Определение N 100 от 04.06.2026 o неприемлемости обращения № 231g/2025 г. об исключительном случае неконституционности пункта 13/3 Положения о порядке сдачи внаем неиспользуемых активов, утвержденного Постановлением Правительства № 483 от 29 марта 2008 года (продление срока договора имущественного найма)

КОНСТИТУЦИОННЫЙ СУД

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

о неприемлемости обращения № 231g/2025 г. об исключительном случае

неконституционности пункта 13³ Положения о порядке сдачи внаем

неиспользуемых активов, утвержденного Постановлением

Правительства № 483 от 29 марта 2008 года

(продление срока договора имущественного найма)

№ 100  от  04.06.2026

 (в силу 04.06.2026) 

Мониторул Офичиал ал Р. Молдова № 284-287 ст. 116 от 30.06.2026

* * *

Конституционный суд в составе:

Люба ШОВА, председательствующая,

Серджиу ЛИТВИНЕНКО,

Ион МАЛАНЧУК,

Виорика ПУЙКА,

Николае РОШКА, судьи,

при участии помощника судьи Эмилии Казаку,

принимая во внимание обращение,

зарегистрированное 3 ноября 2025 года,

рассмотрев приемлемость указанного обращения,

учитывая акты и материалы дела,

проведя обсуждение в совещательной комнате 4 июня 2026 г.,

выносит следующее определение.

ПРОЦЕДУРНЫЕ ВОПРОСЫ

1. Основанием для рассмотрения дела послужило обращение об исключительном случае неконституционности пункта 13³ Положения о порядке сдачи внаем неиспользуемых активов, утвержденного Постановлением Правительства № 483 от 29 марта 2008 года, представленное адвокатом-стажером Эвелиной Санду (Грэкилэ) в интересах ООО "Pema-Familia", стороны по делу № 2с-451/2025, рассматриваемому судом Кишинэу (сектор Рышкань).

2. Обращение в Конституционный суд направил судья Вячеслав Мартыненко в соответствии со ст.135 ч.(1) п.а) и п.g) Конституции.

ФАКТИЧЕСКИЕ ОБСТОЯТЕЛЬСТВА

A. Обстоятельства основного спора

3. Обстоятельства основного спора, изложенные автором обращения, сводятся к следующему.

4. ООО "Pema-Familia" является компанией, осуществляющей экономическую деятельность на основании договора найма в помещении, расположенном в мун.Кишинэу.

5. По истечении срока договора найма Pema-Familia потребовала продлить договор, однако наймодатель отказался.

6. Pema-Familia 7 марта 2025 года возбудила гражданское дело, требуя продлить договор найма в преимущественных условиях.

7. Представитель Pema-Familia 6 октября 2025 года представил запрос об исключительном случае неконституционности пункта 13³ Положения о порядке сдачи внаем неиспользуемых активов, утвержденного Постановлением Правительства № 483 от 29 марта 2008 года.

8. Определением от 28 октября 2025 года судья по делу удовлетворил запрос об исключительном случае неконституционности и направил обращение в Конституционный суд для разрешения.

B. Применимое законодательство

9. Применимые положения Конституции:

Статья 7

Конституция – высший закон

"Конституция Республики Молдова является ее высшим законом. Ни один закон или иной правовой акт, противоречащие положениям Конституции, не имеют юридической силы".

Статья 9

Основные принципы собственности

"(1) Собственность может быть публичной и частной. Она состоит из материальных и интеллектуальных ценностей.

(2) Собственность не может быть использована в ущерб правам, свободам и достоинству человека.

(3) Рынок, свободная экономическая инициатива, добросовестная конкуренция являются основополагающими факторами экономики".

Статья 46

Право частной собственности и ее охрана

"(1) Право частной собственности, а также долговые обязательства, взятые на себя государством, гарантируются.

(2) Никто не может быть лишен своего имущества иначе как в случае установленной законом общественной необходимости при условии справедливого и предварительного возмещения.

(3) Законно добытое имущество не может быть конфисковано. Законность добытого подразумевается.

(4) Имущество, предназначенное, использованное для совершения преступлений или правонарушений либо добытое в результате совершения преступлений или правонарушений, может быть конфисковано только в соответствии с законом.

(5) Право частной собственности обязывает к соблюдению требований защиты окружающей среды и обеспечению добрососедства, а также к соблюдению других требований, которые согласно закону возлагаются на собственника.

(6) Право наследования частной собственности гарантируется".

Статья 54

Ограничение осуществления прав или свобод

"(1) В Республике Молдова не могут быть приняты законы, запрещающие или умаляющие права и основные свободы человека и гражданина.

