Постановление N 5 от 14.02.2012 о результатах аудита управления имуществом, сданным/взятым внаем АО "Banca de Economii" за период 2008-2011 годов

СЧЕТНАЯ ПАЛАТА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

о результатах аудита управления имуществом, сданным/взятым

внаем АО “Banca de Economii” за период 2008–2011 годов

№ 5  от  14.02.2012

 (в силу 02.03.2012) 

Мониторул Офичиал № 42-45 ст.3 от 02.03.2012

* * *

Счетная палата, в присутствии председателя Совета АО “Banca de Economii”, советника министра финансов г-на В.Мэмэлыгэ, президента и вице-президента АО “Banca de Economii” г-на Гр.Гачикевич и г-жи А.Витиу, заместителя директора Службы информации и безопасности г-на В.Дедиу, начальника отдела экономических расследований Генеральной прокуратуры г-на А.Никита, директора Центра по борьбе с экономическими преступлениями и коррупцией г-на В.Кетрару, генерального директора Агентства публичной собственности при Министерстве экономики г-на Т.Копач, начальника Главной государственной налоговой инспекции г-на Н.Платон, начальника отдела кадастра недвижимости Агентства земельных отношений и кадастра г-жи О.Бузу, директора филиала № 1 Кишинэу г-жи Е.Ткач и других ответственных лиц, руководствуясь ст.2 (1) и ст.4 (1) a) Закона о Счетной палате № 261-XVI от 05.12.2008¹, рассмотрела Отчет аудита управления имуществом, сданным/взятым внаем АО “Banca de Economii” за период 2008-2011 годов.

________________

¹ О.М., 2008, № 237-240, ст.864

Аудиторская миссия проводилась в соответствии с Программой аудиторской деятельности Счетной палаты на 2011 год и Стандартами аудита.

Основная цель аудита состояла в оценке эффективности действующего механизма по сдаче/взятию внаем имущества АО “Banca de Economii”, составленных и внедренных в данной области банком политик и процедур, с установлением факта, если они были достаточными для обеспечения эффективного и действенного управления отношениями по найму. В частности, Счетная палата была заинтересована в определении того, что механизм сдачи/взятия внаем имущества внедряется эффективно и адекватно согласно положениям действующей законодательной базы.

Аудит был запланирован и проводился в АО “Banca de Economii”. Для реализации основных задач и для подтверждения выводов аудита были запрошены и проверены информации и необходимые доказательства от: Государственной налоговой инспекции мун.Кишинэу; территориального кадастрового органа Кишинэу; Службы гражданского состояния, а также из базы данных Государственного регистра (Acces).

Рассмотрев результаты аудита, заслушав представленный отчет и объяснения должностных лиц, присутствовавших на заседании, Счетная палата

УСТАНОВИЛА:

Мажоритарной долей в пакете акций АО “Banca de Economii” в размере 56,13% владеет государство, акции управляются Агентством публичной собственности при Министерстве экономики. Согласно договорам по передаче исполнения прав акционера и администрирования государственной собственностью, Агентство передало Министерству финансов исполнение права акционера, в том числе обязанностей и прав представительства государства в Акционерных обществах. В соответствии с положениями этого договора, Министерство финансов обеспечивает эффективное администрирование движимой стоимости государства в уставном капитале АО “Banca de Economii”.

Деятельность АО “Banca de Economii” подлежит финансовому мониторингу Министерством финансов на основании ст.21 Закона № 121-XVI от 04.05.2007² и п.69 a) Постановления Правительства № 1265 от 14.11.2008 в целях укрепления финансовой дисциплины и повышения эффективности использования имущества³.

________________

² Закон об управлении публичной собственностью и ее разгосударствлении № 121-XVI от 04.05.2007 (с последующими изменениями и дополнениями; в дальнейшем – Закон № 121-XVI от 04.05.2007).

³ Постановление Правительства № 1265 от 14.11.2008 “О регламентировании деятельности Министерства финансов”.

Проверки, проведенные в АО “Banca de Economii” в рамках аудита эффективности на тему “Имеются ли возможности улучшения механизма по управлению имуществом, сданным/взятым внаем публичными органами и коммерческими обществами, имеющими полностью или мажоритарно государственный капитал, и повышения эффективности по его администрированию?”, сквозь призму констатаций, изложенных в Отчете аудита, отметили наличие множества несоответствий и недостатков в управлении имуществом, сданным/взятым внаем, эффективном использовании финансовых средств банка при взятии в аренду недвижимого имущества, которые выражаются в следующем:

- В процессе сдачи внаем имущества:

• В нарушение положений ст.17(1) Закона № 121-XVI от 04.05.2007 и п.10 Положения о порядке сдачи внаем неиспользуемых активов⁴, договора найма не были согласованы с Министерством финансов, вследствие этого не был соблюден срок передачи внаем, а также принцип прозрачности и законности. Не был определен порядок отбора потенциальных нанимателей имущества, договора были заключены путем прямых переговоров. Не были зарегистрированы регламентированно в кадастровом органе договора найма, заключенные на срок более 3 лет.

________________

⁴ Положение о порядке сдачи в наем неиспользуемых активов, утвержденное Постановлением Правительства № 483 от 29.03.2008.

• Акты приема-передачи помещений не отвечают в полной мере установленным требованиям, расчет размера аренды не во всех случаях был осуществлен согласно законодательным положениям, были применены более низкие коэффициенты по сравнению с коэффициентами, предусмотренными законодательной базой. В результате были упущены возможные к поступлению доходы от сдачи внаем помещений на общую сумму 194,7 тыс.леев.

• В нарушение приложений к годовым законам о бюджете были внесены управленческие расходы в размере 20,0% от стоимости годовой аренды по площадям, сданным внаем Министерству финансов, что способствовало увеличению произведенных им расходов за наем на 180,4 тыс.леев.

- В процессе взятия внаем:

Порядок взятия внаем неиспользованных активов публичными учреждениями, государственными предприятиями и коммерческими обществами с мажоритарной долей государственного капитала от коммерческих обществ с частным капиталом, по сравнению со сдачей ими внаем, не регламентирован законодательными положениями.

Взятие АО “Banca de Economii” внаем помещений осуществлялось из одного источника без инициирования конкурсов, хотя Положение о приобретении товаров, услуг, строительных работ посредством конкурса, утвержденное Постановлением Совета банка 16.07.2002 (с последующими изменениями), предусматривает, что приобретение материальных ценностей, услуг, строительных работ стоимостью более 50,0 тыс.леев осуществляется посредством конкурса, таким образом, не были соблюдены требования собственного Положения. В результате были произведены завышенные и неэффективные расходы при взятии внаем некоторых помещений, вместе с тем не был исключен и риск мошенничества.

