен на основании доказательств, собранных аудиторской группой в следующем составе: начальника I Управления аудита в рамках ГУАМПО Серджиу Штирбу; главных государственных контролеров: Елены Колибэ, Виктора Гамулински, Валентины Делиу, Александру Лысого; старших государственных контролеров: Риммы Счастливой, Аурики Русу, Аурелии Усаты; государственных контролеров: Игоря Кэлугэряну, Николая Яламова.

Приложение № 1

Полномочия вовлеченных субъектов

____________________

²⁶⁵ Ст.7 Закона № 828-XII от 25.12.1991.

²⁶⁶ Ст.8 Закона № 828-XII от 25.12.1991.

²⁶⁷ Ст.7 Закона № 121 от 04.05.2007 и п.6 ПП № 902 от 06.11.2017 “Об организации и функционировании Агентства публичной собственности”.

²⁶⁸ Ст.11 (1) Закона № 1543-XIII от 25.02.1998.

²⁶⁹ Ст.11 (2) Закона № 1543-XIII от 25.02.1998.

²⁷⁰ Ст.9 Закона № 828-XII от 25.12.1991.

²⁷¹ Ст.10 Закона № 828-XII от 25.12.1991.

²⁷² Ст.132 Закона № 1163-XIII от 24.04.1997.

²⁷³ Ст.158 Закона № 1163-XIII от 24.04.1997.

Приложение № 2

Законодательно-нормативная база,

используемая в качестве критериев аудита:

Земельный кодекс № 828-XII от 25.12.1991;

Закон о кадастре недвижимого имущества № 1543-XIII от 25.02.1998;

Налоговый кодекс № 1163-XIII от 24.04.1997;

Закон о местном публичном управлении № 436-XVI от 28.12.2006;

Закон о нормативной цене и порядке купли-продажи земли № 1308-XIII от 25.07.1997

Закон о землях, находящихся в публичной собственности, и их разграничении № 91-XVI от 05.04.2007

Закон № 1056-XIV от 16.06.2000 о введении в действие раздела VI Налогового кодекса;

Закон о формировании объектов недвижимого имущества № 354-XV от 28.10.2004;

Закон о регистрах № 1320-XIII от 25.09.1997;

Закон об оценочной деятельности № 989-XV от 18.04.2002;

Закон о приватизации жилищного фонда № 1324-XII от 10.03.1993;

Закон о публичной собственности административно-территориальных единиц № 523-XIV от 16.07.1999;

Закон об управлении публичной собственностью и ее разгосударствлении № 121-XVI от 04.05.2007;

Закон о мониторинге объектов недвижимого имущества № 267 от 29.11.2012;

Закон об основах градостроительства и обустройстве территории № 835-XIII от 17.05.1996;

Закон о зеленых насаждениях городских и сельских населенных пунктов № 591-XIV от 23.09.1999;

ПП № 1428 от 16.12.2008 “Об утверждении Положения о купле-продаже и сдаче внаем/аренду прилегающих земельных участков

ПП № 958 от 04.08.2003 “Об утверждении Временного положения об оценке объектов недвижимого имущества”;

ПП № 670 от 09.06.2003 “Об утверждении Программы мероприятий по внедрению новой системы оценки объектов недвижимого имущества в целях налогообложения”;

ПП № 1303 от 24.11.2004 “Об утверждении Положения об оценке объектов недвижимого имущества в целях налогообложения”;

ПП № 971 от 12.08.2016 “Об утверждении Земельного кадастра по состоянию на 1 января 2016 года”;

ПП № 675 от 06.06.2008 “О Регистре публичного имущества”;

ПП № 1528 от 29.12.2007 “Об утверждении Программы разграничения земель, находящихся в публичной собственности”;

ПП № 1030 от 12.10.1998 “О некоторых мерах по созданию кадастра недвижимого имущества;

ПП № 162 от 19.02.2004 “О некоторых мерах по инвентаризации объектов недвижимого имущества, являющихся собственностью административно-территориальных единиц и государства;

ПП № 99 от 10.02.2014 “Об утверждении Положения о приемке в эксплуатацию гаражей гаражно-строительных кооперативов”;

Приказ АЗОК № 112 от 22.06.2005 “О регистрации объектов недвижимого имущества и прав на них”;

Приказ АЗОК № 15 от 18.02.2016 “Об утверждении тарифов на услуги по приемке кадастровых работ, по присвоению/изменению почтового адреса объекта недвижимого имущества и выдаче информации из адресного плана”;

Приказ АЗОК № 103 от 22.08.2013 “Об утверждении Инструкции о способе обновления кадастровых данных с целью поддержки системы налогообложения”;

Приказ АЗОК № 108 от 02.09.2016 “Об утверждении Положения по составлению схемы размещения недвижимого имущества, проведению временной первичной регистрации прав собственности и упрощенному выполнению первичных кадастровых работ на уровне зданий”;

Приказ АЗОК № 25 от 25.02.2015 “Об утверждении отклонений площадей участков в зависимости от их размеров”;

Приказ ГНС № 495 от 10.06.2015 “Об утверждении типового формуляра Расчета по налогу на недвижимое имущество (Forma BIJ-15) и Инструкции о порядке его заполнения и представления”;

Приказ ГНС № 24 от 06.02.2006 “Об утверждении формуляров налоговых отчетов по земельному налогу и налогу на недвижимое имущество”.

Приложение № 3

Информация о земельных участках АТЕ

по состоянию на 01.01.2016 и 01.01.2017

Приложение № 3.1

Эволюция земельных участков по владельцам

за период 01.01.2013-01.01.2017 (тыс. га)

Приложение № 4

Бюджетные ассигнования,

произведенные АЗОК за период 2012-2016 годов, для реализации

процесса разграничения земельных участков публичной собственности

Приложение № 5

Населенные пункты и земельные участки, переданные

в частную собственность, согласно ст.11 Земельного кодекса,

в которых не была проведена массовая регистрация,

предусмотренная Государственной программой,

по состоянию на 01.01.2017

Приложение № 6

Анализ отраженных в Земельном кадастре земельных участков

по сравнению с земельными участками, отраженными в РНИ

по состоянию на 01.01.2017

Приложение № 7

Перечень публичных учреждений, имеющих в управлении

объекты недвижимого имущества государственной собственности

Республики Молдова, расположенные за рубежом

Приложение № 8

Анализ неоцененного недвижимого имущества

в общем количестве оцененного имущества по состоянию на 01.01.2017,

в целом по АТЕ из Республики Молдова

Приложение № 9

Обобщение несоответствий

согласно ссылкам на цель № 1 из Отчета аудита

Приложение № 10

Анализ исполнения утвержденного плана

по переоценке недвижимого имущества в целях налогообложения

в зависимости от количества и стоимости средств,

используемых АЗОК с этой целью в 2016 году

Приложение № 11

Обобщение несоответствий

согласно ссылкам на цель III из Отчета аудита

Приложение № 12

Подробные сведения

о соответствии управления некоторыми земельными участками

• Земельный участок с кадастровым № 0100104752

В соответствии с утвержденным списком публичных земель²⁷⁴ земельный участок с кад. № 0100104752 является публичным земельным участком “Парк” – 21,1042 га. По данным РНИ порядок пользования земельным участком указан “обустроенный участок” публичной сферы. В ходе аудита было установлено, что на территории парка располагается торговая точка, администрируемая ООО “Electro Brand” (налоговый код 1015600005109).

Аудит запросил от подразделений ПМК документы о законности проведения торговой деятельности. В результате анализа представленных актов было установлено, что 1.12.2016 экономический агент получил от претуры сектора Ботаника разрешение на осуществление деятельности по предоставлению услуг катамаранов, аренды беседок, мангалов в парке “Долина Роз”, подписанное претором сектора Ботаника. ГУТОПОУ было уведомлено экономическим агентом об осуществлении, начиная с 1.04.2017, трех видов деятельности: продажа горячих и охладительных напитков и мороженого в оригинальной упаковке, которая должна была осуществляться экономическим агентом в киоске (мобильное устройство) размерами 2,5 × 3 = 7,5 кв.м., а также услуги проката катамаранов и аренды беседок, мангалов, для которых не была указана необходимость использования каких-либо площадей. Аудит отмечает, что ГУТОПОУ не выдало разрешение на осуществление деятельности по сдаче в аренду беседок, они были вычеркнуты ручкой из текста уведомления, с заверением изменения текста подписью ответственного работника.

Аудиторская группа, совместно со специалистами ГУАУЗО ПМК, при выезде на место установила, что экономический агент ООО “Electro Brand” оказывает услуги по сдаче в аренду в парке “Долина Роз” беседок (22 штуки разных размеров), на площади около 1,13 га. Согласно выставленным на информативном панно ценам, экономический агент взимает по 400 леев (понедельник-пятница), 500 леев (суббота-воскресенье) за каждую сданную в аренду беседку, и по 1700-1800 леев за каждую из двух самых вместительных беседок. По казначейским данным, в муниципальный бюджет в течение 2017 года от ООО “Electro Brand” поступили платежи на общую сумму 1,1 тыс.леев.