(2) Осуществление прав и свобод не подлежит никаким ограничениям, кроме тех, которые предусмотрены законом, соответствуют общепризнанным нормам международного права и необходимы в интересах национальной безопасности, территориальной целостности, экономического благосостояния страны, общественного порядка, в целях предотвращения массовых беспорядков и преступлений, защиты прав, свобод и достоинства других лиц, предотвращения разглашения информации, полученной конфиденциально, или обеспечения авторитета и беспристрастности правосудия.

(3) Положения части (2) не допускают ограничения прав, провозглашенных в статьях 20–24.

(4) Ограничение должно соответствовать обстоятельству, вызвавшему его, и не может затрагивать существование права или свободы".

Статья 126

Экономика

"(1) Экономика Республики Молдова является рыночной, социально ориентированной, основанной на частной и публичной собственности и свободной конкуренции.

(2) Государство должно обеспечивать:

а) регулирование экономической деятельности и управление принадлежащей ему публичной собственностью в соответствии с законом;

b) свободу торговли и предпринимательской деятельности, защиту добросовестной конкуренции, создание благоприятных условий для использования всех производственных факторов;

c) защиту национальных интересов в сфере экономической, финансовой и валютной деятельности;

d) стимулирование научных исследований;

е) рациональное использование земли и других природных ресурсов в соответствии с национальными интересами;

f) восстановление и охрану окружающей среды, а также поддержание экологического равновесия;

g) увеличение количества рабочих мест, создание необходимых условий для повышения жизненного уровня;

h) неприкосновенность инвестиций физических и юридических лиц, в том числе иностранных".

Статья 127

Собственность

"(1) Государство охраняет собственность.

(2) Государство гарантирует собственнику реализацию права собственности во всех формах, не вступающих в противоречие с интересами общества.

(3) Публичная собственность принадлежит государству или административно-территориальным единицам.

(4) Все богатства недр, воздушное пространство, воды и леса, используемые в общественных интересах, природные ресурсы экономической зоны и континентального шельфа, пути сообщения, а также другие богатства, определенные законом, являются объектами исключительно публичной собственности".

10. Применимые положения Гражданского кодекса, утвержденного Законом № 1107 от 6 июня 2002 года:

Статья 1280

Продление срока договора имущественного найма

"(1) В случае продолжения по умолчанию договорных отношений по истечении срока имущественного найма он считается продленным на неопределенный срок.

(2) По истечении срока имущественного найма наниматель обладает преимущественным правом на заключение договора на новый срок, если:

a) он исполнял свои договорные обязанности ранее;

b) вещь сдается внаем на новый срок;

c) он согласен с новыми договорными условиями, установленными наймодателем.

[…]".

Статья 1285

Судьба улучшений нанятой вещи

"(1) По истечении срока или при расторжении имущественного найма наниматель вправе отделить улучшения нанятой вещи, произведенные с согласия наймодателя, отделимые без вреда для нее, либо потребовать возмещения их стоимости наймодателем, если законом или договором не предусмотрено иное.

(2) Наниматель вправе отделить улучшения, произведенные без согласия наймодателя, если они отделимы без вреда для нее либо если наймодатель отказывается возместить их стоимость. Улучшения, произведенные нанимателем без согласия наймодателя, неотделимые без вреда для нее, становятся собственностью наймодателя.

(3) По требованию наймодателя строения и сооружения, воздвигнутые без согласия наймодателя, подлежат сносу нанимателем либо за его счет".

11. Применимые предписания Положения о порядке сдачи внаем неиспользуемых активов, утвержденного Постановлением Правительства № 483 от 29 марта 2008 года:

"13³. Если по истечении срока найма наниматель выражает намерение взять внаем на новый срок ранее нанятое имущество, договор найма может быть заключен путем проведения прямых переговоров с тем же нанимателем при совокупном выполнении следующих условий:

1) наниматель ранее выполнял свои договорные обязательства;

2) имущество сдается внаем на новый срок;

3) наниматель согласен с новыми условиями договора, установленными наймодателем".

ВОПРОСЫ ПРАВА

A. Аргументы автора обращения

12. Автор обращения отмечает, что в оспариваемой норме не предусмотрен механизм, гарантирующий продление срока договора найма в случае, когда недвижимое имущество используется экономическим агентом длительный период времени. Автор обращения утверждает, что он отвечает требованиям, предусмотренным законом, для продления срока договора найма. По его мнению, словосочетание "может быть заключен" предоставляет наймодателю чрезмерное дискреционное право при принятии решения о продлении срока договора, что допускает создание преимуществ для определенных экономических агентов в ущерб другим.

13. По мнению автора обращения, в отсутствие механизма, гарантирующего продление срока договора найма, оспариваемая норма порождает правовую неопределенность и ущемляет экономические права нанимателя, деятельность которого зависит от односторонней воли публичного органа, и может сказаться на рентабельность инвестиций.