В контексте изложенного приводится пример взятия внаем жилого дома площадью 1479,0 м² по ул.Колумна 104/1:

▪ АО “Banca de Economii”, посредством филиала № 1 Кишинэу согласно договору, заключенному 29.10.2008, взяло внаем на срок 5 лет жилой дом по ул.Колумна, 104/1, с оплатой за найм в размере 35 евро в месяц за 1 м². Соответствующий объект недвижимости был приобретен 14.07.2008 по стоимости 300,0 тыс.евро (эквивалент 4,7 млн.леев) 4 физическими лицами (пенсионного возраста), которые проживают в различных населенных пунктах Республики Молдова (Ниспорень, Сорока, Кишинэу) и не имеют родственных отношений между собой, являясь посредниками. Вместе с тем эти собственники находятся в родственных отношениях с некоторыми ответственными лицами банка. Соответствующий объект недвижимости был сдан в эксплуатацию 29.10.2008 в день, когда был заключен договор найма. Не были разделены и установлены границы площадей недвижимости среди собственников, таким образом, они имели общие интересы.

▪ Согласно договорным условиям, согласованным с АО “Banca de Economii”, филиал № 1 Кишинэу иммобилизовал финансовые средства в сумме 24,2 млн.леев в результате авансовой выплаты платы за наем соответствующей недвижимости на срок 3 года. Отмечается, что соответствующая сумма была перечислена на счет одному физическому лицу, который заключил договор найма на основании доверенности от имени этих 4 собственников. Указанная сделка отрицательно повлияла на финансово-экономическое положение банка, учитывая то, что в случае, если соответствующие средства были бы использованы в целях кредитования экономических единиц из реального сектора национальной экономики, банк получил бы доходы от кредитной деятельности за 3 года в сумме примерно 9,0 млн.леев (исходя из средней процентной ставки, применяемой по кредитам, предоставленным для недвижимости, строительства и на земельное благоустройство, которое составило 18,37% в молдавских леях).

▪ Не соблюдая договорные условия (которые предусматривают, что лицо, сдающее внаем, может предоставить съемщику право осуществить капитальный ремонт на основании сметы расходов, письменно согласованной обеими сторонами, и отнести расходы по капитальному ремонту в счет платы за аренду) АО “Banca de Economii” произвело расходы на капитальный ремонт недвижимости, взятой внаем, за счет собственных средств на сумму 6,7 млн.леев без письменного согласия обеих сторон, соответствующие расходы не были отнесены в счет платы за наем. Кроме того, за счет собственных средств были произведены расходы в сумме 1,0 млн.леев по установке мебели, вследствие этого плата за наем достигла цифры 46,0 евро в месяц за 1 м².

▪ Были произведены неэффективные расходы в сумме 4,0 млн.леев в результате выплаты платы за наем за период 6 месяцев, когда производились работы по капитальному ремонту в соответствующем здании.

▪ 14.03.2011 3/4 части соответствующего объекта недвижимости были проданы одной зарубежной компании, зарегистрированной на Кипре, по цене 225,0 тыс. евро (эквивалент 3,7 млн.леев), хотя только АО “Banca de Economii” инвестировало в этот объект средства в сумме 7,7 млн.леев, или на 4,0 млн.леев больше. АО “Banca de Economii”, посредством филиала № 1 Кишинэу, заключило новый договор найма с соответствующей компанией на срок 3 года с оплатой 25,0 евро в месяц за 1 м² и оплатой ежеквартальной авансовой суммы. Новый собственник, не соблюдая положения ст.163 (7) Налогового кодекса⁵, не запросил получение фискального кода, вследствие изложенного АО “Banca de Economii” несет дополнительные расходы, связанные с НДС на импорт услуг по найму (20,0%), таким образом, плата за наем составила 30,0 евро в месяц за 1 м².

________________

⁵ Закон № 1163-XIII от 24.04.1997, Налоговый кодекс.

▪ Непредпринятие действенных мер территориальным кадастровым органом Кишинэу по переоценке указанного объекта недвижимости на момент изменения его назначения (эксплуатация объекта в нежилых целях), а также отсутствие взаимодействия между ним и Государственной налоговой инспекцией мун.Кишинэу обусловили снижение налогооблагаемой базы соответствующей недвижимости и неуплату подоходного налога от роста капитала в результате продажи объекта недвижимости.

При взятии в субаренду некоторых нежилых помещений на уровне подвала по бул. Штефан чел Маре, 130, площадью 210,5 м² были установлены следующие несоответствия и недостатки:

▪ Филиал № 1 Кишинэу АО “Banca de Economii” 29.02.2008 заключил с физическим лицом договор субаренды на срок 5 лет некоторых нежилых помещений на уровне подвала по завышенным ценам – 847,0 лея за 1 м² в месяц (эквивалент 50 евро) с авансовой оплатой полной суммы за весь период найма, которая составила 10,7 млн.леев и была перечислена 03.03.2008 Филиалом № 1 Кишинэу этому лицу, которое умерло 22.06.2009 (согласно записи из акта о смерти по причине резаной раны левой руки). Как со стороны собственника недвижимости, так и субарендатора не поступили предложения о перезаключении договора. Вместе с тем были понесены расходы по благоустройству площади, взятой внаем, в сумме 133,3 тыс.леев, которые не были покрыты за счет платы за аренду.

▪ Физическое лицо, которое контрактовало услуги по субаренде с филиалом № 1 Кишинэу, взяло внаем соответствующие площади посредством одного представителя через доверенность от другого физического лица на срок 15 лет, оплачивая ежемесячно плату за аренду в размере 50 евро за всю площадь 210,5 м² (эквивалент 844,0 леев), что примерно в 200 раз меньше платы, оплачиваемой банком. Таким образом, чистый доход от субаренды умершего съемщика составил 10,2 млн.леев.

▪ В результате иммобилизации финансовых средств на длительный период в сумме 10,7 млн.леев, выплаченных авансом за найм соответствующей площади на срок 5 лет, банк упустил доходы в сумме 8,3 млн.леев в результате неиспользования соответствующих средств в целях кредитования экономических единиц из реального сектора национальной экономики.

В контексте изложенного можно сделать вывод, что действующий механизм по сдаче/взятию внаем имущества АО “Banca de Economii” (отсутствие политик и письменных процедур в данной области) не обеспечивает эффективное и действенное управление отношениями по найму, были осуществлены сомнительные сделки с лицами посредниками по взятию внаем некоторых нежилых помещений, которые ограничили эффективность и действенность управления финансовыми средствами банка, был нанесен ущерб и интересам акционеров в результате иммобилизации на длительный период финансовых средств в сумме 42,6 млн.леев, в результате не были получены возможные доходы в сумме 17,3 млн.леев как следствие неиспользования соответствующих средств для кредитования экономических единиц и физических лиц. Вместе с тем при сдаче внаем неиспользованных помещений не были применены и требования законодательных положений.

Все указанное обусловлено неправильным менеджментом АО “Banca de Economii”, неразработкой ряда внутренних процедур, которые должны регламентировать весь процесс передачи и взятия внаем недвижимого имущества, а также несоответствующим выполнением должностных полномочий, предусмотренных законодательной базой:

• Министерством финансов – по осуществлению финансового мониторинга деятельности АО “Banca de Economii”, а также за процессом сдачи внаем неиспользованных активов в целях укрепления финансовой дисциплины и повышения эффективности использования имущества банка;

• Советом банка – по надзору за деятельностью исполнительного органа для обеспечения эффективной деятельности Общества;

• Ревизионной комиссией банка – по осуществлению контроля над соблюдением банком действующего законодательства, применяемых нормативных актов, учитывая то, что нарушения, отмеченные настоящей аудиторской миссией, не отражены в ее годовых отчетах.