Таким образом, отмечается, что экономический агент использовал в коммерческих целях земельный участок площадью 1,13 га муниципальной собственности в нарушение требований ст.6 1) Закона № 591 от 23.09.1999, расположенный в периметре зеленых насаждений, которые являются исключительно объектом публичной собственности и не могут быть приватизированы или арендованы. Вместе с тем неоформление документально земельных отношений с ПМК привело к неуплате соответствующих платежей за период с 1.04.2017 по 1.10.2017 в сумме 126,0 тыс.леев.

Кроме того, аудит отмечает, что, хотя ст.20 Закона № 591 от 23.09.1999 предусматривает, что “хозяйствующие субъекты, желающие приобрести участки под строительство и размещение являющихся государственной собственностью в зеленых насаждениях объектов социально-хозяйственного назначения, совместимых с назначением зеленых насаждений (спортивные площадки, площадки для игр и отдыха, объекты культурно-массового характера, предприятия общественного питания, киоски, павильоны), испрашивают согласие на это ОМПУ и ЦО по окружающей среде”, такое согласие отсутствовало.

Вместе с тем упомянутая законодательная норма предусматривает, что “месторасположение объектов, площадь занимаемых ими территорий и условия осуществления в последующем деятельности определяются на основе документации по градостроительству и благоустройству территорий, утвержденной в установленном порядке”, которое согласно положениям ст.14 (2) о) Закона № 436 от 28.12.2006, входит в компетенцию МСК. В данном случае ПМК не было представлено достаточно доказательств относительно соблюдения предусмотренной законом процедуры по регламентированной разработке и утверждению градостроительной документации²⁷⁵ на размещение объекта в зеленой зоне. В этих условиях было выявлено, что не был составлен и утвержден в установленном порядке²⁷⁶ договор земельной аренды с соответствующим хозяйствующим субъектом.

____________________

²⁷⁴ Решение МСК № 11/52 от 23.12.2014 “О разграничении земель муниципальной собственности в секторе Ботаника”.

²⁷⁵ Ст.2, ст.3 и ст.5 Закона № 835 от 17.05.1996.

²⁷⁶ ст.14 2) (d) Закона № 436 от 28.12.2006.

• Земельные участки с кадастровыми № 0100311031 и № 0100311032

На основании решения МСК № 16/23-11 от 3 августа 2000, ПМК сдала в аренду сроком на пять лет ИП “Sîrbu Taivi” земельные участки по ул. Н. Милеску Спэтару: № 1 – кад. № 0100311031, площадью 0,59 га, для последующей эксплуатации автостоянки” (временно); № 2 – кад. № 0100311032, площадью 0,008 га “для последующей эксплуатации торгового павильона с летней террасой, в соответствии с прилагаемым планом” (временно). В результате был заключен Договор земельной аренды № 2312/2000 от 16.08.2000, который действовал до 16.08.2003. Следует отметить, что на протяжении всего периода земельных отношений с хозяйствующим субъектом, были внесены несколько изменений в отношении площади земельного участка с кад. № 0100311031, которая была увеличена до 0,4959 га. На дату заключения договора размер арендной платы был установлен в сумме 9,9 тыс.леев/год. Платежи в муниципальный бюджет по этому договору, согласно информации ГУАГЗО, были произведены до 24.06.2014 на общую сумму 212,7 тыс.леев. Таким образом, аудитом установлено, что в период с 16.08.2003 по 24.06.2014 расчеты осуществлялись в отсутствие юридических обоснований, поскольку собственник земельного участка не заключил и/или не продлил договор аренды.

Впоследствии, согласно акту инспекции № 0100/11/1523 от 11.02.2011, выданному ТКО Кишинэу, и плану месторасположения строений было установлено, что де-факто на участке № 2 построено несанкционированное капитальное строение размером 16,0 м × 8,4 м, с летней террасой (16,0 м × 5,0 м). Таким образом, ИП “Sîrbu Taivi”, незаконно и не имея юридического обоснования, построил на муниципальной территории коммерческое помещение с летней террасой, в отсутствие разрешения на строительство, которое эксплуатировалось в отсутствие акта окончательной приемки. На основании Решения суда сектора Рышкань № 4A-1608/10 от 23.12.2010 “О несанкционированном строительстве, совершенном ИП “Sîrbu Taivi”, была применена административная санкция в виде штрафа в размере 60 условных единиц (1200 леев). Таким образом, путем оплаты незначительного штрафа экономическому агенту были созданы условия для узаконивания несанкционированного строительства через процедуру, предусмотренную нормативным актом, утвержденным МСК в 2001-2004²⁷⁷. По мнению аудита, данная инструкция должна быть пересмотрена, поскольку является уязвимой и не относится конкретно к несанкционированному строительству, осуществляемому на муниципальных землях, чем создаются предпосылки для отчуждения муниципальных земель как прилегающие земельные участки, в результате чего муниципальному бюджету наносится значительный ущерб.

Впоследствии ПМК выдала Градостроительный сертификат № 416 от 27.05.2011²⁷⁸, в котором установлено, что строение на муниципальной территории расположено в зоне с кодом “C” – зона общих услуг²⁷⁹. Строение, возведенное на незаконно занятом участке, размещается на муниципальной электросети. Аудит отмечает, что комиссия по окончательной приемке ПМК, в отсутствие необходимой документации (разрешения на строительство), незаконно подписала Протокол окончательной приемки № 196 от 20.03.2012, в котором предлагается, чтобы объект с летней террасой, незаконно построенный (несанкционированный) на муниципальной территории, был принят. В результате 7.10.2015 ГП “Cadastru” зарегистрировало объект недвижимости в РНИ, собственником которого является ИП “Sîrbu Taivi”, основанием для регистрации послужил отмеченный выше Протокол.

На основании Решения МСК № 6/50-8 от 3.10.2014, ПМК были восстановлены земельные отношения аренды с ИП “Sîrbu Taivi” на срок 5 лет, временно, без права приватизации земельного участка с кад. № 0100311032, площадью 0,034 га, назначение участка “для эксплуатации объекта торговли и общественного питания с летней террасой, в соответствии с приложенным планом”. Таким образом, был заключен Договор аренды № 6533/2014 от 4.11.2014 на срок 5 лет, на дату заключения договора размер аренды установлен в сумме 9,2 тыс.леев/год. По данным ГУАГЗО, арендная плата по данному договору до конца 2017 года составила в целом 21,7 тыс.леев. На 23.04.2015 ПМК составила Дополнительное соглашение к Договору земельной аренды № 6533/2014 от 4.11.2014, которым были внесены некоторые изменения, которые, по мнению аудита, благоприятствовали получению земельного участка хозяйствующим субъектом²⁸⁰.

Таким образом, МСК на основании Решения № 3/15-2 от 11.04.2017 о приватизации земельного участка, прилегающего к частному объекту ИП “Sîrbu Taivi” по улице Н. Милеску Спэтарул, 11/2, принял решение о продаже по нормативной цене 53,4 тыс.леев земельного участка площадью 0,034 га с кад. № 0100311032. В итоге, в отношении указанного участка был заключен Договор купли-продажи от 15.06.2017. Впоследствии, в РНИ ГП “Cadastru” 26.09.2017 были внесены изменения в графу “собственник земельного участка”, с указанием ИП “Sîrbu Taivi”, на основании договора купли-продажи.

Соответственно аудит отмечает, что действия МСК и ПМК, изложенные выше, являются незаконными действиями, посредством которых незаконно был отчужден муниципальный земельный участок площадью 0,034 га, присвоив ему статус прилегающего участка к несанкционированному строению, вследствие чего был продан по незначительной цене.

В отношении муниципального земельного участка площадью 0,4259 га, с кад. № 0100311031 отмечается, что на основании Решения МСК № 10/32-5 от 9.12.2014 были восстановлены земельные отношения аренды на срок 5 лет с ИП “Sîrbu Taivi”, назначение участка “для эксплуатации автостоянки, в соответствии с приложенным планом”. В результате был заключен Договор земельной аренды № 6612/2015 от 26.01.2015, размер арендной платы установлен в сумме 115,3 тыс.леев/год. По данным ГУАГЗО, на конец 2017 года платежи по данному договору составили в целом 356,0 тыс.леев.