14. Автор обращения считает, что данный пробел противоречит ст.7, ст.9, ст.46, ст.54, ст.126 и ст.127 Конституции.

B. Оценка Конституционного суда

15. Рассмотрев с точки зрения приемлемости обращение об исключительном случае неконституционности, Конституционный суд отмечает следующее.

16. Согласно ст.135 ч.(1) п.а) Конституции, контроль конституционности постановлений Правительства, в рассматриваемом случае некоторых положений Постановления Правительства № 483 от 29 марта 2008 года, входит в компетенцию Конституционного суда. Вместе с тем Конституционный суд напоминает, что он компетентен осуществлять контроль конституционности постановлений Правительства, если критика обосновывается конституционными нормами (см. ПКС № 6 от 28 февраля 2023 г., § 25).

17. Обращение об исключительном случае неконституционности было представлено уполномоченным субъектом по ходатайству стороны процесса в соответствии со ст.135 ч.(1) п.а) и п.g) Конституции.

18. Предметом обращения является пункт 13³ Положения о порядке сдачи внаем неиспользуемых активов, утвержденного Постановлением Правительства № 483 от 29 марта 2008 года, который ранее не составил предмет контроля конституционности.

19. Обращение об исключительном случае неконституционности было представлено по гражданскому делу о продлении в преимущественных условиях срока договора найма. Конституционный суд допускает, что оспариваемое положение будет применено при разрешении дела, в рамках которого было заявлено об исключительном случае неконституционности.

20. Конституционный суд отмечает, что автор обращения ссылается на ст.7 (Конституция – высший закон), ст.9 (основные принципы собственности), ст.46 (право частной собственности и ее охрана), ст.54 (ограничение осуществления некоторых прав или свобод), ст.126 (экономика) и ст.127 (собственность) Конституции.

21. Конституционный суд напоминает, что положения ст.7 и ст.9 Конституции носят общий характер, содержат требования, которые лежат в основе любого правового регулирования, не могут являться отдельными и индивидуальными обоснованиями и приводятся, как правило, если они применяются вместе с другими конституционными нормами (ОКС № 17 от 21 марта 2024 г., § 23). Что касается действия ст.54 Конституции Конституционный суд подчеркивает, что она не имеет самостоятельного значения. Для ее применения автор должен доказать наличие вмешательства в основные права, гарантированные Конституцией (ОКС № 124 от 2 сентября 2025 г., § 20).

22. Касательно ст.126 Конституции Конституционный суд отмечает, что автор обращения не обосновывает противоречивый характер оспариваемых положений по отношению к данной конституционной норме. В аналогичных случаях Конституционный суд отклонил обращения как неприемлемые, уточнив, что простая отсылка к норме Конституции, без объяснения предполагаемого противоречия ей оспариваемых законодательных положений, не приравнивается к аргументу (см. ОКС № 52 от 19 апреля 2022 г., § 25; ОКС № 82 от 17 июня 2022 г., § 27-28).

23. Конституционный суд напоминает, что ст.46 и ст.127 Конституции обязывают государство и других субъектов государственной власти уважать право собственности и воздерживаться от любых действий, посягающих на данное право. Сфера применения этих статей совпадает со сферой применения ст.1 Протокола № 1 к Европейской конвенции о правах человека (ОКС № 7 от 20 января 2022 г., § 30).

24. Согласно практике ЕСПЧ, ст.1 Протокола № 1 подлежит применению только в случае наличествующего имущества и не гарантирует право лица на приобретение имущества. Для признания "имущества", заключающегося в "законом ожидании", должна существовать внутренняя правовая основа, порождающая имущественный интерес (Béláné Nagy против Венгрии [БП], 13 декабря 2016 г., § 79).

25. Учитывая конституционную обязанность регламентировать законом управление государственной собственностью и создание рыночной, конкурентноспособной экономики, основанной в полной мере на частной и публичной собственности (см. ст.126 ч.(2) п.a) Конституции), в целях упорядочения осуществления права собственности на имущество, составляющее публичную собственность, Парламент принял ряд законов, среди которых Закон № 121 от 4 мая 2007 года об управлении публичной собственностью и ее разгосударствлении. Данный закон предусматривает, inter alia, что "управление публичной собственностью осуществляется в соответствии с принципами эффективности, законности и транспарентности" в целях "обеспечения эффективного менеджмента", "привлечения […] инвестиций" и "развития конкуренции в национальной экономике" (см. ст.3 ч.(1) и ч.(2) закона).