Рассмотрев результаты аудита, заслушав представленный отчет и объяснения должностных лиц, присутствовавших на заседании, на основании ст.7 (1) а), ст.15 (2) и (4), ст.16 с), ст.34 (3) и (6) Закона о Счетной палате № 261-XVI от 05.12.2008 Счетная палата

ПОСТАНОВЛЯЕТ:

1. Утвердить Отчет о результатах аудита управления имуществом, сданным/взятым внаем АО “Banca de Economii” за период 2008-2011 годов, приложенный к настоящему Постановлению, а также Приложение к этому Отчету, которое содержит персональные данные и не публикуется.

2. Постановление и Отчет аудита направить органам, указанным в пунктах 2.1–2.6 настоящего Постановления, рекомендовать принять к сведению, согласно компетенциям, относительно результатов аудита, и принять меры по ликвидации недостатков, установленных соответствующим аудитом, а также внедрению изложенных в нем рекомендаций, а именно:

2.1. АО “Banca de Economii”, для рассмотрения результатов аудита на заседании общего собрания акционеров и Совета банка, с принятием действенных мер по устранению установленных недостатков;

2.2. Министерству финансов, для:

2.2.1. информирования и осуществления финансового мониторинга деятельности АО “Banca de Economii” в целях укрепления финансовой дисциплины и повышения эффективности управления использования публичным имуществом;

2.2.2. усовершенствования механизма по сдаче/взятию внаем, с точки зрения проверки и согласования заключенных договоров по найму, а также определения порядка отбора съемщиков неиспользованных активов;

2.2.3. повышения эффективности внедрения процессов и процедур внутреннего контроля и внутреннего аудита.

2.3. Главной государственной налоговой инспекции, для проверки погашения налоговых обязательств физическим лицом, которое продало объект недвижимости (оплата подоходного налога от роста капитала в результате продажи объекта по ул.Колумна, 104/1), и киприотской компанией о недекларировании и неперечислении в бюджет налога за указанный объект недвижимости;

2.4. Агентству земельных отношений и кадастра, для уточнения записей относительно объекта недвижимости по ул.Колумна, 104/1, с введением в автоматизированную систему оценки технической, функциональной и экономической характеристик для соответствующего налогообложения объекта недвижимости в коммерческих целях;

2.5. Центру по борьбе с экономическими преступлениями и коррупцией, а также Генеральной прокуратуре, для рассмотрения, согласно компетенциям, материалов аудита и аудиторских доказательств, подтверждающих констатации из Отчета аудита о взятии внаем недвижимости по ул.Колумна, 104/1, и нежилых площадей по бул. Штефан чел Маре, 130, на сомнительных условиях;

2.6. Исполняющему обязанности Президента Республики Молдова; Парламенту; Комиссии по экономике, бюджету и финансам и Комиссии по национальной безопасности, обороне и общественному порядку Парламента; Правительству; Службе информации и безопасности для информирования и возможного принятия к сведению.

3. О принятых мерах по выполнению п.1 и подпунктов 2.1–2.5 настоящего Постановления, а также о внедрении рекомендаций аудита проинформировать Счетную палату в течение 6 месяцев.

4. Настоящее постановление опубликовать в Официальном мониторе Республики Молдова в соответствии со ст.34 (7) Закона о Счетной палате № 261-XVI от 05.12.2008.

Утвержден

Постановлением Счетной палаты

№ 5 от 14 февраля 2012

ОТЧЕТ

о результатах аудита управления имуществом, сданным/взятым внаем

АО “Banca de Economii” за период 2008–2011 годов

I. ВВЕДЕНИЕ

В рамках аудита эффективности на тему “Имеются ли возможности улучшения механизма по управлению имуществом, сданным/взятым внаем публичными органами и коммерческими обществами, имеющими полностью или мажоритарно государственный капитал, и повышения эффективности по его администрированию?”, проведенного на основании Программы аудиторской деятельности на 2011 год, утвержденной в новой редакции Постановлением Счетной палаты № 21 от 14.07.2011, согласно Диспозиции-информации № 118 от 27.10.2011 была реализована аудиторская миссия в АО “Banca de Economii”.

1.1. Цели аудиторской миссии

Основная цель аудита состояла в оценке эффективности действующего механизма по сдаче/взятию внаем имущества АО “Banca de Economii”, составленных и внедренных в данной области банком политик и процедур, с установлением факта, если они были достаточными для обеспечения эффективного и действенного управления отношениями по найму. В частности, Счетная палата была заинтересована в определении того, что механизм сдачи/взятия внаем имущества внедряется эффективно и адекватно согласно положениям действующей законодательной базы.

1.2. Область применения и методология

Данный аудит осуществлялся в соответствии с применяемыми основными международными стандартами аудита с целью проведения независимого и объективного рассмотрения мер, в которых деятельность по сдаче/взятию внаем функционировала эффективно и действенно в условиях соблюдения правовых норм и экономии публичных средств. В этом контексте аудиторская группа предложила локализовать зоны, в которых действующий механизм сдачи/взятия внаем не был эффективным, и установить причины этого, преследуя в то же время формулирование ряда рекомендаций, предназначенных для руководства по улучшению менеджмента в соответствующей области.

В ходе осуществления аудита были охвачены операции по проведению всего процесса сдачи/взятия внаем, а также мониторинга договоров найма за 2008-2011 годы. Данный период был выбран с целью получения более полной и объективной информации о порядке управления публичным имуществом, накопленными средствами, а также о принятых мерах, связанных с деятельностью по мониторингу договоров найма.

Рассмотрения проводились путем тестирования по существу аналитических процедур и тестирования деталей транзакций и счетов, некоторых процедур по сдаче/взятию внаем, выборочного отбора и имели цель получения релевантных и разумных доказательств, которые подтвердят выводы и достоверность аудиторских констатаций. В ходе аудита, посредством опроса были интервьюированы основные официальные лица аудитируемого субъекта, которые высказали свое мнение о деятельности по сдаче/взятию внаем имущества.

Исходя из того, что в ходе аудита были установлены случаи несоблюдения законодательной базы некоторыми публичными органами, связанные с недвижимостью, взятой банком внаем, на основании положений Стандарта аудита С “Отчет аудита эффективности”, который предусматривает, что аудиторы должны докладывать о всех значительных случаях несоблюдения положений и злоупотреблениях, обнаруженных во время или в связи с аудитом, были проверены некоторые сделки в Государственной налоговой инспекции мун.Кишинэу (в дальнейшем – ГНИ мун.Кишинэу), территориальном кадастровом органе Кишинэу (в дальнейшем – ТКО Кишинэу), Службе гражданского состояния, а также накоплены необходимые доказательства из базы данных Государственного регистра (Acces). Отмеченные недостатки, связанные с этими аспектами, отражены в этом Отчете аудита с целью направления этим органам рекомендаций по их устранению и предпринятия действенных мер по улучшению ситуации.