Вместе с тем аудит отмечает, что по состоянию на 11.05.2015 был заключен Договор простого товарищества № 3/d между ИП “Sîrbu Taivi”, с одной стороны, и строительной компанией “Basconslux”, с другой стороны, без согласования с МСК, который является владельцем земельного участка. В соответствии с п.1.1 договора “Стороны обязуются внести свои вклады и действовать совместно, не являясь юридическим лицом, разделив между собой убытки и доходы, в целях строительства жилого комплекса по адресу мун.Кишинэу, ул. Н. Милеску Спэтарул”, а согласно п.1.2 “ИП “Sîrbu Taivi”²⁸¹ предоставляет СК “Basconslux” земельный участок площадью 0,4259 га, с кад. № 0100311031”. В свою очередь, СК “Basconslux” обязуется осуществить проектирование, строительство жилого комплекса на муниципальной территории и его сдачу в эксплуатацию”.

Согласно п.2.3 Договора, участники товарищества договорились, что доли в уставном капитале составят: – ИП “Sîrbu Taivi” – 1%; – СК “Basconslux” – 99%. Согласно п.4.1 и п.4.2 Договора, СК “Basconslux” получит в результате сдачи в эксплуатацию жилого комплекса, право собственности на весь комплекс, а ИП “Sîrbu Taivi” получит право собственности, указав площадь после утверждения проекта строительства, на сумму 100 тыс.евро. Кроме того, согласно п.3.2 Договора, после сдачи в эксплуатацию жилых домов, ИП “Sîrbu Taivi” обязуется передать право пользования на муниципальный земельный участок сформированному кондоминиуму, но с сохранением за собой права собственности на него, при том, что ИП на самом деле имело лишь земельные отношения с этим участком, а его собственником является МСК.

В соответствии с Положением местного градостроительного плана города Кишинэу, утвержденным Решением МСК № 22/40 от 25.12.2008, этот участок расположен в зоне с кодом “C7”, предназначенной для предоставления услуг, несовместимых с жилой зоной, что не позволяет строительство жилых домов. В отсутствие решения МСК об изменении назначения земельного участка и об изменении городских функциональностей, 4.08.2015 ПМК в нарушение законодательства²⁸² выдает Градостроительный сертификат № 428/15, который удостоверяет разработку проектной документации на “строительство жилого комплекса, с подземной парковкой, с режимом по вертикали: S+P+14E”, а 22.12.2016 выдает и Разрешение на строительство № 380-c/16²⁸³.

Следует отметить, что после сдачи в эксплуатацию построенных объектов недвижимости по ул. Н. Милеску Спэтарул и продажи квартир, ИП “Sîrbu Taivi” или СК “Basconslux” не будет обязана продлевать договор аренды земельного участка, а МСК будет владельцем участка, который больше не соответствует первоначальному состоянию, будучи резко ограничен в действиях, чтобы управлять этой землей. Отмечается, что в период 21.02.2017-3.03.2017 объекты недвижимого имущества были переданы в кондоминиум как “Будущие объекты имущества”, а значит впоследствии МСК будет обязан передать прилегающий земельный участок АСК в соответствии с положениями Закона о кондоминиуме в жилищном фонде.

____________________

²⁷⁷ Временная инструкция о незаконном строительстве, утвержденная решением МСК № 13/31 от 10.05.2001 и измененная Решением МСК № 6/37 от 18.02.2004.

²⁷⁸ Подписан исполняющим обязанности примара, секретарем МСК и главным архитектором.

²⁷⁹ Положение местного градостроительства города Кишинэу.

²⁸⁰ 1. Исключить из подпункта 1.1 (назначение участка) словосочетание “временно, без права приватизации”; 2. В разделе “Обязанности сторон” исключить подпункт 3.2.6, а именно “освободить за свой счет арендованный земельный участок по указанию ПМК”. На основании Решения МСК № 2/24-4 02.2015, были внесены изменения в Решение МСК № 6/50-8 от 3.10.2014: в п.1 исключить словосочетание “временно, без права приватизации”; исключить п.2.5.

²⁸¹ Согласно разд. XXVIII Гражданского кодекса.

²⁸² Закон № 835-XIII от 17.05.1996, ст.12 Закона о разрешении выполнения строительных работ № 163 от 9.07.2010.

²⁸³ Подписанное вице-примаром, секретарем МСК и главным архитектором.

• Земельный участок с кадастровым № 0100101821

16.06.2010 между примэрией мун.Кишинэу и АО “AVANTAJ-AV” был заключен договор аренды земельного участка № 5365, согласно которому последнее должно было построить малоэтажный жилой район на земельном участке № 0100101821 площадью 1,4844 га, стоимостью 153,4 тыс.леев/год, сроком на 5 лет. На момент изучения данных из РНИ (16.11.2017) 14 объектов были проданы на основании договоров купли-продажи 11 физическим лицам и 3 юридическим лицам как объекты незавершенного строительства. В период 2016-2017 годов из 14 незавершенных объектов на земельном участке площадью 1,48 га, 7 были сформированы как отдельные объекты недвижимости со строениями и прилегающим участком²⁸⁴, в результате чего площадь указанного участка уменьшилась на 0,62 га и ее остаток составляет 0,8842 га.

После продажи этих объектов незавершенного строительства физическим лицам, они запросили у ПМК приватизацию прилегающих к ним земельных участков. Таким образом, на основании решений МСК²⁸⁵ эти участки площадью 0,6001 га были проданы ПМК как прилегающие земельные участки по тарифу 621,05 лея, в результате чего были получены доходы в размере 8,7 тыс.леев, в то время, как они должны были быть реализованы как земельные участки для строительства, используя тариф в 19873,34 лея, или 837,2 тыс.леев²⁸⁶. Исходя из вышеизложенного, в нарушение требований ст.9 и ст.10 (7) Закона № 1308 от 25.07.1997, в результате приобретения физическими лицами прилегающих участков указанных выше объектов незавершенного строительства²⁸⁷, муниципальный бюджет недополучил минимальных доходов в сумме 828,5 тыс.леев. Кроме того, оцененная в целях налогообложения стоимость перечисленных выше участков составляет 3006,0 тыс.леев.

Также отмечается, что хотя объекты незавершенного строительства были проданы АО “AVANTAJ-AV” физическим и юридическим лицам (в период 2012; 2015 и 2016 годов), согласно данным из РНИ, оставшийся после разделения участок (площадью 0,8842 га), на котором расположены строения и который прилегает к ним, в настоящее время находится в собственности мун.Кишинэу. Следовательно, сохраняется риск того, что указанный участок будет приватизирован владельцами строений по заниженным ценам, как и в предыдущих случаях.

➢ Согласно п.3.2.3 договора аренды было предусмотрено, что АО “Avantaj-AV” должно было передать безвозмездно в собственность мун.Кишинэу 3 квартиры (10% построенного жилого фонда) до первичной регистрации объектов недвижимости на основании договора, заключенного с ГУЖКХБ. Следует отметить, что в упомянутом п.3.2.3 отсутствует аргументированный расчет, определяющий площадь указанных 10% построенного жилого фонда. Аудитом установлено, что 4.11.2015 АО “Avantaj-AV” на основании актов приема-передачи передало 3 квартиры²⁸⁸ площадью 92,9 кв.м., 93,3 кв.м., 93,4 кв.м. ГУЖКХБ МСК, по цене, соответственно, 1057,6 тыс.леев, 1062,2 тыс.леев и 1063,3 тыс.леев, эквивалент 52,3 тыс.евро за каждую. Передача квартир ГУЖКХБ не была осуществлена из построенных ими объектов АО “Avantaj-AV”. Они были переданы этим обществом из других объектов, которые согласно данным, внесенным в РНИ, первоначально были зарегистрированы за другой фирмой, которая выполнила строительство квартир. С 20.11.2015 соответствующие квартиры зарегистрированы в РНИ с правом собственности за ГУЖКХБ, однако имущественные права были обременены судебным исполнителем за 11 дней до регистрации прав на них – 9.11.2015²⁸⁹. Исходя из вышеизложенного, аудит отмечает, что сотрудники и должностные лица ПМК и МСК не только не предприняли мер по устранению недостатков, выявленных ранее Счетной палатой, но допустили и дальнейшее нанесение ущерба муниципальному бюджету.

____________________

²⁸⁴ Кад. №: 1001011209 – 0,0662 га; 1001011208 – 0,0922 га; 1001011202 – 0,1027 га; 1001011210 – 0,1534 га; 1001011216 – 0,0789 га; 1001011211 – 0,0541 га и 1001011212 – 0,0526 га.

²⁸⁵ Решения МСК № 3/16-7; 3/16-6; 3/16-5; 3/16-4; 3/16-3 и 3/16-2 от 11.04.2017.

²⁸⁶ Расчет: 19873,34 × 65 × 0,6001 га × 0,9 × 1,2 = 837,2 тыс.леев.

²⁸⁷ РНИ/площадь (га): 1001011209 – 0,0662 га; 1001011208 – 0,0922 га; 1001011202 – 0,1027 га; 1001011210 – 0,1534 га; 1001011216 – 0,0789 га; 1001011211 – 0,0541 га; и 1001011212 – 0,0526 га.

