Постановление № 374 от 06.04.1998

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРАВИТЕЛЬСТВА РЕСПУБЛИКИ МОЛДОВА об утверждении Положения о залоге (ипотеке) земель и размещенных на них объектов недвижимости Nr.374 от 06.04.98 Мониторул Офичиал ал Р.Молдова N 56-59/388 от 25.06.1998 * * * Утратил силу: 26.10.1999 Постановление Правительства N 982 от 26.10.1999 В целях совершенствования существующей системы кредитования сельскохозяйственного сектора, создания и укрепления земельного рынка и рынка недвижимости, ускорения выполнения Закона о залоге N 838-XIII от 23 мая 1996 г. и Закона о нормативной цене и порядке купли-продажи земли N 1308-XIII от 25 июля 1997 г. Правительство Республики Молдова ПОСТАНОВЛЯЕТ: 1. Утвердить Положение о залоге (ипотеке) земель и размещенных на них объектов недвижимости согласно приложению. 2. Рекомендовать Национальному банку Молдовы, коммерческим банкам и сельскохозяйственным предприятиям, независимо от формы собственности, и обязать Министерство экономики и реформ, Министерство финансов, Министерство сельского хозяйства и продовольствия, Национальное агентство по геодезии, картографии и кадастру и органы местного публичного управления принять необходимые меры для внедрения новых финансовых отношений, вытекающих из возможностей передачи в залог земель, в том числе сельскохозяйственного назначения, и размещенных на них объектов недвижимости с целью получения дополнительных ресурсов для обеспечения увеличения объема сельскохозяйственной продукции и улучшения ее качества. ПРЕМЬЕР-МИНИСТР РЕСПУБЛИКИ МОЛДОВА Ион ЧУБУК Кишинэу, 6 апреля 1998 г. N 374. Приложение к Постановлению Правительства Республики Молдова N 374 от 6 апреля 1998 г. Положение о залоге (ипотеке) земель и размещенных на них объектов недвижимости 1. Положение о залоге (ипотеке) земель и размещенных на них объектов недвижимости (в дальнейшем - положение) разработано в соответствии с Законом о залоге N 838-XIII от 23 мая 1996 г., Законом о нормативной цене и порядке купли-продажи земли N 1308-XIII от 25 июля 1997 г. и Постановлением Правительства Республики Молдова N 622 от 4 июля 1997 г. "О мерах по реализации Закона о залоге". 2. Положение устанавливает особенности и условия передачи в залог земель, в том числе сельскохозяйственного назначения, и расположенных на них объектов недвижимости, порядок определения залоговой цены, основные требования к договору о залоге, в том числе права и обязанности сторон, вовлеченных в отношения залога, порядок прекращения или принудительного исполнения залогового обязательства (обязательств). Раздел I. Сущность отношений залога в форме ипотеки 3. Отношения залога создаются, как правило, между физическим или юридическим лицом, нуждающимся в денежном кредите (займе) и для его получения обязующимся передавать в залог материальные блага (или имущественные права на эти блага), принадлежащие ему на праве собственности, и физическим или юридическим лицом, которое выделяет запрашиваемый кредит (заем). В подобной ситуации материальные блага (или имущественные права на них), передаваемые в залог (в дальнейшем - объекты залога), служат гарантией возврата запрашиваемого кредита (займа). 4. Физическое или юридическое лицо, которое передает в залог имущество, именуется залогодателем, а физическое или юридическое лицо, которое выделяет запрашиваемый кредит (заем) на основе залога, - залогодержателем. 5. Настоящее положение распространяется только на один из видов залога, а именно на зарегистрированный залог, а из форм этого типа залога - только на ипотеку. Под ипотекой подразумевается залог земли и одновременно объектов недвижимости, размещенных на ней, в том числе зданий, сооружений, многолетних насаждений и других объектов недвижимости, связанных непосредственно с землей, перемещение которых невозможно без существенного ущерба их назначению. 6. При зарегистрированном залоге предметы залога остаются во владении и пользовании залогодателя. 7. Согласно настоящему положению главными объектами залога в форме ипотеки считаются: а) земельные участки сельскохозяйственного назначения; b) приусадебные земельные участки; с) садовые участки, находящиеся в частной собственности; d) земли, принадлежащие приватизированным предприятиям. 8. Не могут быть предметами залога в форме ипотеки: а) земли природоохранного, оздоровительного, историко-культурного назначения, земли пригородных и зеленых зон; b) земли специального назначения; с) земли, являющиеся публичной собственностью, находящиеся в пользовании членов садоводческих товариществ; d) земли резервного фонда сельских населенных пунктов; е) земли в черте населенных пунктов, на которых в соответствии с городскими правилами запрещается строительство зданий; f) часть земельного участка, которая не может быть использована в качестве самостоятельного участка с соблюдением его предназначения обособляемого участка по соответствующей категории; g) земли, прилегающие к уже приватизированным или подлежащим приватизации предприятиям. Раздел II. Условия передачи в залог (ипотеку) земель и размещенных на них объектов недвижимости 9. Условия передачи в залог земельного участка (участков) независимо от его назначения, а также, в некоторых случаях, объекта (объектов) недвижимости, размещенного на нем (них), оговариваются с залогодержателем одновременно с оговариванием условий получения залогодателем денежного кредита (займа). 