II. КОНСТАТАЦИИ, ВЫВОДЫ И РЕКОМЕНДАЦИИ

2.1. Требует улучшения процесс сдачи внаем

Мажоритарная доля в пакете акций АО “Banca de Economii” в размере 56,13% принадлежит государству, акции управляются Агентством публичной собственности при Министерстве экономики. Согласно договорам по передаче исполнения прав акционера и администрирования государственной собственностью, Агентство публичной собственности передало Министерству финансов исполнение права акционера, в том числе обязанностей и прав представительства государства в Акционерных обществах. В соответствии с положениями этого договора, Министерство финансов обеспечивает эффективное администрирование движимой стоимостью государства в уставном капитале АО “Banca de Economii”. Посредством представителя государства, назначенного им, Министерство финансов осуществляет надзор за деятельностью Совета Общества и его исполнительного органа, принятием решений о заключении сделок, в том числе значительных и имеющих конфликт интересов, а также о сдаче внаем (аренду) имущества Общества и по другим вопросам.

Деятельность АО “Banca de Economii” подлежит финансовому мониторингу Министерством финансов на основании ст.21 Закона № 121-XVI от 04.05.2007¹ и п.69 a) Постановления Правительства № 1265 от 14.11.2008 в целях укрепления финансовой дисциплины и повышения эффективности использования имущества².

________________

¹ Закон об управлении публичной собственностью и ее разгосударствлении № 121-XVI от 04.05.2007 (с последующими изменениями и дополнениями; в дальнейшем – Закон № 121-XVI от 04.05.2007).

² Постановление Правительства № 1265 от 14.11.2008 о регламентировании деятельности Министерства финансов.

2.1.1. Недвижимое имущество, находящееся в управлении банка, сдается внаем без согласия уполномоченного органа, а порядок отбора потенциальных нанимателей имущества не определен.

Как основные фонды, так и другие долгосрочные активы, не используемые в технологическом процессе коммерческими обществами с полностью или преимущественно публичным капиталом, в соответствии с ст.17(1) Закона № 121-XVI от 04.05.2007, могут быть сданы внаем с предварительного согласия органа центрального публичного управления.

Порядок сдачи внаем помещений, которые могут быть использованы в других целях, чем жилищных, регламентирован Постановлением Правительства № 483 от 29.03.2008³. Настоящая процедура распространяется на государственные предприятия, публичные учреждения и коммерческие общества с полностью или преимущественно публичным капиталом. Несмотря на то, что согласно регламентированным положениям имущество, не используемое АО “Banca de Economii”, может быть сдано внаем по решению Совета Общества с согласия органа, который администрирует пакет акций, фактически за аудитируемый период АО “Banca de Economii” и его филиалами были заключены в среднем ежегодно по 83 договора (в том числе: в 2008 г. – 87; 2009 г. – 94; 2010 г. – 78 и в 2011 г. – 74), с площадью от 3,7 тыс.м² – в 2008 году до 2,8 тыс.м² – в 2011 году, без согласования с Министерством финансов и, соответственно, впоследствии не были согласованы ни изменения, ни пролонгация некоторых договоров найма, чем был нарушен п.10 Положения, утвержденного Постановлением Правительства № 483 от 29.03.2008.

________________

³ Постановление Правительства № 483 от 29.03.2008 “Об утверждении Положения о порядке сдачи в наем неиспользуемых активов“ (в дальнейшем – Положение).

Согласно юридической норме, отбор потенциальных нанимателей имущества осуществляется 2 способами: посредством аукциона “с молотка” или путем прямых переговоров, а порядок отбора осуществляется уполномоченным органом, который впоследствии должен быть отмечен в договоре найма. Отсутствие координирования с уполномоченным органом относительно согласия сдачи внаем привело к неинициированию и неустановлению порядка отбора потенциальных нанимателей имущества, что способствовало несоблюдению п.13 Положения. В результате этого договора найма были заключены с просителем помещения напрямую с руководителями филиалов, чем не был соблюден принцип транспарентности и законности, одновременно не был определен и порядок отбора нанимателя. Вместе с тем п.23 Положения предусматривает, что уполномоченный орган может разрешить сдачу внаем имущества путем прямых переговоров в случае, когда его наем не востребован на одном аукционе, когда расходы по организации аукциона не оправданы, а согласно п.25 предприятие вправе заключить договор найма с просителем, отобранным комиссией по переговорам только после получения соответствующего согласия уполномоченного органа. При этом, согласно ст.17(2) Закона № 121-XVI от 04.05.2007, договора найма, заключенные без согласия уполномоченного органа, являются ничтожными.

Отмечается, что согласно п.25 Положения прямые переговоры о сдаче внаем помещений проводятся комиссией по переговорам, назначенной приказом руководителя предприятия, в состав которой в обязательном порядке включается представитель уполномоченного органа. В целях организации работы по сдаче внаем имеющихся в банке помещений распоряжениями его президента была создана рабочая группа, состоящая из 6 человек. Она имела целью осуществлять мониторинг деятельности в области найма и совершенствовать процедуры по сдаче внаем имущества банка и механизма по заключению договоров найма. Вместе с тем такие процедуры и внутренние положения не были разработаны и внедрены. Таким образом, в 2008-2011 годах в рамках АО “Banca de Economii” предварительное инициирование сдачи внаем ряда свободных площадей проводилось на уровне директоров филиалов банка, в управлении которых находятся соответствующие помещения, при поддержке Юридического управления.

2.1.2. Акты приема-передачи помещений не отвечают в полной мере установленным требованиям, некоторые коэффициенты применялись различно в одном и том же помещении, в результате были упущены возможные к поступлению доходы от сдачи внаем площадей.

Согласно п.19 Положения, передача имущества нанимателю осуществляется путем составления акта приема-передачи внаем, в котором указываются передаваемое имущество, его состояние, кадастровый номер, его первоначальная балансовая стоимость, бухгалтерский износ, остаточная стоимость, а также другие идентификационные данные. Проверка одной выборки из 97 договоров найма (что составляет 60,0% от общего числа заключенных договоров) отмечает, что по 45 договорам найма (46,5%) акты приема-передачи помещений полностью не отвечают установленным требованиям. Это было обусловлено необеспечением эффективного внутреннего контроля, несогласованием передачи помещений внаем с уполномоченным органом, присуждение и заключение договоров найма лишь на уровне руководителей филиалов. Отсутствие необходимых данных в актах приема-передачи делает невозможным определение состояния помещений на момент передачи их внаем, их техническое обустройство, и в результате 3 руководителя филиалов передали внаем помещения, расположенные в таком же объекте недвижимости, применяя различные коэффициенты их технического обустройства. В этом контексте приводятся примеры филиалов № 5 Бричень, № 10 Бэлць, № 17 Флорешть, в которых установлено различное применение указанного коэффициента.

2.1.3. Расчет размера аренды имущества банка не во всех случаях был произведен согласно законодательным положениям, в результате были упущены возможные к поступлению доходы.