²⁸⁸ РНИ: № 0100313224.049; 0100313224.053; 0100313224.063.

²⁸⁹ Определение о применении мер обеспечения в исполнительном производстве № 003-12p /14 от 24.06.2015.

• Земельный участок с кадастровым № 0100415014

На 29.03.2002 на основании Решения МСК № 7/15-10 от 21.03.2002 между ПМК и Союзом автоводителей Республики Молдова был заключен Договор № 3029/2002 аренды земельного участка № 0100415014, площадью 1,07 га, сроком на 5 лет и с арендной платой 36,5 тыс.леев в год, который 17.07.2008²⁹⁰ был продлен на 5 лет. Предметом договора являлась “эксплуатация автостоянки, временно, без права приватизации, до использования земельного участка по назначению”.

В отсутствие согласия собственника земельного участка (МСК), 13.10.2010 ПМК (ГУАГЗО) незаконно выдала Градостроительный сертификат № 745/10²⁹¹, который позволил САВ разработать проектную документацию на строительство на этом участке, расположенном в зоне с кодом городской функциональности “C7”²⁹², автостоянки с навесом, подсобных помещений (боксы для обслуживания автомобилей и проходной пункт), укрытая автоэстакада и ограждение участка легко разбираемыми строениями, с последующей выдачей разрешения на строительство²⁹³.

В итоге, 21.04.2011 в РНИ были зарегистрированы объекты недвижимости площадью 20,1 кв.м. и, соответственно, 52,9 кв.м. (которые существовали еще с 2002 года), что сделало невозможным разрыв отношений земельной аренды, установленных с МСК. Таким образом, была создана предпосылка для изменения порядка пользования земельным участком из “непродуктивного” в “под строительство”, с допущением отклонений от действующих процедурных положений, в отсутствие соответствующего решения МСК²⁹⁴. Право собственности на эти строения на основании договоров о совместной деятельности²⁹⁵ и протокола окончательной приемки²⁹⁶, было зарегистрировано в долях за САВ – 75%, и за 2 физическими лицами – 25%, без уведомления собственника земельного участка (МСК). Впоследствии, на основании Договора № 4964 от 11.12.2013, эти 2 физических лица продали свои доли в строениях ООО “Forscont Exim” на сумму 36,7 тыс.леев.

На 30.10.2014, согласно Решению МСК № 6/30-10 от 2.10.2014²⁹⁷ было принято переоформление земельных отношений аренды земельного участка по ул.Карьеры, 5, с САВ на 75% участка, и с 2 физическими лицами на 25% участка (хотя они уже не являлись собственниками строений). В результате в нарушение законодательства²⁹⁸, в отсутствие решения МСК вице-примар мун.Кишинэу подписал с ООО “Forscont Exim” договор аренды доли 25% участка по ул.Карьеры, 5.

Кроме того, в отсутствие решения МСК, на основании Договора № 11331 от 19.12.2014 обмена доли 75% постройки по ул.Карьеры, 5, на участок площадью 0,66 га, расположенный в сек.Бубуечь, стоимостью 324,6 тыс.леев (налоговая стоимость 639,3 тыс.леев), на 18.02.2015 по договору уступки аренды (дополнение к Договору земельной аренды № 6541/2014 от 30.10.2014), ПМК заменила арендатора САВ на ООО “Forscont Exim”²⁹⁹.

Посредством описанных выше сделок ООО “Forscont Exim”, в отсутствие прозрачных процедур, становится бенефициаром земельного участка, арендуемого у МСК. Кроме того, Решением МСК № 6/30-10 от 2.10.2014 было изменено назначение участка “для проектирования и строительства комплекса жилых домов с объектами социального назначения и парковкой для автомобилей, за счет сноса объектов недвижимости частной собственности”.

Аудит отмечает, что при выдаче Градостроительного сертификата № 720/15 от 17.11.2015, код городской функциональности 23.07.2015 был изменен в “R7” на основании протокола Совета архитектуры (в одностороннем порядке, в отсутствие решения МСК, что противоречит законной процедуре³⁰⁰ и без извещения других заинтересованных публичных учреждений).

ООО “Forscont Exim”, не являясь собственником земельного участка, заключило юридические документы³⁰¹ с застройщиком недвижимости о создании простого товарищества, согласно которым передало земельный участок с кад. № 0100415014 по ул.Карьеры, 5, для проектирования и строительства жилого комплекса, а также существующие объекты для их сноса. Взамен на это, застройщик передал ему в собственность различные будущие объекты недвижимости общей площадью 4956,3 кв.м., с рыночной стоимостью³⁰² начиная от суммы 2200,6 тыс.евро, или 45112,2 тыс.леев³⁰³, и обязался передать в собственность МСК 10 квартир общей площадью 417,9 кв.м., на сумму 185,6 тыс.евро, или около 3803,7 тыс.леев³⁰⁴, а также оплатить аренду земельного участка на период проведения строительства³⁰⁵.

Следует отметить, что после сдачи в эксплуатацию построенных объектов недвижимости и продажи полученных квартир и коммерческих помещений, ООО “Forscont Exim” не будет обязано продлить договор аренды земельного участка, а МСК получит участок, не соответствующий его первоначальному состоянию, и будет обязан передать его в собственность кондоминиума. Этот факт стал возможным благодаря решениям МСК, которому должностными лицами ПМК были выдвинуты к принятию, казалось бы, законные решения, которыми в результате изменения субъекта и объекта договора аренды земельный участок приводился в необходимое состояние для строительства жилого комплекса в отсутствие проведения открытых аукционов.

____________________

²⁹⁰ На основании Решения МСК № 11/6-20 от 27.06.2008.

²⁹¹ Подписанный вице-примаром, секретарем МСК, главным архитектором.

²⁹² Решение МСК № 22/40 от 25.12.2008: “зоны общих услуг включают в себя функции, посредством которых осуществляются услуги в более широком масштабе, чем те, которые предусмотрены в зоне обслуживания на уровне квартала. Из-за загрязнения окружающей среды шумом от интенсивного движения, перемещения тяжелых предметов и т.п., эта область является несовместимой с жильем и розничными продажами”.

²⁹³ Разрешение на строительство № 61 от 11.02.2011, подписанное вице-примаром, секретарем МСК, главным архитектором, государственным инспектором в строительстве.

²⁹⁴ П.26 Положения о порядке предоставления, изменения назначения и обмена земель, утвержденного ПП № 1451 от 24.12.2007: перевод земель из одной категории назначения в другую осуществляется согласно постановлению Правительства или по решению правомочного органа местного публичного управления в случаях, предусмотренных ст.8 и ст.9 Земельного кодекса № 828-XII от 25.12.1991.

²⁹⁵ Договор о совместной деятельности № 1 от 15.09.2010 и Договор б/н от 11.05.2011.

²⁹⁶ Протокол № 265 от 6.04.2011, подписанный вице-примаром (председатель приемочной комиссии), начальником УАС, (заместитель председателя приемочной комиссии), главным архитектором, претором сектора Рышкань, представителем САВ.

²⁹⁷ Решение МСК № 6/30-10 от 2.10.2014 “О переоформлении земельных отношений аренды земельного участка по ул.Карьеры, 5, с Союзом автоводителей Республики Молдова, г-ном И.Н. и г-жой И.Л.”.

²⁹⁸ Ст.14 (2) c) Закона № 436-XVI от 28.12.2006.

²⁹⁹ Фискальный код 1013600005286.

³⁰⁰ Предусмотренной Законом № 835-XIII от 17.05.1996.

³⁰¹ Предварительный договор от 2.12.2014, Договор гражданского общества № 201 от 20.01.2015, Дополнительное соглашение б/н от 11.05.2016.

³⁰² Цена продажи помещений в жилом комплексе по ул.Карьеры,5, установлена от 444 евро за квадратный метр

(https://topimobiliare.md/complex-rezidential-nou-circului/; http://www.laetaj.md/blocuri/circului/).

³⁰³ 4956,3 кв.м. × 444,0 евро = 2200597,20 евро × 20,5 леев/евро.

³⁰⁴ 417,9 кв.м. × 444,0 евро = 185547,6 евро × 20,5 леев/евро.

³⁰⁵ В период земельной аренды оплачиваемые платежи составили 780,4 тыс.леев, из которых 266,7 тыс.леев были оплачены застройщиком недвижимости и 513,7 тыс.леев ООО “Forscont Exim”.