10. На этапе оговаривания величины и условий предоставления денежных средств залогодержатель должен удостовериться, что залогодатель на законном основании обладает правом на отчуждение земельного участка (участков), а также расположенных на нем (них) объектов недвижимости, которые предполагается передать в залог (ипотеку). В связи с тем, что данное право отчуждения напрямую вытекает из отдельных особенностей форм собственности на объекты залога, залогодатель должен предоставить залогодержателю соответствующие доказательства в форме официальных документов, перечень которых приводится в пунктах 11-13 настоящего положения. 11. Если залогодателем является отдельная семья или крестьянское хозяйство, обладающие преимущественным правом частной собственности на объекты залога (в объеме более 50 процентов их стоимости), представляются следующие документы: а) отдельной семьей - копия записей в паспорте (или в удостоверении личности), подтверждающих фамилию, имя, отчество и местожительство главы семьи, а также копия совместного нотариально заверенного решения взрослых членов семьи (старше 15 лет), подтверждающего их согласие на передачу в залог земельного (земельных) участка и объекта (объектов) недвижимости, принадлежащих им на праве собственности; крестьянским хозяйством - копия удостоверения государственной регистрации, выданного Регистрационной палатой при Министерстве юстиции, а также копия совместного решения взрослых членов крестьянского хозяйства, которое должно быть оформлено в порядке, изложенном в предыдущем абзаце. Дополнительно оба лица, в зависимости от объектов залога, представляют: b) справку и выписку из кадастрового плана (в форме графической схемы), выданные территориальным органом Государственной службы землеустройства и основного земельного кадастра, которые должны подтвердить: форму собственности на передаваемые в залог земельные (земельный) участки, их границы и площади, нормативную цену земель на этих участках; что данные земельные участки свободны от предыдущих залогов, а также освобождены от других обязательств (не находятся под арестом, не переданы в аренду, не отчуждены другим лицам и т. п.). Если одна часть земельного участка (участков), передаваемого в залог, предварительно была взята залогодателем в аренду, он представляет также письменное согласие собственников этих частей земли на передачу в залог. 12. Сельскохозяйственное предприятие, которое функционирует на основе совместной долевой собственности на землю и объекты недвижимости, расположенные на ней, представляет следующие официальные документы: а) копию удостоверения государственной регистрации предприятия, выданного Регистрационной палатой при Министерстве юстиции; b) копии учредительных документов предприятия, зарегистрированные Государственной регистрационной палатой при Министерстве юстиции; с) копию решения общего собрания ассоциированных членов предприятия о передаче в залог одного (или нескольких) земельного участка и объектов недвижимости, расположенных на нем. К данному решению прилагается список с подписями обладателей долей земли, в добровольном порядке одобривших решение о передаче в залог долей земли, принадлежащих им на праве собственности, а по договоренности - и расположенных на них объектов недвижимости. В общее число обладателей долей включаются также обладатели, которые передали свои доли земли в аренду предприятию-залогодателю. Данный список должен быть подтвержден руководством примэрии, на территории которой размещено предприятие; d) справку и выписку из кадастрового плана, выданные территориальным органом Государственной службы землеустройства и основного земельного кадастра, которые должны подтвердить факты, изложенные в подпункте b) пункта 11 настоящего положения. В данном случае не предоставляется письменное согласие собственников, передавших в аренду свои доли земли, по причине, указанной в подпункте с) настоящего пункта; е) справку, выданную сельскохозяйственным предприятием-залогодателем или его правопреемником, для подтверждения остаточной балансовой стоимости объектов недвижимости, расположенных на упомянутых землях, а также факта, что эта стоимость не является предметом имущественного спора. 13. Государственное или муниципальное сельскохозяйственное предприятие, функционирующее на основе права хозяйственного ведения на землю, являющуюся публичной собственностью, в том числе государственной, или собственностью административно-территориальной единицы, представляет документы, указанные в пункте 12 настоящего положения, но вместо копии решения общего собрания членов сельскохозяйственного предприятия представляется копия решения учредителя государственного или муниципального предприятия о согласии на передачу в залог земельного (земельных) участка, а в случае необходимости - и объектов недвижимости, расположенных на нем. Раздел III. Определение залоговой цены и ее соотнесение со стоимостью денежного кредита (займа) 14. Залоговая цена земельного (земельных) участка образуется из цены земли, к которой прибавляется и цена объектов недвижимости, расположенных на этом (этих) участке, если эти объекты передаются в залог. 