Оценка и анализ расчета размера аренды, установленного в договорах найма, выявляют неправильное применение отраслевого коэффициента по использованию помещений 9 филиалами АО “Banca de Economii”. В этом отношении приводится пример заключения 14 договоров найма филиалами: № 5 Бричень, № 10 Бэлць, № 11 Дондушень, № 17 Флорешть, № 25 Криулень, № 27 Единец, № 37 Резина, № 39 Рышкань и № 28 Фэлешть, которые применяли отраслевой коэффициент (K3) ниже, чем предусмотрено в приложениях к годовым законам о государственном бюджете. Соответствующая ситуация связана с указанием в договоре найма цели использования арендованного имущества различной от цели, предусмотренной законодательной базой (например, в договорах предусмотрено размещение представительства вместо использования помещений в качестве офиса), неправильным установлением данного коэффициента для страховых учреждений, а также непроверкой правильности расчета размера аренды как центральным банком, так и уполномоченным органом. Вследствие этого не поступили возможные доходы от сдачи внаем нежилых помещений в результате неправильного применения этого коэффициента на общую сумму 194,7 тыс.леев, включая НДС. Вместе с тем отмечается, что хотя рыночный коэффициент установлен законодательной базой в размере не менее 1, банк максимизировал доход путем применения более высокого рыночного коэффициента.

В целях размещения и обеспечения деятельности территориальных казначейств в 2008-2011 годах АО “Banca de Economii” на централизованном уровне заключило с Министерством финансов 4 договора найма по передаче нежилых помещений 8 филиалами – в 2008 году, 6 филиалами – в 2009-2010 годах и 5 филиалами – в 2011 году. В результате проверки правильности определения размера аренды установлено, что дополнительно в стоимость годовой аренды были необоснованно включены управленческие расходы в размере 20,0% от стоимости годовой аренды. Таким образом, в результате применения названного коэффициента Банк начислил и взыскал на 180,4 тыс.леев (включая НДС) больше по сравнению с размером, установленным в приложениях к годовым законам о государственном бюджете, что обусловило повышение на эту сумму расходов за найм, произведенных Министерством финансов.

2.1.4. Срок сдачи внаем имущества банка не соответствует законодательным положениям

Согласно ст.17(5) Закона № 121-XVI от 04.05.2007 и п.19 Положения, срок сдачи внаем неиспользованного имущества коммерческим обществам с полностью или преимущественно публичным капиталом, не включенного в списки имущества, не подлежащего приватизации, не может превышать год. Вместе с тем установлено, что были заключены 13 договоров найма, по которым период найма превышает один год. Вместе с тем из 6 договоров найма, заключенных на срок 3 года, только один договор был зарегистрирован регламентированно в кадастровом органе, что привело к несоблюдению п.17 Положения.

Обобщая изложенное в соответствующем разделе, можно сделать следующие выводы: Несмотря на то, что Закон о разгосударствлении и администрировании публичной собственности предусматривает администрирование публичной собственности в соответствии с принципом эффективности, законности и транспарентности, предназначенного способствовать надлежащему надзору и управлению публичной собственностью, процесс передачи внаем имущества, управляемого АО “Banca de Economii” в 2008-2011 годах, проходил без достижения обязательств по транспарентности и с отклонениями от законодательной базы. Так:

♦ не был определен порядок отбора потенциальных нанимателей;

♦ в некоторых случаях акты приема-передачи не отвечают всем установленным требованиям;

♦ договора найма не были согласованы с Министерством финансов, а некоторые из них не были регламентированно зарегистрированы в кадастровом органе.

Эти недостатки были обусловлены:

♦ безответственностью ответственных лиц в данной области, которые считали, что деятельность по найму не представляет область деятельности банка, а только порядок снизить расходы на содержание помещений;

♦ неразработкой ряда процедур и внутренних положений, которые должны приносить дополнительные преимущества механизму по передаче имущества внаем.

В результате от Министерства финансов необоснованно были взысканы доходы в сумме 180,4 тыс.леев, а элементы транспарентности, а также принципы эффективности и законности не соответствовали законодательным требованиям.

Рекомендации руководству АО “Banca de Economii”:

Рекомендация № 1: Разработать процедуры и письменные положения о регламентировании процесса передачи внаем управляемого имущества, которые отвечают требованиям всех этапов по согласованию и визированию, а также совместно с уполномоченным органом определить порядок отбора потенциальных арендаторов в соответствии с существующей нормативной базой.

Рекомендация № 2: В целях эффективного администрирования имуществом, находящимся в управлении АО “Banca de Economii”, проверить правильность установления коэффициентов при расчете минимального размера годовой аренды согласно приложениям к годовым законам о государственном бюджете и соответственно применять предусмотренные ими коэффициенты.

2.2. Идентифицированы проблемы по аренде некоторых объектов недвижимости

Согласно информации АО “Banca de Economii”, в аудитируемом периоде его филиалами были ежегодно заключены в среднем по 433 договора взятия внаем, среднегодовые расходы составили примерно 16,5 млн.леев. Только филиал № 1 Кишинэу за аудитируемый период заключил 66 договоров найма на общую сумму 55,7 млн.леев для открытия представительств, а также для обеспечения офисами персонала центрального банка и своих филиалов, а площади помещений варьировали от 1,0 м² до 1,5 тыс.м².

Из интервью официальных лиц банка следует, что аренда дополнительных помещений была мотивирована необходимостью территориального расширения, а также договорным обязательством обеспечить присутствие АО “Banca de Economii” по некоторым адресам.

Отмечается, что если механизм по передаче внаем неиспользованных активов публичными учреждениями, государственными предприятиями и коммерческими обществами с преимущественным публичным капиталом регламентирован приложениями к годовым законам о бюджете, Положением о порядке сдачи внаем неиспользуемых активов и другими законодательными и нормативными актами, то взятие внаем ими имущества от коммерческих обществ с частным капиталом не регламентировано. Вследствие этого взятие внаем осуществляется по распоряжению руководства субъектов исходя из условий переговоров между сторонами. В результате, если цена за передачу внаем 1 м² площади за различные виды помещений в АО “Banca de Economii” колеблется от 8,29 лея до 74,5 лея в месяц, тогда как за некоторые помещения, взятые внаем, плата достигла цифры 846,8 лея в месяц или в десять раз выше.

В результате аудиторской миссии установлено осуществление неэффективных расходов, связанных со взятием внаем некоторых помещений АО “Banca de Economii”, вместе с тем не был исключен и риск мошенничества. В контексте изложенного отмечается следующее:

Договорные условия, согласованные при аренде объекта недвижимости по ул.Колумна, 104/1, обусловили значительные расходы, а также иммобилизацию важных средств из оборота банка.

В 2008 году АО “Banca de Economii” посредством филиала № 1 Кишинэу взяло внаем объект недвижимости площадью 1,5 тыс.м², расположенный по ул.Колумна, 104/1, на срок 5 лет. Стоимость аренды 1 м² была согласована в размере 35 евро в месяц с авансовой оплатой за первые 3 года найма в сумме 1,9 млн.евро (24,7 млн.леев), которая должна была быть оплачена в течение 3 дней со дня подписания договора. Договор был заключен директором филиала № 1 Кишинэу с физическим лицом, которое заключило договор от имени 4 собственников⁴. На последующие 2 года размер аренды должен был быть обговорен сторонами путем заключения дополнительного соглашения.

________________

⁴ Имена соответствующих лиц указаны в Приложении к Отчету, которое содержит данные личного характера и не подлежит публикации (в дальнейшем – Приложение к Отчету).

В результате проверок, проведенных на ГП “Cadastru,” аудиторская миссия отметила, что соответствующий объект недвижимости был приобретен за сумму 4,7 млн.леев (эквивалент 300,0 тыс.евро) на основании договора купли-продажи № 3690 от 14.07.2008. Это строительство на момент продажи имело уровень завершения 53,0%. Соответствующий объект был сдан в эксплуатацию как жилой дом, согласно акту окончательной приемки от 29.10.2008.