• Земельные участки с кадастровыми № 0100312245 и № 0100312423

На основании свидетельства о приватизации № 1032/09 от 23.11.2000³⁰⁶, ГП “Cadastru” 26.12.2002 незаконно зарегистрировало в качестве отдельного объекта недвижимого имущества спортивную площадку, расположенную на земельном участке № 0100312245 площадью 3,11 га, хотя положениями ст.4 Закона № 1543 от 25.02.1998 не были указаны в качестве объектов регистрации обустройства земельного участка, создавая, таким образом, неопределенность в отношении собственника земельного участка. В этом контексте отмечается, что АО “Alimentarmaş” стало владельцем объекта недвижимости № 0100312245.01. В то же время участок № 0100312245 площадью 3,11 га был зарегистрирован 26.12.2002 в РНИ как собственность Республики Молдова. Рассмотрев электронную версию кадастрового дела, представленного ГП “Cadastru”, аудитом установлено отсутствие решения регистратора по основаниям, которые легли в основу проведения соответствующей регистрации, а также заявления правообладателя (РМ) в соответствии с положениями ст.26 Закона № 1543 от 25.02.1998.

ЦПО и МПО, в нарушение требований ст.10¹ (2) Закона № 1308 от 25.07.1997, не установили границы земельного участка, необходимого для обеспечения нормальной работы объекта недвижимости, и границы земельного участка, который должен был перейти в резервный фонд публичного органа.

Впоследствии, 30.09.2005 АО “Alimentarmaş” продало объект недвижимости “Комплексная спортивная площадка (публичного, социально-культурного назначения), расположенная на земельном участке площадью 3,11 га (№ 0100312245), находящемся в мун.Кишинэу, ул. Джинта Латинэ, 12” одному застройщику за 628,2 тыс.леев. Хотя этот договор был обжалован в суде примэрией мун.Кишинэу, иск было отозван по запросу всех сторон, участвующих в процессе, а договор остался в силе.

Следует отметить, что в период 1997-2008 ЦПО и МПО не обеспечили заключение с АО “Alimentarmaş” и застройщиком договоров аренды указанного земельного участка. В результате только в период с 13.09.2005 по 6.11.2008 недополучено доходов за использование земельного участка на общую сумму 422,7 тыс.леев³⁰⁷.

Лишь 9.10.2008 было принято решение МСК № 16/7-15, на основании которого был заключен договор о передаче в аренду сроком на 5 лет застройщику земельных участков по ул. Джинта Латинэ, 12, площадью 3,083 га³⁰⁸, по цене 133,0 тыс.леев в год (начиная с 1.01.2011 – 291,3 тыс.леев). Этот договор ГП “Cadastru” зарегистрировало в РНИ в нарушение требований Гражданского кодекса, поскольку собственником земельного участка являлась Республика Молдова, а никак не МСК.

В результате существующих споров между МСК и застройщиком, на основании окончательного решения ВСП³⁰⁹ от 24.10.2012, ПМК выдала 15.04.2013 застройщику недвижимости градостроительный сертификат³¹⁰ на “строительство жилого комплекса с объектами социально-культурного, торгового назначения с подземными парковками в пределах земельного участка № 0100312245 и благоустройство улиц и доступа к земельному участку № 0100312423 – транш № 2”, а также на “строительство спортивного комплекса общего пользования (перемещение спортивного комплекса, в целях сохранения существующей зоны для отдыха и спорта) на муниципальном земельном участке, зеленых насаждений в сквере по ул. Джинта Латинэ – ул. Вадул-луй-Водэ – транш № 1”³¹¹. Застройщик добровольно взял на себя обязанность по перемещению спортивного комплекса на основании гарантийного письма № 699 от 5.04.2013³¹².

При выдаче градостроительных сертификатов ГУАГЗО и ПМК не учли тот факт, что согласно разработанному эскизу проекта часть зданий должны были быть построены за пределами земельного участка, принадлежащего застройщику. Кроме того, ГУАГЗО и ПМК не разграничили, не сформировали как объект недвижимого имущества и не зарегистрировали в РНИ участок, необходимый для перемещения спортивного комплекса, что противоречит требованиям законодательства. Не учитывая эти проблемы и в отсутствие согласия собственника земельного участка (Республика Молдова), ПМК выдала застройщику зданий разрешение на строительство № 18 от 31.01.2015 для транша № 2³¹³.

Рассмотрев существующие кадастровые планы, аудитом установлено, что строительство жилых домов превысило границы земельного участка № 0100312245 более чем на 0,07 га³¹⁴. Следует отметить, что ответственным лицам ГУАГЗО и ПМК было известно на всех этапах осуществления строительства от проектирования (согласованного с ГУАГЗО) до сдачи объекта в эксплуатацию о том, что строительство будет осуществляться на муниципальном участке, который не был выделен в установленном порядке. Таким образом, протокол окончательной приемки был подписан вице-примаром мун.Кишинэу, главным архитектором мун.Кишинэу, претором сектора Чокана и др., без указания в нем каких-либо возражений. Также и ГП “Cadastru” зарегистрировало в РНИ жилые дома № 2, 3, 4, 14 и 16, без указания факта их частичного расположения на близлежащих земельных участках в отсутствие согласия собственников земельных участков (МСК).

Земельный участок площадью 1,6323 га, необходимый для перемещения спортивного комплекса, был выделен лишь 27.02.2014 Решением МСК № 2/22, однако до настоящего времени не был разграничен, не сформирован как объект недвижимого имущества и не зарегистрирован в РНИ. Более того, согласно приложению № 2.4.20 к Решению МСК № 19/1 от 28.09.2000 этот участок расположен в сквере по ул. Джинта Латинэ – ул. Вадул-луй-Водэ, что противоречит положениям ст.35 Закона № 591-XIV от 23.09.1999, которыми запрещается сокращение зеленых насаждений. Без устранения этих проблем ПМК выдала градостроительный сертификат № 205/14 от 17.04.2014 на проектирование перемещения спортивного комплекса.

Необходимо отметить, что МСК, ПМК и ГУОМС не владеют достоверными сведениями о стоимости построенных новых спортивных площадок, или какой-либо стратегией дальнейшего использования земельного участка и спортивного комплекса³¹⁵, хотя на момент проведения аудита спортивные площадки были почти завершены. Также было установлено, что установленный МСК бенефициар спортивных площадок – ГУОМС не согласовал проект их исполнения.

____________________

³⁰⁶ В уставный капитал АО “Alimentarmaş” 30.12.1994 была включена спортивная площадка по ул.Джинта Латинэ, стоимостью 18977 леев.

³⁰⁷ 3 года 2 месяца и 4 дня × 133045 леев/год.

³⁰⁸ 2,63 га для эксплуатации спортивной площадки (№ 0100312245) и 0,453 га (№ 0100312423) для благоустройства (временно).

³⁰⁹ Дело Коллегии по гражданским и административным делам ВСП № 3r-2451/12 от 24.10.2012

³¹⁰ № 219/13 от 15.04.2013

³¹¹ Подписан вице-примаром мун.Кишинэу, секретарем МСК, и.о. главного архитектора.

³¹² До начала работ по строительству объекта транш – 2 (строительство жилого комплекса), за свой счет переместит существующий спортивный комплекс.

³¹³ “О выполнении работ по строительству жилого комплекса с объектами социально-культурного назначения (фитнес-центр и детский сад) в границах земельного участка № 0100312245 и благоустройство улиц и доступа к земельному участку № 010031242”.

³¹⁴ С рыночной стоимостью свыше 1428,0 тыс.леев (0,07 га = 7 соток × 10000 евро × 20,4 лея/евро).

³¹⁵ футбольная и бейсбольная площадки

• Земельные участки с кадастровым № 0100207302 и № 0100207303

Согласно данным из РНИ, порядок пользования земельным участком с кадастровым № 0100207302 является “площадка для строительства”, а участка с кадастровым № 0100207303 – “обустроенная площадка”, без указания назначения этого участка. На участке с кадастровым № 0100207302 зарегистрировано строение (0100207302.01) площадью 582,7 кв.м., собственником которого является ООО “Iralina”. Согласно выписки из РНИ, право собственности было зарегистрировано на основании Договора купли-продажи № 1/6592 от 10.10.2008, Договора обмена № 1/6594 от 10.10.2008, указанные договоры не были представлены аудиторской группе. Кроме того, не были представлены аудиту решения о формировании новых объектов недвижимости (земельных участков), и соответствующие документы отсутствуют в кадастровом деле. Вместе с тем согласно некоторым документам из кадастрового дела, представленным аудиту ГП “Cadastru”, указывается, что ООО “Iralina” начало строительство здания на публичном земельном участке еще в 2004 году³¹⁶ без оформления каких-либо земельных отношений с ПМК.

Впоследствии, на основании договора аренды № 6340/2013 от 21.10.2013 сроком на 5 лет, с установлением арендной платы в сумме 28,08 леев/год³¹⁷, эти два участка (участок № 1 = 0.11 га, участок № 2 = 0.0453 га) были сданы в аренду ООО “Iralina”. В основе заключения договора аренды лежало Решение МСК № 8/34-15 от 10.10.2013, где указано назначение земельных участков, участок № 1 площадью 0,11 га – “для эксплуатации частного объекта недвижимости”, участок № 2 площадью 0,0435 га – “для благоустройства, временно, без возведения капитальных строений”.