15. На начальном этапе переговоров залоговая цена земли устанавливается в сумме, равной нормативной цене земли, исходя из требований Закона о нормативной цене и порядке купли-продажи земли. В дальнейшем указанная цена корректируется путем переговоров между залогодателем и залогодержателем с учетом текущей конъюнктуры цен на земельном рынке. При корректировке залоговой цены земли необходимо учесть следующие факторы: место размещения участка (участков), его площадь и конфигурация, механический состав и уровень загрязнения почвы, доступ к транспортным путям, инженерное оборудование, устойчивость к оползням, а также другие факторы по согласию сторон. 16. В случае одновременной передачи в залог земельного (земельных) участка и объектов недвижимости, размещенных на этом участке и передаваемых в залог, первоначальная цена этих объектов устанавливается исходя из их остаточной стоимости, приведенной в последнем перед началом переговоров бухгалтерском балансе. После этого путем переговоров указанная цена корректируется с учетом рыночной цены этих объектов, а также решающих факторов, оказывающих прямое воздействие на эффективность использования земель, на которых размещены данные объекты. При передаче в залог многолетних насаждений такими факторами могут быть порода и сорт растений, густота насаждений и уровень урожайности, качество, цена реализации урожая и другие факторы. А если в залог должны передаваться здания и инженерные сооружения, то наряду с их техническим уровнем необходимо принимать во внимание и другие решающие факторы, влияющие на объем и качество сельскохозяйственной продукции, которую можно получать, используя эти здания и сооружения. 17. Залоговая цена земельного (земельных) участка, а в некоторых случаях - и расположенных на нем (них) объектов недвижимости, определяемая и корректируемая в порядке, установленном в пунктах 14-16 настоящего положения, должна равняться полной стоимости денежного кредита (займа), который желает получать залогодатель и готов выделить залогодержатель. Величина денежного кредита (займа) должна включать в себя первоначальную величину кредита (займа) плюс проценты по ним, а при согласии сторон - и величину штрафов, а также возмещение расходов залогодержателя в случае, если залогодатель нарушит свои обязательства по возврату кредита (займа) в сроки, установленные в договоре о предоставлении кредита (займа). Соответствующая оценка и корректировка могут быть сделаны как договаривающимися сторонами, так и, по согласию сторон, - независимыми оценщиками. Данные оценки используются в дальнейшем при составлении договоров о предоставлении кредита (займа) и о залоге земель и размещенных на них объектов недвижимости. Раздел IV. Договор о залоге земель и размещенных на них объектов недвижимости 18. Договор о залоге земель, а также размещенных на них объектов недвижимости составляется после выполнения работ, указанных в разделах II и III настоящего положения. 19. Основные требования к договору о залоге земли и размещенных на ней объектов недвижимости изложены в соответствующих статьях Закона о залоге, а также в приложении к настоящему положению, которое носит рекомендательный характер. 20. Договор о залоге земли удостоверяется нотариально и регистрируется в Едином (республиканском) реестре залогов. Регистрация осуществляется нотариальными бюро, в зоне деятельности которых находятся передаваемые в залог объекты недвижимости. Регистрация, внесение изменений и дополнений, а также перерегистрация договоров о залоге осуществляются в соответствии с требованиями, установленными Постановлением Правительства Республики Молдова N 622 от 4 июля 1997 г. "О мерах по реализации Закона о залоге". 21. Права, вытекающие из отношений залога, прекращаются в соответствии с положениями действующего законодательства или договора о залоге. Споры, возникающие между сторонами из-за невыполнения ими взятых на себя обязательств согласно договору о залоге, разрешаются по взаимному согласию сторон или в судебном порядке. Проект Приложение к Положению о залоге (ипотеке) земель и размещенных на них объектов недвижимости Типовой договор о залоге (ипотеке) земель и размещенных на них объектов недвижимости _______________________________________________________________________, Название финансового учреждения или другого юридического или физического лица, которое выделяет кредит (заем) именуемого в дальнейшем залогодержатель, в лице ________________________ _______________________________________________________________________, указывается должность лица, подписывающего договор действующего на основе _________________________________________________ указывается соответствующий документ: _______________________________________________________________________, для юридических лиц - устав, а для физических лиц - паспортные данные с одной стороны, и _____________________________________________________ ________________________________________________________________________ указывается фирменное наименование юридического лица или фамилия, ________________________________________________________________________ имя и отчество физического лица, являющегося залогодателем согласно _______________________________________________________________ юридическое лицо ________________________________________________________________________ дописывает "Удостоверению о государственной регистрации" N_____ от____________ 199___г., ________________________________________________________________________ а физическое лицо указывает паспортные данные (серия, номер, орган, _______________________________________________________________________, выдавший паспорт, дата и год выдачи, место жительства) именуемое в дальнейшем залогодатель, действующее на основе ________________________________________________________________________ юридическое лицо дописывает "Устава предприятия", _______________________________________________________________________, а физическое лицо - "Совместного решения членов семьи" с другой стороны, заключили сегодня_______________ _____________199____г. настоящий договор о залоге, зарегистрированный в форме ипотеки, который предусматривает нижеследующее. Раздел I. Общие положения 1. В соответствии с_________________________________________________ ________________________________________________________________________ дописывается "Кредитным договором" или "Договором о займе" N_______от_______ ___________199_____г. Залогодержатель предоставляет залогодателю денежный кредит (заем) в сум мме___________________(______________________________________) лей сумма указывается прописью на срок_________________________со среднегодовым процентом____________%. лет или месяцев Всего сумма кредита (займа) вместе с годовыми процентами составляет ________(____________________________________) лей. общая сумма указывается прописью Предельный срок погашения кредита (займа)____________________199___ г. Раздел II. Подтверждение права собственности и залоговой цены 2. В целях обеспечения возврата кредита (займа) в полном объеме залогодатель передает в залог (ипотекирует): а)______________________земельный участок (участков) количество площадью_____га (_________________________________), размещенный(ые) на гектары указываются прописью территории примэрии ____________________________________________________ _______________________________________________________________________. наименование села, коммуны, города, района Категория и назначение земель __________________________________________ _______________________________________________________________________, в том числе:пашни - ____ га с уровнем плодородия - _____ балло/гектар; b) следующие объекты недвижимости: виноградники_____га с уровнем плодородия -_______балло/гектар, садов_______га с уровнем плодородия - __________ балло/гектар, другие угодья ______ га с уровнем плодородия - ______ балло/гектар. Примечание. Перечисленные выше объекты приводятся в качестве примера. Вместо них можно указать любые другие объекты недвижимости, размещенные на земельном (земельных) участке, который передается в залог. 3. Право____________________________________________________________ дописывается "частной" или "долевой" собственности залогодателя на передаваемые в залог (ипотеку) земли и объекты недвижимости подтверждается справкой N_____от________199___ г., выданной ________________________________________________________________________ название района территориальным офисом Государственной службы землеустройства и основного земельного кадастра. 4. Договаривающиеся стороны согласились, что залоговая цена земельного (земельных) участка и объектов недвижимости, размещенных на нем (них), составляет: а) цена участка (участков) - согласно договоренности между сторонами на основе настоящего договора -________(_______________________) лей; прописью b) цена объектов недвижимости, размещенных на передаваемых в ипотеку участках: согласно договоренности между сторонами на основе настоящего договора -________(____________________) лей. прописью Согласно договоренности между сторонами общая сумма залоговой цены земельного (земельных) участка и объектов недвижимости, размещенных на нем (них), составляет___________________ (______________________) лей. прописью 5. Описание земельного (земельных) участка и размещенных на нем (них) объектов недвижимости и соответствующие оценки, касающиеся залоговой цены, прилагаются. 6. Земельный (земельные) участок и передаваемые в залог объекты недвижимости, а также урожай с этого участка (участков) остаются во владении и пользовании залогодателя с условием, что они будут использованы исключительно в целях своевременного погашения предоставляемого кредита (займа). 