Отмечается, что через 4 дня со дня приобретения недвижимости Совет банка на основании информационной справки начальника финансово-экономического управления изменил бизнес-план АО “Banca de Economii” на 2008 год по разделу “аренда помещений” с 9,2 млн.леев, первоначально утвержденных, на 13,1 млн.леев. Мотивом было то, что на тот момент банк срочно нуждался в помещениях для бюро по обеспечению непрерывности и осуществления в нормальных условиях деятельности центрального аппарата и филиала № 1 Кишинэу. Вместе с тем были увеличены на 45,0 млн.леев и инвестиции в долгосрочные материальные активы.

Аудиторская миссия установила, что вопрос о взятии внаем соответствующего офиса был рассмотрен тендерной комиссией АО “Banca de Economii” на основании представления информационной справки вице-президента банка с ссылкой на то, что решениями Совета банка от 18.07.2008 и 02.10.2008 (протокол № 21 и протокол № 27) были утверждены расходы по аренде дополнительных площадей. В информационной справке вице-президента банка, направленной президенту, указано, что учитывая то, что на тот момент в данном районе города на запросы, направленные банком, не были предоставлены другие оферты, которые соответствовали бы месту размещения, закупки будут произведены из одного источника. В этих условиях тендерная комиссия согласовала внесенные предложения, был заключен договор найма № 147 от 29.10.2008 без инициирования конкурса по закупке услуг по найму, хотя Положение о приобретении товаров, услуг, строительных работ посредством конкурса, утвержденное Постановлением Совета банка 16.07.2002 (с последующими изменениями), предусматривает, что приобретение материальных ценностей, услуг, строительных работ стоимостью более 50,0 тыс.леев осуществляется посредством конкурса, таким образом, не были соблюдены требования собственного Положения.

Также установлено, что в день заключения договора найма филиал № 1 Кишинэу перечислил авансом денежные средства в сумме 24,2 млн.леев за 36 месяцев на счет одному физическому лицу, который заключил договор найма на основании доверенности от имени 4 собственников, в том числе средства в сумме 21,8 млн.леев – чистый доход от найма и 2,4 млн.леев – налог, удержанный у источника выплаты. Отмечается, что хотя банк оплатил за найм помещений, начиная с октября 2008 года фактически до марта 2009 года в соответствующем здании осуществлялись работы по его капитальному ремонту, были произведены неэффективные расходы за оплату найма за период 6 месяцев в размере 4,0 млн.леев.

Оплата авансом за наем определила иммобилизацию на длительный период финансовых средств банка, что отрицательно повлияло на финансово-экономическое положение банка. Так, в случае, если соответствующие средства были бы использованы в целях кредитования экономических единиц из реального сектора национальной экономики, банк получил бы доходы от кредитной деятельности в сумме примерно 9,0 млн.леев (исходя из средней процентной ставки, применяемой по кредитам, предоставленным для недвижимости, строительства и на земельное благоустройство, которое составило 18,37% в молдавских леях).

Отмечается, что согласно п.IV.4.4. договора найма съемщик имеет право осуществить капитальный ремонт арендованного объекта в установленный срок или исходя из неотложной необходимости. Лицо, сдающее внаем, может предоставить право нанимателю произвести капитальный ремонт на основании сметы расходов, письменно согласованной обеими сторонами, и отнести расходы по капитальному ремонту в счет платы за аренду.

В результате проведенного аудита установлено, что АО “Banca de Economii” в результате проведения торгов посредством филиала № 1 Кишинэу 02.12.2008 заключило с подрядчиком⁵ договор подряда № 171, условия которого предусматривали, что он обязуется выполнить общестроительные работы (установка полов, монтаж и штукатурка стен, установка настила из керамических плиток), системы вентиляции и кондиционирования воздуха, электрические сети материалами подрядчика в течение 120 календарных дней со дня перечисления аванса в размере 70,0% от общей стоимости договора и разработать сметную документацию соответствующего здания на общую сумму 3,9 млн.леев. Впоследствии 31.12.2008 было заключено дополнительное соглашение № 214 к договору подряда стоимостью 2,5 млн.леев, которое предусматривало проведение работ по обновлению здания (плакирование стен; строительство санитарных помещений; монтаж электрического кабеля; монтаж отопительной системы; установка лестницы и дверей), а 02.02.2009 было заключено другое дополнительное соглашение № 2/66 по работам по благоустройству территории, в том числе установка забора и ворот на общую сумму 292,5 тыс.леев. В то же время с соответствующим подрядчиком было заключено дополнительное соглашение № 3/65, предусматривающее изготовление мебели на общую сумму 854,7 тыс.леев и которое 26.03.2009 было изменено путем увеличения стоимости на 86,5 тыс.леев. Таким образом, расходы, произведенные для завершения договорных работ и установки мебели, составили 7,7 млн.леев.

________________

⁵ Название подрядчика указано в Приложении к Отчету.

Аудитом установлено, что согласно актам выполненных работ и поставленным налоговым фактурам, общая стоимость указанных работ составила 7,7 млн.леев, средства полностью оплачены филиалом № 1 Кишинэу, соответствующие расходы были зарегистрированы на улучшение состояния арендованных средств. Несмотря на то, что согласно договорным условиям лицо, сдающее внаем, может предоставить право нанимателю произвести капитальный ремонт на основании сметы расходов, письменно согласованной обеими сторонами, и отнести расходы по капитальному ремонту в счет платы за аренду, аудиторская миссия установила, что смета расходов письменно не была согласована обеими сторонами, а расходы по капитальному ремонту не были произведены за счет платы за аренду. В результате учитывая и расходы, понесенные банком на капитальный ремонт, стоимость 1 м² найма составила 46,0 евро в месяц, или 2,5 млн.евро только за 3 года найма, эквивалент 31,9 млн.леев, в то время как собственник приобрел эту недвижимость за 4,7 млн.леев, что мог сделать и банк, сэкономив значительные финансовые средства.

Отмечается, что жилая площадь недвижимости составляет лишь 575,9 м², или 38,9% от общей площади 1499,0 м², а 903,1 м² представляют собой вспомогательные помещения (коридоры, холл, санитарные комнаты и т.д.), что свидетельствует о том, что они не используются эффективно. Помещения указанной недвижимости предназначены для: частичного размещения сотрудников центрального аппарата банка и филиала № 1 Кишинэу, конференцзала, деятельности по операционной архивации, а также некоторых хозяйственных помещений. Таким образом, соответствующий объект недвижимости не предназначен для обслуживания клиентов банка.

Можно сделать вывод, что неэффективное использование финансовых средств АО “Banca de Economii” (иммобилизация денежных средств из оборота банка, осуществление расходов на капитальный ремонт за счет собственных средств без учета договорных условий, закупка услуг по взятию внаем из одного источника) является следствием неправильного и порочного менеджмента АО “Banca de Economii”, а также несоответствующего контроля со стороны Совета банка, который в качестве руководящего органа наблюдает за деятельностью исполнительного органа и наделен полномочиями контроля за деятельностью Общества.