Вместе с тем аудит отмечает, что земельный участок с кадастровым № 0100207303 площадью 0,0453 га был сформирован и зарегистрирован в отсутствие решения собственника земельного участка, которым является МСК. Ранее этот земельный участок был частью соседнего участка, собственником которого является мун.Кишинэу, а именно участок с кадастровым № 0100207018 площадью 0,169 га. Согласно утвержденному списку земельных участков муниципальной собственности, по кадастровым планам³¹⁸, площадь этого участка составляет 0,1239 га, или уже уменьшенную площадь в результате формирования участка с кадастровым № 0100207303 (0,0435 га). Учитывая тот факт, что этот участок не входит в перечень утвержденных земельных участков, аудит отмечает формальный и небрежный характер разграничения земель муниципальной собственности.

Таким образом, в отношении земельного участка с кадастровым № 0100207018 площадью 0,169 га между ПМК и ООО “A.V.S.” был заключен Договор земельной аренды № 4769/2008 на срок 5 лет, основываясь на Решении МСК № 10/7-15 от 7.12.2007, предметом договора была эксплуатация автостоянки (временно).

По истечении срока действия указанного договора, ПМК с нарушением требований законодательства³¹⁹ отделила данный земельный участок и сформировала новый объект недвижимости в отсутствие на то основания. Согласно выписки из РНИ, формирование объекта осуществлялось на основании Решения о формировании объекта недвижимости б/н от 29.04.2013, которое не было представлено аудиторской группе. Далее вновь сформированный объект – земельный участок с кадастровым № 0100207303 площадью 0,0435 был зарегистрирован в РНИ с отклонениями от действующего законодательства, а именно: кадастровый орган зарегистрировал вновь сформированный земельный участок в РНИ только на основании договора земельного найма № 6340/2013 от 21.10.2013, чем явно была нарушена процедура формирования объекта недвижимого имущества и проигнорированы требования, установленные законодательством³²⁰. В деле, представленном аудиторской группе ГУАГЗО, как и в кадастровом деле ГП “Cadastru” отсутствовали документы, которые могли лежать в основе этих действий, а именно: Решение о формировании объекта недвижимого имущества, Договор купли-продажи № 1/6592 от 10.10.2008; Договор мены № 1/6594 от 10.10.2008; Протокол окончательной приемки № 485 от 31.05.2011.

На основании вышеизложенного аудит отмечает, что предоставление ООО “Iralina” в аренду земельного участка площадью 0,0435 га (кадастровый № 0100207303), для обслуживания строительства на земельном участке с кадастровым № 0100207302 является необоснованным и противоречит не только существующему законодательству, поскольку оно было возведено без необходимости дополнительной площадки, но и предыдущим решениям ГУАГЗО. Так, согласно письму № 21/939 от 16.06.2013 ГУАГЗО ПМК, отправленному в адрес ООО “Iralina”, посредством которого проинформировало, что: “ГУАГЗО рассмотрело заявление № 06-111/5840/11 от 23.05.2013 о предоставлении в аренду земельного участка по ул.Измаил, в целях благоустройства с организацией автопарковки для здания по ул. Штефан чел Маре, 3, арендованного ранее ООО “AVS” на основании договора земельной аренды, который истек 24.12.2012, и сообщает, что согласно действующему законодательству все свободные участки выделяются посредством земельных аукционов. Одновременно, запрашиваемый участок для благоустройства, согласно эскизному проекту, уже обустроен и не является частью прилегающего земельного участка здания по ул. Штефан чел Маре, 3”.

Таким образом, вместо того, чтобы выставить земельный участок на аукцион согласно предписаниям ст.2 (7) Закона № 91 от 5.04.2007, ГУАГЗО и примэрия мун.Кишинэу допустили чтобы земельный участок площадью 0,0435 был непрозрачно передан в пользование ООО “Iralina”. В случае приватизации земельного участка площадью 0,11 га в качестве участка, прилегающего к строениям, муниципальный бюджет будет лишен доходов на сумму около 330,0 тыс.евро, или 6765,0 тыс.леев.

____________________

³¹⁶ Разрешение на строительство № 99 от 29.03.2004

³¹⁷ Участок № 1 – 9,4 тыс.леев; участок № 2 – 18,6 тыс.леев.

³¹⁸ Решение МСК № 4/15 от 13 мая 2014 года “О разграничении земель муниципальной собственности, находящихся в секторе Чентру”.

³¹⁹ ст.9, ст.17 Закона № 354 от 28.10.2004

³²⁰ ст.14-21 Закона № 354 от 28.10.2004.

• Земельные участки с кад. № 0100113044 и № 0100113053

На основании Решения МСК № 10/46 от 29.10.2009³²¹, ПМК передала в аренду ООО “Dione” по договору № 5100/2009 от 26.11.2009 сроком на 5 лет два соседних земельных участка общей площадью 0,345 га, ежегодная арендная плата была установлена в размере 19,3 тыс.леев³²².

Впоследствии, на основании Решения МСК № 3/16-5 от 4.05.2011, путем заключения дополнительного соглашения от 1.07.2011 были изменены срок действия договора (с 5 на 10 лет), площадь арендованных земельных участков 0,3423 га (участок № 1 = 0,2723 га, участок № 2 = 0,07 га), а также размер арендной платы был увеличен до 82,3 тысячи леев³²³. Также данным решением было изменено и назначение земельных участков, а именно, участок № 1 из “эксплуатации сельскохозяйственного рынка” в “расположение многоярусной парковки с объектом социального назначения за счет сноса существующего сельскохозяйственного рынка и временной автостоянки”, и участка № 2 из “эксплуатации бесплатной автостоянки” в “благоустройство и обслуживание запланированного объекта”, а также был исключен пункт, который предусматривал освобождение экономическим агентом арендованных земельных участков за свой счет по первому указанию ПМК.

Вышеизложенное свидетельствует о создании благоприятных предпосылок для непрозрачного захвата соответствующих земельных участков и приватизации земель под строительство по нормативной цене, вместо того, чтобы они были проданы на аукционе по рыночной цене. В этом контексте отмечается, что в случае реализации МСК указанного земельного участка по рыночной цене, можно получить около 816,9 тыс.евро, или 16746,5 тыс.леев. Следует отметить, что на момент проведения аудита строительство еще не началось, а на участке № 0100113044 находился сельскохозяйственный рынок, а земельный участок № 0100113053 был огорожен общим забором с указанным участком, а значит, ПМК и МСК еще могут принять меры, чтобы не допустить нанесения ущерба муниципальному бюджету.

Аудит отмечает, что границы вышеуказанных участков³²⁴ (конфигурация и размеры) не были установлены с соблюдением предусмотренной процедуры формирования объектов недвижимого имущества³²⁵, отсутствует в этом смысле четко выраженное согласие собственника земельных участков (МСК) на формирование новых объектов недвижимости с теми же кадастровыми номерами, но уже с другими границами и площадями (0,2723 га и, соответственно, 0,07 га).

Также аудитом установлено, что разрешения на функционирование единиц торговли и общественного питания были выданы ООО “Dione” для осуществления розничной торговли на смешанном рынке, на коммерческой площади 0,28 га в мун.Кишинэу, ул.Индепенденцей, 15/2 (№ 0100112015 площадью 0,088 га). Таким образом, коммерческая деятельность на земельных участках № 0100113044 и № 0100113053 не была разрешена.

____________________

³²¹ Решение МСК № 10/46 от 29.10.2009 “О сдаче в аренду ряда земельных участков по ул.Индепенденцей фирме “Dione” ООО.

³²² Участок № 1 = 0.208 га по цене 15927,00 лея в год “для последующей эксплуатации сельскохозяйственного рынка” и участок № 2 = 0.137 га по цене 3302,00 лея в год “для последующей эксплуатации бесплатной автостоянки”.

³²³ Участок № 1 – 65460,00 лея, участок № 2 – 16828,00 лея.

³²⁴ План участка, приложенный к Решению МСК № 3/16-5 от 4.05.2011, подписан работниками ГУАГЗО, секретарем МСК, главным архитектором мун.Кишинэу, начальником управления земельных отношений; геометрический план, составленный 6.09.2011, подписан сотрудниками ГУАГЗО и начальником управления земельных отношений.

³²⁵ ст.9 Закона о формировании объектов недвижимого имущества № 354 от 28.10.2004.