7. Настоящий залог гарантирует выполнение обязательств, взятых на себя залогодателем в соответствии с кредитным договором (договором о займе) в том объеме, в каком они будут существовать на момент выполнения данных обязательств, в частности, гарантирует погашение процентов, а в некоторых случаях - уплату штрафов и погашение убытков, нанесенных просрочкой залогодателем исполнения собственных обязательств перед залогодержателем. Раздел III. Обязательства залогодателя и залогодержателя 8. Согласно настоящему договору залогодатель обязуется: вести книгу записи залогов в соответствии с требованиями Закона о залоге; вносить в книгу записи залогов в трехдневный срок со дня возникновения залога сведения о виде и предмете залога, а также об объеме обеспеченного залогом имущества; предоставлять книгу записи залогов любому заинтересованному лицу для ознакомления с ней; обеспечивать целостность, бухгалтерский учет и корректное использование имущества, переданного в залог, и принимать все необходимые меры для недопущения снижения цены этого имущества ниже залоговой цены, указанной в последнем абзаце пункта 4 настоящего договора; в случае снижения стоимости имущества, переданного в залог, в том числе вследствие анормальных природных явлений, передавать залогодателю дополнительное имущество, стоимость которого восстановит первоначальную величину залога, зафиксированную в настоящем договоре. Основанием для выполнения этого обязательства будет служить протокол об экспертизе имущества, переданного в залог, составленный сторонами, или же, по договоренности, - независимыми оценщиками; в случае разрушения или уничтожения переданных в залог объектов извещать залогодержателя об этом немедленно (в течение одного банковского дня); застраховать за счет выделяемого денежного кредита объекты недвижимости и урожай с земель, переданных в залог, от опасности уничтожения и снижения их стоимости. 9. Залогодержатель обязуется: выполнять в полном объеме и в установленные сроки свои обязательства, зафиксированные в кредитном договоре (договоре о займе) и касающиеся перечисления денежных средств на счет залогодателя; изменять, по соглашению с залогодателем, величину годового процента по кредитному договору (договору о займе) в соответствии с изменениями уровня инфляции и реальной рыночной цены объектов имущества, переданных в залог в ходе выполнения настоящего договора; предоставлять залогодателю, по его просьбе, соответствующие документы, подтверждающие частичное или полное выполнение его обязательств, зафиксированных в настоящем договоре и кредитном договоре (договоре о займе), для внесения запрашиваемой информации в книгу записи залогов и в Единый реестр залогов. Раздел IV. Права залогодателя и залогодержателя 10. В контексте настоящего договора залогодатель имеет право: использовать земли и переданные в залог объекты недвижимости в соответствии с их назначением в целях получения чистого дохода (прибыли), необходимого (необходимой) ему для своевременного погашения полученного на основе настоящего договора кредита (займа); передавать в аренду, с согласия залогодержателя, переданные в залог земли и объекты недвижимости, если арендование последних обеспечит более высокий уровень экономической эффективности; требовать возмещения понесенных убытков в случае, если залогодержатель не выполнит своих обязательств по кредитованию. В качестве основания для возмещения этих убытков будет служить протокол, составленный представителями обеих сторон или независимыми оценщиками. 11. Залогодержатель имеет право: проверять состояние и условия владения переданных в залог земель и объектов недвижимости; требовать досрочного выполнения обязательств, обеспеченных залогом, в случаях, если залогодатель: а) не возвращает кредит, проценты по нему и другие долги в сроки, установленные в кредитном договоре (договоре о займе); b) потерял более чем на 50% право владения и пользования землями и объектами недвижимости, переданными в залог; требовать не только досрочного выполнения обязательств, но и обратить взыскание на предметы, переданные в залог, если залогодатель: а) передал в последующий залог земли и/или объекты недвижимости, уже переданные в залог согласно настоящему договору; b) осуществил отчуждение объектов, переданных в залог, без согласия залогодержателя. Раздел V. Заключительные положения 12. Настоящий договор вступает в силу с даты его регистрации нотариатом и действует до полного выполнения сторонами своих обязательств, зафиксированных в настоящем договоре. 13. Изменение и дополнение настоящего договора осуществляется на основе взаимного согласия сторон и регистрируется нотариатом. Расходы, связанные с регистрацией и перерегистрацией, несут в равных долях залогодатель и залогодержатель. 14. Возможные споры между сторонами, связанные с выполнением настоящего договора, решаются по взаимному согласию, а при недостижении такого согласия - судебным учреждением. 15. Договор составлен на государственном языке в трех экземплярах, каждый из которых обладает одинаковой юридической силой, по одному для залогодателя, залогодержателя и нотариального бюро, расположенного в зоне размещения переданного в залог имущества. Официальные адреса сторон: Залогодержатель: Залогодатель: _________________ _________________ _________________ _________________ _________________ _________________ Телефон__________ Телефон__________ Fax______________ Fax______________ _________________ _________________ подпись подпись М.П. М.П.