Последующая аренда объекта недвижимости по ул.Колумна, 104/1, обуславливает дополнительные расходы

В результате осуществления ряда проверок на ГП “Cadastru” в аспекте правильности регистрации собственности на данный объект недвижимости аудиторской миссией установлено, что по состоянию на 14.03.2011, 3 из 4 имеющихся собственников перепродали участок для строительства площадью 0,05 га и 3/4 части соответствующего объекта недвижимости, расположенного по ул.Колумна, 104/1, по цене 225,0 тыс.евро одной компании, образованной и зарегистрированной на Кипре⁶, хотя согласно п.7.4 договора найма, заключенного между АО “Banca de Economii” с физическим лицом, делегированным через доверенность, указано, что съемщик, то есть АО “Banca de Economii”, имеет преимущественное право на покупку в случае отчуждения арендованной недвижимости настоящим арендодателем. Таким образом, АО “Banca de Economii” не воспользовалось своим законным правом и не приобрело соответствующую недвижимость несмотря на то, что инвестировало в этот объект недвижимости собственные финансовые средства в сумме 7,7 млн.леев.

________________

⁶ Лица, которые перепродали свои части недвижимости, и компания, которая их приобрела, указаны в Приложении к Отчету.

Вместе с тем согласно п.5 договора купли-продажи, указанная оценочная стоимость объекта недвижимости составляет 7,2 млн.леев (банк оплатил лишь услуги за найм за 3 года и произведенный капитальный ремонт 31,9 млн.леев, то есть в 4,2 раза больше), не были указано, кем он был оценен (в территориальном кадастровом органе Кишинэу стоимость объекта недвижимости зарегистрирована в суме 9,2 млн.леев). Продавцы на момент продажи объекта недвижимости задекларировали, что он не имеет материальных дефектов и проблем юридического плана за исключением права найма на основании договора найма № 147 от 29.10.2008, измененного соглашением № 1 от 20.05.2009, и на основании ст.900 Гражданского кодекса к новому собственнику переходят права и обязанности наймодателя, вытекающие из указанного договора найма.

В контексте изложенного 17.10.2011 АО “Banca de Economii” посредством филиала № 1 Кишинэу арендовало недвижимость, расположенную по ул.Колумна, 104/1, путем заключения других 2 договоров найма, из которых 1 – площади 369,75 м² с физическим лицом собственником, и другой – 1109,25 м² с новым собственником – киприотской фирмой на срок 3 года со стоимостью аренды 25,0 евро в месяц за 1 м² и ежеквартальной авансовой оплатой суммы. Из анализа информации, представленной бухгалтерией филиала № 1 Кишинэу, установлено, что плата за найм, выплаченная авансом за 2 месяца 2011 года, составила 964,7 тыс.леев, или на 160,8 тыс.леев больше по сравнению с договорными условиями, будучи обусловленной тем, что по собственности, располагаемой зарубежной фирмой, банк понес дополнительные расходы по плате за аренду, связанной с оплатой НДС на импортированные услуги по найму, которые не были предусмотрены договором.

В соответствии с положениями ст.163(7) Налогового кодекса⁷, новый собственник в качестве нерезидента Республики Молдова должен подать в ГНИ мун.Кишинэу в течение трех рабочих дней со дня возникновения объекта налогообложения заявление о присвоении фискального кода (с приложением копий документов по образованию организации и документов, подтверждающих наличие налогооблагаемого объекта). Нерезидент, пренебрегая налоговым законодательством Республики Молдова, не запросил присвоение фискального кода, действие, которое не может быть отменено/противопоставлено органами налогового администрирования, исходя из положений действующей законодательной базы.

________________

⁷ Закон № 1163-XIII от 24.04.1997 Налоговый кодекс (в дальнейшем – Налоговый кодекс).

В результате изложенного при контрактации (оплате) нерезидентом услуг по найму за 2 месяца 2011 года АО “Banca de Economii” было обязано отразить в учете указанные услуги посредством импорта из Кипра услуг по найму (объект, находящийся в Республике Молдова). В результате финансовое учреждение понесло дополнительные расходы, связанные с НДС на импорт услуг, в сумме 160,8 тыс.леев.

Если и в дальнейшем не будет найден порядок и возможность усовершенствования сделок с недвижимостью и не будет решена эта проблема, за весь период найма банк должен выплатить дополнительно к плате за аренду стоимостью 998,3 тыс.евро и НДС на импортированные услуги по найму в сумме 199,7 тыс.евро и в конечном счете фактическая ежемесячная стоимость 1 м² составит 30,0 евро.

Отсутствие взаимодействия между структурами, ответственными за накопление доходов в бюджет, способствовало невыплате некоторых налогов

В результате проверок, осуществленных в ГНИ мун.Кишинэу, аудиторская миссия установила, что физическое лицо⁸, которое продало участок и объект недвижимости этих 4 собственников, на основании договора купли-продажи № 9371, приобрело участок, предназначенный для строительства индивидуального жилого дома по ул.Колумна 104/1, за сумму 20,0 тыс.леев, который 14.07.2008 с прилегающим строением был перепродан по цене 300,0 тыс.евро этим 4 физическим лицам. В результате окончательной приемки 29.10.2008 они были оценены следующим образом:

________________

⁸ Имя физического лица указано в Приложении к Отчету.

• участок площадью 0,05 га, стоимостью 437,4 тыс.леев;

• жилой дом площадью на земле 339,6 м², стоимостью 9197,9 тыс.леев.

Отмечается, что физическое лицо, которое продало прилегающий участок со строением, не предоставило Декларацию по доходу за 2008 год, таким образом, уклоняясь от декларирования и оплаты подоходного налога от роста капитала в результате продажи объектов недвижимости.

19.11.2008 на основании обращения 4 собственников муниципальный совет Кишинэу разрешил согласно Авторизации по изменению назначения № 233“id”/08, эксплуатацию указанного объекта недвижимости для нежилых целей (объект социально-культурного назначения), хотя на тот момент договор найма был заключен с банком по осуществлению его финансово-экономической деятельности. На основании разрешения, выданного 22.12.2008, ТКО Кишинэу вносит изменения в раздел о порядке использования строительства, будучи указано “Строительство со смешанными функциями”. Вместе с тем отмечается, что объект недвижимости, будучи использован в коммерческих целях, не был переоценен ТКО Кишинэу, что привело к неправильному расчету ГНИ мун.Кишинэу налога на недвижимость, в связи с тем, что как ставка налога, так и сама стоимость объекта недвижимости значительно отличаются в случае использования его в коммерческих целях.

В то же время, хотя зарубежная фирма приобрела 3/4 объекта недвижимости, он не был разделен в натуре, не были отмечены границы между собственниками, не были определены обмеры на уровне изолированных помещений, таким образом отмечается, что как первоначальные собственники, так и нынешние знакомы с ситуацией и переносят созданное состояние работы, действуя и имея общие интересы.