• Земельный участок с кадастровым № 0100213670

Анализируя появившиеся в прессе материалы³²⁶ ПМК и ГП “Cadastru” по случаю формирования объекта недвижимости по ул. К.Вырнав, 6, в сек.Чентру мун.Кишинэу, на котором был возведен жилой дом, аудиторская группа выявила серьезные отклонения от обязательных для применения норм в процессе формирования, выделения и отчуждения недвижимого имущества.

Следует отметить, что согласно журналистским расследованиям, жилой дом был возведен на участке, на котором первоначально располагалась детская игровая площадка. Должностные лица ПМК отрицают этот факт, будучи невозможным установление предыдущего его назначения, поскольку специализированные управления ПМК не сформировали и не зарегистрировали должным образом ни одну игровую площадку для детей, расположенную в мун.Кишинэу. В случае регистрации данного участка со статусом “общественной полезности” было бы невозможно последующее отчуждение земельного участка.

Захват земельного участка осуществлялся путем последовательных действий, используя существующие законодательные лазейки. Первым шагом, представляющим нарушение законодательства³²⁷, было строительство пристройки, которая служила в качестве веранды с погребом для квартиры, находящейся в жилом блоке, прилегающем к указанному земельному участку (протокол окончательной приемки № 1087 от 5.12.2008 и № 784 от 26.08.2011³²⁸). ПМК сочла целесообразным легализовать пристройку, не учитывая тот факт, что строительство было осуществлено на муниципальном земельном участке, занятом незаконно. Развивая те же незаконные методы, не пресеченные законным путем³²⁹ на начальном этапе ответственными управлениями ПМК, пристройка квартиры была расширена за счет дополнительного строительства³³⁰. После этих действий арендатор обращается с аналогичной просьбой к ПМК о выделении ему земельного участка площадью 0,065 га для обеспечения доступа и обслуживания расширенной пристройки. Запрос был удовлетворен МСК Решением № 6/25-19 от 25.10.2012³³¹ на основании проекта решения, разработанного уполномоченными управлениями ПМК, которые полностью пренебрегли изложенными выше обстоятельствами. Таким образом, была сдана в аренду часть земельного участка для доступа и обслуживания данной пристройки, с конкретным указанием в тексте договора порядка пользования отведенным земельным участком³³².

МСК принял Решение № 4/19-2 от 13.05.2014 о приватизации земельного участка с кадастровым № 0100213670, прилегающего к частному объекту г-на В.Д. по ул. К.Вырнав, 6, после чего 30.06.2014 был заключен договор купли-продажи по нормативной цене, участок оценивался в 102,0 тыс.леев.

Впоследствии земельный участок был разделен и таким образом сформированы два отдельных объекта недвижимости и самостоятельных субъекта права, на одном из которых был возведен жилой дом юридическим лицом ООО “Sky Home Lux”, в собственность которого недвижимость попала по договору дарения земельного участка вместе с существующей пристройкой.

На 19.05.2016 МСК принимает решение № 1/47-31, согласно которому продает по цене 42,7 тыс.леев ООО “Sky Home Lux” дополнительный земельный участок площадью 0,0104 га, а также сдает в аренду земельный участок площадью 0,0062 га.

Исходя из предпринятых действий и их результатов отмечается, что ПМК через свои уполномоченные учреждения не предприняла меры по инвентаризации своих земельных ресурсов, не предоставляла и не регистрировала в надлежащем порядке статус земельного участка, а игнорирование этих обстоятельств обусловили его выделение без конкурса и аукциона в необоснованном размере, его квалифицирование как “прилегающий” к объекту, возведенному обманным путем и легализованному постфактум. Выделенная излишняя площадь позволила бенефициару разделить объект на два независимых объекта недвижимости, и отчуждать один из них в пользу юридического лица в целях строительства жилого дома, нарушив тем самым ст.6. и ст.7 Закона № 835 от 17.05.1996, в том числе с причастностью управлений ПМК. Аудит отмечает, что рыночная цена на землю в этом районе может достичь в секторе Чентру столицы до 20.000 евро, по коэффициенту 20,5 леев за 1 евро можно с легкостью получить за 0.065 га сумму в размере 2665,0 тыс.леев.

Одновременно аудитом установлено, что в РНИ земельный участок с кадастровым № 0100213833 зарегистрирован с площадью в 0,459 га в отсутствие подтверждающих документов, что составляет в десять раз больше, чем площадь, которая должна была быть зарегистрирована законно (0,0459 га).

____________________

³²⁶ https://www.zdg.md/editia-print/investigatii/fratii-procurori-milionari-din-donatii-cu-afaceri-imobiliare-prin-intermediul-parintilor-si-socrilor;

http://jurnal.md/ro/justitie/2016/3/18/anticoruptie-cu-procurori-milionari-investigatie-ziarul-de-garda/;

http://unimedia.info/stiri/blocul-cu-10-etaje-construit-de-familia-a-doi-procurori-%E2%80%94-dat-in-exploatare-136081.html;

³²⁷ Согласно ст.28 Закона № 163 от 9.07.2010 “строения, выполненные в отсутствие градостроительного сертификата для проектирования, проектной документации и разрешения на строительство считаются самовольными строениями”.

³²⁸ Согласно протоколу окончательной приемки № 784 от 26.08.2011, принят объект “Пристройка лит.“А1” увеличенная в размерах, открытая веранда лит.“а”, и подвал квартиры № 2 по ул. К.Вырнав, 6”.

³²⁹ Ст.329 (3) Гражданского кодекса.

³³⁰ Согласно протоколу окончательной приемки № 554 от 27.07.2012, принят объект “Перепланировка квартиры № 2 и строительство летней кухни лит “7” с подвалом лит “8” по ул. К.Вырнав, 6”.

³³¹ Решение МСК № 6/25-19 от 25.10.2012 “О сдаче в аренду земельного участка по ул. К.Вырнав, 6”.

³³² “Для реконструкции, эксплуатации и последующего обслуживания существующего объекта недвижимости (нежилого) частной собственности”.

• Об отчуждении земельных участков без участия муниципального совета Кишинэу, который является органом, принимающим решения в управлении земельным фондом

В октябре 2013 года судья суда сектора Рышкань, Кишинэу, вынес определение, которым обязал МСК провести открытые аукционы по сдаче публичных земельных участков в аренду или в частную собственность. Впоследствии, в декабре 2013 года было вынесено и пояснительное заключение, в котором была описана процедура исполнения заключения в случае, если местные органы откажутся от проведения аукционов. Тогда судья постановил, что в случае если органы управления не проведут аукционы, тогда заключение может быть исполнено судебным исполнителем, а земли, которые должны были быть выставлены на аукцион, могли быть выбраны кредитором, то есть лицом, которое обратилось с заявкой к публичным органам о предоставлении земельных участков. В 2014 году были проведены два аукциона судебным исполнителем, в результате которых публичные земли перешли в частную собственность. В конце 2016 года судьи приостановили определение судьи суда Рышкань, только, между тем, в августе 2016 года Апелляционная палата (АП) Кишинэу постановила, что никто больше не может претендовать на эти земли, потому что собственники являются добросовестными покупателями. Хотя НЦБК и Антикоррупционная прокуратура открыли уголовные дела по поводу этого случая, схема продолжила действовать.

Судья суда Чентру принятием решения от 26.08.2016 узаконила проведение сомнительного аукциона одним судебным исполнителем. ПМК подало заявление о пересмотре указанного выше решения, которым предлагается наложение ареста на земельные участки, отчужденные в пользу трех экономических агентов. Судебные заседания откладывались по различным причинам, одной из которых была и изъятие дела, находящегося на рассмотрении, прокурором. Суд решил наложить арест только 20.01.2017, однако ГП “Cadastru” применила его 23.01.2017. За этот промежуток времени земельные участки удалось продать несколько раз, сменить их собственников и зарегистрировать в РНИ. Хотя спор относительно способа отчуждения участков еще находится на рассмотрении, сделки с данными земельными участками уже осуществлены, что позволяет конечным бенефициарам ссылаться на свою добросовестность. Таким образом, 20 муниципальных земельных участков общей площадью 2,7991 га уже имеют новых владельцев: КО “HEROIC GLOBAL LP” (ф/к 44254013) – 1,3804 га³³³, FUERTE GROUP (ф/к 44191017) – 1,3181 га³³⁴ и ООО МММ (ф/к 1002600048847) – 0,1006 га³³⁵, и лишь один участок не был продан. Причиненный ущерб, оцененный по рыночным ценам (с учетом месторасположения ОН), составляет около 5,5 млн.евро, эквивалент 117,2 млн.леев. Лишение муниципия своей собственности осуществлялось посредством сомнительных судебных решений, несмотря на рекомендации, выданные ВСП о применении правовых норм, относящихся к земельной сфере³³⁶, с привлечением судебных исполнителей и ГП “Cadastru”, используя лазейки в законодательстве и нефункциональность КМС, обеспечивая его полное исключение из процесса принятия решений и участия в осуществлении своих прав и обязанностей.