26. По определению законодателя, понятие "управление публичной собственностью" является "деятельностью по осуществлению […] права собственности государства и/или административно-территориальных единиц" (см. ст.2 закона), которое включает, среди прочего, и свободу компетентного органа сдавать в пользование объекты публичной собственности путем заключения договоров найма (см. ст.12 и ст.17 закона) с другими участниками гражданского оборота. Развивая эти положения и учитывая сложность правовых отношений, законодатель установил, что при сдаче внаем имущества, составляющего публичную собственность, стороны должны предусмотреть в договоре найма определенные существенные элементы, в частности: a) описание объекта найма; b) срок найма; c) состав, размер и сроки внесения платы за наем и, при необходимости, условия и порядок индексации и/или пересмотра размера платы за наем; d) порядок возврата объекта найма и, при необходимости, условия продления найма (см. ст.17 ч.(4) закона).

27. Также, законом предусмотрено, что процедура передачи внаем неиспользуемых активов устанавливается Правительством (ст.17 ч.(7) закона). Постановлением № 483 от 29 марта 2008 года Правительство утвердило Положение о порядке сдачи внаем неиспользуемых активов, которое в определенной мере разрешает вопрос, поднятый автором обращения, то есть предусматривает условия продления срока договора найма объектов, составляющих публичную собственность (пункт 8). В этом смысле, предусмотрено, что срок договора найма может быть продлен путем проведения прямых переговоров с тем же нанимателем при совокупном выполнении следующих условий: (i) наниматель ранее выполнял свои договорные обязательства; (ii) имущество сдается внаем на новый срок; (iii) наниматель согласен с новыми условиями договора, установленными наймодателем (пункт 13³). Прямые переговоры по отбору нанимателей неиспользуемого имущества предприятий проводятся по предложению потенциальных нанимателей переговорной комиссией, созданной приказом администратора предприятия, в состав которой в обязательном порядке включается представитель компетентного органа (пункт 22¹).

28. Конституционный суд отмечает, что целью дополнения Положения пунктом 13³ принятием Постановления Правительства № 46 от 29 января 2025 года является приведение этих положений в соответствие со ст.1280 ч.(2) Гражданского кодекса, предусматривающей преимущественное право нанимателя на заключение договора найма на новый срок только в том случае, если выполнены определенные условия (см. Информационную справку к проекту постановления Правительства о внесении изменений в некоторые постановления Правительства¹).

_______________________

¹ https://gov.md/sites/default/files/media/documents/sedinte-de-guvern/2025-07/nu-790-app-2024.pdf

29. Анализируя оспариваемые положения, Конституционный суд отмечает, что закон не гарантирует нанимателям право на автоматическое продление срока договора найма и не порождает в этом смысле "законных ожиданий". Продление срока договора найма зависит, с одной стороны, от воли собственника сдавать внаем объект на новый срок и, с другой стороны, от выполнения нанимателем прежде взятых договорных обязательств и его согласия на новые условия, установленные наймодателем. Поскольку заключение договора найма зависит от совокупного выполнения ряда условий, установленных законом, Конституционный суд не может выявить обязанности органов власти по регулированию механизма автоматического продления срока найма.

30. Кроме того, Конституционный суд не может согласиться с критикой автора обращения о нарушении права собственности с точки зрения реализации инвестиций, поскольку закон предусматривает возможность компенсирования произведенных улучшений нанятой вещи (см. ст.1285 Гражданского кодекса).

31. Конституционный суд отмечает, что под предлогом критики о неконституционности автор обращения просит Конституционный суд высказаться в том смысле, позволяет ли словосочетание "может быть заключен", содержащееся в оспариваемой норме, уполномоченным органам продлевать договор найма с тем же нанимателем при отсутствии желания сдавать объект внаем.

32. В этом аспекте Конституционный суд напоминает, что вопросы, связанные с применением закона в конкретных случаях, выходят за рамки контроля конституционности (см. ОКС № 20 от 17 февраля 2022 г., § 31).

33. Исходя из вышеизложенного, Конституционный суд отмечает, что обращение является неприемлемым и не может быть принято к рассмотрению по существу.

Руководствуясь положениями ст.135 ч.(1) п.а) и п.g) и ст.140 ч.(2) Конституции, ст.27 ч.(2) и ч.(3) п.d), ст.37 и ст.40 Закона о Конституционном суде, Конституционный суд

ОПРЕДЕЛЯЕТ:

1. Признать неприемлемым обращение об исключительном случае неконституционности пункта 13³ Положения о порядке сдачи внаем неиспользуемых активов, утвержденного Постановлением Правительства № 483 от 29 марта 2008 года, представленное адвокатом-стажером Эвелиной Санду (Грэкилэ) в интересах ООО "Pema-Familia", стороны по делу № 2с-451/2025, рассматриваемому судом Кишинэу (сектор Рышкань).

2. Настоящее определение является окончательным, обжалованию не подлежит, вступает в силу со дня принятия и публикуется в Monitorul Oficial al Republicii Moldova.