В соответствии с положениями ст.281 (1¹) и (2) Налогового кодекса, юридические и физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность, самостоятельно рассчитывают годовую сумму налога на недвижимость, отправляясь от их налогооблагаемой базы согласно ситуации на 1 января текущего налогового года, и до 1 июля того же года предоставляют территориальным налоговым инспекциям расчет налога на недвижимость. Хотя новый собственник зарегистрировал право собственности на недвижимость в ТКО Кишинэу 05.04.2011, он не выполнил свои обязательства, предусмотренные Налоговым кодексом, незадекларировав и не внеся в бюджет налог на указанный объект недвижимости. Отмечается, что налог на недвижимость за 2011 год был полностью уплачен бывшими собственниками в условиях жилого дома, что противоречит ст.279 Налогового кодекса.

В результате аудиторской миссии было установлено, что Центр по борьбе с экономическими преступлениями и коррупцией осуществил в 2010 году контроль, связанный с некоторыми аспектами владения и использования АО “Banca de Economii” объекта недвижимости, расположенного по ул.Колумна, 104/1. В рамках контроля были проверены аспекты, связанные с приобретением и взятием внаем недвижимости. В акте контроля указывается, что родственные или другие отношения между собственниками недвижимости по ул.Колумна, 104/1, и ответственными лицами АО “Banca de Economii” не были установлены, соответственно, было констатировано отсутствие конфликта интересов при заключении договоров найма указанного объекта недвижимости.

11.06.2010 соответствующий материал был направлен Прокуратуре антикоррупции с предложением не начинать уголовное преследование. Анализируя фактические обстоятельства, отмеченные в рамках контроля, Прокуратура установила, что действия ответственных лиц АО “Banca de Economii” не отвечают элементам правонарушений, предусмотренным Уголовным кодексом, указывая не начинать уголовное преследование по факту приобретения, владения и использования банком соответствующего объекта недвижимости.

В результате проверок, произведенных в Службе гражданского состояния, а также анализируя базу данных Государственного регистра (Acces), аудиторская миссия установила, что участники сделки купли-продажи и взятия внаем объекта недвижимости по ул.Колумна, 104/1, находятся в родственных отношениях с некоторыми ответственными лицами в рамках банка⁹.

________________

⁹ Родственные отношения собственников недвижимости с персоналом АО “Banca de Economii” показаны на Схеме № 1 Приложения к Отчету.

В контексте указанного можно сделать вывод, что не был обеспечен принцип эффективного финансового менеджмента.

Отмечается, что в результате проведения анализа и проверок установлено, что 22.10.2010 физическое лицо, которому была перечислена вся сумма за найм указанной недвижимости, сделало донацию финансовых средств в сумме 200,0 тыс.леев избирательному фонду одной политической партии.

Взятие в субаренду объекта недвижимости по бул. Штефан чел Маре, 130, обусловило завышенные расходы банка

Для размещения представительства филиала № 1 Кишинэу 29.02.2008 банк заключил договор субаренды с физическим лицом¹⁰, который передал в субаренду нежилые помещения на уровне подвала площадью 210,5 м² по бул. Штефан чел Маре, 130, на срок 60 месяцев и которые находились во владении лица, сдающего внаем, на основании договора от 15.07.2007. Плата за найм была согласована в сумме 178,3 тыс.леев в месяц (эквивалент 50 евро в месяц за 1 м²) и должна быть перечислена авансом за весь период найма. В результате осуществления проверки и анализа исполнения договорных условий аудиторская миссия установила, что 03.03.2008 филиалом № 1 Кишинэу была перечислена авансом сумма аренды за весь период, которая составила 10,7 млн.леев. Кроме этого за счет банка в 2008 году были произведены расходы по благоустройству площади, взятой внаем, в сумме 133,3 тыс.леев, которые не были покрыты за счет платы за аренду.

________________

¹⁰ Имя физического лица указано в Приложении к Отчету.

Согласно данным кадастрового органа, указанный объект недвижимости находится в собственности другого лица, который передал внаем соответствующий объект недвижимости на период до 15.12.2010, который впоследствии 22.02.2008 путем дополнительного соглашения к договору изменил срок аренды до 15.12.2022. Согласно договорным условиям, назначение использования объекта недвижимости является коммерческим, а плата за аренду составляет 50 евро в месяц за всю площадь 210,5 м² (эквивалент 844,0 леев в месяц), в то время как АО “Banca de Economii” оплатило 50 евро в месяц только за 1 м² или примерно в 200 раз больше. Таким образом, доход от субаренды съемщика (в дальнейшем – субарендодателя) составил 10,2 млн.леев.

Вместе с тем все расходы, связанные с регистрацией договора найма в ТКО Кишинэу, а также на последующую регистрацию дополнительных соглашений к договору найма были понесены от имени собственника посредством представителя через доверенность, что свидетельствует об использовании лица, сдающего внаем, в качестве посредника (которое появляется в юридических актах вместо настоящего заинтересованного лица) с целью уклонения от декларирования впоследствии полученных доходов.

Отмечается, что основной договор, заключенный между собственником и съемщиком, не предусматривает передачу в субаренду переходящего объекта недвижимости, за который в соответствии с положениями ст.894(1) Гражданского кодекса при уступке в субаренду указанного объекта недвижимости съемщик должен получить согласие лица, сдающего внаем.

Вместе с тем субарендодатель, который передал банку помещения и взыскал плату за найм в сумме 10,7 млн.леев умер 22.06.2009 (согласно записи из акта о смерти по причине резаной раны левой руки). Как со стороны собственника недвижимости, так и субарендатора не поступили предложения о перезаключении договора, что свидетельствует о риске наличия другого лица бенефициара, представляющего интересы последних.

Путем применения такого же алгоритма расчета аудит определил размер упущенного дохода, который составляет 8,3 млн.леев в результате иммобилизации на длительный период финансовых средств в сумме 10,7 млн.леев, выплаченных авансом за найм соответствующей площади на срок 5 лет.

Отмечается, что в результате проведения аудита по соответствующей теме в Службе гражданского состояния аудиторская группа установила, что этим лицом за период 2008-2011 годов были взяты внаем объекты недвижимости от частных компаний, расположенных в центре города (ул.С.Лазо, ул.М.Когэлничану) по цене найма за 1 м² в размере 13 евро в месяц, включая НДС, цена была установлена постоянной на весь аудитируемый период и без авансовой оплаты, в то время как цена 1 м², контрактованного АО “Banca de Economii” за площади на уровне подвала, составляет 50,0 евро в месяц, что не исключает риск мошенничества.

В результате аудиторских действий были идентифицированы сделки по взятию внаем недвижимости, которые ограничили эффективность и действенность управления денежными средствами. Вместе с тем был нанесен ущерб и интересам акционеров в результате иммобилизации на длительный период финансовых средств в сумме 42,6 млн.леев, в результате не были получены возможные доходы от рационального использования указанных средств в сумме 17,3 млн.леев. При этом нерегистрация киприотской фирмой в ГНС будет способствовать в дальнейшем понесению расходов по НДС на импорт, что увеличивает на 199,7 тыс.евро стоимость заключенного договора найма. Договорные отношения на длительный период времени обуславливают дополнительные риски перед финансовым учреждением как путем авансовой оплаты, так и посредством изменений по разделу собственников недвижимости, что делает невозможным установление последнего бенефициара платежей за аренду, а также цель их использования. Все это связано с тем, что руководство не было заинтересовано во внедрении ряда систем менеджмента, которые обеспечат эффективную деятельность и, соответственно, надлежащее управление финансовыми средствами.