Исходя из вышесказанного, нужно и можно понять, что судебная инстанция должна была вынести решение об организации открытого аукциона в случае, если ответ МСК, выданный заявителю, противоречил законодательству, а не инициирование процедуры аукциона параллельно, с исключением от участия специализированных и уполномоченных законом органов.

____________________

³³³ 0100414010, 0100419497, 0100521517. 0100426212, 0100519264, 0100202995, 0100308471, 0100519299

³³⁴ 0100105326, 0100519263, 0100413556, 0100512535, 0100417841, 0100416301, 0100416300, 01001011054, 0100424633, 0100114236, 0100113648

³³⁵ 0100217325

³³⁶ Рекомендация ВСП № 32 (Бюллетень ВСП РМ 7-8/28, 2013).

• О порядке предоставления земельных участков вновь образованным семьям для строительства индивидуальных жилых домов

На основании 10 решений и постановлений административного суда и исполнительных листов, выданных на их основании, в 2015 году МСК были приняты 10 решений, из которых 9 об отчуждении земель, находящихся в муниципальной собственности, общей площадью 0,5658 га, и одно решение о предоставлении в пользование земельного участка площадью 0,054 га³³⁷. Впоследствии были заключены 9 договоров купли-продажи земельных участков на общую сумму 6497,06 леев. Таким образом, одна сотка земли была продана за 114,83 леев, тогда как ее рыночная цена могла достигнуть в престижных секторах, таких как ул.Чокырлия, до 30,0 тыс.евро³³⁸. В настоящее время цены варьируют от 11,25 тыс.евро до 15,83 тыс.евро³³⁹.

Для выяснения всех обстоятельств данных дел было необходимо провести исследование судебной практики Верховного суда в этой области, в результате которого были выявлены и возникли многочисленные вопросы в отношении процедуры определения субъектов, которые могут получить землю без оплаты, принятия на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий как вновь созданные семьи, представленных ими актов, ответа местного публичного органа с уведомлением заявителя о факте принятия или отказа в принятии его на учет для предоставления земельного участка для строительства индивидуального жилого дома, как и порядка обжалования в суд действий администрации. Также и установление наличия резерва было одним из основных вопросов.

Следует отметить, что согласно определениям Высшей судебной палаты, акты управления, изданные органом публичной власти в качестве юридического лица, в связи с управлением и использованием имущества, относящегося к его частной сфере, освобождаются от контроля законности в административном суде³⁴⁰ и могут быть обжалованы в суде общей юрисдикции.

Кроме того, Высшая судебная палата Рекомендацией № 8³⁴¹ предупредила судебные инстанции о том, что судебные решения не должны заменять полномочия органов местного публичного управления, т.е. не должны принимать к рассмотрению заявки на выделение земельных участков для строительства индивидуального жилого дома, если истцы не выполняют ни одно из условий, предусмотренных законом для осуществления этого права. Такие ситуации не рассматриваются в порядке гражданского судопроизводства (ст.169 (1) а) ГПК и ст.265 а) ГПК). Действующее законодательство не регламентирует ясно порядок предоставления земельных участков вновь образованным семьям для строительства индивидуальных жилых домов, необходимо подкрепить положения ст.11 (1) Земельного кодекса положениями ст.34 (1), (2), (3) Кодекса о жилье Молдавской ССР.

Другое значительное расхождение в данных случаях, установленное через призму судебной практики ВСМ³⁴², составляет проверка правового режима имущества публичной собственности, запрашиваемого истцом.

Из содержания судебных решений и постановлений прослеживается, что истцы, имеющие статус вновь образованной семьи, не подтвердили ни одно из предусмотренных законом условий для осуществления этого права. Доводы ответчиков против МСК и ПМК в абсолютном большинстве случаев в первой инстанции, апелляционной и кассационной инстанции были основаны на положениях ст.77 5) Закона № 436 от 28.12.2006, которая предусматривает, что отчуждение, передача в концессию, сдача в аренду или внаем имущества, находящегося в собственности административно-территориальных единиц, осуществляются посредством публичных аукционов, организуемых в соответствии с законом, за исключением случаев, специально установленных законом.

В свою очередь ПМК в проверенных аудитом случаях не оспаривала законность представления исковых заявлений в суд путем представления доказательств, подтверждающих, что истцами не были соблюдены все условия для предоставления им земельного участка, а именно: а) были взяты на учет для улучшения жилищных условий; b) была соблюдена последовательность очереди, и прошла их очередь; c) были представлены убедительные и уместные доказательства, подтверждающие отсутствие земельных участков в резервном фонде органа местного публичного управления. Так, подразделения, ответственные за учет лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий³⁴³, сообщили аудиту о том, что указанные 10 человек не состояли в соответствующих очередях.

В большинстве случаев, суд первой инстанции и апелляционный суд определили, что МСК располагает земельными участками, предназначенными для строительства частных жилых домов, которые отчуждаются желающим приобрести их за определенную стоимость, в рамках торгов с молотка. Таким образом судом было установлено, что МСК действует в ущерб вновь образованным семьям, которые не имеют денежных средств для приобретения земельного участка под строительство частного жилого дома, по сравнению с другими лицами, которые могут себе позволить купить участок земли для строительства частного жилого дома, что противоречит положениям ст.16 (2) Конституции.

В случае одного физического лица, коллегия по гражданским, коммерческим и административным делам ВСП от 13.03.2013, рассмотрев кассационную жалобу МСК определила, что “... ссылаясь на основание для пересмотра дела, предусмотренное ст.449 b) ГПК, МСК должен был указать и представить судебной инстанции имеющие значение для дела обстоятельства или факты, которые не были и не могли быть известны заявителю, если он докажет, что принял все меры для выявления имеющих значение обстоятельств и фактов при предыдущем рассмотрении дела, однако как следует из материалов дела и текста кассационной жалобы, он ссылается на свое несогласие с решениями судебных инстанций.”

В случае одного физического лица, МСК не подал кассационную жалобу коллегии по гражданским, коммерческим и административным делам ВСП, ограничившись решением административной инстанции Апелляционной палаты Кишинэу от 11.05.2012.

Ответственным за защиту интересов ПМК в отношениях с органами власти и государственными учреждениями, судами и другими физическими или юридическими лицами является подразделение ПМК, деятельность которого является неудовлетворительной, поскольку не были установлены процедуры инициирования судебных исков³⁴⁴. Юридическим управлением ПМК не было обеспечено координирование деятельности структурных подразделений ПМК для недопущения ненадлежащего отчуждения земельных участков.

Следует отметить, что из 10 земельных участков только один находится в пользовании получившего его физического лица, остальные были проданы третьим лицам, что свидетельствует об отсутствии необходимости этих земельных участков для строительства жилых помещений.

____________________

³³⁷ Кад. № 01001011193 (ул.Мелестиу), 0100202983 (ул.Чокырлией), 01001507539 (ул.Милано), 01001201989 (ул. Карл Шмидт), 01005170238 (ул. А.Щусева), 0100516665 (ул. Мария Тэнасе), 0100201199 (ул. А.Щусева), 0100201994 (ул. Карл Шмидт), 0100506744 (ул. Ливиу Деляну), 0100118417 (ул. Друмул Бэчоюлуй).

³³⁸ http://bani.md/cat-costa-un-ar-de-teren-in-chisinau/

³³⁹ https://999.md/ro/496498 Teren str.Ciocârlia – Pietrarilor – 4 ari, 45000 euro;

https://999.md/ro/41328046 Se Vinde lot de teren în zonă de Elită, str-la Ciocârliei 10 ari. preţ: 150000 €;

https://999.md/ro/41329054 teren cu suprafaţa totală de 7 Ari. Lot de Teren Vânzare, str.Ciocârliei 85000€;

https://999.md/ro/41328420 Vânzare Lot de Teren în Zonă de Elită 475000€. Spre achiziţie Lot de Teren amplasat în sector de elită, str-la Ciocârliei. Prima Linie! suprafaţa totală constituind 30 ari.

³⁴⁰ п.18 Постановления пленума Высшей судебной палаты Республики Молдова № 10 от 30.10.2009 “О практике применения административными судами некоторых положений Закона об административном суде”.

³⁴¹ Рекомендация ВСП № 8 “О праве суда обязать орган местного публичного самоуправления выделить землю для строительства индивидуального жилого дома” (Бюллетень Высшей судебной палаты Республики Молдова, 2012 год, № 10, стр.9).

³⁴² Рекомендация ВСП № 32 (Бюллетень ВСП РМ 7-8/28, 2013).

³⁴³ Претуры сект. Чентру, Ботаника, Рышкань, Чокана, Буюкань.

³⁴⁴ Формулировка искового заявления, представление в суд, разработка линий защиты по искам, инициированным третьими лицами, формулировка письменных выводов и рекомендаций.